בשנת 2023 נמשכה המגמה של בניית דירות קטנות בנות 3-4 חדרים, כאשר כל דירה רביעית שהחלה בנייתה כללה 3 חדרים או פחות. כך עולה מניתוח נתוני התחלות הבנייה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסמו בשבוע שעבר. על פי הממצאים, בניגוד למה שניתן לצפות, העיר תל אביב-יפו, שמאופיינת בביקושים קשיחים של צעירים למגורים בשכירות, מובילה דווקא בהתחלות בנייה של דירות 5 חדרים.
במסגרת בדיקה שביצע עבור "ממון" ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, נבחנו מגמות הבנייה בישראל בחלוקה למספר חדרים בדירה ומופו הערים המובילות בכל קטגוריה. בבדיקה נמצא כי בחלוקה לחדרים, הקטגוריה המובילה בהתחלות הבנייה ממשיכה להיות של דירות 4 חדרים עם כ-33% (לעומת כ-31% בשנת 2022) מסך התחלות הבנייה.
במקום השני בדירוג ניצבות דירות 5 חדרים עם כ-26.4% מהתחלות הבנייה, נתון המהווה ירידה של כ-3.5% ביחס לשנת 2022; ובמקום השלישי דירות בנות עד 3 חדרים עם כ-26% מסך התחלות הבנייה, לעומת כ-23% בשנה החולפת. דירות 6 חדרים ויותר נותרו מאחור עם כ-14% מסך כלל התחלות הבנייה.
עוד עולה מהנתונים כי העיר ירושלים הובילה בקטגוריית התחלות הבנייה של דירות בנות 4 חדרים עם 2,184 יחידות דיור שהחלה בנייתן, אחריה תל אביב עם 1,753 דירות שהחלו להיבנות. אחריהן בפער משמעותי נמצאת אשדוד עם 996 דירות שהחלה בנייתן ובמקום הרביעי בדירוג עוד נציגה מהדרום, נתיבות עם 855 דירות. העיר שסוגרת את החמישייה הראשונה היא חיפה עם 809 התחלות בנייה של דירות בנות 4 חדרים.
בניתוח התחלות הבנייה של דירות 3 חדרים, ירושלים שמרה על המקום הראשון עם 1,664 דירות. במקום השני שוב תל אביב עם 1,516 דירות ובמקום הרביעי, בדומה לקטגוריית דירות 4 חדרים, נמצאת אשדוד עם 797 דירות שהחלה בנייתן. אחריה העיר בת ים עם 616 דירות בנות 3 חדרים שהחלה בנייתן ובמקום החמישי העיר בית שמש עם 478 דירות.
בפילוח הנתונים למיקרו דירות הכוללות 1-2 חדרים ירושלים שוב ניצבת בראש הקטגוריה עם 1,017 דירות שהחלה בנייתן, אחריה תל אביב עם 822 דירות, רחובות במקום השלישי עם 733 דירות מיקרו, ראשן לציון עם 404 דירות ומודיעין סוגרת את הרשימה עם 150 התחלות בנייה של דירות 1-2 חדרים.
בגלל הריבית והמחירים – מתפשרים על דירות קטנות
אבי זיתוני, מ"מ יו"ר הארגון, מציין שכבר ב-2021, עת מחירי הדיור התחילו לעלות, העריכו כי בשל המחירים הגבוהים יחול גידול משמעותי בכמות התחלות הבנייה של דירות קטנות. "בתקופה שבה הריבית גבוהה, המשכנתאות התייקרו ורבים אינם יכולים לרכוש דירת 4 חדרים, הם מתפשרים על דירות קטנות שנמצאות בהישג יד, במיוחד לנוכח הירידה בהתחלות הבנייה, שככל הנראה תוביל לכך שמחירי הדירות ימשיכו לטפס", הוא אומר.
אבי זיתוניצילום: ינאי אלפסילדבריו, "לצד הירידה בתפוקה באתרי הבנייה, שעומדת בממוצע על כ-60% בגלל המחסור בפועלי בניין, אני מעריך שעליות המחירים יתרחבו למעגלים מרוחקים יותר מאזורי הביקוש. המדינה חייבת להוביל לפתרון מיידי בידיים עובדות, בהפחתת בירוקרטיה ובהגדלת שיווקי הקרקעות ליזמים, תוך מתן הקלות או פריסת תשלומים נוחה יותר כדי לעודד כמה שיותר יזמים להשתתף במכרזים. אם השיווקים יעצרו או מכרזים ימשיכו להיסגר ללא מציעים, נראה כיצד ההיצע יירד באופן דרסטי והפערים בין ההיצע לביקוש יהפכו לבלתי ניתנים לגישור".
"ההובלה של ירושלים במרבית הקטגוריות אינה מפתיעה – העיר עוברת הליכי פיתוח משמעותיים מאוד, הן בהקמת שכונות חדשות והן בקידום עשרות מיזמי התחדשות עירונית עם אלפי יחידות דיור", מסבירה את הממצאים עינב כהן, סמנכ"לית שיווק בחברת אפי קפיטל נדל"ן, הבונה כ-700 יחידות דיור בשכונת גבעת בראשית בבירה. לדבריה, "אם המגמה הנוכחית תמשיך, נראה כיצד ההגירה השלילית מהעיר נעצרת והיא תיהפך ליעד אטרקטיבי למגוון רחב של קהלים, כדוגמת תושבים חוזרים, תושבי חוץ, זוגות צעירים ועוד".
"ת"א היא העיר המבוקשת ביותר, וצעירים רבים שרוצים לגור בה מחפשים דירות בעיקר בגבולותיה, משום שבחלקים רבים ממנה, בעיקר בצפון ובמערב, מחירי הדירות הם מעבר ליכולתם הכלכלית"
בניתוח התחלות הבנייה של דירות 5 חדרים נמצא כי ישנה ירידה בקטגוריה ביחס לשנה החולפת עם כ-26.5% לעומת כ-30%. הפעם העיר המובילה היא תל אביב עם 895 דירות שהחלה בנייתן, ובכך היא תופסת את מקומה של בת ים, שהובילה בהתחלות בנייה של דירות גדולות ב-2022. ירושלים במקום השני עם 825 דירות, נתניה שלישית עם 741 דירות, אחריה אשדוד עם 721 דירות ובת ים סוגרת את הרשימה עם 608 דירות בנות 5 חדרים שהחלה בנייתן בשנה שחלפה.
לדברי צחי סופרין, סגן יו"ר דירקטוריון בקבוצת סופרין, המקימה את פרויקט EAST& במזרח בתל אביב, שברובו משווקות כיום דירות גדולות, "תל אביב היא העיר המבוקשת ביותר, וצעירים רבים שרוצים לגור בה מחפשים דירות בעיקר בגבולותיה, משום שבחלקים רבים ממנה, בעיקר בצפון ובמערב, מחירי הדירות הם מעבר ליכולתם הכלכלית. לכן הביקושים נעו בשנים האחרונות, בפרט עבור דירות גדולות, לעבר החלקים הדרומיים והמזרחיים של העיר, שעוברים כיום פיתוח אינטנסיבי, הכולל בנייה משמעותית למגורים, לצד פיתוח אורבני הכולל שדרוג תשתיות כגון שבילי אופניים ומסילות רכבת ופיתוח מתחמי תעסוקה חדשים".
צחי סופרין, סגן יו"ר דירקטוריון קבוצת סופריןצילום: נווה אביאניבניתוח התחלות הבנייה של דירות 6 חדרים ויותר נמצא כי חלה ירידה של כ-1% ביחס לאשתקד. העיר המובילה בקטגוריה היא ראשון לציון עם 354 דירות בנות 6 חדרים ויותר שהחלה בנייתן, ואבן יהודה במקום השני עם 177 דירות. במקום השלישי ניצבת בית שמש עם 168 דירות, ונתניה ונהריה סוגרות את הרשימה בהתאמה עם 158 ו-129 דירות בנות 6 חדרים ויותר שהחלה בנייתן.
