כמי שגדל במושב בעמק חפר, יעקב אזרד תמיד חלם לחזור לגור בבית פרטי - צמוד-קרקע עם חצר, מרחבים ותחושת קהילה. היה לו ברור שאת חייו כבעל משפחה משלו יתחיל כמו כולם, בדירה, אבל התקווה להגשים את החלום נשארה. כיום, בגיל 38 וכשהוא נשוי ואב לארבעה ילדים, הוא קרוב מאי פעם לבית החלומות המשפחתי שלו. "כשהילדים גדלו הבנו שהגיע הזמן לשפר את המגורים שלנו, והתחלנו לחפש בתים פרטיים בשכונות של צמודי-קרקע בעיר שבה אנחנו מתגוררים, לוד. גילינו שיש צמודי-קרקע ישנים במחירים מאוד יקרים, כאלה שחצו את רף השלושה מיליון שקל, אז החלטנו להתמקד בפרויקטים חדשים".
כתבות נוספות למנויי +ynet:
לפני שנתיים רכש אזרד בית פרטי, דו-משפחתי בן שישה חדרים, בפרויקט "קדמת ניר צבי" של קבוצת אבני דרך שבלוד תמורת שלושה מיליון שקלים. מדובר בבית בן שתי קומות המשתרע על שטח של 170 מ"ר, כולל חצר בשטח של 180 מ"ר ומרפסת בשטח 30 מ"ר עם זכויות בנייה. "כשהגענו לפרויקט ראינו שמדובר בשכונת צמודי-קרקע חדשה שצפויה להיבנות ליד הרכבת וליד כביש חדש", מספר אזרד, "וכל זה במסגרת הסכם לבניית 11 אלף יחידות דיור חדשות. הבנתי ששווה להשקיע ואפילו שכנעתי אנשים להצטרף. לא חיפשנו רק בית אלא גם קהילה".
לא רוצים לפספס אף כתבה? הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
כבר שנים שהחלום על בית פרטי עם חצר הוא לא מובן מאליו. הסיבות לכך דווקא כן: הקרקעות בישראל הן משאב מוגבל מאוד, וקצב גידול האוכלוסייה לא מותיר הרבה ברירות מלבד לבנות צפוף ולגובה. קוראים לזה "בנייה רוויה", והיא נועדה לנצל בצורה טובה יותר את עתודות הקרקע. בהתאם, גם מה שנחשב בעבר לסמל סטטוס משתנה. בעשור האחרון אפשר לראות בבירור איך החלום על בית פרטי מפנה את מקומו לטובת חלומות על פנטהאוז במגדלי יוקרה. במקום חצר אנחנו רוצים לשבת במרפסת בקומה הכי גבוהה. מי שבכל זאת יתעקשו על נכס צמוד-קרקע, ייתקלו בהיצע נמוך מאוד ומוגבל מבחינה גיאוגרפית.
זה בדיוק מה שקרה כשרמי לוי (45), נשוי ואב לשניים מיבנה, חיפש לשפר את תנאי המגורים של המשפחה. "אנחנו גרים בדירת חמישה חדרים ביבנה, ובשלב מסוים הבנו שהבית קצת קטן לנו וחיפשנו משהו גדול יותר", הוא מספר. "חיפשנו דירות מיני-פנטהאוז או פנטהאוז. להפתעתנו גילינו שהחדרים בדירות האלה קטנים מחדרים בבתים פרטיים, ומצד שני המחירים גבוהים יותר. החלטנו לחפש בית קרקע, אבל לא מצאנו נכס שהתאים לנו מבחינת שטח ומחיר, ההיצע היה נמוך מאוד". לפני חצי שנה רכש לוי בית פרטי בן שישה חדרים בפרויקט "צרפתי Garden" בגן יבנה תמורת 3.9 מיליון שקל. את המפתח הוא יקבל בעוד כשנתיים.
ב-15 השנים האחרונות חלה צניחה ניכרת בשיעור התחלות בנייה של בתים צמודי-קרקע בישראל - כך לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. בשנת 2007 כמעט חצי (48%) מכלל התחלות הבנייה היו של בתים פרטיים. הצניחה העקבית הובילה לכך שבשנת 2020 רק 15% מכלל התחלות הבנייה היו של צמודי-קרקע, ובשני הרבעונים הראשונים של 2022 המגמה הזאת נמשכת, עם כ-5,800 בתים פרטיים שהחלו להיבנות בלבד, לעומת 15 אלף לפני עשור.
"לפי תחזיות הלמ"ס, אוכלוסיית ישראל תכפיל את עצמה בתוך 40 שנה", אומרת אורנה אנג'ל, יו"ר התאחדות האדריכלים ובוני ערים. "כלומר, יש לנו 40 שנה לבנות עוד מדינה - כולל מבנים המיועדים למגורים, תעסוקה, מסחר, חינוך, תרבות ותשתיות - על השטח הקיים. מגורים בבית צמוד-קרקע הם חלום לגיטימי של הציבור הישראלי, אבל כיום אנחנו מבינים שהמדינה לא יכולה להמשיך להשתמש במשאב הקרקע המוגבל שלה לבניית צמודי-קרקע ולהתעלם מצורכי הדורות הבאים".
נגזר עלינו לחיות בצפיפות?
"הצפיפות לא צריכה לבוא על חשבון איכות החיים. ברצלונה צפופה פי שניים מתל אביב ופריז פי שלושה, והן מציעות איכות חיים גבוהה. לכן יש להשקיע בתכנון איכותי, במרחבים ציבוריים מושכים ובמקורות תעסוקה, מבני ציבור ומקומות בילוי, במרחק הליכה ועם תחבורה ציבורית נוחה. ככל שהערים יהיו צפופות יותר, העסקים בהן יפרחו ויתרמו לכלכלת העיר והמדינה".
המגמה ברורה, והיא לא מגיעה משום מקום: "הירידה בבניית בתים צמודי-קרקע נובעת ממגמה של ועדות התכנון להגדיל את הצפיפות בישראל באמצעות בנייה רוויה", מסבירה עו"ד דקלה מוסרי טל, יו"ר ועדת הערר מחוז חיפה לשעבר ובעלת משרד מוסרי, טל עורכי דין. "חלק מצמודי הקרקע שנבנים היום הם תולדה של תוכניות בניין עיר (תב"ע) ישנות. בתוכניות החדשות, בעיקר בערים ובמרכז הארץ, לא ניתן לראות בנייה צמודת-קרקע. ועדות התכנון לעיתים משנות תוכניות קיימות ודורשות להגדיל את הצפיפות גם באזורים המיועדים לבניית צמודי-קרקע. לאחרונה אנחנו רואים גם תוכניות שמעודדות התחדשות של צמודי-קרקע ישנים והפיכתם לבנייה רוויה. לדוגמה, תוכנית ההתחדשות העירונית של חולון שפורסמה לאחרונה, המעניקה לבתים פרטיים ישנים ברחובות הראשיים של העיר זכויות המאפשרות להפוך אותם לבניינים של 10 עד 12 קומות".
אז הלך החלום?
"מי שרוצה לגור בבית צמוד-קרקע צריך להבין שזה מוצר הולך ונעלם. לעומת זאת, מי שמחזיק בצמוד-קרקע יכול להתחיל לברר מה הפוטנציאל שלו - כי ייתכן שמדובר בבית ישן שניתן להפוך אותו לפרויקט מגורים שלם".
לא כולם מוכנים לוותר כל כך מהר. "החלום הישראלי של בית פרטי עם גינה עדיין קיים, אבל מימושו הופך לנדיר יותר ויותר עם השנים", אומר אבי צרפתי, מנכ"ל משותף בחברת צרפתי שמעון. לדבריו, "הרוכשים של בתים צמודי-קרקע הם בעיקר משפרי דיור, אנשים שמחפשים סביבת מגורים יוקרתית וכפרית". החלום הזה מתאפשר כיום בקצת יותר מ-15 אלף צמודי-קרקע שנמצאים בבנייה פעילה, רובם המוחלט מחוץ לגוש דן.
ביקשנו מחברת ארי מגורים לשיווק נדל"ן לעבד עבורנו את נתוני הלמ"ס, כדי לקבל תמונה מקיפה יותר של התחלות בנייה של צמודי-קרקע בישראל. במחוזות הצפון והדרום (31% ו-25% בהתאמה) נבנים כיום הכי הרבה בתים פרטיים, במחוז המרכז נבנים 17% מצמודי הקרקע, במחוז חיפה 13%, ביישובי יהודה ושומרון 9%, ובמחוזות ירושלים ותל אביב נבנים בהתאמה רק 3% ו-2% מהבתים שאנחנו עדיין חולמים לגור בהם.
"ככל שצמודי הקרקע מתמעטים - כך הביקוש עבורם גדל והמחירים עולים", אומר אוהד אסרף מחברת ארי מגורים לשיווק נדל"ן. "בחינה של עסקאות לרכישת בתים פרטיים ברשות המיסים מעלה כי באזור תל אביב, ירושלים והשרון בוצעו לא מעט עסקאות לרכישת קוטג'ים במחירים הגבוהים מ-15 מיליון שקל, ולא מדובר באחוזות". כך לדוגמה, בתל אביב נמכר קוטג' בשטח של כ-300 מ"ר ב-18 מיליון שקל, ואילו קוטג' בשטח של 355 מ"ר עם 8 חדרים נמכר ב-33 מיליון שקל. העסקה היקרה ביותר בשנה האחרונה הייתה של קוטג' בהרצליה, שנמכר בכ-48 מיליון שקל.
הבדיקה שלנו העלתה כי היישובים שבהם נבנים השנה הכי הרבה בתים צמודי-קרקע מצויים בעיקר באזור יהודה ושומרון, עם 1,296 בתים פרטיים בבנייה פעילה, שנמכרים תמורת מחיר ממוצע של 2.6 מיליון שקל. מי שמחפשים להגשים את החלום במחיר של עד 2 מיליון שקל, ימצאו כמה אפשרויות בדרום הארץ.
בבאר שבע יש 468 בתים פרטיים בבנייה פעילה השנה, שעולים בממוצע כ-2 מיליון שקל. לאחרונה פרסמה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מכרז של 600 מגרשים לבנייה עצמית של צמודי-קרקע לצד בנייה קבלנית בשכונת הרקפות החדשה בעיר, שתכלול עם סיום השיווק כ-4,000 יחידות דיור, מהן 2,600 בתים צמודי-קרקע, 750 דירות בבנייה מדורגת ו-800 דירות בבנייה רווייה. גם אופקים ברשימה, עם 366 צמודי-קרקע בבנייה פעילה במחיר ממוצע של 1.6 מיליון שקל. בשדרות מצאנו 183 בתים כאלה במחיר ממוצע של 1.95 מיליון שקל. באילת, שנמצאת במקום הרביעי ברשימה עם בנייה פעילה של 266 בתים פרטיים, המחיר הממוצע עומד על 2.6 מיליון שקל לצמוד-קרקע.
בצפון הארץ המחירים כבר מטפסים. בפרדס חנה-כרכור נמצאו 218 בתים פרטיים בבנייה פעילה במחיר ממוצע של 3 מיליון שקל, ובאור עקיבא יש 211 כאלה במחיר ממוצע של 2.6 מיליון שקל. בקריית טבעון נמצאו 208 בתים פרטיים בבנייה פעילה במחיר ממוצע של 3.1 מיליון שקל, בתל מונד נמצאו 167 בתים במחיר ממוצע של 4.5 מיליון שקל, בגדרה 158 בתים פרטיים בבנייה פעילה במחיר ממוצע של 3.5 מיליון שקל, בירושלים נמצאו 157 בתים פרטיים בבנייה פעילה שנמכרים בממוצע תמורת סכום של 4.7 מיליון שקל, ובראשון לציון נמצאו 156 בתים פרטיים בבנייה פעילה שעולים 3.8 מיליון שקל בממוצע.
