"להימשכות סכסוך יש מחירים, בטח כשמדובר על עולם ההתחדשות העירונית שבנוי מלכתחילה על לוחות זמנים ארוכים והרבה מאד ניסוי וטעיה. מדובר על הליך אזרחי ולא מינהלי שיכול לקחת שנים והתחום כאמור לא בנוי לזה. כבר היום אנו מובילים הליכים וולונטריים מול יזמים, אולם במקביל מקדמים חקיקה שתעדיף גישור על פני בית משפט. קיווינו כי החקיקה תיכלל בחוק ההסדרים אולם הוא יידון בוועדת הפנים בחודשים הקרובים ואנו מקווים לזכות בתמיכת חברי ועדת הפנים ויו"ר הוועדה ח"כ יעקב אשר", כך חשף עו"ד אלעזר במברגר, מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בכנס שעסק בהתחדשות עירונית שקיימו מרכז הנדל"ן והמוסד הישראלי לבוררות עסקית.
"עיקרה של הצעת החוק אומרת כי במתחם שנקלע למצב בו כל אחד משני יזמים מחזיק ב-20 אחוז מהסכמות בעלי הדירות אך לא יותר מ-50 אחוז והיזמים בעצם מסכלים האחד לשני יכולת להגיע לרוב דרוש, תהיה לרשות להתחדשות עירונית הסמכות בעת שתתקבל פניה מהיזם או הדיירים, לקבוע כי מדובר בעסקה חוסמת. הכרזה כזו משמעותה שלשני היזמים יש חצי שנה להגיע להבנות בעצמם. ההסדר ביניהם יובא לבחינתנו ויאפשר מימוש של הפרויקט ויציאתו לדרך. במידה ובתום חצי שנה לא יגיעו להסכם ביניהם, אזי כל אחד מבעלי הדירות במתחם מקבל את הסמכות להשתחרר מהעסקה. מדובר בסנקציה מאיימת עבור היזמים והיא ככל הנראה תביא להבנה ביניהם", הסביר במברגר.
2 צפייה בגלריה
מנהל הרשות להתחדשות עירונית עו"ד אלעזר במברגר ונשיא המוסד הישראלי לבוררות עסקית עו"ד מנשה כהן
(צילום: שי זכריה)
עינת גנון, סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, השתתפה אף היא בכנס והתייחסה לנושא: "אנחנו באים לאירוע מנקודת המבט של הדיירים. היזמים בסכסוך עסקי אבל מבחינת הדיירים זה בנפשם. בבניין מט לנפול שעומד על כלונסאות. לא פעם הסכסוכים הם דווקא במקום שיש אוכלוסייה יותר מוחלשת והדבר הראשון שאני עושה זה מכנסת בחדר את כולם, היזמים, עורכי דין, נציגויות הדיירים. בשעה וחצי הראשונות זה קודם לפרוק. והדברים שיוצאים שם. השמצות, הקלטות, איומים, סחיטות. לשון הרע זה המעט. הפתרון שלנו כרגע הוא באמצעות הדיירים. אנחנו מקפידים לקבוע פגישות עם הדיירים ולעדכן אותם, היזמים שומעים והם מבינים שהדיירים עצמם יחליטו אם להשתמש בחקיקה שמאפשרת לבטל עסקות כי עבר זמן. ודווקא זה מה שמביא את היזמים בסופו של דבר להסכים לפתרונות".
סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית עינת גנוןצלם: שי זכריה"מדובר בתיקים שנמשכים שנים"
עוד במסגרת אותו הכנס, ועל רקע המצוקה של התחום בנושא המשפטי, הכרזה יוזמה חדשה להקמת מרכז ליישוב סכסוכים בהתחדשות עירונית. מדובר בגוף שיעסוק בגישור ובוררות והקמתו נעשית כיוזמה משותפת של מרכז הנדל"ן והמוסד הישראלי לבוררות עסקית. עו"ד מנשה כהן, נשיא המוסד הישראלי לבוררות עסקית, אמר בהקשר זה בכנס כי: "מה שמאפיין פרויקטים של התחדשות עירונית הוא פרק הזמן הממושך מהרגע של התארגנות דיירים ועד קבלת המפתח. המאפיין השני הוא ריבוי הצדדים המעורבים. שני המאפיינים הללו הם מתכון ודאי למשברים במהלך הדרך. גילינו במאגרי המידע המשפטיים למעלה מ-6,000 תיקים בהתחדשות עירונית. החל מדיירים סרבנים, דרך ביטולי הסכמים עם קבלנים והתקשרות עם קבלנים אחרים, תביעות ל'דמי ייזום', כשלים וליקויי בניה, חלופות למלוא תוספות הבניה המגיעות, סמכות המפקח על רישום מקרקעין לאשר הוספת דירות חדשות, תביעות כספיות, תביעות לאכיפה, תביעות לביטול, תביעות לגילוי מסמכים. מדובר בתיקים שנמשכים שנים, ולפעמים יש גם ערעורים. המוסד הישראלי לבוררות עסקית הקים מרכז ליישוב סכסוכים בהתחדשות עירונית, שיעסוק גם בגישור וגם בבוררות. נתחיל בגישור אצל מומחה בתחום, שעוסק שנים בעולם ההתחדשות העירונית. אחוז ההצלחה שלנו בהליכי גישור הוא 80%. אני תמיד אומר שגישור רע הוא הרבה יותר מוצלח ממשפט טוב. ואם אנחנו ב-20% מהמקרים שלא הצלחנו להגיע להסכמה בגישור – עוברים לבוררות בפני בורר אחר באותו מרכז. מומחה בתחום, שאתם בוחרים, שיכריע במהירות וביעילות".
כהן הציג את נבחרת המגשרים והבוררים שכוללת עורכי דין ושופטים בדימוס שביניהם היו"ר המשותפים עו"ד ישי איציקוביץ ועו"ד דן הלפרט, שופטת המחוזי בדימוס דפנה אבניאלי, שופט המחוזי בדימוס דוד גלדשטיין, עו"ד ורד אולפינר, עו"ד ארז קמיניץ, עו"ד משה רז כהן, עו"ד טלי סלטון ועוד אחרים.
לדברי דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלי מרכז הנדל"ן, "30% מהיתרי הבניה ו-50% מיחידות הדיור החדשות באזורי ביקוש, נבנות היום במסגרת פרויקטים בהתחדשות עירונית. ברור לכל כי תחום ההתחדשות ילך ויתעצם וכלל לא רחוק היום שבו רוב הדירות החדשות באזורי הביקוש יגיעו ממנו. אבל זה גם תחום מורכב, ובעלי הזכויות הם הרבה פעמים אנשים שאין להם ידע והיכרות עם תחום הנדל"ן והעשייה העסקית, מכאן שבעלי הדירות נכנסים לאירוע עם חשש גדול. הרבה מאד גורמים פועלים בתחום, הסכמים על גבי הסכמים בין היזמים למפקחים לבעלי הזכויות ולשמאים, וכל מתווה העסקה נבנה היום - כשבפועל ההיתר במתחמי פינוי בינוי יינתן במקרה הטוב עוד 5-6 שנים. אין זה פלא כי כאשר נמצאים בסביבת אי ודאות כה גבוה, מתחילות עם הזמן לצוץ המחלוקות ואי ההבנות ונדרש מוסד מקצועי וייעודי לטיפול במחלוקות אלה".
"צריך לראות שגוף כזה לא מסרבל עוד יותר את הליך"
הדס גבע מדליה, מנהלת אגף התחדשות עירונית בעיריית נתניה התייחס גם היא לחשיבות פתרון סכסוכים בענף: "התפקיד שלנו הוא לא לעשות סדר אלא לקדם התחדשות. אין לנו שיניים ואין לנו סמכות. אין מתחם שלא היה בו סכסוך. אם המדיניות העירונית אומרת כמה מטרים אפשר לקבל ויזמים באים ומבטיחים יותר ואז לא יכולים לקיים, הפרויקט נכנס לתקיעות. גם בנושא של מינוי נציגות למשל, החוק לא קובע שחייבת להיות נציגות ואיך ממנים אותה והידיים שלנו כבולות. אם נצטרך לבדוק איך מינו נציגות בכל פרויקט לא נוכל לקדם התחדשות". עם זאת הזהירה גבע מדליה כי יש לוודא שהיוזמה החדשה לא תסרבל עוד יותר את התהליכים: "צריך להיזהר לא לשפוך את התינוק עם המים. אנחנו במרוץ נגד הזמן לחזק כמה שיותר מבנים לפני שיקרה אסון. וצריך לראות שגוף כזה לא מסרבל עוד יותר את הליך התכנון שהוא גם ככה הכי מסורבל שיש בהתחדשות עירונית. לא בטוחה שעלות לכל כיס זה דבר נכון, כי אז עלול להיווצר מצב שבו כל דייר ייקח כל נציגות לבוררות. צריך להיזהר כשקובעים את הכללים של המוסד הזה. מצד שני אני בטוחה שתהיה לו המון עבודה".
