"מחירי הדירות יורדים כי הציבור מאמין לממשלה", אמר השבוע פרופ' אבי שמחון, יו"ר המועצה הלאומית לכלכלה ויועצו הכלכלי של ראש הממשלה בנימין נתניהו, בוועידה השנתית של רשות מקרקעי ישראל. אבל אם שואלים את אנשי המקצוע בשטח, הממשלה הנוכחית עדיין לא עשתה דבר שיוביל לירידות המחירים.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
בריאיון לתוכנית "כסף חדש" ב-ynet radio אמר השמאי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, כי "אין שום קשר לאמון הציבור בממשלה, הממשלה הזאת עוד לא עשתה שום דבר בשביל שיאמינו או לא יאמינו בה. הצעדים שננקטו בתחום הדיור הם מינוריים, שוליים, אין שום תוכנית כוללנית לשוק הדיור". רוצים לדעת עוד? האזינו לריאיון המלא באמצעות הסימניה בנגן שבפתח הכתבה.
הסיבה המרכזית לבלימה בהתייקרות הדירות נעוצה בהעלאות הריבית של בנק ישראל, הבהיר דנוס. "זה אך ורק ריבית, זה מה שמשחק היום בשוק הזה, זה מה שמשפיע על שיקול הדעת של רוכשי הדירות, זה מה שמשפיע על שיקול הדעת של יזמים וקבלנים, שהיום בוחרים פרויקטים בפינצטה, ולא יוצאים לדרך במלוא הכוח כי הם לא יכולים. אלה הדברים שמעכבים היום את השוק".
דנוס הוסיף: "אפשר לדבר גם על הרפורמה (במערכת המשפט - צ"ש) כעוד גורם מעכב, כי היא גם משפיעה על חלק מהציבור. בלי להביע דעה, היא בהחלט משפיעה על הסנטימנט של חלק מהאנשים בצורה שלילית. היא גורמת גם למי שבעדה לחשוב ולראות מה יקרה, להשעות רכישות של דירות. צריך להבין שכל הדברים האלה עוסקים בצד הביקוש. המשמעות היא שברגע שהמצב הזה יסתיים, הביקושים האלה יתפרצו, אם זה בעוד חצי שנה, שנה, שנה וחצי".
"מחירי הדירות יורדים כי הציבור מאמין לממשלה". צפו בריאיון עם פרופ' אבי שמחון
(צילום: בראל אפרים)
"אני לא מסכים עם פרופ' שמחון שנדל"ן זה ציפיות", המשיך דנוס, "נדל"ן זה בדיוק לא ציפיות, זה בדיוק מה שאנשים צריכים, זה לא מוצר שהם יכולים בעתות צרה לוותר עליו. הייתי בהחלט מציע שינצלו את ההפוגה הזו לייצר, להגדיל היצעים ולסייע ליזמים לבנות, ואז אולי למרות העלאת הריבית, תצמח רמת מחירים נמוכה שאפשר יהיה לשמר אותה".
אוהד דנוסצילום: שחר שירזיעל השאלה מה ההשלכות של השביתה בוועדות התכנון והבנייה המקומיות בעקבות התנגדות הרשויות המקומיות לסעיפי הדיור בחוק ההסדרים, השיב דנוס כי מדובר בגורם מעכב שיוביל להפחתה של היצע הדיור ולהתארכות משך הבנייה.
"לא הייתי ממהר ורץ לקנות"
אשר למחירי הדירות, הוא הוסיף כי בהחלט תיתכן ירידה במחירי הדירות: "אנחנו רואים שכבר העלייה דרמטית ירדה מ-20% ל-14%". על השאלה האם כעת זה זמן נכון לרכוש דירה הוא אומר: "הייתי ממתין ובודק, כמובן כל אזור לגופו, אבל באופן עקרוני לא הייתי ממהר ורץ לקנות. אני מעריך שיהיו עוד ירידות מחירים ועוד הנחות שיקבלו אצל יזמים וקבלנים".
"היום בשטח אנחנו כבר רואים הנחות על דירות חדשות מקבלנים, בין אם בצורה של הטבות מימון, סבסוד ריבית, ביטול הצמדות או בצורה של מבצעים אחרים ששווים הרבה כסף לרוכש. בחלק מהפרויקטים ניתן לראות גם הנחות במחיר כדי לסגור עסקאות", הוסיף ניר שמול, מנכ"ל חברת שניר לשיווק נדל"ן ומנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית.
לדבריו, אחת הסיבות לכך היא ש"יש יזמים שרכשו קרקעות במחירים גבוהים, בעיקר בשנה וחצי האחרונות שבהן מחירי הקרקעות הגיעו לשיא, ועלויות המימון שעלו בשל העלאות הריבית מחייבות אותם לצאת לפרויקטים ולמכור דירות. בנוסף, יש יזמים שעל מנת לקבל מימון מהבנקים חייבים להציג מכירות מוקדמות".
"רוכשים שמגיעים למשרדי המכירות מודעים לכוח שלהם, ויש ניסיון מצידם להוריד את המחירים, כך שהזמן לסגירת עסקאות ארוך יותר"
לכן, הוא אמר, "הרוכשים שמגיעים למשרדי המכירות מודעים כיום לכוח שלהם, ויש ניסיון מצידם להוריד את המחירים, כך שהזמן לסגירת עסקאות ארוך יותר. בניגוד לשנה שעברה, שבה הרוכשים ידעו שאם יתלבטו המחיר עלול לעלות תוך מספר ימים, היום המצב שונה. אני מאמין שהשנה ואולי בחלק גדול מהשנה הבאה רוכשים יכולים למצוא עסקאות עם הטבות חסרות תקדים. הם יכולים להפעיל לחץ על היזמים עם הטבות שלא יחזרו".
"הכוח עובר לרוכשים"
איתי מור, יזם נדל"ן ומלווה עסקאות נדל"ן בפורטוגל, חיזק את הדברים. "משוק של מוכרים עברנו בחודשים האחרונים לשוק של קונים והכוח עובר לרוכשים", הוא אמר. "עד לפני כשנה, כאשר הריביות היו פחות גבוהות, היה ביקוש גבוה לדירות והמוכרים היו יכולים להכתיב את התנאים. אבל כיום, הריביות עלו בצורה כל כך משמעותית, שיש פחות ופחות אנשים שיכולים לרכוש דירה. אנשים אמידים עוד מסוגלים, אבל השאר לא יכולים אפילו לקבל הלוואה למימון הרכישה, בגלל שלא יעמדו בגובה ההחזרים. זה מוביל למצב שכיום אין למוכרים ודאות שיהיה מי שיוכל לקנות".
איתי מורצילום: אלונה אביסדריסלכן, הוסיף מור, "מי שבכל זאת רוצים ומסוגלים לרכוש דירות, יכולים למנף את הלחץ של המוכרים לטובתם במסגרת משא ומתן ולדרוש הטבות. לא רק הנחה במחיר, אלא גם שדרוגים לדירה, תנאי תשלום יותר נוחים ועוד. זה כמובן לא פותר את הבעיה של מי שבכלל לא יכול לרכוש, ולכן אנחנו רואים יותר ויותר ישראלים שבוחרים לקנות דירות בחו"ל עם תנאי מימון נוחים מאוד".
לדברי השמאי והמשפטן ארז כהן, "מחירי הדיור עדיין לא מבטאים את בעיית הריבית וההאטה בפועל בשוק, כפי שניתן לראות בצמצום דרמטי של מספר העסקאות. המחירים לא באים לידי ביטוי מכמה סיבות. ראשית, לוקח לשוק הנדל"ן זמן להפנים שינויים, זה כמו להסיט נושאת מטוסים ממסלולה. זה לא משהו שניתן לעשות מהרגע להרגע. הקבלנים עדין לומדים את השינויים והשפעתם. מצד שני, יש ירידה משמעותית בהתחלות הבנייה. כתוצאה, ההשפעה על השוק היא הפוכה ויכול להיות שבעוד תקופה לא ארוכה המחסור בהיצע הדירות יגדל, כאשר הביקושים יחזרו לשוק ואז צפוי זינוק נוסף במחירים".
"מי שבכל זאת רוצים ומסוגלים לרכוש דירות, יכולים למנף את הלחץ של המוכרים לטובתם במסגרת משר ומתן ולדרוש הטבות"
כלומר, הסביר כהן, "פועלים כרגע שני כוחות מנוגדים, כך שנכון לעכשיו המחירים לא נעים כלפי מטה ואי-הוודאות מאוד גדולה. ההחלטה האם לרכוש דירה או להמתין עד לוודאות גדולה יותר היא אישית, בהתאם לצורך וליכולות הפיננסיות של הרוכש. באופן כללי, למי שיש מקורות כספיים ולא נדרש לשיעור מימון גבוה, כדאי לשקול לרכוש ומי שצריך הלוואה בשיעור מימון גבוה, הייתי ממליץ להמתין עד להתייצבות של השוק וקבלת וודאות רבה יותר".
יעל הניג-דקל, סמנכ"לית שיווק בחברת אפגד, ציינה, לעומת זאת, כי "אין ספק שהתקופה הנוכחית מאופיינת בירידה במספר העסקאות, שנובעת הן בשל המחירים הגבוהים והן בשל עלויות המימון הגבוהות לרבות עליית הריבית. לאלה נוסף הלך הרוח בקרב הציבור שבאופן מסורתי כאשר ישנה אי ודאות פוליטית וכלכלית הוא יעדיף לשבת על הגדר. מכאן ניתן לומר שבהחלט יש האטה בקצב עליית המחירים וירידה מינורית במחירים במקומות מסוימים".
יעל הניג-דקלצילום: חן גליליעם זאת, היא ציינה כי "מדובר בירידת מחירים נקודתית, שקיימת במקומות שבהם נותר עודף יחסי של דירות לאכלוס קרוב ובדרך כלל ניתנות שם גם הנחות; או במקומות שמחיר הדירה עבר את ערכו הריאלי וכעת מבצע תיקון לרמת מחיר שמתאימה לשוק המקומי. לרוב מדובר על נכסים שאינם אטרקטיביים עבור רוב קהל מחפשי הדירות. אני צופה כי לנוכח כמות השיווקים שהצטמצמה משמעותית והיעדר תוכנית ממשלתית באופק, לצד נתוני התחלות הבניעה שירדו משמעותית ברבעון האחרון של 2022, המחירים צפויים לטפס בחזרה למעלה".
לדבריה, "זה יקרה מכיוון שהביקושים ימשיכו להיות קשיחים אל מול ההיצע שילך ויצטמצם, וכל מי שישב עד כה על הגדר והמתין לירידת מחירים משמעותית וגורפת, בבואו לחזור לשוק הוא יתקל בשוק צמא לדירות חדשות עם ביקושים גבוהים. לאור הנאמר, ובהנחה שבשנה הקרובה המחירים ישנו מגמה ויחזרו לעלות, אני בהחלט ממליצה למי שיכול לשאת בתנאי התשלום, כן לרכוש דירה ולא להמתין".
