בשנת 2022 נרשמה ירידה של 31% במספר העסקאות בפלח שוק היוקרה, כאשר בעיר תל אביב-יפו צנח מספר עסקאות אלו ב-48%. כך עולה מסקירה שפרסמה היום (חמישי) הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שירה גרינברג, העוסקת בשוק היוקרה בשנה שחלפה וכן בנתוני מכירת הדירות ברבעון השלישי של שנה זו.
ניתוח מאפייני התעסוקה של הרוכשים בשוק היוקרה בתל אביב מצביע על תלות גבוהה בענף ההייטק, שריכז כשליש מרכישות אלו ב-2022. תושבי החוץ היוו רק 5% מרוכשים אלו בתל אביב, לעומת קרוב למחצית משוק היוקרה בירושלים.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
1 צפייה בגלריה
תל אביב (מימין), הרצליה פיתוח (שמאל למעלה) וסביון
(צילומים: יוגב עמרני, מוטי קמחי, יובל חן)
באגף הכלכלנית הראשית התייחסו לעסקאות שרף המחיר המינימלי שלהן עמד בשנת 2022 על סכום של 11.5 מיליון שקל. מהנתונים עלה כי אזורי הביקוש במרכז הארץ, המאופיינים ברמות מחירים גבוהות יחסית, הובילו את הירידה במספר העסקאות ברבעון השלישי של השנה שחלפה, כמו גם בשנת 2022 כולה. בסך הכול מספר העסקאות בשוק היוקרה עמד על 417 דירות (כאמור ירידה של 31% בהשוואה ל-2021), כאשר משקל דירות היוקרה מסך כלל העסקאות עמד על 0.4% בלבד.
באוצר מסבירים כי חרף משקלו הקטן בסך העסקאות, רמות המחירים בפלח שוק זה, והעובדה ששיעור גבוה (86%) מעסקאות אלו מוגדרות כ"דירה נוספת" (ולכן חל עליהן שיעור מס רכישה התחלתי של 8%) הביאו פלח שוק זה למשמעותי בסך גביית מס רכישה מדירות. כך, בשנת 2022 ריכזו עסקאות אלו קרוב ל-11% מסך גביית מס רכישה מדירות (במונחים כספיים הניבו חיובי מס רכישה על דירות יוקרה כ-700 מיליון שקל). לשם השוואה, 40% מהדירות שנרכשו בשנת 2022 כ"דירה יחידה" כלל לא התחייבו במס מאחר שמחירן היה מתחת לתקרת הפטור של מס הרכישה.
בניתוח התפתחות העסקאות בשוק היוקרה בשנתיים האחרונות נמצא כי שיא הרכישות הרבעונית נרשם ברבעון הרביעי של 2021, בפרט בחודש נובמבר, טרם הכבדת מס הרכישה על דירות שנרכשו על ידי משקיעים. ברבעון שלאחר מכן כבר נרשמה ירידה של 50% ברכישות אלו, כאשר מגמת הירידה נמשכה, גם אם בקצב מתון משמעותית (למעט גידול מסוים שנרשם ברבעון השלישי, המתרכז בירושלים).
בניתוח השינוי במספר העסקאות בשוק היוקרה בשנים 2022-2021 לפי ערים נמצא כי בשתיים משלוש הערים המובילות בעסקאות בשוק היוקרה, הרצליה וירושלים, דווקא נרשמה עלייה במספר העסקאות בפלח שוק היוקרה. מנגד, בעיר תל אביב, כאמור, נרשמה צניחה של כמעט 50% במספר עסקאות זה.
עקפה את ת"א: הרצליה הכי יקרה
עוד עולה מהסקירה כי תל אביב אינה העיר היקרה ביותר בניתוח המחירים – אלא הרצליה. כך, המחיר הממוצע לדירת יוקרה שנמכרה בהרצליה בשנת 2022 עמד על 26.1 מיליון שקל, בעוד בתל אביב עמד מחיר זה על 19.5 מיליון שקל.
ניתוח מאפייני התעסוקה של הרוכשים מרמז על השפעות משבר ההייטק והעלאות הריבית. על פי הנתונים, בשנת 2022 נרשמה ירידה חדה של 38% במספר משקי הבית שרכשו דירת יוקרה בתל אביב ומועסקים בענף ההייטק. שיעור ירידה זה חד יותר משיעור הירידה שנרשם בקרב מי שתחום עיסוקם הוא בענפי עריכת דין, המסחר הסיטונאי (בעיקר יבואנים), יזמות נדל"ן ופעילויות בנדל"ן. שיעורי ירידה חדים עוד יותר נרשמו בקרב מי שמועסקים במגזר הציבורי ובקרב הרופאים. לגבי הרופאים, בולטת ירידתם לשיעור הקרוב לאפס בשנת 2022, כאשר ב-2021 היוו 4.3% מהרוכשים בשוק היוקרה בתל אביב. גם ברמה הארצית נרשמה ירידה חדה במשקלם בשוק היוקרה.
רכישות תושבי החוץ בסך הרכישות בשוק היוקרה עמדו בשנת 2022 על 9.6% מסך העסקאות, בדומה לשיעור זה בשנת 2021. עם זאת, קיימת שונות גבוהה במשקל תושבי החוץ בשוק היוקרה, כאשר מצד אחד בולטת ירושלים, בה קרוב למחצית (46%) מהרוכשים בשוק היוקרה היו תושבי חוץ (ירידה של 5 נקודות אחוז בהשוואה ל-2021). מנגד, בתל אביב עמד שיעור זה ב-2022 על 5% בלבד, ירידה של שלוש נקודות אחוז בהשוואה ל-2021. ירידה משמעותית במשקל תושבי החוץ נרשמה גם בשוק היוקרה של הרצליה (משיעור הקרוב ל-9% ב-2021, לשיעור של כ-2% ב-2022). בכפר שמריהו, סביון ורמת השרון שיעור תושבי החוץ בשוק היוקרה אפסי.
ירידה בקניית דירות בעיקר באזורי הביקוש
בתוך כך, באגף הכלכלנית הראשית ניתחו את נתוני הרבעון השלישי של 2022 לגבי מספר עסקאות הנדל"ן. על פי הנתונים, בתקופה זו נרכשו 24,100 דירות בשוק החופשי, ירידה חדה של 23% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2021, זאת בהמשך לירידה של 19% שנרשמה ברבעון השני. בהשוואה לרבעון הקודם נרשמה ירידה של 11% במספר העסקאות בשוק החופשי, בהמשך לירידות בשני הרבעונים הראשונים של 2022.
בהכללת המכירות בסבסוד ממשלתי (מחיר למשתכן) עמד מספר העסקאות על 25,700 דירות שנמכרו, ירידה של 27% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2021 וירידה של 14% בהשוואה לרבעון הקודם. בכל מקרה מדובר ברמה הנמוכה ביותר ברכישות מאז הרבעון השני של 2020, אשר עמד בצל פרוץ מגפת הקורונה.
את הירידה החדה במספר העסקאות הובילו אזורי הביקוש במרכז הארץ (אזור תל אביב והמרכז), שם צנחו העסקאות בשיעור שבין 25%-40% בכל אחד מהרבעונים השני והשלישי. מנגד, משקל הפריפריה בסך העסקאות בשוק החופשי הגיע ל-48.3%, הרמה הגבוהה ביותר לפחות מאז 2002. באזורי באר שבע וחיפה שיעור הירידה במספר העסקאות בשוק החופשי היה מתון והגיע ל4%-8%, זאת בשל העלייה בהיקף רכישות דירה ראשונה.
בניתוח רמות המחירים של הדירות שנרכשו בשוק החופשי ברבעון השלישי נמצא כי מחיר ממוצע של דירה שנרכשה באזורי הביקוש עמד על 2.6 מיליון שקל - רמה הגבוהה ב-7.9% בהשוואה לרבעון המקביל. עם זאת, בהשוואה לרבעון הקודם ירד המחיר ב-2.3%, ירידה שעשויה להיות מושפעת גם משינוי באיכות הדירות שנרכשו. באוצר מציינים כי במרכז הארץ התייקרות הדירות הייתה מתונה יותר מאשר בפריפריה, משום שגם כך מדובר ברמות מחירים גבוהות.
חסרי דיור קנו פחות דירות חדשות בגלל העלאות הריבית
רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי ברבעון השלישי הסתכמו ב-10,800 דירות, ירידה של 7% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2021. באוצר מסבירים כי מאז הרבעון השני של 2022, במהלכו החל תהליך העלאות הריבית על ידי בנק ישראל, הירידה ברכישת דירות חדשות על ידי הזוגות הצעירים חדה מזו שנרשמה בדירות יד שנייה, המאופיינות במחירים נמוכים יותר. זאת לאחר שבמשך תקופה ארוכה דווקא רכשו יותר דירות חדשות.
בהכללת הרכישות בסבסוד ממשלתי עמד סך הרכישות של דירה ראשונה ברבעון השלישי השנה על 12,400 דירות, ירידה של 20% בהשוואה לרבעון המקביל וירידה של 15% בהשוואה לרבעון הקודם. זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר ברכישות אלו מאז הרבעון השלישי של 2020, הרבעון הראשון שלאחר פרוץ מגפת הקורונה. נתונים ראשונים לרבעון הרביעי של 2022 מעידים על כך שרכישות אלו כבר ירדו מתחת לרמתן ברבעון הראשון לפרוץ מגפת הקורונה.
בפילוח גיאוגרפי של רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי נמצא כי הירידה ברכישות אלו הקיפה את כל האזורים, למעט אזורי חיפה ובאר שבע, שהוסיפו לרשום גידול ברכישות אלו בהשוואה לרבעון המקביל ב-2021, כאשר בשניהם עומד שיעור גידול זה על 21%. מנגד, האזורים שהובילו את הירידה ברכישות אלו בשוק החופשי היו אזורי תל אביב (32%-), חדרה (30%-), נתניה (23%-) והמרכז (21%-), בו ירדו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי אף מתחת לרמתן ברבעון השלישי של 2020.
סך הדירות שנרכשו בסבסוד ממשלתי (מרביתן במסגרת "מחיר למשתכן") ברבעון השלישי של 2022 עמד על 1,600 דירות - ירידה חדה של 58% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2021 וירידה של 41% בהשוואה לרבעון הקודם. כשיעור מסך הדירות החדשות שנמכרו ברבעון השלישי עמד משקל הדירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי על 18.5% בלבד, שיעור שפל מאז הרבעון השני של 2017 (כאשר מכירות אלו החלו בפועל רק ברבעון השני של 2016).
באוצר מציינים כי אמנם, ממילא מלאי הדירות שטרם נמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" הולך ומתמעט, כאשר המכרזים במסגרת התכנית החדשה ("דירה בהנחה") טרם הבשילו לכדי מכירה לזכאים שזכו בהגרלות עד עתה, אולם הירידה החדה ברכישות אלו שהחלה ברבעון השני של 2022, במקביל להעלאת ריבית בנק ישראל, מעלה את האפשרות לפיה ירידה חדה זו מוסברת לפחות בחלקה בוויתור על הזכייה על ידי חלק מהזוכים.
רכישות משפרי הדיור הסתכמו ב-8,800 דירות - ירידה חדה של 27% בהשוואה לרבעון המקביל, זאת בהמשך לירידה של 21% ברבעון השני. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה ברכישות משפרי הדיור הקיפה את כל האזורים, למעט אזור טבריה שרשם גידול מתון של 6%. בולטים במיוחד אזורי רחובות, נתניה והמרכז עם שיעורי ירידה של 37%, 34% ו-33%, בהתאמה. באזור המרכז אף ירדו רכישות אלו אל מעט מתחת לרמתן ברבעון השני של 2020, אשר עמד בצל פרוץ מגפת הקורונה.
המשקיעים מוכרים מהר את הדירות בב"ש
מכירות המשקיעים הסתכמו ב-5,700 דירות, ירידה של 16% בהשוואה לרבעון המקביל. ברבעון השלישי נרשמה ירידה משמעותית ברווח ההון הריאלי במכירות המשקיעים, בהשוואה לזה שנרשם בשני הרבעונים הראשונים של 2022. בפילוח גיאוגרפי של מכירות המשקיעים ממשיך לבלוט אזור באר שבע עם גידול במכירות (האזור היחידי בו חלה עלייה), למרות שאזור זה מתאפיין בשיעור גבוה יחסית של דירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי. כמו כן, מסבירים באוצר כי אזור באר שבע מתאפיין בפרק זמן קצר יחסית של החזקה בדירה על ידי המשקיעים. "מלאי" הדירות בידי משקיעים ירד ברבעון השלישי של ב-1,200 דירות, בדומה לרבעון הקודם.
רכישות המשקיעים הסתכמו ב-4,500 דירות, ירידה חדה של 41% בהשוואה לרבעון המקביל וירידה של 12% בהשוואה לרבעון הקודם. הירידה החדה ברכישות המשקיעים הקיפה את כל האזורים, למעט אזור טבריה שרשם גידול של 6%. אזור תל אביב מוסיף לבלוט עם שיעורי ירידה חדים משמעותית אף מאלו שנרשמו ברמה הארצית, כאשר ברבעון השלישי רכשו המשקיעים באזור זה 612 דירות בלבד, מחצית ממספר הדירות שרכשו ברבעון המקביל של 2021.
אשר לדירות יד שנייה, ברבעון השלישי של 2022 נרכשו 17 אלף דירות כאלה, הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון השני של 2020 שעמד בצל פרוץ מגפת הקורונה. מדובר בירידה של 23% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2021, זאת בהמשך לירידה של 19% שנרשמה ברבעון השני. מעבר לירידה במספר העסקאות, בולטת העובדה לפיה כמעט בכל האזורים (למעט אזור נצרת) רמות המחירים של דירות יד שנייה היו נמוכות מאלו שנרכשו ברבעון השני.
התמקדות בדירות מקבלן מציגה גם כן ירידה של 23% ברכישות, לאחר שנרכשו 7,100 דירות כאלה - הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון השני של 2020. באוצר מציינים כי במקביל להעלאות הריבית על ידי בנק ישראל, שיעור הירידה במכירות הקבלנים הלך והעמיק. בהכללת המכירות בסבסוד ממשלתי (רובן עדיין במסגרת "מחיר למשתכן") עמדו מכירות הקבלנים ברבעון השלישי על 8,800 דירות, ירידה של 33% בהשוואה לרבעון המקביל.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה במכירות הקבלנים בשוק החופשי הקיפה כמעט את כל האזורים, למעט אזורי חיפה וטבריה (גידול של 8% בחיפה וגידול חריג של 53% באזור טבריה - בעיקר בעיר צפת, אולם במונחים כמותיים מדובר בתוספת של כ-70 דירות בלבד בהשוואה לרבעון המקביל של 2021). מנגד, אזור תל אביב הוסיף להוביל את הירידה במכירות הקבלנים בשוק החופשי, עם ירידה של 53% בהשוואה לרבעון המקביל של 2021, בהמשך לירידה חדה של 41% ברבעון הקודם).
