שוק הנדל"ן בהאטה בחודשים האחרונים, ונראה כי רוכשי הדירות יושבים על הגדר ומחכים לירידת מחירים. אבל אי אפשר להתעלם מהתייקרות הדירות בשנה האחרונה בשיעור של יותר מ-20%, מה שהעיד על כך שהשוק היה בהחלט פעיל, לפחות בחלק הראשון של שנת 2022. ניתוח שנערך עבור ynet על ידי אתר יד2 בדק אילו סוגים של דירות תופסים נתח גדול יותר מעוגת הביקושים. הנתונים מצביעים על כך שהשלכות מגפת הקורונה כבר מזמן מאחורינו, ואם לפני כשנתיים חיפשו הרוכשים בעיקר דירות גן ופנטהאוזים, הרי שבשנת 2022 "הקאמבק" היה בעיקר של דירות קטנות.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
מניתוח הנתונים עולה כי חיפושי מודעות מכירה של דירות קטנות תפסו נתח גדול יותר בשנה החולפת מאשר בשנת 2021, אולם דירות 4 חדרים עדיין היו המבוקשות ביותר. כך, מתוך כ-3.5 מיליון חיפושים של דירות, מהתפלגות הביקוש לפי סוגי נכסים עולה כי היו באתר 1.085 מיליון חיפושים עבור דירות 4 חדרים מיד שנייה, המהווים 31% מכלל החיפושים באתר. לשם השוואה, ב-2021 פלח דירות 4 חדרים עמד על 28% מכלל החיפושים.
אחרי דירות 4 חדרים, הנכס המבוקש ביותר בקרב רוכשי הדירות שתרו אחר מודעות מכירה הוא, כאמור, דירת 3 חדרים, שהביקוש לה נמצא במגמת עלייה בשנים האחרונות, וגם התחלות הבנייה מראות כי יותר דירות כאלה נבנות בארץ. ב-2022 היו באתר 706 אלף חיפושים לדירת 3 חדרים - 20% מכלל החיפושים. ב-2021 הפלח עמד על 19%.
לדברי דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי חברת שיווק הנדל"ן דרא, "פלח דירות 3 חדרים גדל ועומד כיום כבר על 20% מכלל החיפושים לדירה. עד לפני כ-5 שנים קרנן של דירות 3 חדרים הייתה קטנה בהרבה, ורוב הזוגות הצעירים וגם משקיעי הנדל"ן העדיפו דירות 4 חדרים. בשנים האחרונות חל שינוי בהעדפות הציבור, שהחל להעדיף את הדירות הקטנות יותר, וגם רשויות התכנון מקדמות כיום בנייה של יחידות דיור כאלה".
אוהב ציון טוען כי "הסיבה המרכזית לעלייה בביקוש לדירות קטנות היא עליית מחירי הדירות בעשרות אחוזים בתקופה זו, כך שחלק גדול מהרוכשים עוברים לרכוש דירות 2-3 חדרים רק כדי להיכנס לשוק. גם העלייה במספר הזוגות המתגרשים תורמת לגידול בביקוש לדירות קטנות. אם מחירי הדירות ימשיכו לעלות, להערכתי נראה את פלח הדירות הקטנות ממשיך לגדול".
עוד עולה מהנתונים כי דירות 5 חדרים מדורגות במקום השלישי מבין הנכסים המבוקשים עם כ-463 אלף חיפושים - 13% מהסך הכללי. ב-2021 הפלח עמד על 25% עקב משבר הקורונה, שהעלה את הביקוש לדירות גדולות יותר. דירות גן בנות 5 חדרים מדורגות אחריהן עם 148 אלף חיפושים ו-4% מכלל החיפושים, ולאחר מכן דירות גג/פנטהאוזים עם 141 אלף חיפושים המהווים 4% מהסך הכללי. ב-2021 הביקוש לנכסים אלה היה גבוה בהרבה: דירות גן תפסו 13% מסך החיפושים ודירות גג/פנטהאוזים עם 11%. גם במקרה הזה, אפקט הקורונה עם מגבלות ההתקהלות והסגרים השפיע והעלה את הביקוש לנכסים המאפשרים מרחב חיצוני בתוך יחידת המגורים.
לדברי איילת ניצן, סמנכ"לית שיווק ביד2, "נתוני הביקוש לנדל"ן בשנת 2022 מצביעים על שינוי בהעדפות המגורים של רוכשי הדירות. אם ב-2021 פוסט הקורונה, יותר מתעניינים העדיפו דירות גן או פנטהאוזים, ב-2022 הביקוש לנכסים אלה מתוך כלל החיפוש ירד משמעותית. גם עליית מחירי הדירות והריבית הגבוהה במשק הובילו לחיפוש דירות זולות יותר, מה שיכול להסביר את העלייה בפלח דירות 3 חדרים".
באילו ערים המודעות למכירת דירה נעלמו הכי מהר?
ביד2 גם בדקו גם את משך חיי המודעות למכירת דירות מיד שנייה בקרב 49 הערים המרכזיות שבהן נרשם ריכוז מספר המודעות הגבוה ביותר, כדי להבין באילו ערים המודעות למכירת דירה נעלמו הכי מהר. יש לציין כי מודעות מכירה מוסרות לעיתים מסיבות שונות כגון פנייה לתיווך, החלטה להקפיא את המהלך ועוד. הנתונים העלו כי משך הזמן הממוצע של פרסום מודעה למכירת דירה מיד שנייה התקצר ב-2022 בשיעור של 21% לעומת 2021 - מ-38 ימים ל-30 ימים בשנה שחלפה.
את רשימת הערים שבהן המודעות למכירת דירות נעלמו בפחות מ-30 ימים מובילות רמת השרון ומודיעין-מכבים-רעות, עם 22 ימים בממוצע שבמהלכם פורסמה מודעת מכירה. ברמת השרון משך חיי המודעה בשנת 2022 התקצר ב-43% (שהם 16 ימים), לעומת 38 ימים בממוצע בשנת 2021. במודיעין-מכבים-רעות משך חיי המודעה התקצר ב-33% (שהם 11 ימים), לעומת 33 ימים ב-2021.
אחריהן ניצבת העיר ראש העין עם 23 ימים בממוצע - קיצור של 10 ימים (29%) ב-2022 לעומת 33 ימים בממוצע ב-2021. עוד ברשימה: רעננה, הוד השרון ופתח תקווה, בהן פורסמו מודעות למכירת דירות במשך 24 ימים בממוצע בלבד. ברעננה מדובר בקיצור של 15 ימים (39%) בשנת 2022 לעומת 39 ימים בממוצע בשנת 2021; בהוד השרון מדובר בקיצור של 12 ימים (33%) בשנה שחלפה לעומת 36 ימים בשנה שלפני כן; ובפתח תקווה התקצרו חיי המודעות למכירת דירה ב-11 ימים (31%) ב-2022, לעומת 35 ימים ב-2021.
בהמשך הרשימה בולטות הערים כפר סבא ורמת גן עם 25 ימים בממוצע במהלכם פורסמה מודעת מכירה. בכפר סבא מדובר בקיצור של 12 ימים (33%) לעומת 38 ימים בשנה שלפני כן; ברמת גן מדובר בקיצור של 9 ימים (27%) בשנת 2022, לעומת 35 ימים ב-2021. שתי ערים נוספות הן נשר וגבעתיים - עם 26 ימים בממוצע. בנשר מדובר בקיצור של 13 ימים (34%) ב-2022, לעומת 39 ימים בממוצע בשנה שלפני כן; ובגבעתיים מדובר בקיצור של 4 ימים בלבד (12%), לעומת 30 ימים ב-2021.
אחריהן מופיעות חדרה, נתניה וראשון לציון עם 27 ימים בממוצע במהלכם פורסמה מודעה למכירת דירה מיד שנייה. הן בחדרה והן בנתניה התקצר משך זמן המודעה אשתקד ב-10 ימים - 27% ו-25% בהתאמה, לעומת 37 ימים ו-39 ימים בהתאמה בשנת 2021. בראשון לציון התקצר משך הזמן ב-9 ימים (24%) לעומת 35 ימים שארכו עד שהושלמה עסקה למכירת דירה ב-2021.
בערים קריית אונו ובהרצליה מדובר במשך זמן פורסם מודעה שארך 28 ימים בממוצע; באריאל, יהוד-מונסון, טירת כרמל, בית שמש ובת ים 29 ימים; ובערים שדרות, גבעת שמואל, תל אביב-יפו ורחובות ב-30 ימים בממוצע, כאשר בשדרות מדובר בקיצור הזמן המשמעותי ביותר מבין הערים בשיעור של 33% לעומת 2021, אז משך זמן מודעה למכירת דירה עמד על 45 ימים בממוצע.
2 צפייה בגלריה
רמת השרון ומודיעין-מכבים-רעות. משך חיי המודעה למכירת דירה - 22 ימים בלבד
(צילום: יריב כץ ועידו ארז)
לעומת זאת, את רשימת הערים שבהן הוסרו המודעות למכירת דירות הכי לאט בשנה שחלפה מובילות מגדל העמק עם 43 ימים בממוצע; טבריה (40); רמלה (38); לוד (37); נוף הגליל (35); חיפה, ירושלים ונהריה (34); עפולה, חריש, בני ברק ואילת (33); קריית גת, אשקלון, באר שבע, קריית ביאליק, קריית ים ובאופן מפתיע גם חולון (32); ונס ציונה, אשדוד, קריית אתא וקריית מוצקין (31). לדברי ניצן, "ניתן לראות כי ערי גוש דן והשרון, שנחשבות למבוקשות מאוד, הן אלה שבלטו מבין הערים שנבדקו עם קיצור משמעותי במשך חיי המודעה, בעוד שבערי הפריפריה הפחות מבוקשות לא חל שינוי משמעותי במשך חיי המודעה".
שגיא לנצ'נר, מנכ"ל חברת ינוב הפעילה באזור השרון, מוסיף כי "קיצור משך חיי המודעה בערי השרון משקף ביקוש גבוה לדירות, שפוגש היצע מוגבל. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בהוד השרון החלו להיבנות במחצית הראשונה של השנה רק 372 דירות חדשות ובכפר סבא רק 308 דירות - אלה מספרים נמוכים מאוד שלא מספקים את הביקוש הגבוה. כמו כן, צריך לציין שהתחלות הבנייה יגיעו בפועל לשוק בעוד שלוש שנים במקרה הטוב, וזה יכול להסביר את הצורך להזדרז ולרכוש דירות יד שנייה ב-2022".
איילת ניצן, סמנכ"לית שיווק יד2צילום: עיבל רונןהמקרה של נשר, שניצבת במעלה הרשימה של הערים שבהן המודעות למכירת דירה הוסרו הכי מהר בשנת 2022, חריג ביחס לשאר ערי המרכז והשרון המככבות ברשימה. לדברי עדי ברייר, סמנכ"ל הנדסה בחברת שרביב הבונה פרויקט התחדשות עירונית בעיר, "נשר היא עיר נטולת קרקעות פנויות, והיא מוקפת ביערות ובפארק מוכרז שחל איסור לבנות בשטחו יחידות דיור. לכן, הבנייה היחידה המותרת בשטחה היא במסגרת התחדשות עירונית. בשנה האחרונה אושרה תוכנית מתאר לעיר הכוללת בניית כ-10,000 דירות חדשות במסגרת מתחמי פינוי בינוי וכן בנייה של תעסוקה ומסחר".
לדבריו, "בשנה החולפת, האפשרות היחידה לקנות דירה בנשר הייתה מיד שנייה, מה שיכול להסביר את משך קיצור חיי המודעה באתר. בנוסף, פוטנציאל ההשבחה של דירות רבות בנשר עלה בעקבות כניסתן לפרויקטים של התחדשות עירונית. ולבסוף, מחירי הדירות בנשר עדיין סבירים לעומת שכנותיה ובוודאי לעומת מרכז הארץ, כך שעל אף עליית המחירים שחווינו השנה, בנשר עדיין היה אפשר לקנות דירות במחירים שמתאימים לזוגות צעירים ומשקיעים".
