חקיקה חדשה שמקדמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ותועלה לאישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת במושב הקרוב, מבקשת לפתור בעיה מורכבת בתחום ההתחדשות העירונית, שמעכבת לא מעט פרויקטים. מדובר במתחמים שבהם יש יותר מיזם אחד שמקדם תוכנית, ולא פעם הדיירים תקועים באמצע. לפי ההצעה שמקודמת, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית יוסמך להפעיל מנגנון של שחרור מעסקאות חוסמות, לאחר שקיבל פנייה לעשות כן מטעם גורמים המעורבים בעסקה - יזמים או תושבים. נשאלת השאלה כיצד מתנהלות החברות בכל הקשור לתחרות על מתחמי ההתחדשות העירונית והאם החקיקה החדשה תסייע או תפריע?
"כאשר קיים יותר מיזם אחד הפועל לקידום פרויקט באותו המתחם, מדובר בחסם משמעותי לפרויקט", מסבירה רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית. "הדבר עלול ליצור מתחים מיותרים בפרויקט, שהוא ממילא מורכב מאוד כשלעצמו. כדי לתת מענה לחסם זה, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מקדמת חוק במסגרתו תינתן לה הסמכות לגשר במקרים של בעיות מורכבות בין יזמים המעכבות פרויקטים".
לדבריה, "החוק פותר שתי בעיות מרכזיות: הוא מוביל בהסכמה למימוש פרויקטים, ובו בזמן שומר על אמון הדיירים בתהליך, כדי שהם ירגישו כי הם אלה שעדיין מובילים אותו. חשוב לזכור שללא אמון הדיירים הפרויקט כולו לא ייצא לפועל, ואמון הוא דבר רגיש, שקשה לזכות בו ולשמור עליו".
גל קסטל, משנה למנכ"ל חברת אורון נדל"ן, מספר כי מדובר בתופעה רווחת: "לצערנו, אנחנו נתקלים היום במתחמים רבים שבעבר פעלו בהם 'מארגנים' כלשהם - יזם קטן או מישהו שמתיימר להיות יזם, שהציגו לדיירים חלום על התחדשות עירונית מהירה, אך מאחוריהם לא עמד דבר וחצי דבר. הם החתימו את הדיירים, אבל כמובן לא הצליחו להביא את הפרויקט למימוש – הן מסיבות פיננסיות והן מסיבות של היעדר ידע או ניסיון. כשהדיירים מבקשים להשתחרר מההסכמים שחתמו עליהם, הם מגלים תנאים דרקוניים, שנוצרו במטרה להבטיח ל'מארגן' פיצוי כלשהו בשלב שבו הדיירים יתייאשו - ויבקשו לעבור ולהתקשר עם יזם אחר שיוכל להרים את הפרויקט".
קסטל מוסיף כי "במקרים אחרים, אנחנו נתקלים בחברות גדולות דווקא, שאיבדו את הכבוד למקצוע ולחברה שהם עומדים בראשה. מדובר בחברות שנכנסות למתחמים שכבר זכה בהם יזם אחר, והן מנסות להשחיר אותו מול הדיירים, או לשכנע את הדיירים לשנות את בחירתם, עם הבטחות שאין להן שום אחיזה במציאות. גם תופעה זו הולכת והופכת נפוצה, והיא פוגעת, בעיניי, בענף כולו".
גל קסטלצילום:ליה יפהלדבריו, "החקיקה החדשה, שנקווה שתאושר, תאפשר להוציא יזם שאינו פעיל או שלא עמד בהסכם מול הדיירים מהתמונה. מצד שני, החקיקה לא תמנע מצבים שבהם יזמים פוגעים זה בזה - ולכן באחריותנו, החברות והיזמים, לקבוע כללי אצבע, כל חברה לעצמה, לשמור על כללי תחרות הוגנים, להימנע מכניסה למתחמים שבהם יזם אחר כבר פועל, והכי חשוב להימנע מלפגוע בשמן של חברות אחרות".
גם סמי מצלאוי, יו"ר ובעלי מצלאוי חברה לבניין, סבור שהחקיקה החדשה מבורכת: "התיקון לחוק בא לעשות סדר במתחמי התחדשות עירונית, ולסייע לבעלי דירות, שלעיתים מוחזקים כבני ערובה על ידי גורמים שלוטשים עיניים לבניין שלהם. כחלוצת ההתחדשות עירונית בישראל, אנחנו תומכים בחקיקה שכזו, ואני מקווה כי היא תדחק החוצה את מי שאין ביכולתו באמת לבצע פרויקט התחדשות, או שמפריח הבטחות חסרות בסיס לאוויר".
סמי מצלאויצילום: מגדלור מדיה"בעלי הדירות וגם הרגולטור צריכים לוודא שהגורם שרשאי להחתים דיירים הוא קבלן מורשה בעל תעודה מרשם הקבלנים ובסיווג הקבלני המתאים", ממשיך מצלאוי, "יש לוודא שיש לו יכולות כלכליות או יכולת להשיג מימון בנקאי או חוץ בנקאי לפרויקט; ושיש לו ניסיון בביצוע פרויקטים קודמים של התחדשות עירונית שהושלמו בהצלחה, ויותר מפרויקט אחד. באופן כללי יש להדק את האכיפה נגד 'קבלני חתימות' חסרי יכולת או אישור, שמתיימרים לקדם פרויקט התחדשות עירונית. אם כבר החתימו, המדינה צריכה לבטל מיידית את ההסכם לטובת הדיירים, ואף להשלים את המהלך בחקיקה, כך שהחתמה פסולה שכזו תוגדר כעבירה פלילית והונאה של ממש".
"ביטול הסכם ללא פיקוח זה בעייתי"
איתמר פיטל, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת צרפתי צבי ובניו, סבור שלרוב היזמים יודעים לפעול יחד, אבל במקרים שזה לא מתאפשר - החקיקה מבורכת. עם זאת, לדעתו מדובר במהלך שיש לפקח עליו היטב: "לשמחתי, רוב העוסקים בתחום יודעים לנהל שיח מכבד ולשמור על התנהלות תקינה בין קולגות. הבעיות מתחילות כשאין שיח בשטח, וכשחברות בודדות מנסות לתפוס מספר חתימות במטרה לשבש תהליכים; זה יכול להיות מתוך רצון לכפות שותפות או למכור בעתיד את החתימות ללא ידיעת הדיירים. מדובר בהתנהלות לא מקצועית, שעושה שם רע לתחום. אם לא ניתן לפתור את הבעיות, הרשות צריכה להתערב".
איתמר פיטלצילום: אילן בשורלדבריו, "אומנם החוק טרם נכנס לתוקף, ונמצא בשלבי שיפור, אבל זה מהלך מבורך מאוד, כי בסוף מי שנפגע מהתנהלות כזו הם הדיירים. עם זאת, החשש שלי הוא שלא ברור כיצד החוק אמור לענות על חלוקת הכוח בין הרשות לדיירים. הרשות חייבת להיות הגוף שמפקח על כל התהליך, ובמידת הצורך להתערב בחקיקה. היכולת לאפשר לדיירים לבטל חתימות ללא פיקוח קפדני מאוד של הרשות היא בעייתית מאוד, כי היא יכולה להפוך בקלות רבה למנגנון לחץ על יזם הפועל באופן תקין, מקצועי וראוי, לדרישות נוספות של דיירים".
גיל גולדשטיין, מנכ"ל חברת אבני דרך התחדשות עירונית, מציין את היתרון בשיתוף פעולה בין היזמים: "אנו עדים לכך שבהרבה מאוד מתחמים המיועדים להתחדשות עירונית, פועלים במקביל מספר יזמים כדי להחתים את בעלי הזכויות. לרוב מדובר במתחמים שהיציאה בהם לתהליך החלה על ידי היזם עצמו ולא בהתאגדות פעילה של בעלי הזכויות, או במתחמים שבהחלטת הרשויות הורחב בהם הקו הכחול במהלך תכנון התב"ע (תוכנית בניין עיר)".
לדבריו, "ככלל, בראייה כוללת, המצב שבו מתחם מקודם על ידי יזם יחיד עדיף. לצד זאת, במתחמים גדולים, הכוללים מאות יחידות דיור, חבירה משותפת של חברות יזמיות גדולות, בעלות ניסיון מקצועי איכותי ואיתנות פיננסית, יוצרת ערך מוסף משמעותי לטובת כל הגורמים המעורבים בפרויקט. זאת בלבד שהחברות פועלות בהסכמה ובהבנה במסגרת מתווה מקובל וידוע מראש לטובת קידום משותף של הפרויקט".
גיל גולדשטייןצילום: רמי זרנגרמבחינת היזמים, ממשיך גולדשטיין, "החבירה המשותפת מאפשרת להעצים את היכולות, המומחיות והמשאבים שלהן וגם להפחית את הסיכונים הפיננסיים שעלולים לצוץ. מבחינת בעלי הזכויות, הם ייהנו ממגוון רחב יותר של אפשרויות ושירותים, שייצרו עבורם חוויית מגורים משודרגת. נכון יעשה המחוקק, אם יקבע פרק זמן שבו רשאי יזם, שעמד בקריטריונים ספציפיים בהליך התקשרות מול הבעלים, לפעול לבדו במתחם - מבלי שייכנס יזם אחר לאותו המתחם. בסיום פרק הזמן הזה, ככל שלא יעלה בידי היזם להשיג את הרוב הדרוש או לקדם את תכנון המתחם, ההסכם עם בעלי הזכויות שנחתם יפוג מעצמו, והמתחם ייפתח מחדש לתחרות".
איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת אזורים, מציע עוד זווית לנושא: "לעיתים נוצרים מצבים שבהם קידום התכנון ביחד מייצר תלות של מתחם אחד באחר, ונוצר מצב שבו דיירים שחתומים עם יזם אחד, תלויים בדיירים וביזם שאיתו נוצר שיתוף הפעולה התכנוני. הצורך של רשויות התכנון ברור ליזמים, מכיוון שתוכנית אחודה תורמת לשימוש נכון ויעיל של כוח האדם המוגבל שיש ברשויות, ומייצרת תוכנית אחת כוללת איכותית וטובה יותר לסביבה העירונית. עם זאת, רשויות התכנון חייבות להשכיל ולהבין, כפי שגם היזמים בתחום ההתחדשות העירונית השכילו להבין, כי 'בעלי הבית' הם בעלי הדירות, ובסופו של דבר לא הוגן לייצר תלות בין בעלי דירות מגובשים, שהחליטו לקדם פרויקט התחדשות עירונית, ולהפקיד את גורלם בידי קבוצת דיירים אחרת, שלא בהכרח פועלת באותה מהירות".
2 צפייה בגלריה
הדרך הנכונה לבחור יזם היא באמצעות הקמת נציגות דיירים ועריכת מכרז. פרויקט התחדשות עירונית
(צילום: shutterstock)
עו"ד מורן גור, בעלים של משרד עורכי הדין גור ושות' המתמחה בייצוג דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית, סבור שהחקיקה החדשה מבורכת: "החקיקה החדשה עשויה להוות זרז לפרויקטים שתקועים שנים ארוכות. מעבר לפתרון המיידי שיתאפשר עבור הפרויקטים הרבים שמתעכבים כבר כעת, הדבר יסייע משמעותית לפרויקטים שהולכים ומתהווים. חוק כזה יכול היה למנוע עוגמת נפש רבה בקרב דיירי פרויקט התחדשות עירונית בתל אביב שליווינו לאחרונה. בפרויקט זה נאלצנו לתבוע בשם הדיירים יזם שעיכב משמעותית את הפרויקט, אך מיהר לרשום הערות אזהרה לטובתו. אומנם, באמצעות פסיקת בית המשפט, הצלחנו למחוק את הערות האזהרה, אך לא ניתן שלא להצר על הסחבת והקושי שיכלו להיחסך מהדיירים, לו החוק המדובר כבר היה בתוקף".
"ליצור קוד אתי בין יזמים"
לצד החקיקה ובזמן שבשטח המצב בעייתי, יש הסבורים שאחד הפתרונות האפשריים צריך להגיע מהיזמים עצמם. ניב רום, מנכ"ל חברת כנען התחדשות עירונית, מסביר: "כיום יש שוק פרוץ בכל הקשור להתנהלות יזמים במתחמי התחדשות עירונית והתקשורת בינם לדיירים. הפגיעה העיקרית היא דווקא בדיירים הוותיקים, המצויים בין הפטיש לסדן ולא יודעים מה לעשות. כפתרון אפשרי למצב, הייתי מציע לרשות להתחדשות עירונית ליצור קוד אתי מחייב, שיעשה סדר במתחמים שבהם יותר מיזם אחד מקדם תוכנית, ובמקביל לתת דרוג לחברות התחדשות עירונית הפועלות בתחום, על סמך ההתנהלות שלהן. כך הדיירים יוכלו מראש לדעת מי חברה אמינה, על מי יכולים לסמוך ומי באמת מחפש את טובת הדייר והוצאת הפרויקט לפועל בצורה המהירה ביותר ומצליח לפעול בשיתוף פעולה".
ניב רוםצילום: תומר חומפסעו"ד קרן פרשקר, בעלים משותפת במשרד עוה"ד רז-כהן פרשקר ושות', ממליצה לדיירים כיצד לפעול: "בשנים האחרונות מתנהלת תחרות קשה בין יזמים, עת הם מתמודדים על השגת רוב במתחמי התחדשות עירונית. יזמים מציעים הטבות מפליגות לדיירים מעבר לתוספת מקסימלית של שטח לדירה הקיימת, וכמובן מרפסת, חניה, ממ"ד וכו', כדוגמת מענקי חתימה כספיים בעת החתימה על ההסכם מולן, או הטבות כספיות בסכום של עשרות אלפי שקלים לשדרוגים ורכישת ריהוט ומכשירי חשמל".
פרשקר מוסיפה כי "ניתנת גם עדיפות במיקום הדירות החדשות, התחשבות בבנייה בלתי חוקית ועד להתחשבות בפוטנציאל זכויות בנייה שלא מומשו בפועל על ידי דיירים. מבחינת הדיירים, הם צריכים לשים לב שהם לא חותמים מול היזם על סוג של הסכם 'נון שופ' (הסכם בלעדיות), שמחייב אותם ומונע מהם לנהל משא ומתן עם יזמים אחרים, ועליהם לחתום על הסכם מחייב ומפורט, שבמסגרתו מפורטות כל התמורות להן מחויב היזם, רק לאחר שנעשית בחירה מושכלת של יזם על ידי רוב הדיירים באמצעות מכרז".
"כיום בעלי הדירות מבינים שהדרך הנכונה לבחור יזם היא באמצעות הקמת נציגות דיירים ועריכת מכרז, ולא חתימה עצמאית לכל יזם שדופק בדלת. ציבור בעלי הדירות היום מתוחכם יותר"
שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלי חברת אס.קיי (S.K) שמאות מקרקעין, המשמש כשמאי דיירים במיזמי פינוי בינוי, מציין כי לרוב, כשיש מספר יזמים שנכנסים לאותו מתחם, הדרך שלהם להתמודד עם התחרות היא להציע לדיירים תמורות מופרזות, שלא תמיד עומדות במבחן המציאות. "אני מציע לדיירים לפני כל חתימה עם יזם לקחת שמאי מטעמם, שיבדוק מראש את הכדאיות הכלכלית של המתחם, וימליץ להם בדבר התמורות שהם צפויים לקבל, ובכך להימנע מחתימה מול יזמים שמבטיחים הבטחות שווא רק לשם איסוף חתימות", הוא אומר.
ניר שמול, מנכ"ל שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית, טוען כי התופעה של מספר יזמים הפועלים באותו מתחם תלך ותצטמצם בשנים הקרובות: "כיום בעלי הדירות מבינים שהדרך הנכונה לבחור יזם היא באמצעות הקמת נציגות דיירים ועריכת מכרז, ולא חתימה עצמאית לכל יזם שדופק בדלת. כחברה מארגנת, אנחנו רואים שציבור בעלי הדירות היום מתוחכם יותר. מרבית המקרים שבהם מספר יזמים מעורבים במתחם אחד, הם במתחמים שבהם החתמת הדיירים החלה לפני מספר שנים. כיום גם ללא מעורבות חקיקתית יש נטייה של יזמים להגיע להסכמים, בעיקר כאשר מדובר במתחמים גדולים, שניתן לחלקם בין היזמים. באופן כללי ניתן לראות היום שינוי תפיסה בשוק בעלי הדירות, שמבינים שהם בעלי הקרקע וככאלו הם אלו שצריכים לשלוט על כל התהליך".
ריאיון באולפן על מחירי הדירות
(צילום: ליאור שרון)
"להגיע לפשרה - לא לביטול הפרויקט"
מאבק של יזמים שונים על אותו המתחם הוא לא תופעה חדשה. אבל בתקופה שבה מתקשים להשיג מימון ולמכור דירות, וכשהשוק נמצא במצוקה, החיפוש אחר מתחמים חדשים לפעילות עתידית עולה מדרגה, וכך גם החיכוכים בשטח. הדבר לא נמלט מעיני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שהחליטה לקדם את החקיקה שתאפשר לה להתערב במקרים כאלו ולסייע בחילוץ פרויקטים שהסכסוך מטרפד את מימושם. עו"ד אלעזר במברגר, מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מסביר מה עומד מאחורי החקיקה וכיצד היא תסייע לפתור את הבעיה.
אלעזר במברגר, מנהל הרשות להתחדשות עירוניתצילום: רז רוגובסקי"הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ייחודית בהרבה מובנים באופי העבודה שלה, בין היתר בחיבור ההדוק לרשויות המקומיות ולכוחות השוק הפרטי", הוא אומר. "אנחנו מנהלים בשיתוף פעולה עם כ-50 רשויות מקומיות רשת של מינהלות עירוניות להתחדשות. מינהלות אלה מקבלות מאיתנו תקציב, הנחיות, ידע והכשרה, ומזינות אותנו באופן שוטף בדבר חסמים שעולים במאות מתחמי ההתחדשות בארץ, המצויים בשלבים שונים של התהליך:".
לדבריו, "התמונה שעלתה מהן הצביעה על מציאות רווחת של מתחמים עם תב"ע מאושרת באזורים בעלי היתכנות כלכלית מובהקת, כלומר - לכאורה מתחמים בשלים שיכולים לצאת לדרך באופן מיידי, אבל לא יוצאים לפועל. ההסבר לכך הוא ששני יזמים או יותר התחילו לעבוד במתחם במקביל, תוך שהם מסכלים זה לזה את האפשרות להשיג את הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות ולקדם את הפרויקט. מדובר בעשרות מתחמי פינוי בינוי ברחבי הארץ, שאין בהם חסם כלכלי או תכנוני, ועדיין - אינם מתקדמים לביצוע".
"במתחמים שהיו תקועים עשור ואף יותר היזמים פנו אלינו להליך גישור וולונטרי. צריך להבין שמתחם שנתקע לא מניב רווח לאף אחד מהיזמים, ומותיר את בעלי הדירות בבתים במצב נחות"
כבר קיימת חקיקה שמאפשרת לבעלי דירות לבטל חוזים שכובלים אותם לפרויקט שנתקע ולא מתקדם, למה צריך להוסיף עוד כלי כזה?
"אם בעלי הדירות מצליחים לגבש את הרוב הדרוש לביטול העסקאות במתחם, זה בסדר גמור. אבל לא תמיד הדבר מתאפשר, כי במתחמים כאלה הרבה פעמים תמצא קבוצות דיירים שונות, שמבטאות רצונות שונים וסותרים. נוסף על כך, המנגנון החדש לא מוביל בהכרח לביטול העסקאות, וזה יתרונו הגדול. הוא מכניס את היזמים לסד זמנים, שבמסגרתו עליהם להגיע לפשרה כלשהי כדי להימנע מביטול העסקאות החתומות, כל אחד את שלו. חצי שנה זה זמן מספק, לטעמנו, למציאת פשרה, אם יש רצון ואינטרס משותף. הפשרה יכולה לאפשר לאחד הצדדים לשמור על העסקאות החתומות ולהתקדם לביצוע הפרויקט".
איך אתם מעריכים שהחקיקה תשפיע על השוק?
"המתווה שאנו מציעים הוא פרי ניסיון שצברנו ברשות בקידום מתחמים כאלו על ידי תהליך גישור. דוגמאות למתחמים שהצלחנו לקדם בתהליך כזה הם מתחם הרצל בבאר יעקב ומתחם ביאליק בבית שמש. מדובר במתחמים שהיו תקועים עשור ואף יותר, כאשר המבוי הסתום שאליו נקלעו הביא את היזמים לפנות אלינו להליך גישור וולונטרי. צריך להבין שמתחם שנתקע, לא מניב רווח לאף אחד מהיזמים, ומותיר את בעלי הדירות בבתים במצב נחות. יש מתחמים רבים שמשוועים לפתרון מהסוג הזה ואנחנו מייצרים את הכלי הזה עבורם. יש הרבה מאוד בעלי דירות שהמהלך הזה יכול לשנות את המציאות עבורם, ולהוציא אותם למסלול של התחדשות בלוח זמנים קצר".
הכתבה פורסמה במגזין "ידיעות הנדל"ן" של "ידיעות אחרונות"
פורסם לראשונה: 06:00, 19.04.24
