אחד השלבים המרכזיים בפרויקט פינוי־בינוי הוא הפינוי, שבמסגרתו בעלי הנכסים צריכים לעזוב את הבית שבו התגוררו שנים, ולעבור לדירה שכורה עד השלמת דירתם החדשה. מדובר בשלב הכרחי, אך כזה שגם גורר לא מעט חששות ומוביל לא פעם להתנגדויות שאף מטרפדות פרויקטים.
כדי להתמודד עם המצוקה ולאפשר גם התקדמות מהירה יותר של הפרויקט, התפתחה שיטה נוספת של התחדשות עירונית, המייתרת את תקופת השכירות. מדובר במסלול בינוי־פינוי־בינוי, שבו במקום להרוס את המבנים הישנים ורק אז לבנות חדשים, תחילה נבנה הפרויקט החדש, ורק לאחר שהמבנה מוכן, בעלי הדירות עוברים לדירות חדשות, והמבנה הישן נהרס. לשיטה זו יתרונות רבים הקשורים לשלבים שונים בתהליך, והם מקלים על בעלי הדירות את צליחת התהליך, אולם למרות זאת נדיר למצוא פרויקטים כאלה יוצאים אל הפועל.
"ללא ספק תהליכי בינוי־פינוי הם עדיפים על כלל הגורמים, ואישור תוכניות בינוי־פינוי־בינוי יסירו הרבה חסמים מול בעלי הדירות ובפרט מול בעלי הדירות המבוגרים, שהם האוכלוסייה הקשה בתהליך", כך סבור יוסי פרשקובסקי, יו"ר חברת פרשקובסקי. "הסיבה שפרויקטים כאלו לא מתקדמים, היא מחסור בקרקע פנויה. הפתרון לבעיה נמצא אצל המדינה. בעבר אושרו החלטות ותוכניות עם מגרשי השלמה הן לצורך כדאיות כלכלית והן לצורך הקמת בניינים במתכונת של בינוי־פינוי־בינוי. הבעיה היא שבשנים האחרונות רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) מערימה קשיים על היזמים ועל הרשויות, בכך שהיא מסרבת למסור או לאפשר בנייה על מגרשי השלמה. בהמשך רמ"י החליטה שהיא תקים קרן ותתמוך כספית במתחמי התחדשות עירונית שאין בהם כדאיות כלכלית".
יוסי פרשקובסקיצילום: יח"צלדברי פרשקובסקי, התפיסה של רמ"י בנוגע למגרשי השלמה חייבת להשתנות. "על רמ"י להבין שהיא מנהלת את מקרקעי המדינה וחייבת להפסיק לחשוב בצורה צרה בנושא זה; הקצאת מגרשי השלמה מהווה סוג של הטבה ליזמים, היות שהם משלמים על הקרקע מחיר מופחת. מדובר בהקצאה שאינה שונה מהקצאת קרקעות במסגרת מחיר למשתכן, מחיר מטרה או דיור להשכרה, שבהן הקרקע משווקת במחיר מופחת. נשאלת השאלה מדוע במתחמי פינוי־בינוי הדבר לא נעשה. ללא שינוי בתפיסה אצל רמ"י וללא הבנה של הצורך המיידי להקל את תהליך הקמת מתחמי בינוי ופינוי ואישור הקצאת מגרשי השלמה, לא נראה שינוי בתחום זה".
גל קסטל, משנה למנכ"ל אורון נדל"ן, מתייחס גם הוא לבעיה המרכזית בקידום המודל: "הכול מתחיל ונגמר בשני פרמטרים - היתכנות כלכלית והיתכנות תכנונית. כדי לקדם פרויקט בינוי־פינוי־בינוי נדרשת קרקע פנויה בטווח הקו הכחול, שבתוכה אפשר לבנות את הבניין, ואז להעביר את הדיירים לבניין החדש, כך שהדיירים עוברים מדירתם הישנה ישירות לדירה החדשה. מובן שפרויקט כזה אפשרי רק כשהקו הכחול עתיר קרקע, באופן שמאפשר את בניית הבניין החדש מבלי להרוס את הקיים. פרמטר שני הוא הנושא הכלכלי. לבנות בניין ולאכלס אותו במרבית מבעלי הדירות זה לא תמיד כלכלי. היזם נדרש בעצם לממן את בנייתו של הבניין בלי מלאי דירות משמעותי לשיווק, ולמרות שאלמנט השכירות והערבויות מצטמצם משמעותית בפרויקטים אלה, זה עדיין עלול להיות מהלך לא כלכלי, ולכן נדרש כאן תחשיב כלכלי משמעותי ומדויק, שיבטיח ליזם פרויקט עם בסיס כלכלי יציב".
גם רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית, מצביעה על המחסור בקרקע כבעיה מרכזית: "בינוי־פינוי־בינוי הוא מודל אידיאלי בהתחדשות עירונית, המאפשר לדיירים מעבר ישיר מדירתם הישנה לחדשה ללא צורך בדירות זמניות.
רונית אשד לויצילום: יח"צהאתגר המרכזי ביישום השיטה הוא המחסור בקרקעות פנויות. במרכזי הערים הוותיקות, שם מתרכזת מרבית ההתחדשות העירונית, קרקעות כאלו נדירות מאוד, ואין שטחים ריקים ופנויים, לכן גם עושים פרויקטים של התחדשות עירונית כדי לעבוד על אותה האדמה".
בחברת אזורים, שהתנסו בבינוי־פינוי־בינוי מסבירים, כי: "היתרון המובהק של בינוי־פינוי הוא העובדה שהדיירים לא נדרשים לעבור לדירה חלופית, אלא מיד לדירה החדשה, והיזם מצידו לא נדרש לממן עבורם שכירות עד לבניית הבניין החדש. עם זאת לתהליך יש גם חסרונות, הנוגעים לכך שדיירים, שממשיכים להתגורר בדירותיהם, מרגישים לעיתים שהם מתגוררים באתר בנייה, ואיכות חייהם נפגעת. הסיבה שלא רואים מספיק פרויקטים בתהליך כזה, היא כתוצאה מהמחסור בקרקעות פנויות, ולכן אנחנו נדרשים להליכי פינוי־בינוי. יש לנו שני פרויקטים בהליך בינוי־פינוי־בינוי – בנווה דוד חיפה ובגבעת שמואל, ובשניהם הצלחנו לייצר פתרון תכנוני שתאם את צורכי הרשות העירונית".
אשר אלון, מנכ"ל ובעלים של קבוצת אשלי לירן המתמחה בבניית מתחמי פינוי־בינוי גדולים, מציין: "בינוי־פינוי־בינוי הוא פתרון אידיאלי, שמקל על קבלת הסכמות מצד בעלי הדירות. לא בכל פרויקט ישנה אפשרות לבנות לפני הריסה, אולם במקומות שבהם זה מתאפשר, אנחנו עושים מאמץ לייצר תוכנית מתאימה".
בחברת ענב, שמקדמת פרויקט במסלול זה בכפר סבא ועתידה להתחיל בפרויקט נוסף בחדרה, מסבירים כי: "כבר שנים רבות מדובר על קידום פרויקטים במסלול בינוי־פינוי־בינוי, אך בשטח היזמים מתקשים. הקושי נובע בעיקר ממחסור בקרקעות פנויות הסמוכות לפרויקט ומאפשרות להתחיל בשלב הבנייה ורק לאחר מכן בשלב הפינוי.
עירון בצירצילום: איציק סינטובגם אם ישנה קרקע פנויה, בדרך כלל היא בבעלות של רמ"י או העירייה, ומצריכה שיתוף פעולה ותכנון מורכב ומתמשך לצורך החלפת השטחים. כמו כן לעיתים עולה התנגדות בקרב בעלי הדירות המעוניינים להמשיך לגור בשכונה, וזאת לאור מיקום הקרקע המוצעת". עירון בציר, סמנכ"ל שיווק ומכירות בענב, מרחיב על היתרון במסלול זה: "הוצאת הפרויקט לפועל במתכונת בינוי־פינוי־בינוי יוצרת ערך משמעותי לתושבי המתחם, כשהקרקע הפנויה מאפשרת תכנון מקסימלי לדיירים".
"הפתרון יכול להגיע מהעיריות"
בעוד האצבע המאשימה מופנית בדרך כלל לכיוון המדינה, יש הסבורים שהפתרון יכול להגיע גם מהשלטון המקומי. אמיר לוטן, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת לוינשטין, מסביר: "מיזמי בינוי־פינוי־בינוי לא נפוצים מספיק, מפני שהם תלויים רבות בהימצאות קרקע בקרבת פרויקט ההתחדשות, שעליה ניתן לבנות את הבניין שאליו יפונו הדיירים, ובמקרים רבים, לצערי, זה לא מתאפשר. פתרון אפשרי לכך תלוי בעיריות.
אמיר לוטןצילום: מושיק דראם הן יהיו מוכנות להקצות שטח חום (שטח ציבורי) הקיים בקרבת הפרויקט לצורך בנייה, ולקבל אותו בהמשך במיקום אחר במתחם החדש, זה עשוי לאפשר מיזמים כאלה. למשל אם בצמוד לבניין יש גינה ציבורית, שהעירייה תאפשר לבנות עליה, ובהמשך היא תקבל גינה מחודשת במתחם החדש שייבנה, זה יאפשר לממש בינוי־פינוי־בינוי. כמו כן אם העיריות יאפשרו לחרוג ממגבלות הגובה לבניין שאליו מפנים, ולאפשר בניין גבוה יותר עם יותר יחידות דיור, זה יאפשר ליזם להתחיל מהמגדל, להעביר אליו את כל הדיירים, ורק לאחר מכן להמשיך את שאר המתחם. זה יתרום לכלכליות של הפרויקט ויאפשר מסלול כזה".
בעיה נוספת בקידום מיזמי בינוי־פינוי־בינוי קשורים גם בבעלי הדירות. אומנם במסגרת הפרויקט אפשר להפחית את החשש שלהם מפינוי, אך חשש אחר עולה במקביל, כפי שמסביר ישי רוט, המשנה למנכ"ל קבוצת שובל: "במסלול בינוי־פינוי־בינוי מספר יתרונות, כגון חיסכון כספי ליזם והצורך בפחות יחידות דיור חדשות בזכות אותו חיסכון הכספי. בנוסף הפרויקט מעניק ודאות גדולה יותר לדיירים וגם חוסך זמן. אבל כדי לממש תוכניות אלה צריך שטח פנוי גדול. ככל שמדובר בשטח שנמצא בשכנות לסביבת מגורים, הרי שאז צצה בעיית ה'נימבי' (Not in my back yard), שכן בעלי דירות לא מוכנים לגור בתוך אתר בנייה. כמו כן אם קיימת קרקע פנויה לבנייה, היא בדרך כלל תהיה בבעלות רמ"י, אלא שרמ"י לא ממהרת לעזור, כי אין לה תמריץ כלכלי".
משה קורן, מנכ"ל גפן מגורים והתחדשות, מציין גם הוא את הרשויות המקומיות כחלק מהפתרון: "מעבר ישיר של בעלי הדירות מהמבנה הישן לחדש הוא פתרון אידיאלי, אך בפועל זהו מודל שאינו ישים בכל פרויקט. כדי לממש שיטה זו נדרשת קרקע פנויה בקרבת הפרויקט, שעליה אפשר להקים את המבנים החדשים, כך שהדיירים יוכלו להישאר בדירותיהם עד להשלמת הבנייה.
משה קורןצילום: רוית תורכיהבפרויקטים שביצענו, הצלחנו להגיע להסכמות עם העירייה על החלפת קרקעות – למשל שטח עירוני מוזנח, ששוקם והפך למתחם חדש ומשודרג עם השלמת הבנייה. יזם שיבחר במודל זה, עשוי לחסוך בהוצאות על דיור חלופי, אך מנגד נדרש להתמודד עם תזרים פחות יציב ועלויות מימון גבוהות יותר. כדי לעודד מעבר לשיטה זו חשוב שהרשויות יראו את הערך המוסף ויהיו מוכנות לאפשר החלפת קרקעות, וכמו כן נדרש ביטוי לכך בדוחות הכלכליים להערכת היקפי הפרויקט".
גל לחמי, ראש מינהלת ההתחדשות העירונית בחדרה, מציינת תועלות נוספות לבעלי הדירות במסלול זה: "בינוי־פינוי־בינוי עדיף יותר מכמה סיבות; הסיבה הראשונה שהם חוסכים דרמטית עלויות מימון של ערבויות לפי חוק מכר של דירות המפונים וכן שכר דירה ועלויות מעבר לדירות המפונים. החיסכון הכספי בפרויקט יכול להיות מתורגם לתמורות גבוהות יותר לדיירים או לטובת שטחי ציבור והטבות נוספות הקשורות לפרויקט. שנית - זה מקל מאוד על דיירים החוששים ממעבר הדירה, למשל קשישים, אנשים עם מוגבלויות ועוד. לצערנו, אנחנו לא רואים הרבה פרויקטים כאלה מאחר שהם דורשים קרקע פנויה הסמוכה לפרויקט המפונה. בהינתן התנאים האלו, אין ספק שזה עדיף".
באור יהודה נבחנת אפשרות לבצע שני פרויקטים במתכונת בינוי־פינוי־בינוי, האחד ברחוב העצמאות והשני בפרויקט הערמון־הרדוף. "בעירייה מבינים שבמתכונת כזו ניתן לקדם פרויקטים בצורה יעילה יותר, שתמנע טלטול זמני של האוכלוסייה, לצד הקמת מנגנון שיבטיח את ודאות מימושה המלא של התוכנית", אומרים בעירייה. ראשת העירייה ליאת שוחט מוסיפה: "היתרון הגדול בשיטה הוא לאפשר לאוכלוסייה להמשיך להתגורר בבניינים הישנים ולעבור ישירות לאלה החדשים מבלי לעבור לדיור ביניים. יש לכך חשיבות מכרעת, במיוחד כאשר מדובר באוכלוסייה מבוגרת, אשר גם ככה מתקשה מעצם הרעיון לעבור דירה פעם אחת, ועל אחת כמה וכמה כשמדובר בשני מעברים".
ליאת שוחטצילום: יח"צסהר פינטו, ראש המועצה המקומית גדרה, מדגיש את החשיבות בשיתוף הפעולה של הרשות המקומית: "מיזמי בינוי־פינוי־בינוי כוללים יתרונות וחסרונות. רשויות מקומיות ששואפות מחד להמשיך ולהתפתח ומאידך לשמור על שקט כלכלי לתושביהן, ימצאו בפרויקטים מסוג זה פתרון טוב. הרשויות מקצות שטחים נוספים כדי שזה יצליח. בגדרה אנחנו מקדמים תכנית בינוי־פינוי־בינוי משמעותית בשכונת יובל גד במושבה. בגלל בסיס חיל האוויר בתל נוף מוטלות עלינו מגבלות בנייה לגובה, כך שפרויקטים מהסוג הזה לא יכולים להתקדם בלי שהרשויות מקצות שטחים נוספים. כדי שהתוכנית תצליח, הרשות הייתה צריכה לאפשר ליזם לבנות על שטח ציבורי. אנחנו פועלים תוך שמירה על איזון בין כדאיות המיזם לקבלן, טובת התושבים וטובת הציבור הכללי. בימים אלה אנו מקדמים משא ומתן מול היזם על מנת להבטיח, כי במסגרת התוכנית יוקמו שטחים ציבוריים חדשים, כגון מבני ציבור, שטח ציבורי פתוח וגני ילדים, על חשבון השטח הציבורי שאותו קיבל לחלק הראשון של הפרויקט. רק מחשבה הוליסטית, שמחד שומרת על האינטרסים של התושבים ומאידך משתפת פעולה עם דרישות היזמים, תאפשר לפרויקטים כאלה להתקדם".
"יש לתת מענה גם בתחום התכנוני"
עו"ד ישי נ. איציקוביץ, ראש מחלקת עסקאות נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אגמון עם טולצ'ינסקי, מרחיב על הקשיים וגם הפתרונות: "מסלול זה מתאפיין בקשיים, בין היתר בהיבטי התכנון, הקניין, המימון ואף בהיבטים החברתיים. אלו מצטרפים למורכבות הקיימת ממילא בפרויקטים במסגרת ההתחדשות העירונית. כך למשל במסגרת התכנון יש להקל ולהרחיב את האפשרות להתחיל בבניית הבניינים החדשים בשטחים שבבעלות המדינה (באמצעות רמ"י) או כאלה המצויים בבעלותן או בחזקתן הרשויות מקומיות. קושי נוסף עולה בכל הקשור למימון הפיננסי של הפרויקט, רישום השעבודים (על כלל החלקות או על חלקן) והביטחונות שיש להעמיד לבעלי הדירות, שעל אף שקיבלו את החזקה בדירה החדשה בשלב הראשון, עדיין יידרש רישום שיעבוד על זכויותיהם לטובת הגורם המממן".
עו"ד משה רז כהן מוסיף: "יש להיערך כבר בשלב התכנון כדי שיהיה אפשר לקדם פרויקט בינוי לפני הפינוי. התכנון מחייב התאמה בין הדרישות התכנוניות, ההנדסיות והקנייניות. ראשית יש לתכנן ייעודי קרקע בדרך של הצרחה. כלומר החלפת מקומות בין הייעודים הציבוריים ובין היי'עודים למגורים. השטח, שבמצב הקודם נועד לצורכי ציבור, יהפוך לשטח למגורים, ושטחי המגורים יהפכו במצב החדש לשטחי ציבור".
עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות': "פרויקטי בינוי־פינוי־בינוי אידיאליים גם ליזמים וגם לבעלי הדירות. זה יוצר הרבה ודאות בפרויקט ומסיר התנגדויות וסרבנות. מבחינת היזמים, הם חוסכים את עלויות השכירות בתקופת הביניים, ומדובר בסכומים לא מבוטלים בעיקר כשמדובר בתל אביב וגוש דן. האתגר הוא שלא הרבה מגרשים כוללים שטח פנוי המאפשר את בניית השלב הראשון של הפרויקט לפני הריסת הבניין הישן. הפתרון יכול להיות באיתור מגרשים סמוכים שניתן לכלול בתוכנית, גם אם הם בייעוד שונה, או אפילו קרקעות שמוגדרות חקלאיות, שניתן לצרף את הבעלים שלהם לתוכנית. על מנת לקדם עסקה מורכבת כזאת חשוב שיהיה שיתוף פעולה עם הרשות המקומית, וישנן רשויות מקומיות שמאפשרות זאת, כי זו דרך עבורן לייצר פרויקטים איכותיים יותר ולשלב בהם מטלות ציבוריות כמו מבני ציבור או חינוך".
התוכנית הממשלתית שלא הצליחה להתקדם
בינוי־פינוי־בינוי אינו רעיון חדש. כבר לפני עשור התקיימו דיונים משמעותיים בנושא במשרד הבינוי והשיכון בתקופת השר אורי אריאל ומנכ"ל משרדו דאז שלמה בן אליהו. קבינט הדיור דן בסוגיה ואף הוחלט לצאת בפיילוט רחב היקף. אבל הצהרות לחוד ומציאות לחוד, ולמרות יתרונות משמעותיים לתוכנית הממשלתית, היא יצאה לפועל באופן חלקי במקום אחד בלבד - שכונת רמת אליהו בראשון לציון. מתחמים אחרים שהיו על הפרק, לא התקדמו בסופו של דבר.
כדי להבין את הרקע נסביר בקצרה מה ההבדל בין התוכנית הממשלתית לזו שהשוק הפרטי מנסה ולעיתים גם מצליח לממש. הרעיון של המדינה היה לאפשר לפרויקט רחב היקף לצאת לדרך, גם אם אין לו היתכנות כלכלית וגם אם אין לו מספיק שטח ליישום, וזאת על ידי שיווק קרקע ייעודית על ידי רמ"י ובניית פרויקט, שחלק ממנו ייועד לאכלוס בעלי הדירות הישנות ממתחם סמוך. לאחר הבנייה המבנים הישנים יוכלו להיהרס, ואת הקרקע שתתפנה תוכל המדינה לשווק שוב לטובת פרויקט מגורים חדש. בדרך כזו המדינה יכולה למקסם את המחיר שתקבל עבור הקרקע וגם ליצור עוד קרקעות יש מאין לטובת התחדשות עירונית. הבעיה המרכזית היא שהמדינה במצב כזה צריכה להתנהל כמו יזם וגם להיות אמונה בין היתר על גיבוש בעלי הדירות וכדומה. פיילוט אחד של המהלך מומש בהצלחה בראשון לציון, אך קשיים שונים הובילו לכך שלא קודמו פרויקטים נוספים.
ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית התייחסו לדברים ומסרו כי: "הפרויקט הניסיוני שהמדינה הפעילה מתוקף החלטת ממשלה, בוצע בשכונת רמת אליהו בראשון לציון. שכונה זאת נבחרה לאור העובדה שקודמה תוכנית מיתאר לפינוי-בינוי לכלל השכונה, שהיה מלאי גדול של קרקעות לשיווק בבעלות המדינה, ושבעלי הדירות בשכונה כמעט שלא התקשרו עם יזמים בעסקת פינוי ובינוי. הרציונל של הפרויקט היה לצמצם חשש של בעלי דירות מהתקשרות עם יזם פרטי, ולכן המדינה משמשת בעצמה כיזם במסגרת פרויקט זה, והיא שחותמת על עסקת פינוי ובינוי עם בעלי הדירות. הקושי המרכזי להרחיב את הפיילוט לשכונות נוספות הוא שבאזורים נרחבים מאוד, מצפון ועד דרום, בעלי דירות חתמו זה מכבר על הסכמים עם יזמים, דבר המונע מהמדינה להתקשר עימם כיזם במסגרת פרויקט בינוי־פינוי".
איך בכל זאת ניתן לקדם פרויקט?
חרף הקשיים שמובילים למיעוט פרויקטים במסלול בינוי־פינוי־בינוי, אפשר למצוא כמה דוגמאות לחברות שהצליחו להתקדם בנתיב זה.
רקפת להב, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת אלמוג: "הניסיון שלנו בפרויקט אלמוג בעיר יבנה מוכיח, שכאשר יש מגרש פנוי בסמוך למתחם המיועד להתחדשות, זהו המודל המועדף הן עבור היזמים והן עבור הדיירים. היתרון המשמעותי ביותר הוא בממד האישי והאנושי - הדיירים ממשיכים לגור בביתם עד למעבר ישיר לדירה החדשה, ללא צורך בדיור חלופי או מעברי ביניים טראומטיים. בפרויקט ביבנה 60 משפחות עברו ישירות מביתן הישן לדירה חדשה. מבחינה כלכלית, המודל חוסך עלויות משמעותיות של דיור חלופי ומאפשר ניהול יעיל יותר של תזרים המזומנים בפרויקט. במקום להשקיע סכומים גבוהים בשכר דירה זמני, אנחנו יכולים להשקיע יותר באיכות הבנייה ובשדרוג המפרט הטכני. האתגר המרכזי הוא זמינות הקרקע. נדרש שטח פנוי בסמיכות למתחם המיועד להתחדשות, דבר שלא תמיד קיים במרכזי הערים. כאן נדרשת מעורבות של הרשויות המקומיות - איתור מגרשים מתאימים, גמישות תכנונית והקצאת שטחים ציבוריים באופן זמני לטובת התהליך. כדי להפוך את מסלול בינוי־פינוי־בינוי לשיטה המובילה בשוק, אני מציעה מספר צעדים: ראשית יש לתת עדיפות בוועדות התכנון לפרויקטים במתווה זה. שנית לייצר מסלול ייעודי מהיר להקצאה זמנית של קרקעות ציבוריות סמוכות, ושלישית להעניק תמריצים כלכליים ליזמים שיבחרו במסלול זה, למשל באמצעות הקלות במיסוי או תוספת זכויות בנייה".
רונן יפו, מנכ"ל דוניץ אלעד, מספר על הפרויקט שקידמה החברה בראשון לציון: "מיזמי בינוי־פינוי־בינוי מאפשרים ליזם להימנע מהצורך בפינוי זמני של בעלי הדירות, מה שמקל מאוד על הדיירים ומאפשר את קיצור זמן הבנייה. דוגמה לכך היא פרויקט ההתחדשות העירונית קריית האומנים, שאנחנו מקדמים בראשון לציון. ההשגה של בינוי־פינוי בפרויקט התאפשרה הודות לקרקע הצמודה למתחם, שהייתה בבעלות החברה. כך התאפשר לבנות בניינים חדשים ואז להעביר את הדיירים הישנים ישירות מבתיהם לדירות החדשות, מבלי לנייד את בעלי הדירות הוותיקים לדירות שכורות. הדיירים עזבו את ביתם הישן וקיבלו את המפתח לדירה החדשה באותו היום, מבלי לעזוב את הסביבה המוכרת.
רונן יפוצילום: יח"צמבחינת היזם, החלוקה למתחמים אומנם גורמת לכך שיש תחילה לבנות דירות מבלי למכור אותן, אך היא גם חוסכת עלויות שכירות וערבויות ומאפשרת הגעה להסכמות מהירות עם הדיירים. למרות היתרונות הברורים פרויקטים כאלה נדירים, בעיקר משום שלעיתים אין בבעלות היזם קרקע נוספת, וכן מהסיבה שהליך ההגעה להסכמות עם הדיירים יכול להיות מורכב. בפרויקט קריית האומנים הצלחנו לקדם בינוי־פינוי מהראשונים בישראל גם בזכות המשאבים הפיננסיים שעמדו לרשותנו".
דפנה אורבך, שותפה במשרד האדריכלים אורבך הלוי, מציגה מקרה נוסף: "ברמלה עשינו חילופי שטחים. לקחנו שטח ירוק, שטח ציבורי פתוח, תיכננו עליו מבנה מגורים חדש, והחזרנו את השטח הירוק בלב המתחם. התחלנו עם הבנייה על חשבון שטחים ציבוריים, לשם אנו מפנים כ־70% מהדיירים, ועל הבניינים ההרוסים בונים פארק לרווחת השכונה. כדי שפרויקט כזה יקום, נדרשת כמובן קרקע פנויה הצמודה למתחם. לצערי, במקרים מעטים מאוד היישום הזה אפשרי".
