בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב דחה לאחרונה ערעור שהגישה חברת "גאות השקעות" על חיובה בהיטל השבחה בגין פרויקט תמ"א 38 בהרצליה, שבמסגרתו הרסה בניין קיים והגדילה אותו ב-3.5 קומות. היא קיבלה פטור מהיטל השבחה על תוספת של שתיים וחצי קומות לפי התמ"א, אך טענה כי היא זכאית לפטור גם על הקומה השלישית שכן לשיטתה מקור זכויות הבנייה לקומה זו בתמ"א 38. השופט הרי קירש קבע שמקור הזכויות בתוכנית אחרת ואין בסיס להתערב בחיוב.
החברה ביקשה היתר להרוס בניין בן שלוש קומות על עמודים ובו שבע יחידות דיור, ולבנות תחתיו בניין חדש בן 7.5 קומות (קומת קרקע ושש וחצי קומות נוספות), הכולל 28 יחידות דיור. ב-2015 אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה את הבקשה והוציאה לחברה דרישת תשלום היטל השבחה בגין תוספת השטחים בקומה הנוספת שאושרה מעבר לתמ"א 38. דרישת ההיטל הייתה על סך 1,160,984 שקל.
בשומת הוועדה הוסבר כי תוספת קומה זו היא לפי תוכנית מתאר מקומית שהוכנה על פי הוראותיה של תמ"א 38 ואינה פטורה מהיטל השבחה (זאת בניגוד לשתיים וחצי הקומות האחרות שהוספו מכוח תמ"א 38 ולכן פטורות מהיטל). בתוכנית המקומית נקבע כי בניגוד לקבוע בתמ"א 38 לא תתאפשר חריגה מקווי הבניין הקיימים. עם זאת, התוכנית אפשרה בניית קומה נוספת באופן שניתן יהיה להוסיף 3.5 קומות.
החברה הגישה ערר וטענה שהלכה למעשה, זכויות הבנייה בקומה הנוספת מקורן בתמ"א 38, ולכן פטורות מהיטל השבחה. לשיטתה, תוספת הקומה נועדה לפצות על האיסור לחרוג מקווי המתאר והיא מנצלת זכויות בנייה להן היא זכאית לפי תמ"א 38.
ועדת הערר דחתה את הערר והחברה הגישה את הערעור, שבו הדגישה כי יש להבחין בין עצם הזכות להוספת הקומה – דהיינו, הגבהת הבניין בעוד קומה, לבין זכויות הבנייה, השטחים שניתן לנצל בה. לטענת החברה, נותרו בידיה זכויות בנייה "עודפות" מכוח תמ"א 38 הפטורות מהיטל השבחה שאפשר למקם אותן בקומה הנוספת.
עו"ד אירם גלמנגד טענה הוועדה כי זכויות הבנייה שאושרו בקומה הנוספת נובעות מתוכנית המתאר המקומית המיוחדת ולא מכוח תמ"א 38. לטענתה, הזכויות האפשריות לפי תמ"א 38 אינן זכויות המוקנות למערערת ויש לבחון מה מקור הזכויות שאושרו לה בהיתר בפועל.
השופט הרי קירש דחה את הערעור. הוא קיבל את עמדת הוועדה שלפיה הזכויות על פי תמ"א 38 אינן זכויות מוקנות. כך, הוועדה אינה חייבת לאשר את מלוא הזכויות אותן ניתן לאשר לפי התמ"א.
הוא כתב כי התוכנית המקומית קובעת כי ניתן לנצל "את זכויות התוכניות התקפות והחלות על המגרש בתוספת הזכויות מתמ"א 38 ובתוספת זכויות לקומה נוספת בשטח קומה טיפוסית". לדבריו, הכוונה במילים "זכויות לקומה נוספת בשטח קומה טיפוסית" אינה אך לעצם קיום הקומה אלא גם לשטחי הקומה ככמות נוספת של זכויות. מכאן מתבקשת המסקנה כי התוכנית המיוחדת היא המקור לקומה הנוספת.
זאת ועוד, החברה לא הוכיחה שהקניית הזכות להקמת קומה אחת נוספת נעשתה בכדי לפצות על שלילת אפשרות הרחבת קווי הבניין, ואין מקום לנחש כי כך הם פני הדברים.
• לקריאת פסק הדין המלא – לחצו כאן
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• ב"כ המערערת: עו"ד מיכה גדרון, עו"ד מעיין אזולאי
• ב"כ המשיבה: עו"ד אילנה בראף שניר
• עו"ד אירם גל עוסק בתמ"א 38
• הכותב לא ייצג בתיק
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
