מחירי הדירות הגבוהים מהווים איום מתמשך על הביקוש בענף הנדל"ן ועל חוסנו; מגבלת עובדי הבניין מאריכה את חודשי הבנייה ומאיימת לייצר מחנק תזרימי עבור יזמים קטנים ובינוניים; והימשכות המלחמה מעלה את סיכון האינפלציה, מה שמעלה חשש לעלייה בריבית שעלולה להביא לזעזוע בענף. כך עולה מדוח מיוחד של חברת מידרוג מקבוצת מודי'ס (Moody’s) על ענף הנדל"ן, שהגיע לידי "ממון" לקראת הפרסום הצפוי היום (ג') של מדד מחירי הדיור לחודשים יולי־אוגוסט.
הדוח בוחן, בין היתר, את השלכות המלחמה על ענף הנדל"ן למגורים וענף הנדל"ן המסחרי בישראל. נזכיר כי מודי'ס הודיעה על הורדת הדירוג של ישראל, תוך הותרת אופק הדירוג בתחזית שלילית. גורם המפתח להורדה הוא התגברות משמעותית ברמת הסיכון הגיאופוליטי, בעקבות התעצמות הלחימה בצפון בשבועות האחרונים, שעל פי מודי'ס "נושאת השלכות שליליות על סיכון האשראי של המדינה, הן בטווח הקצר והן בטווח הארוך".
לפי דוח מידרוג, הימשכות המלחמה 12 חודשים עד כה החזירה את רוכשי הדירות למשרדי המכירות ובמידה פחותה גם לשוק הדירות מיד שנייה, זאת לאחר קיפאון בחודשים הראשונים למלחמה ואחרי חולשה משמעותית בעסקאות במשך השנה שקדמה לפרוץ המלחמה, בעקבות העלאות הריבית. מגבלות נוספו גם בצד ההיצע בשל מחסור בפועלים, התייקרות חומרי הגלם והתארכות משך הבנייה. בשמונת החודשים הראשונים של השנה היקף הדירות החדשות שנמכרו עלה בכ-44% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
לדברי עורכי הדוח, נתון זה משקף בעיקר את ההתאוששות מהקיפאון בחודשיה הראשונים של המלחמה והפנמת הרוכשים כי הריבית תיוותר גבוהה. "הגידול במכירות מהווה גורם חיובי עבור יזמי הנדל"ן, ברקע הריבית הגבוהה שמכבידה על הרווחיות", נכתב בדוח, "ואולם, הגדלת המכירות נושאת מחיר כבד יחסית של תנאי תשלום מקילים לרוכשים, בדמות של תשלום עיקר מחיר הדירה עם המסירה ו/או העמדת 'הלוואות קבלן' עם מימון מרכיב הריבית".
במידרוג מסבירים ששילוב של מימון הרוכשים יחד עם התארכות משך הפרויקטים, עלול ליצור עומס תזרימי כבד על יזמים שיצטרכו להגדיל את צריכת האשראי לתקופה ארוכה יותר ולשאת בעלויות מימון גבוהות יותר, "מצב שמשפיע לשלילה על סיכון האשראי בענף". עם זאת, ישנם גורמים הממתנים את סיכון האשראי בענף, בין היתר "יציבות המערכת הבנקאית ונכונותה לתמוך ביציבות הענף; ביקוש יציב יחסית לדירות מגורים, המגובה בקצב צמיחת משקי הבית בישראל; ושיעור אבטלה שעודנו נמוך", נכתב.
הריבית שוחקת
סיגל יששכר, סמנכ"לית וראש תחום הנדל"ן בחברת מידרוג, מתייחסת בשיחה עם "ממון" לגורמי הסיכון בענף הנדל"ן: "אנחנו רואים שהריבית שעלתה בשנתיים האחרונות שוחקת את היזמים ואת רוכשי הדירות, והיא אחד הפרמטרים המרכזיים שהעלה את הסיכון בענף עוד לפני המלחמה. מחירי הדירות הגבוהים, ברקע הריבית הגבוהה, מהווים גורם שלילי, הן בקרב הרוכשים והן בקרב היזמים. לאורך זמן, אם המחירים עולים ועולים, זה מהווה איום כי יש קושי גדול יותר לקנות את הדירה, והיזמים צריכים להציע מבצעים ותנאי תשלום נוחים".
סיגל יששכרצילום: סיוון פארגלדבריה, "העלייה בהיקף רכישות דירות יד ראשונה נעוצה בעיקר במבצעי המימון, ואנחנו רואים את החולשה בעסקאות יד שנייה כבר הרבה חודשים משום שאין שם מבצעים כאלה. בנקודת הזמן הזו אנחנו לא רואים סבירות גבוהה לירידה משמעותית במחירי הדירות. גם המחסור בעובדים מהווה גורם סיכון משום שמצב זה מאריך את משך הפרויקטים ומייקר עלויות. הביקוש לדירות בישראל נשען על צרכים אמיתיים ברובו, הוא לא בועה, הוא לא ספקולטיבי, יש באמת גידול במשקי הבית בישראל".
"בנקודת הזמן הזו אנחנו לא רואים סבירות גבוהה לירידה משמעותית במחירי הדירות. גם המחסור בעובדים מהווה גורם סיכון משום שמצב זה מאריך את משך הפרויקטים ומייקר עלויות"
הדוח בוחן, כאמור, שווקים נוספים בענף הנדל"ן, בין היתר הנדל"ן המסחרי. על פי מידרוג, ענף הנדל"ן המסחרי למשרדים מתמודד מאז 2023 עם ההאטה בצמיחה הכלכלית בישראל, ובפרט ההאטה בענף ההייטק העולמי והמקומי, שהיווה מנוע מרכזי לעליית הביקושים בענף, לעלייה בדמי השכירות ולייזום והקמה של בנייני משרדים חדשים. "ביצועי ענף המשרדים מצביעים על היחלשות משמעותית בביקושים, המתבטאת במשך הזמן לאכלוס שטחים פנויים ובמחירי השכירות בחוזים חדשים, שרשמו במהלך 2024 ירידה חד ספרתית בינונית-גבוהה (בין 5%-10%), בהשוואה למחירים בתקופה המקבילה אשתקד, לרבות שכירויות משנה", נכתב.
יש לציין כי ירידת המחירים הגיעה לאחר עליות חדות שנרשמו בשנים 2019-2022 בעיקר במשרדים קלאס A באזור תל אביב. עם זאת, שיעורי התפוסה בבניינים כאלה באזורי ביקוש שומרים על יציבות יחסית. "ניכר קושי לאכלס בניינים חדשים, בין השאר בשל אי-ודאות כלכלית, המונעת משוכרים לצאת לעסקאות משמעותיות", כותבים במידרוג ומעריכים כי שם כי חברות שנדרשות לשווק נכסים חדשים בשנה הקרובה צפויות לעמוד בפני אתגרים. כמו כן, שוכרים יעדיפו להאריך את השכירות לתקופות קצרות יותר.
נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, התייחס לנתונים ואמר: "מודי'ס רואה את הבעיות שאנחנו מצביעים על קיומן כבר זמן רב ומשפיעות דרמטית על הכלכלה. הממשלה חייבת לחשוב מחוץ לקופסא ולהביא תוכנית יצירתית, ממש 'מתקפת ביפרים' לכלכלה הישראלית. תוכנית שתוביל למנועי צמיחה לצורך גידול משמעותי בהתחלות הבנייה ובהשקעות בתשתית, ולרוב זה אפשרי מבלי להגדיל את הוצאותיה, דרך קיצור הליכי בירוקרטיה ורישוי והבאה מיידית של 30 אלף עובדים זרים לפחות בטווח של 60 ימים באופן ישיר על ידי תאגידי כוח אדם, תוך הפחתה משמעותית של הרגולציה במתן הוויזות".
לדבריו, התוכנית צריכה לכלול גם "מהלך הפחתת מס רכישה למשקיעים, שביא לגידול בהיצע הדירות של הקבלנים, תוך גידול בהכנסות המדינה ב-3 מיליארד שקל; וקידום תוכנית התמריצים 'TAX CREDIT' - הנחה במס על פרויקטים שבונים באזורי ביקוש תמורת ביצוע התחדשות עירונית בפריפריה. הענף שלנו מייצר הכנסות של עשרות מיליארדי שקלים בשנה, וכל השקעה של המדינה בקידומו תניב לקופתה סכומי עתק ממיסים שהיא צריכה עכשיו מאוד. נזכיר שמעבר לשוטף, לפנינו משימת שיקום הדרום והצפון בפרק זמן מהיר שתלוי ביכולתה של הממשלה לתמוך בקבלני הביצוע והתשתית, אחרת לא יהיה מי שיבצע את העבודה והמחיר שישלם על כך כל ישראלי יהיה כבד".
