אתם עומדים לעשות את העסקה הגדולה בחייכם ולרכוש דירה. אם החלטתם לפנות למתווך שילווה אתכם בתהליך, יש כמה דברים שכדאי שתהיו מודעים אליהם. אחרת, זה יכול לעלות לכם ביוקר בשלב דרישת התשלום לדמי תיווך, שיכולה להיות כפולה לעתים.
איך תבדקו שלמתווך יש רישיון בתוקף? בקלות
לפני הכל, בדקו כי המתווך שמלווה אתכם בעסקה הוא מתווך מוסמך, כלומר שהוא מחזיק ברישיון בתוקף.
איך בודקים האם למתווך יש רישיון בתוקף?
"ראשית, ניתן לשאול ישירות את המתווך ולבקש ממנו להציג לכם את כרטיס הרישיון שלו, ולוודא שהוא אכן בתוקף", אומר עו"ד ד"ר אריק אריאל העוסק בדיני מקרקעין ובדיני תיווך. "זהו רישיון שעליהם לחדש מדי שנה, לאחר תשלום אגרה. זו בקשה מאוד לגיטימית. שנית, ניתן לוודא זאת על-ידי בדיקה קלה שאורכת מספר דקות. יש להיכנס לאתר של רשם המתווכים ולבדוק ברשימת המתווכים המורשים שבאתר, האם המתווך שלכם נכלל בה".
מה הסיכון בקבלת שירותי מתיווך ממתווך שאין לו רישיון או שהרישיון שלו אינו בתוקף?
"ממש כפי שלא הולכים לרופא או לעורך-דין ללא רישיון, אין שום סיבה היגיונית להתקשר עם מתווך ללא רישיון בתוקף", מדגיש עו"ד אריאל. "אם אדם זה פועל בניגוד לחוק המחייב אותו ברישיון, מה מבטיח שהוא יפעל על פי יתר החובות שהחוק מטיל עליו? הוא יכול למסור מידע לא אמין על הנכס, למסור מידע שאסור לו על פי החוק, להסתיר נתונים ולהכשיל את העסקה. לסיכום, זה בפירוש לרעת מי שמחפש דירה. יש מספיק מתווכים בעלי רישיון על פי חוק, כך שממש אין סיבה להתפשר בעניין זה".
האם החוק מגן על מי שלא ידע והתקשר בטעות עם מתווך שפעל ללא תוקף?
עו"ד אריאל: "אמנם בתי-המשפט מגנים על רוכשי הדירות במקרה כזה, וזה יפעל בפירוש לרעת המתווך, ואף יכול לשלול ממנו את הזכות לדמי תיווך, אך זהו סיכון שממש לא משתלם לקחת. הוא גם כרוך בפנייה לערכאות משפטיות, בעלויות דיונים, בהמתנה שיכולה להימשך מספר שנים, והכי חשוב: זה יכול לגרום לכם לבצע עסקה בסכומים גבוהים מאוד (רכישת דירה), שלא הייתם רוכשים לולא התנהלותו הרשלנית של המתווך. לסיכום, מאוד לא מומלץ".
לפני החתימה: בדקו שכל הפרטים מוסכמים עליכם, ושנו את מה שלא
לפני שתקבלו פרטים אודות דירות הנמצאות במאגר שבידי משרד התיווך, תתבקשו לחתום על הזמנת שירותי תיווך.
קחו בחשבון, שלמרות שזהו נוסח אחיד, הוא בהחלט פתוח לשינויים, ואתם לא מחויבים לחתום עליו כלשונו. זה לא עניין של 'הכל או כלום'. אם המתווך ירצה שתשכרו את שירותיו, הוא יגלה גמישות לפרטים שחשובים לכם.
האם מדובר בחוזה אחיד וקבוע, או בכזה שניתן לשנות?
"למשרדי תיווך גדולים יש נוסח קבוע, אך זהו חוזה לכל דבר והוא מחייב אתכם", מסביר עו"ד אריאל. "לכן, חשוב לקרוא, לשאול שאלות לתקן ולשנות היכן שסעיפי ההזמנה אינם מובנים לכם או אינם מקובלים עליכם".
האם ניתן לשנות את גובה דמי התיווך שדורש המתווך ואשר כתובים בטופס הזמנת השירות?
"גובה דמי התיווך נתון למשא ומתן", מפרט עו"ד אריאל. "זו לא גזירת גורל, ואין תקנות מחייבות בעניין. בחוק המתווכים לא נקבע סכום מינימום או מקסימום שמתווכים רשאים לגבות כדמי תיווך. נהוג ומקובל בשוק זה לגבות דמי תיווך בשווי אחוז עד שני אחוז משווי העסקה, לא כולל מע"מ.
לדבריו, "שיעור דמי התיווך הוא עניין מסחרי לכל דבר, ולכן גם נתון למיקוח בין רוכש הדירה למתווך, לפני החתימה על הזמנת שירותי התיווך. מרגע שחתמתם, אתם מחויבים לסכום דמי התיווך שנקבע. זאת, כמובן בהנחה שהמתווך פעל בהתאם לחוק".
כיצד ניתן למנוע מחלוקות לגבי דירה שמתווך טוען שהוא זה שהראה לרוכש אותה לבין דירה שהרוכש איתר בעצמו?
עו"ד אריאל: "חשוב שיהיה בהזמנת השירות שלו סעיף שקובע שכל דירה שהמתווך מראה לי, תהיה מצוינת במפורש בנספח נפרד, עליו יחתמו שני הצדדים. לרוב, נהוג שמתווך מחתים את מי שמגיע לראות איתו את הדירה, בטרם הכניסה אליה.
לדבריו, "חשוב מאוד שבכל שלב יהיה לכם עותק של הזמנת ההתקשרות ושל הנספח, הכולל את פרטי כל הדירות שראיתם, וחתימה של שני הצדדים ליד כל דירה שביקרתם בה. זה ימנע המון מחלוקות בהמשך.
"למשל, אם כעבור שנה תרכשו את אותה דירה, דרך מתווך אחר, תוכלו להוכיח שכבר ראיתם אותה בעבר, ולמנוע מצב שתידרשו לשלם דמי תיווך כפולים. כמו כן, זה יכול למנוע מצב שבו המתווך יכניס לרשימה דירה שמצאתם לבד, ויטען שהוא זה שהראה לכם אותה. בהיעדר חתימה שלכם, זה לא יהיה קביל".
אל תשכחו לקבל מיד בשלב החתימה עותק זהה לחוזה
בקשו עותק מההזמנה החתומה ומכל מסמך המתעד נכס שחתמתם לצידו. עו"ד אריאל: "אל תחתמו על החוזה כלאחר יד. רבים מזלזלים בחוזה זה, וחותמים עליו תחת מנורת רחוב דהויה, כשהם במצב עמידה, ברחוב אפל והמתווך מחזיק את טופס ההזמנה על הברך שלו. קראו היטב ובבהירות את הזמנת שירותי התיווך לפני שאתם ממהרים לחתום, ובהמשך להתחרט על כך".
הגעתם לדירה ונוכחתם שכבר ראיתם אותה בעבר? ציינו זאת בכתב
לעתים, אתם מגיעים לפתח הדירה ומתברר שכבר ראיתם אותה בעבר. שימו לב: במקרה זה זכותם לוותר מיד על הביקור ולעדכן מיידית את המתווך על העובדה שכבר ראיתם אותה בעבר, ולא דרכו.
"אם אכן חתמתם לצד פרטי הנכס ורק כשהייתם בתוכו, נזכרתם שבקרתם בו בעבר שלחו הודעה כתובה על כך למתווך", ממליץ עו"ד אריאל. "אל תסתפקו בהודעה בעל-פה, שכן בעתיד, לא תהיה לכם שום דרך להוכיח זאת. ציינו בהודעה כי הנכס מוכר לכם וכי ראיתם אותו בעבר בעצמכם או עם מתווך אחר".
בכך, תמנעו 'תאונה משפטית' שיכולה לעלות לכם ביוקר. עו"ד אריאל: "לעתים, קורה שלאחר חתימת הסכם המכר, שני המתווכים עלולים לדרוש מכם דמי תיווך. במצב כזה, למעשה תצטרכו לשלם דמי תיווך כפולים, או להגיע לערכאות המשפטיות ולקוות לטוב".
מדוע שאדם יקנה דירה ממתווך חדש למרות שכבר ראה אותה אצל מתווך אחר? ומהי הסכנה הכרוכה בכך?
"פעמים רבות אנשים לא שמים לב לכך", מסביר עו"ד אריאל. "למשל, אם חולפים מספר חודשים והם מחליפים מתווך, וכבר לא נמצאים איתו בקשר, הם ממשיכים את התהליך עם מתווך אחר, ולא מבינים שגם אם חלפו חודשיים-שלושה הם עדיין מחוברים משפטית למתווך הראשון.
"אם חלפה כבר חצי שנה, זה עדיין יכול לחייב, אבל זה מצב גבולי יותר. בכל מקרה, כדי להיות בטוחים, חשוב לגלות שקיפות ולגלות למתווך החדש שאת הדירה הזו כבר ראיתם אצל מתווך אחר. אם הוא לא מאמין לכם, ומבקש רישום, הציגו בפניו את הנספח החתום שכולל את הדירות שכבר ראיתם. זו בדיוק הסיבה שכדאי לשמור תיעוד של כל דירה שביקרתם בה".
בקשו מהמתווך שישיג לכם כמה שיותר פרטים על הדירה
בקשו מהמתווך מידע ראשוני אודות הדירה בה ביקרתם, אם היא מעניינת אתכם. כך למשל, תוכלו לשאול, האם המחיר שדורש המוכר סביר לדירה במיקום ובנתוניה הספציפיים? בקשו לדעת מי בדיוק הבעלים, האם הדירה בהליך של כינוס נכסים. כמו כן, תוכלו לבקש מידע אודות שטחה של הדירה בטאבו, מה שטחה ברישומי העירייה, מהו שיעור תשלום הארנונה.
תוכלו לבקש מידע אודות חריגות בניה, פגמים משמעותיים בדירה, האם היא מושכרת ועד מתי. בקשו לדעת על בעיות מיוחדות בבניין, מידע אודות הרחוב, השכונה, דירות שנמכרו לאחרונה, תחבורה, נגישות, מרכזי קניות בתי ספר וגנים, בעיות חניה ועוד.
"עליכם לזכור שמדובר במידע ראשוני, אולם באשר לשאלות הדורשות התמחות, תצטרכו להתייעץ עם מומחים", אומר עו"ד אריאל. "למשל, לגבי ליקוי בנייה, תצטרכו להתייעץ עם מהנדס בניין. לגבי זכויות בניה וחריגות בניה תצטרכו להתייעץ עם שמאי מקרקעין, בכדי לאמוד את שווי הדירה. לגבי הזכויות בדירה וסוגיות של מיסוי, תוכלו לפנות לעו"ד מתחום המקרקעין".
עוד כתבות בנושא:
בדקו האם המתווך מייצג גם את המוכר
בררו האם המתווך שלכם מייצג רק אתכם או גם את המוכרים. זהו מידע חשוב ביותר. בישראל, מתווך רשאי לייצג שני צדדים לעסקה, אך צריך להיות ברור שהוא מקבל דמי תיווך גם מהצד השני, אשר גם לו יש רצונות ודרישות.
האם המתווך רשאי לגבות דמי תיווך משני הצדדים?
עו"ד אריאל: "כן, הוא רשאי לעשות זאת, אך אסור שהם יעברו את המקובל. כלומר, לא יותר משני אחוז משווי העסקה, בצירוף מע"מ. מתווך שסוגר עם המוכר שיקבל דמי תיווך נוספים אם הדירה תימכר מעל סכום מסוים והוא פועל גם מטעמכם, פועל בניגוד לחוק. זאת, משום שבמצב זה הוא מצוי בניגוד עניינים חמור ואסור. במקרה זה, יש לו עניין אישי מוגבר שהדירה תימכר במחיר גבוה יותר והוא עושה כן על חשבון נאמנות לקונה ולכן הוא מנוע מלעשות זאת".
החוק בישראל מאפשר למתווך לייצג את שני הצדדים, כל עוד הקונה יודע על כך. האם לדעתך זהו מצב תקין? האם זהו לא מקור לניגוד עניינים כלשהו, מלכתחילה?
"אני בהחלט חושב שבהקשר הזה יש ליקוי בחוק, ולכן הרבה מדינות אוסרות מצב זה", אומר עו"ד אריאל. "כל עוד לוקח משני הצדדים דמי תיווך דומים, זה עוד איכשהו מתקבל על הדעת. הבעיה היא שאם הוא לוקח מחד הצדדים סכום גבוה יותר, יש לו אינטרס כלפי אחד מהם, והוא לא אובייקטיבי".
האם יש דרך שרוכשי דירות יכולים להגן על עצמם בכל זאת, למרות העיוות בחוק?
עו"ד אריאל: "בהחלט כן. ההמלצה שלי למחפשי הדירות היא לברר האם המתווך מייצג גם את המוכר. אם כן, לדרוש ממנו התחייבות בכתב שדמי התיווך שהוא גובה משניהם זהים. זה שם את מחפשי הדירות בנקודת פתיחה הרבה יותר טובה מבחינת המשא ומתן, ובהחלט מוטב להעדיף מתווכים שמעדיפים לעשות זאת. האידיאלי, הוא למצוא מתווך שמייצג רק את הקונה, ולא את הרוכש בנוסף".
ynet הוא שותף באתר "המקצוענים"
פורסם לראשונה: 07:25, 04.10.20
