העתיד של הפריפריה בישראל: כ-11 אלף דירות בצפונה ודרומה של המדינה ייהרסו לטובת הקמה של 32 אלף יחידות דיור חדשות בהשקעה ממשלתית של כ-6.5 מיליארד שקל. אלה הן ההמלצות של ועדה בין-משרדית לעידוד התחדשות עירונית בפריפריה, שמסקנותיה יוצגו היום (ד') בקבינט הדיור ויוגשו לשר הבינוי והשיכון, זאב אלקין. הוועדה סיימה שישה חודשי עבודה משותפת עם משרדי רה"מ, הפנים, הביטחון, התחבורה, האוצר, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), מינהל התכנון ורשות המסים.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
"תמונת המצב הקיימת בישראל היום מראה אפס התחדשות עירונית בערי הפריפריה בשנים האחרונות, בניגוד מוחלט ליעדים שהוצגו במסגרת התוכנית האסטרטגית לדיור שהמדינה אימצה כהחלטה ב-2017. מדובר בתוכנית שאמורה לשרטט עד 2040 איך המדינה נותנת מענה לביקושים לדיור, בין היתר באמצעות התחדשות עירונית, ובשורה התחתונה הממשלה רחוקה מאוד מלעמוד ביעדים האלה". כך אומר בשיחה עם ynet מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר, שעומד יחד עם מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, אביעד פרידמן, בראש הוועדה.
הוועדה כונסה כדי לקדם התחדשות עירונית על מנת להגדיל את היצע הדיור בכלל ולחזק ולמגן מבנים בפריפריה בפרט. המלצותיה מטפלות בחסם העיקרי להתחדשות עירונית בפריפריה - והוא ערכי הקרקע הנמוכים, שמונעים כיום יוזמות בערים אלה מצד כוחות השוק החופשי.
המפתח: ערך הקרקע
במברגר: "בדו"ח שערכנו ונגיש לשר אלקין אנחנו מסבירים שערכי קרקע נמוכים זה המפתח להכול. בסופו של דבר, התחדשות עירונית זאת פעילות שמבוססת על שוק פרטי, על זה שיזם מקבל זכויות בנייה, ומכירת דירות נוספות מממנת את הקמת הפרויקט. בפריפריה זה לא כלכלי והיזמים הם הראשונים לזהות את זה. בשנה האחרונה, בזכות פעילות ממשלתית בתחום, אנחנו מזהים ניצנים של התעניינות, אבל עד לפני שנה הייתה אפס התעניינות. לכן מדובר במצב שמחייב התערבות ממשלתית, השוק לא יפתור את הבעיה הזאת מעצמו".
לדברי מנכ"ל הרשות להתחדשות עירונית, "המטרה היא לא רק לשפוך כסף, אלא לעבוד חכם. אנחנו מבקשים תקציב לצורך מיפוי המתחמים הכי כלכליים בפריפריה. מתחם כלכלי זה מתחם שמביא עימו רווח יזמי של 17%, בפריפריה אפשר למצוא מתחמים שיכולים להביא 5% עד 8% רווח, וצריכים דחיפה קטנה מהממשלה, אבל קודם צריך לאתר אותם. מדובר במתחמים קיימים לא צפופים שנשענים על תשתיות קיימות, ובאופן הזה ניתן לחסוך בעלויות הקמה של מוסדות ציבור חדשים".
פרידמן: "במדינת ישראל יש גורל עצוב שבו דווקא הערים שיש בהן הכי הרבה סיכון סיסמי מצויות בפריפריה, ואין בהן פרויקטים של התחדשות עירונית. במקביל, חייבים לטפל בבעיית הדיור, והפתרון שלה נעוץ רק בהגדלת ההיצע - אין חוכמות. אחת הדרכים להגדיל את ההיצע היא באמצעות הקמת שכונות חדשות, אבל זה מצריך הקמת תשתיות והריסת שטחים פתוחים. לכן התחדשות עירונית זה פתרון - לקחת מקומות ישנים ולשדרג אותם, זה יותר כלכלי, משפר משמעותית את איכות החיים וכשזה קורה בפריפריה - גם מאפשר מיגון בפני רעידות אדמה ומתקפות טילים".
המדינה תכניס את היד לכיס?
במברגר: "צריך דחיפה כלכלית מצד המדינה ויש לכך שתי דרכים: הראשונה היא הטבת מס. המיסוי הוא מפתח קריטי לעניין הזה ויש הרבה הטבות בעולם ההתחדשות העירונית, אבל הן לא מבחינות בין פריפריה למרכז. המציאות מלמדת שבמרכז הן אפקטיביות, ולכן יש צורך בהטבות ייעודיות לפריפריה. עבור מי שגם הטבת המס לא מספיקה לו, אנחנו מציעים מענקים. בנוסף, אנחנו ממליצים לצאת עם תוכנית חומש רחבה בהיקף של 6.5 מיליארד שקל להריסת כ-11 אלף דירות והקמת מעל 30 אלף דירות. זה נשמע המון, אבל בעינינו זה סכום ריאלי".
ישן מול חדש
לא כולם מסכימים עם ההמלצות: באוצר מעדיפים חלופה שכבר קיימת - מיגון וחיזוק מבנים בעלות של כ-230 אלף שקל לדירה, כך שתקציב כזה יכול לכסות מספר גדול יותר של דירות - 28 אלף יחידות דיור במקום 11 אלף. ברשות המיסים מסתייגים ממתן הטבות מס ליזמים.
במברגר: "אנחנו אומרים לרשות המיסים 'היום יש אפס הכנסות ממס על פרויקטים, פשוט כי אין כאלה. אם תייצרו הטבות מס לקבלנים שיבואו לעבוד, אז יהיו פרויקטים - ותקבלו אולי פחות מס, אבל זה לא יהיה אובדן הכנסות אמיתי'. לגבי תוכנית החומש, משרד האוצר חושש מתוכניות כאלה. אנחנו רוצים לייצר דו"ח שבאוצר יוכלו לחיות איתו בשלום ולכן הסברנו שמה שקורה היום - מיגון דירות במיליונים, זה לא שווה ערך להריסה ובנייה מחדש. בסוף נשאר שיכון משנות ה-50, כן שיכול לשרוד רעידת אדמה ומתקפת טילים, אבל איך אפשר להשוות את זה לפרויקט חדש בשנת 2022? סיכמנו עם רשות המיסים והאוצר שיגישו עמדה משלהם, אבל היא מתונה והוגנת. כל היתר תומכים. אני מקווה שאם לא ניכס לעוד סחרחרת, בהנחה שתהיה ממשלה חדשה, היא תאמץ תוכנית פעולה מגובשת".
פרידמן: "למגן ולחזק מבנים כל 20 שנה זה כמו לקנות אוטו משומש שכל חודש לוקחים אותו למוסך. ומה לגבי השכונה? המרקם? ומה לגבי העובדה שלא מגדילים את מספר יחידות הדיור? תוכנית החומש מאפשרת הקמה של 32 אלף דירות. אם המדינה יודעת לתת 500-300 אלף שקל הנחה במחיר מטרה - צריך לדעת לתת גם כאן. נציגי האוצר הם חלק מהדיון והפערים לא כאלה גדולים. דרך נוספת היא לתת פחות תמורות בדירה או פחות חניות. אבל בסוף - מדינת ישראל חייבת להיכנס לעולם ההתחדשות העירונית בפריפריה ולא לחכות שחלילה יקרה אסון".
