בעוד פחות מחודש תינעל ההרשמה להגרלת תוכנית הדיור המוזל הממשלתית "דירה בהנחה", שבמסגרתה זכאים שיזכו בהגרלה יוכלו לרכוש דירה בהנחה מינימלית של 300 אלף שקל או של 20% מהמחיר למ"ר שנקבע במכרז (הנמוך מביניהם). אבל בדיקה שערך אתר מדלן עבור ממון ו-ynet מעלה כי אם משווים את מחירי הדירות המוצעות בהגרלות למחירי דירות דומות שנמכרו בתקופה האחרונה בשוק החופשי - ההנחות בפועל עמוקות הרבה יותר, ובעיקר בערי המרכז.
כדי לבדוק את הפערים במחירים חושב מחיר הדירה הסופי שיצטרך לשלם מי שיזכה בהגרלה וירכוש דירה דרך התוכנית. המחיר הזוכה למ"ר הוכפל בשטח ממוצע של דירות בנות 3, 4 ו-5 חדרים, ומהתוצאה החסרנו את ההנחה המינימלית שהיזמים מחויבים לתת (20% או 300 אלף שקל - הנמוך מביניהם). את המחיר הסופי השווינו למחיר דירה חדשה דומה בשוק החופשי באותה עיר, כפי שמשתקף בעסקאות שדווחו לרשות המסים מתחילת השנה. ההפרש בין המחיר בשוק החופשי והמחיר בהגרלה משקף את ההנחה האמיתית. לצורך הבדיקה התמקדנו בפער המחירים בין דירות 4 חדרים במסגרת תוכנית דירה בהנחה מול דירות 4 חדרים חדשות שנמכרו בשוק החופשי.
>>לבדיקה המלאה של מדלן, הכוללת את השוואות המחירים של דירות מכל הסוגים, לחצו כאן
הנחות גדולות
מהבדיקה עולה כי באילת, שם מוגרלות 114 דירות, מדובר בפער הגדול ביותר בין מחיר דירה אחרי הנחה במכרז, לבין מחיר דירה בשוק החופשי. כך, בעוד מחיר משוער של דירת 4 חדרים במסגרת התוכנית (אחרי ההנחה הממשלתית) עומד על 976 אלף שקל, מחיר דירת 4 חדרים חדשה בשוק החופשי עומד על 2.33 מיליון שקל - שמגלם בפועל הנחה של 1.35 מיליון שקל.
בפתח-תקווה, שבה מוגרלות 154 דירות, עומדת ההנחה בפועל על 1.32 מיליון שקל, שכן מחיר משוער של דירת 4 חדרים במסגרת התוכנית אחרי הנחה עומד על 1.36 מיליון שקל, לעומת מחיר של דירה דומה בשוק החופשי שעומד על 2.68 מיליון שקל.
במודיעין-מכבים-רעות, שבה מוגרלות 187 דירות, עומד הפער על 1.16 מיליון שקל, שכן מחיר משוער של דירת 4 חדרים במסגרת התוכנית עומד על 1.77 מיליון שקל לעומת מחיר דירה דומה בשוק החופשי שעומד על 2.93 מיליון שקל.
ברחובות, שם יוגרלו 622 דירות, מדובר בפער של 1.15 מיליון שקל בין דירת 4 חדרים במסגרת התוכנית לבין דירת 4 חדרים חדשה בשוק החופשי. כך, מחיר משוער של דירת 4 חדרים במסגרת התוכנית ואחרי הנחה עומד על 1.52 מיליון שקל, לעומת מחיר דירת 4 חדרים חדשה בשוק החופשי שעומד על 2.67 מיליון שקל.
בצפת, שם יוגרלו 41 דירות בלבד, מדובר בפער של 1.13 מיליון שקל. בירושלים, שם מוגרלות 46 דירות, מדובר בפער של 996 אלף שקל. בקריית-עקרון שבשפלה, שם מוגרלות 486 דירות, מדובר בפער של 980 אלף שקל.
ביישוב בית דגן שליד נתב"ג, המונה 7,900 תושבים ומוגרלות בו 63 דירות, מדובר בפער של 975 אלף שקל בין מחיר דירת 4 חדרים במסגרת התוכנית הממשלתית לבין מחיר דירת 4 חדרים חדשה בשוק החופשי. בקריית-מלאכי, שם מוגרלות 59 דירות, מדובר בפער של 926 אלף שקל, ביישוב בני עי"ש שליד גדרה, שם מוגרלות 556 דירות, מדובר בפער של 873 אלף שקל, באשקלון, שם מוגרלות 546 דירות, ההנחה תהיה כ- 856 אלף שקל.
ואילו בקריית-שמונה, שם מוגרלות רק 87 דירות, הפער הנמוך ביותר: מחיר דירת 4 חדרים מוזלת עומד על 753 אלף שקל לעומת מחיר דירת 4 חדרים חדשה בשוק החופשי שעומד על 1.24 מיליון שקל - פער של 486 אלף שקל בלבד.
טל קופל, מנכ"ל מדלןצילום: אורית פנינינציין כי בעוד שהמחירים בחלק מהמכרזים של התוכנית נקבעו לפני מספר שנים, מחירי הדירות בשטח טיפסו משמעותית. לדברי טל קופל, מנכ"ל מדלן שערך את הבדיקה, "הגרלת דירה בהנחה מהווה הזדמנות טובה עבור רבים לקנות דירות חדשות וממוגנות בתנאים טובים, אולם החיסכון אל מול דירות דומות בשוק החופשי אינו שווה בכל הערים. את הסכום הגבוה ביותר לעומת מחיר השוק יחסוך מי שיזכה ויקנה דירה באילת, ואילו את הסכום הנמוך ביותר יחסוך מי שיזכה וירכוש דירה בקריית-שמונה". קופל מוסיף כי בצל המצב הביטחוני, "מעניין יהיה לראות כמה יממשו את הזכות לרכישה בערים כמו אשקלון וקריית-שמונה, שסובלות כיום מהלחימה בדרום ובצפון".
בעוד שהמחירים בחלק מהמכרזים נקבעו לפני מספר שנים, מחירי הדירות בשטח טיפסו משמעותית. קופל: "ההגרלה זו הזדמנות טובה, אך החיסכון מול דירות דומות בשוק החופשי לא שווה בכל הערים"
חוסר שקיפות
תוכנית דירה בהנחה כוללת בתוכה את כל סוגי התוכניות לאורך השנים: מחיר למשתכן, מחיר מטרה ומחיר מופחת. באתר ההגרלות של משרד הבינוי והשיכון אמורים הזכאים לראות את גובה ההנחה בכל עיר ועיר בהתאם למכרז, אולם שיטות החישוב המסובכות והמורכבות לא מאפשרות לנרשמים לדעת כמה באמת ישלמו על הדירה. בהתאחדות יועצי המשכנתאות הסבירו כי ביולי 2023 החליטה מועצת מקרקעי ישראל לשנות את גובה ההנחה, כך שבחלק מהערים היא שונתה ל-600 אלף שקל או 25% מהמחיר למ"ר, למרות שבאתר המשרד עדיין פורסמה ההנחה המינימלית בגובה 300 אלף שקל או 20% מהמחיר למ"ר.
שימי אדזיאשויליצילום: איתן ברנטכלומר, כמעט חצי שנה לאחר החלטת מועצת מקרקעי ישראל, לא בוצע שינוי באתר של משרד השיכון לגבי גובה ההנחה העדכני, ורק אחרי פניית ממון ו-ynet בנושא שונה גובה ההנחה לנוסחה העדכנית. בנוסף, לדברי שימי אדזיאשוילי, יועץ משכנתאות וסגן יו"ר ההתאחדות, למרות שההנחה גדולה יותר, הנוסחה החדשה מורכבת ומובילה לכך שבסופו של דבר, לפחות בשלוש ערים (קריית-גת, קריית-מלאכי ובני עי"ש) המחיר שישלמו הזכאים יהיה גבוה יותר.
שיטות החישוב המורכבות לא מאפשרות לנרשמים לדעת כמה באמת ישלמו על דירה. מאז החלטת מועצת מקרקעי ישראל לא בוצע שינוי באתר של משרד השיכון לגבי גובה ההנחה העדכני, ורק אחרי פניית ynet בנושא שונה גובה ההנחה לנוסחה העדכנית
כך, למשל, הוא מדגים כי "בהגרלה בקריית-גת המחיר למ"ר הוא 12,730 שקל. לפי נוסחת החישוב באתר ההנחה היא 20% או 300 אלף, כך שמחיר דירת 4 חדרים סטנדרטית אחרי ההנחה אמורה לעמוד על כ-1.075 מיליון שקל. אולם כאשר מחשבים את המחיר למ"ר לפי הנוסחה העדכנית, ההנחה היא לפי 25% או 600 אלף. מדובר בנוסחת חישוב מורכבת המשווה בין 2 סוגים של שמאות - האחת מדצמבר 2020 והשנייה לפי שמאות עדכנית לזמן המכרז. בפועל, הזוכים ישלמו לפי נוסחה זו 1.14 מיליון שקל, פער של 74 אלף שקל".
ממשרד הבינוי והשיכון נמסר בתגובה: "משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל מקדמים ומבצעים את תוכנית דירה בהנחה, בה זכו למעלה מ-100 אלף משקי בית. דירה בהנחה היא תוכנית הדגל של הממשלה בתחום הדיור, ומטרתה להעניק לזכאים אפשרות לרכוש את ביתם בישראל, זאת כחלק מסל כלים שלם המציע סיוע בדיור עבור אזרחי ישראל.
"בניגוד לנטען, בערים אילת ופתח תקווה על פי תנאי המכרז ישנה מגבלת הנחה מקסימלית העומדת על 500 אלף שקל מהמחיר המוצג באתר בתוספת הצמדה של 10.3%, כך על פי החלטת המועצה הרלוונטית למועד פרסום המכרז. מכרזי הקרקע בערים קריית-גת, קריית מלאכי ובני עי"ש נסגרו לאחר אישור החלטת מועצת מקרקעי ישראל, לפיה שיטת חישוב ההנחה במסלול מחיר מטרה תשתנה.
"נדגיש כי ניתן לראות באתר ההרשמה להגרלות את שיטת חישוב ההנחה הרלוונטית לכל הגרלה. נדגיש כי בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מיולי 2023, נקבע כי שיעור ההנחה הוא עד 600 אלף שקל ובכל מקרה לא יעלה על מחיר מ"ר של דצמבר 2020. ההגרלה הפתוחה כעת להרשמה מורכבת מ-72 פרויקטים, בהם מכרזים ממספר חישובי הנחה שונים בהתאם להחלטות המועצה הרלוונטיות לעת פרסום המכרז".
