לא מעט בנייני משרדים ותעסוקה ישנים במרכזי הערים אינם מחוזקים ועלולים להתמוטט בכל רגע * הסיבה: חוסר הכדאיות הכלכלית ליזמים ולרשויות המקומיות * פתרון אפשרי: תוספת זכויות ליזמים, הגדרת עירוב שימושים והסבת חלק מהמבנה לדירות מגורים לצעירים * התוצאה: הגדלת היצע הדיור לצד חידוש פני הערים
לאחרונה התרחשו מספר רעידות אדמה בישראל וסמוך לגבולותיה. כמעט את כולן הרגישו מי שהיו סמוכים למוקד הרעש. רוב הרעידות האחרונות אירעו בלילה, והדיווחים הנסערים למוקדי החירום הגיעו מהבתים. התוכניות הלאומיות תמ"א 38 ופינוי־בינוי נולדו וקודמו כדי לתת מענה לחשש הגדול והריאלי בפני רעידות אדמה חזקות, אלא שיש להן שתי נקודות תורפה משמעותיות. הראשונה – ידוע לכולם שחיזוק והריסה ובנייה מחדש כלכליים במרכז, אך כמעט אינם קורים בפריפריה. נקודת התורפה השנייה משמעותית יותר ומתייחסת לעובדה שתוכניות החיזוק וההתחדשות העירונית חלות על מגורים בלבד, ומבנים אחרים כמו משרדים, מפעלים, מוסדות ציבור ועוד אינם זוכים לתשומת הלב הנדרשת. זה כאילו מישהו החליט, שמבני מגורים יקרסו ברעש אדמה, אבל כל שאר המבנים, גם אם הם ישנים ולא עומדים בתקן, יישארו לעמוד.
3 צפייה בגלריה
הסבת בניין משרדים למגורים מאפשרת את חיזוקו מפני רעידות אדמה גם אם מוסיפים לו רק 2.5 קומות
(צילום: shutterstock)
יש לציין, כי ההתעלמות לא הייתה מוחלטת, ובמהלך השנים היו ניסיונות להכליל את המבנים הללו, למשל בתמ"א 38 וגם באמצעות החלטות ממשלה שונות. אבל בפועל רוב המבנים שאינם למגורים לא חוזקו עד היום, תקציבים שאושרו לא נוצלו במלואם, והמצב בשטח לא מזהיר. גם דוחות מבקר המדינה שעסקו בכך לא הובילו לשינוי המגמה, ונכון להיום גם התוכנית החדשה שמקדמת שרת הפנים איילת שקד לא ממש מתייחסת לסוגייה הבוערת. במקביל לצורך המשמעותי בחיזוק המבנים הישנים, נזכיר כי בחוק ההסדרים עבר סעיף שמציע להמיר משרדים למגורים, וכי מתחמי תעסוקה ותעשייה ישנים משנים את פניהם בשנים האחרונות. טיפול במבנים אלה הוא צו השעה, וגם הערים השונות יוכלו לגזור מכך רווח בדמות ארנונה גבוהה יותר. מי ירים את הכפפה?
"הבניינים הישנים עלולים להפוך בעוד כמה שנים לפילים לבנים"
"אומנם רשויות אוהבות משרדים ומבנים לתעסוקה ומסחר בשל מיסי הארנונה הגבוהים שהם מניבים, אבל כיום לאף רשות אין תוכנית מסודרת לחיזוק בנייני משרדים ישנים במרכזי הערים, גם אם ידוע הדבר שאת רוב שעות היום אנו מבלים בעבודה, ולכן מבחינה סטטיסטית, כשיגיע רעש האדמה, הסיכוי שנהיה מול המחשב במשרד גדול יותר מהסיכוי שנהיה בבית", כך איתי הוז, סמנכ"ל רגולציה ומייסד בית וגג. "הבעיה העיקרית בתפיסת הרשות היא, שגם שם מבינים שהערים בכלל וגוש דן הצפוף והמבוקש בפרט, חייבים להתפתח ולטפס כלפי מעלה, ובתוך כך להציע פרויקטים בשימושים מעורבים כמה שיותר מגוונים – מגורים, משרדים, מבני ציבור וחינוך, גינות, פנאי ומסחר באותו גורד שחקים. הן הרשות והן המדינה לא מייחסות כיום לשטחים חומים (לשימוש ציבורי) חשיבות זהה לזו של שטח צהוב או כתום (מגורים) או סגול (משרדים). גם כשזה נוגע להתחדשות עירונית וחיזוק, אסור להפלות בתכנון בין צבעים: המתכננים העירוניים והמחוזיים חייבים להסתכל על העיר כמכלול עם תפיסת עולם אחת – של שימושים מעורבים. אם זו תהיה התפיסה הכללית בכל רשות, לא יפספסו גם חיזוק של בנייני משרדים".
ויקטור חביב, מנכ"ל קבוצת איציק תשובה, מרחיב: "חידוש בנייני המשרדים נחלק, לתפיסתי, לשניים: הנראות של העיר ופתרון לבניינים מסוכנים. בכל הקשור למראה העיר, בנייני משרדים ישנים שממוקמים במרכזי ערים פוגעים בנראותן הכללית. היות שהביקוש בקרב רוב החברות הוא לשטחי משרדים הממוקמים בבניינים חדשים ומודרניים, כל הבניינים הישנים עלולים להפוך בעוד כמה שנים ל'פילים לבנים' במרכז העיר. לזאת ניתן להוסיף את רמת הבטיחותם הנמוכה, שהופכת אותם אף למסוכנים לשימוש ללא אפשרות לקבל רישיון עסק. גם אם הם לא מסוכנים, מי שמאכלס נכון להיום את הבניינים הישנים הן בדרך כלל רשויות, משרדים עירוניים וממשלתיים. ואולם הבניינים הישנים לא עומדים בתקנים החדשים של כיבוי אש, ועולות בעיות של רישיון עסק, ולכן הם לא יכולים לאכלס גם את הרשויות". חביב מגיע למסקנה פשוטה, אך חשובה: "צריך להרוס בניינים כאלה ולבנות מחדש בניינים בתכנון מודרני וחדיש, שייתן ביטוי גם למגמת עירוב השימושים המתגברת על ידי הוספת שטחי מסחר ובילוי ואף מגורים. בבניינים החדשים ניתן להוסיף מיקרו דירות וכך לענות לדרישה מצד זוגות צעירים, סטודנטים ורווקים, שפחות זקוקים לגני ילדים, בתי ספר וכו', ובכך למנוע עומס על התשתיות הקיימות. אחת מהבעיות בחידוש בנייני המשרדים היא שהכדאיות הכלכלית בבניית מגדלי משרדים נמוכה משמעותית מבנייה למגורים, ולכן כמות היחידות שיידרשו להיבנות כדי להבטיח כדאיות, תביא למגדלים של 60-50 קומות. מנגד הוספת יחידות מגורים, כאמור, תשפר משמעותית את הכדאיות הכלכלית וכך כל הצדדים ירוויחו – היזמים שיבנו, רוכשי הדירות ובעלי מבני המשרדים, וגם הרשות המקומית שמרוויחה שיפור פני העיר, מניעת מצב של מבנים נטושים במרכזה, מניעת אזורי סלאמס, שמביאים איתם פשיעה ולכלוך, שיפור בטיחות המבנים, הכנסה מהיטלי השבחה וארנונה למשרדים נוספים ושמירה על צביון העיר. בקבוצת איציק תשובה אנחנו מתנהלים כיום במספר מקומות, במטרה לצרף בנייני משרדים ישנים למתחמי פינוי־בינוי שאנו מקדמים, כדי להשיג שיפור תכנוני ושיפור הנראות של פני האזור כולו".
צחי סופרין, סגן יו"ר דירקטוריון ומבעלי השליטה בקבוצת סופרין, מתייחס לנושא ומדגים עיר המקדמת חידוש או הריסה של מבני משרדים ישנים: "נקודת המוצא של רשויות, בעיקר במרכז הארץ, היא לבנות לגובה ולצופף באופן חכם באמצעות פרויקטים בשימושים מעורבים ומגוונים. הרשות חושבת על הגדלת הכנסות, ולכן בראש ובראשונה עומדים לנגד עיניה שטחי המשרדים שהיא יכולה להוסיף הן במסגרת תוכניות התחדשות עירונית למגורים והן כחלק מחידוש אזורי תעסוקה ותיקים. לעיריית רמת גן, למשל, תוכנית לאיחוד מגרשים, הריסת בנייני משרדים ישנים ותוספת זכויות במתחם הבורסה. זאת בניגוד לתמרץ חיזוק של בניין בודד, כמו שהיה בתקופה שבה עבדו לפי תמ"א 38". עם זאת סופרין מוסיף, כי אין עדיין התייחסות מספקת לנושא ברמה הארצית: "ברוב הרשויות אין היום התייחסות קונקרטית לחיזוק יסודות של בנייני משרדים ישנים, אלא בעיקר לאזורים שבהם מתכוונים לפנות ולהרוס בתי מלאכה או מבנים ישנים, כמו חסאן עראפה, המסגר או התחנה המרכזית הישנה, והקמת בנייני משרדים חדשים במקומם. כמו שרשויות פועלות לחזק בנייני מגורים, חשוב שהן יפעלו לקדם גם תוכניות לחיזוק בנייני משרדים ישנים, שם אנו נמצאים לעיתים רוב שעות היום".
"הבעיה האמיתית היא כלכלית גרידא ולא הנדסית תכנונית"
חגית לאניאדו, יעצת לשיווק ואסטרטגיה בנדל"ן, סבורה אף היא שיש לתת את הדעת על סוגיית חיזוק מבנים שאינם למגורים, ויפה שעה אחת קודם: "רעידות האדמה שהיינו עדים להן לאחרונה וכאלה שהתרחשו בעבר הלא רחוק בעוצמות גדולות אף יותר מהוות נורות אזהרה ומצריכות מתן מענה הולם לבנייני המשרדים ומבני הציבור הישנים, שרובם המוחלט כלל לא זוכה לטיפול ראוי והמצב הקיים מסכן את העובדים והמבקרים בהם. הבעיה האמיתית בהזנחת תחום חיזוק מבנים שאינם מיועדים למגורים הינה כלכלית גרידא ולא הנדסית תכנונית. בעוד חידוש וחיזוק מבני מגורים מעניק ליזמים וקבלנים זכויות בנייה ותמריצים רבים ומאפשר מנגנון כלכלי אטרקטיבי הנתמך בעובדה שמחירי הדירות באזורי הביקוש נמצאים כבר שנים בעלייה חדה, הדבר אינו כך בכל הנוגע למבני ציבור ומשרדים. בתחום זה אין פריבילגיה אמיתית או הטבות משמעותיות ליזם. במתכונת הנוכחית חידוש פרויקט מסוג זה יוכל להיעשות אך ורק על ידי מתן מימון ישיר מהרשות המקומית. אך מבחן המציאות מוכיח, כי מימון שכזה אינו בר השגה וכתוצאה מכך ישנם רחובות שלמים במרכזי הערים, שבהם בנייני משרדים ישנים ומוזנחים הפוגעים בחזות העיר, בניגוד גמור לכל רציונל ובניגוד לדוגמאות רבות בערים מרכזיות בעולם, שם דואגות הרשויות לתקציבים לשימור וחידוש מבנים או לחילופין, קידום הריסה ואישור זכויות להקמת מגדלי משרדים ראויים שנותנים מענה כפול - חיזוק וביטחון, לצד שימור ושיפור חזות פני העיר".
לדברי שמאי המקרקעין והמשפטן ארז כהן: "אף שמבחינה חוקית, הליכי התחדשות אינם מוגבלים לתחום המגורים בלבד, אנו רואים כי בפועל הם אינם מיושמים במבני משרדים. גם משום שהכדאיות הכלכלית פחותה בשל שווי נמוך יותר למ"ר תעסוקה לעומת מגורים, וגם משום שהרשויות המקומיות אינן מעודדות זאת. אך מדובר בכשל שיש לתקן. האינטרס הציבורי בהתחדשות מבני משרדים ישנים אינו נופל מזה של חידוש בנייני המגורים, גם משום שמדובר במבנים המאכלסים עשרות ומאות אנשים בשעות העבודה, ויש חשיבות בעמידותם במקרה של רעידת אדמה, וגם בשל העובדה שלאזורי תעסוקה מיושנים ומוזנחים בלב הערים יש נטייה להפוך למוקדים של תופעות שליליות ולא חוקיות". גם כהן מציע פתרון: "לדעתי, הפתרון המיטבי טמון בהסבת חלק משטחי הבנייה במבנים אלה לייעוד מגורים. אומנם לרוב מדובר באזורים שאינם מתאימים למגורי משפחות, אך עבור צעירים, סטודנטים וזוגות ללא ילדים, המבקשים סביבת מגורים עירונית, אזורים אלו עשויים להיות סביבת מגורים אידיאלית. עירוב השימושים ישרת את כל הצדדים: ליזמים יספק את הכדאיות הכלכלית שהיתה חסרה באזורים אלה, העיר תוכל לחדש את אזורי התעסוקה המיושנים ולדאוג כי המקום יהיה פעיל גם בשעות החשכה, והציבור כולו ירוויח מהגדלת היצע הדירות בכלל והדירות הקטנות בפרט. אנחנו רואים, כי תוכנית המתאר של תל אביב כבר מיישמת את ההיגיון הזה במספר אזורים, אך אין בכך די. על מינהל התכנון לקדם תכנון כזה היכן שניתן, ועל הממשלה לתמרץ את יישומו באמצעות עדכון לתמ"א, שיאפשר, בהליך של היתר, הסבת שימושים תחת מגבלות מסוימות, כגון גודל יחידה מינימלי והגדרת צפיפות מקסימלית מותרת".
"פתרון הדורש הסדרה בחקיקה ושת"פ מצד הרשויות המקומיות"
כפי שניתן לראות, החיבור בין חיזוק מבני מגורים ישנים לחידוש אזורי תעסוקה וגם עירוב שימושים והסבת בנייני משרדים למגורים חזק מאוד. דניאלה פז־ארז, מנכ"לית ובעלים של חברת ייעוץ הנדל"ן פז כלכלה והנדסה, המתמחה במתן ייעוץ בנושאי התחדשות עירונית למשרדי ממשלה ולרשויות המקומיות, מתארת את הפוטנציאל העצום בשטח ואת האפשרות של מהלכים אלו לסייע בפתרון משבר הדיור. "הסבה של שטחי משרדים למגורים מהווה כלי נוסף בסל הכלים שבידי המדינה למאבק במצוקת הדיור בישראל", כך פז־ארז, "נכון להיום במחוזות תל אביב והמרכז יש כ־27 מיליון מ"ר לתעסוקה, שמשרתים את מרבית המגזר העסקי שעובד במחוזות אלה, עוד למעלה מ־30 מיליון מ"ר בתוכניות מפורטות שנמצאות על שולחן הוועדות, ובתוכניות מיתאריות, שמאפשרות תכנון עתידי, יש עוד 50 מיליון מ"ר לתעסוקה. הביקוש כיום הוא בעיקר לבנייני משרדים חדשים ומודרניים. ניתן בהחלט לקחת בנייני משרדים ותיקים בני ארבע־חמש קומות, לחזקם ולהוסיף להם שטחי מגורים שישלבו גם שכירות לטווח ארוך - כמענה לצורך נוסף שקיים. הדירות שייבנו בבניינים אלה יהיו לרוב קטנות וישמשו רווקים וזוגות צעירים, שלא זקוקים לתשתיות ושירותים כמו משפחות עם ילדים. מדובר בפתרון ישים - אבל מעבר להסדרה בחקיקה, הוא דורש גם רצון ושיתוף פעולה מצד הרשויות המקומיות. אני יודעת שהיזמים בהחלט מעוניינים בפרויקטים של הוספת שטחי מגורים למשרדים. חברת פז כלכלה והנדסה בחנה את הכדאיות הכלכלית של הסבה כזו כחלק מעבודה שעשינו לתיקון 4 לתמ"א 38, ומצאנו כי הסבת בניין משרדים למגורים מאפשרת את חיזוקו מפני רעידות אדמה, גם אם מוסיפים לו רק 2.5 קומות. אם ישולב בו דיור להשכרה לטווח ארוך, בהחלט ניתן להגיע לכדאיות כלכלית, במיוחד במחוז תל אביב. גם הרשויות המקומיות יכולות להפיק רווחים מההסבה, רובן מעוניינות לייצר אזורי תעסוקה משולבים חיים ושוקקים 24/7, בניגוד לאזורי תעסוקה שמתרוקנים והופכים לשוממים בסיום יום העבודה. כל זאת יוצר מצב של WIN WIN לכל הצדדים, ואני בהחלט מאמינה שניתן ליישם זאת הלכה למעשה".
עו"ד ענת בירן, בעלת משרד המתמחה בדיני מקרקעין ודיני תכנון ובנייה מסבירה, כי בחלק מהערים ניכר שיתוף פעולה: "לצד קידום של תוכניות בניין עיר, הכוללות יותר שטחי מסחר ותעסוקה, ניתן לראות כי הרשויות מאפשרות תגבור של זכויות לשימושי תעסוקה גם בבניינים קיימים. במתחם הבורסה לדוגמה, עיריית רמת גן מעודדת תוספת זכויות, וניתן לראות, כי במרבית בנייני המשרדים הוותיקים כבר בוצעה תוספת זכויות או מתוכננת תוספת כזו. לרוב תוספת הקומות כוללת גם חידוש כלל הבניין, וכך הרשות מרוויחה פעמיים - גם תוספת ארנונה על אותו שטח וגם התחדשות פני העיר. בחלק מהמקרים הרשויות מאפשרות גם שינויים בייעוד המבנה ועירוב שימושים. כך לדוגמה בבנייני משרדים באזורים שאינם אטרקטיביים, הרשויות מאפשרות שינוי ייעוד למלון, כמו במקרה של בית אמות ביטוח, או שילובים של משרדים ומגורים".
נקודה למחשבה / רוני מזרחי נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו"
התחדשות עירונית במבני ציבור: הזדמנות נדל"נית וכלכלית
זה שנים רבות מקבלי ההחלטות בתחום הנדל"ן מדברים על תמ"א 38 ופינוי־בינוי בכל הנוגע לבנייני מגורים. אלא שחיזוק מבני ציבור כנגד רעידות אדמה והתקפות טילים כמעט שאינו עולה על סדר היום הציבורי והלאומי.
מדובר בפספוס ענק, הן מההיבט השמירה על ביטחונם של מיליוני המשתמשים באותם מבני ציבור - מקניונים ועד משרדים, מרפאות ומוסדות חינוך, הן מבחינת שדרוג מבנים ישנים שסיימו את חייהם, והן הפיכה של מבני ציבור גדולים למקלטי ענק, שיעניקו ביטחון בעת חירום לאותם מיליוני משתמשים.
לטעמי, על משרד הפנים ויתר משרדי הממשלה, ובתיאום עם העיריות, להכניס יד עמוק לכיס, מה שיהפוך את כלל מבני הציבור להזדמנויות הנדל"ניות והכלכליות מהמעלה הראשונה.
הייתי מציע שלושה מסלולים להתחדשות עירונית במבני ציבור:
מסלול ראשון, המתון מכולם, הוא לבצע חיזוק במבני הציבור הקיימים, מה שלפחות ימזער את הפגיעה באזרחים השוהים בהם בעת חירום. זוהי תוכנית מינימום חיונית, שמטרתה העיקרית אינה כלכלית, אלא שמירה על חיי אדם, בדומה להוספת ממ"דים או מקלטים בבנייה למגורים.
מודל שני הינו הריסה ובנייה מחדש (פינוי־בינוי), כולל חידוש ושדרוג מבני הציבור הקיימים, לרבות הוספת ממ"דים. המודל כרוך בתקציב לא מבוטל, אולם בסופו של דבר יהיה כדאי גם למדינה וגם ליזמים.
מודל שלישי, המהפכני והמיטבי, הוא לקחת מוסדות ציבור, שנבנו בשנות ה־50 או ה־60 של המאה שעברה על פני שטח מבוזבז של כמה דונמים, ולהעניק ליזמים וקבלנים זכויות בנייה גדולות הרבה יותר באותו תא שטח, כולל בנייה לגובה, בנייה משולבת של מוסדות ציבור מגוונים ויצירת מקלטי ענק לשעת חירום במתחם המשודרג.
יישום מודל זה, אדגיש, כרוך לא רק בתקציבים משמעותיים שעל המדינה להקצות (וכידוע, היא הרוויחה במהלך 2021 סכום עתק של כ־65 מיליארד שקל ממיסוי נדל"ן), אלא גם במהפך אסטרטגי בחשיבה(!) של מקבלי ההחלטות על ההתחדשות העירונית.
הפוטנציאל של התחדשות עירונית במבני ציבור עשוי להביא לערי ישראל שדרוג שלא יסולא בפז - הן בנראות, הן במגוון השימושים בהם והן בניצול שטח מבוזבז, במיוחד בלב אזור הביקוש.
