בחודשים האחרונים חל זינוק במספר העסקאות לרכישת דירות חדשות ביחס לרכישת דירות יד שנייה, על כך מעידים הנתונים האחרונים שפורסמו על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) והכלכלן הראשי במשרד האוצר. נראה כי חרף המלחמה, ולמרות העלייה המפתיעה במחירי הדירות בחודשיים האחרונים, שוק הנדל"ן מצוי בהתעוררות מצד הרוכשים, שמעדיפים לקנות דירות בעיקר מקבלנים.
הסיבה היא שהאחרונים מציעים הטבות מימון אטרקטיביות, כדי להיפתר מהמלאי הגבוה של הדירות הלא מכורות. ואכן, בחודש ינואר התכווץ מעט המלאי של דירות על המדף. מנגד, זמן המדף של פלח השוק של דירות יד שנייה הולך ועולה, והמוכרים נאלצים להתפשר על המחיר.
ניתוח שערכה עבור "ממון" ו-ynet חברת ארי מגורים לשיווק נדל"ן מעלה כי בינואר השנה נמכרו 7,887 יחידות דיור, מהן 3,751 דירות חדשות מקבלנים ו-4,136 דירות יד שנייה, כך שהדירות החדשות היוו 48% מכלל הדירות שנמכרו, כמעט מחצית מסך העסקאות. בחודש דצמבר עמד שיעור העסקאות החדשות על 47% ובחודש נובמבר על 38%. כאשר מנתחים את נתוני העבר, בשנת 2023 כולה שיעור עסקאות חדשות היווה 42% מסך העסקאות ובשנת 2022 הוא עמד על 39%.
אוהד אסרףצילום: רז רוגובסקי"מדובר בנתונים יוצאי דופן ביחס לשנים האחרונות", אומר אוהד אסרף, מנכ"ל ארי מגורים לשיווק נדל"ן שערך את הבדיקה. "בישראל יש כ-2.9 מיליון יחידות דיור קיימות, שהן לכאורה פוטנציאל עצום לעסקאות בשוק הדירות מיד שנייה, ומלאי הדירות החדשות למכירה עומד על כ-68 יחידות דיור, ולמרות זאת שוק הדירות החדשות מרכז מחצית מהעסקאות. הסיבה לכך היא שהיזמים בישראל מציעים היום לרוכשים הטבות מימון שמספקות ודאות גדולה יותר בעסקאות ומנטרלות את השפעת הריבית".
לדבריו, זו הסיבה שלמרות שסביבת הריבית עדיין גבוהה, מספר הדירות שנרכשו בינואר 2024 הוא הגבוה ביותר מאז מאי 2022 (נזכיר כי בנק ישראל התחיל להעלות את הריבית באפריל 2022). "הטבות המימון שנותנים הקבלנים מאפשרות לרוכשי הדירות לשלם סכום התחלתי מצומצם בעת הרכישה, בין 5%-20% ממחיר הדירה, ואת היתרה רק בעת האכלוס", הוא אומר. "ככל שמדובר בדירות על הנייר, המשמעות היא שאת המשכנתא הרוכשים ייקחו רק בעוד 3-4 שנים והם מצפים שבתקופה הזאת הריבית על המשכנתאות תרד. לעומת זאת, ברכישת דירות יד שנייה יש לקחת משכנתא בעת הרכישה".
"אין ודאות שהמחירים ימשיכו לעלות"
מיקי ברגר, סמנכ"ל ליווי פיננסי בחברת רובי קפיטל המתמחה במימון והשקעות בנדל"ן, מציין אף הוא כי הטבות המימון של היזמים הן הסיבה העיקרית להעדפת הרכישה של דירות חדשות בשוק. "חלק מהרוכשים אמנם קונים דירות חדשות בגלל שיש בהן ממ"ד, אבל יש לזכור כי גם בשוק יד שנייה יש מאות אלפי דירות עם ממ"ד (למעשה כל הדירות שנבנו מאז שנת 1991), כך שזהו לא השיקול המרכזי", הוא אומר.
מיקי ברגרצילום: יקיר פולקברגר מעריך כי "הטבות המימון שמציעים היום היזמים מגלמות הנחות הנעות בין 5%-10% ממחיר הדירה והרוכשים מזהים את ההזדמנות הזאת. כחברה שמעניקה מימון וליווי פיננסי לפרויקטים חדשים, היינו עדים לקושי של היזמים למכור דירות בסביבת ריבית גבוהה, ולכן יצרנו קשר עם הבנקים למשכנתאות, קישרנו אותם עם היזמים, וקידמנו את הפתרון שמאפשר לרוכשים להימנע מנטילת משכנתאות בריביות גבוהות בתקופה המיידית".
על פי ההערכות, בנק ישראל צפוי להוריד את הריבית במהלך השנתיים-שלוש הבאות. "אמנם אין צפי שנחזור לסביבת ריבית אפסית, אולם כאשר הרוכשים של היום ייקחו את המשכנתא בעת האכלוס, הריביות צפויות להיות נמוכות יותר ובמקביל צפויה גם עלייה במחירי הדירות", הוא מעריך. ברגר אף מעריך שהיזמים ימשיכו לתת לרוכשים את הטבות המימון בחודשים הקרובים "כי מדובר בעסקה שטובה גם ליזם שמצליח להגביר את המכירות, גם לבנקים למשכנתאות וגם לרוכשים עצמם".
שייקה נפחא, מנכ"ל חברת סלעית, מחזק את הדברים. "הציבור נענה למבצעים הפיננסיים של היזמים, ובערים רבות בארץ נרכשו יותר דירות חדשות מאשר דירות יד שנייה", הוא אומר. "למשל בפרויקט עומרים שאנחנו בונים יחד עם חברת בראל בשכונת אפיקי הנחל באופקים, מגיעים אלינו לא מעט משקיעים מהפריפריה של גוש דן, שמבינים שאם הם ירכשו דירה חדשה בפרויקט עם הטבות המימון שאנו מציעים, הם יוכלו לחסוך עלויות. מאז ינואר השנה נתקלנו בקצב מדהים של מכירות, בסדר גודל של 6 דירות בשבוע".
"אמנם הצפי הוא שהריבית תרד, אולם אין ודאות שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. ראינו בשנים האחרונות הרבה מקרי קיצון כמו הקורונה, העלאת הריבית החדה שהורידה את הביקושים והמלחמה"
מאור אוחנה, כלכלן ומנכ"ל רשת דרכנו לייעוץ משכנתאות, מזהיר כי למרות שמדובר בהטבה משמעותית, רוכשי הדירות צריכים לקחת בחשבון גם את הסיכונים. "אמנם הצפי הוא שהריבית תרד, אולם אין ודאות שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. בשוק מעריכים שהמחירים יעלו בגלל הצטברות הביקושים ביחס להיצע, בגלל הורדות הריבית הצפויות ובגלל ניסיון העבר שמחירי הדירות עולים אחרי מלחמות ומבצעים צבאיים, אולם ראינו בשנים האחרונות הרבה מקרי קיצון כמו הקורונה, העלאת הריבית החדה שהורידה את הביקושים והמלחמה", הוא מדגיש.
לדבריו, "האיום על מלחמה בחזית הצפונית עדיין קיים, ולכן הרוכשים צריכים לקחת את זה בחשבון. משפרי דיור שקונים היום דירה, ומעריכים כי עד לאכלוס הדירה החדשה מחיר הדירה שלהם ימשיך לעלות, לוקחים סיכון – וכך גם זוגות צעירים. לכן אני ממליץ לרוכשים לבחון עוד טרם הרכישה את היכולת שלהם לקבל משכנתא מהבנק ולעמוד בהחזרים החודשיים על פי מספר תרחישים, ובכל מקרה לבדוק את האפשרות לחתום עם הקבלן על סעיף המאפשר להם למכור את הדירה טרם האכלוס, במקרה שבו המצב בשוק ישתנה".
