בית המשפט המחוזי מרכז-לוד דחה לאחרונה ערעור של יזם על צווים שהוציא לו פקיד השומה בגין שנות המס 2016-2013, והתייחסו לטענתו שלפיה שלוש דירות בפרויקטים שקידם בשנים האלה אינן חלק מההכנסות העסקיות שלו, ומדובר בהכנסה פרטית-הונית. השופט שמואל בורנשטין הבהיר כי במצב שבו שבו הנישום כורך יחד את עסקיו עם ענייניו הפרטיים עליו להציג אסמכתאות ברורות, מפורשות וחד-משמעיות המלמדות על קיומה של הפרדה ברורה ומוחלטת בין חלקים אלה.
היזם רכש יחד עם אשתו ב-2009 קרקע בנתניה שעליה נבנו ארבע דירות מגורים. הבנייה הסתיימה ב-2013. כל הדירות נמכרו אך היזם טען שיש לסווג רק שלוש מהן כמלאי עסקי לצורך תשלום מס הכנסה, מכיוון שלדבריו אחת מהדירות נרכשה על ידו ועל ידי אשתו לצרכיהם הפרטיים. אותה דירה נמכרה על ידו ב-2013 תמורת 2.5 מיליון שקל.
פקיד השומה נתניה סבר שמאחר שהאיש הוא קבלן ויזם, ודיווח על שלוש מהעסקאות כמכירת מלאי עסקי, גם את הדירה הנוספת יש לראות כמלאי בעסק. לפיכך קבע כי ליזם הכנסה נוספת בשנת 2013 בגין מכירת הדירה, בסך של 766,936 שקל. בדומה, היזם ביקש לסווג שתי דירות בפרויקט אחר שלו בנתניה במישור הפרטי אך בקשתו נדחתה על ידי פקיד השומה והוא חויב בתוספת הכנסה בסך 1,451,931 שקל.
בערעור על שומות המס טען היזם כי הוא ורעייתו מימנו את הדירות באופן פרטי וכל עלויות הבנייה שולמו על ידם כהשקעה פרטית. לדבריו, אין מניעה שאדם שעיסוקו בנדל"ן יחזיק נכסי מקרקעין כהשקעה במישור הפרטי, ועלה בידו להוכיח כי הדירות האמורות נבנו בהשקעה אישית שלו ושל אשתו.
אבל השופט שמואל בורנשטין דחה את הערעור. הוא ציין שאין מחלוקת על כך שגם אדם העוסק בתחום הנדל"ן יכול לבצע עסקה פרטית בנכס מקרקעין. עם זאת, כאשר מדובר בנכס המשתייך לסוג הנכסים בהם נוהג אותו אדם לעסוק, הנטל המוטל עליו להראות כי אותה מכירה שהוא טוען שבוצעה במישור הפרטי אינה קשורה לעסק – הוא נטל מוגבר.
נמרוד ירוןקרן יניבבפסק הדין הודגש שהיזם ורעייתו לא גרו בפועל בדירות המחלוקת והוא גם לא תמך את טענתו שלפיה הדירות לא היוו חלק מפעילותו העסקית בראיות מספיקות. זאת ועוד, אין הבדל ממשי בין דירות אלה לבין יתר הדירות בפרויקטים שסווגו כמלאי עסקי.
בנוסף נקבע שהיזם לא הוכיח שנערכה הפרדה בין המימון הפרטי לצורך רכישה ובניית הדירות שבמחלוקת לבין הכספים שהוזרמו לפרויקטים במסגרת העסק שלו. גם טענתו כי נשא בהוצאות פרטיות בקשר לאותן הדירות לא הוכחה.
השופט כתב שיישום "מבחני העסק" המקובלים בפסיקה להבחנה בין עסקה בעלת אופי עסקי-מסחרי לעסקה בעלת אופי הוני או פרטי, תומכים במסקנה שמדובר במלאי עסקי. כך למשל, הדירות נמכרו בתוך פרקי זמן קצרים ומדובר היה בפרויקטים בהיקף כספי גבוה, במסגרתם נדרש המערער להלוואות רבות.
"הדירות הנמכרות שבמחלוקת היו חלק בלתי נפרד, פיזית וארגונית, מפרויקט עסקי שיזם והקים המערער, והוא לא הוכיח כי נערכה הבחנה והפרדה בין הדירות האמורות ליתר הדירות", סיכם השופט, וחייב את היזם בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 30 אלף שקל.
• לקריאת פסק הדין המלא – לחצו כאן
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• ב"כ המערער: עו"ד ארז בהגלי
• ב"כ המשיב: עו"ד סיון הוידה-אסייג
• רו"ח (משפטן) נמרוד ירון עוסק במיסים
• הכותב לא ייצג בתיק
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
