פרויקטים של פינוי-בינוי מתאפיינים בדרך כלל בשני צדדים – יזם ודיירים. היזם הוא כמעט תמיד הצד חזק שמחזיק בידיו מידע רב לגבי המתחם, מכיר היטב את החוק, את הזכויות של הצד השני, והוא גם בעל ההון שמגיע עם מתכננים, שמאים, ועורכי דין משלו. לא אחת הוא אף ינסה להצמיד לדיירים עורך דין מטעמו.
לעומתו, הדיירים, למרות היותם בעלי הבית, הם לרוב הצד החלש בעסקה. הם גרים בבניינים ישנים, רובם מבוגרים, חלקם חסרי השכלה מספקת להתמודד עם האמירות והקביעות של היזם, ובדרך כלל הם חסרים את הידע לגבי המתחם, הזכויות שלהם, והתמורות להן הם זכאים.
את חוסר האיזון בין היזם לדיירים ניתן לתקן באמצעות התנהלות חכמה שמתחילה בהתארגנות עצמאית, מינוי נציגות ובחירת עורך דין שמתמחה בייצוג דיירים בהתחדשות עירונית שיוכל לסייע בהקטנת הפערים במשוואה הלא הוגנת בין היזם לדיירים.
למרות זאת, אם יחפצו הדיירים להתמקח עם היזם מסחרית, לא תמיד יהיו להם את הכלים המקצועיים לדעת מה מגיע להם מהיזם תמורת זכויות הבנייה שהם מוכרים לו במסגרת פרויקט פינוי בינוי. עורך הדין של הדיירים אולי ידע לעיתים להכווין אותם בנושא, אבל הוא לעולם לא יוכל להחליף שמאי מקצועי שמכין דוחות אפס לפרויקטים כאלו כדבר שבשגרה.
הפתרון: מינוי שמאי פינוי-בינוי
כשעולה חשש בקרב דיירי מתחם כי ייתכן שהצעת היזם אינה הוגנת או כי הפרויקט אינו רווחי, הם יכולים לעשות שימוש בחוק פינוי ובינוי. כל מה שהם צריכים לעשות הוא להתאגד ולפנות למנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בבקשה למנות שמאי על פי תקנות פינוי ובינוי (פיצויים) (מינוי שמאי פינוי ובינוי וסדרי דין בבקשות שיוגשו לשמאי פינוי ובינוי).
עו"ד דורון תמירצילום: אורן טסלראת הבקשה רשאים להגיש ליו"ר הוועדה לעניין מתחמי פינוי ובינוי, בעלי הדירות שיש להם רוב מיוחס העומד כיום על 67% מכלל יחידות הדיור במתחם. בהתאם לבקשה, מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ימנה שמאי שיקבע אם עסקת הפינוי בינוי המוצעת כדאית כלכלית, ואם לא – באילו תנאים תיחשב כדאית.
הפרוצדורה
יו"ר הוועדה ימסור הודעה על זהות שמאי פינוי ובינוי תוך 15 ימים מקבלת הבקשה, ובהנחה שלדיירים ואו ליזם לא יהיו טענות נגד המינוי הספציפי יעמדו ליזם 60 יום להעביר אל השמאי את התייחסותו. אחרי קבלת המסמכים יקבע השמאי תוך 45 יום מועד לדיון. הדיון מתנהל כהליך משפטי ובסופו יקבע כאמור השמאי האם עסקת הפינוי והבינוי שהוצעה לבעלי הדירות כדאית.
התשלום – על היזם
חשוב לדעת כי על פי תקנות פינוי בינוי (פיצויים) (כללים לקביעת שכרו של שמאי פינוי בינוי), תשע"ב-2011, שכרו של השמאי ושל מומחים ובעלי מקצוע אחרים שהוא יידרש להם לצרכי מתן חוות דעתו, ישולם על ידי היזם.
ומה לגבי תמ"א 38?
על פי החוק והתקנות, בתביעה שהוגשה בעניין תמ"א 38 רשאי המפקח על הבתים המשותפים לפנות למנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בבקשה למנות שמאי פינוי בינוי.
לסיכום, אם נפלה בידיכם האפשרות לבצע פרויקט פינוי בינוי ואתם לא בטוחים אם התמורה שהוצעה לכם הולמת, זכרו שבאפשרותכם לברר זאת וחבל לפספס בגלל זה את ההזדמנות להוציא את הפרויקט לפועל.
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• עו"ד דורון תמיר עוסק בהתחדשות עירונית, פינוי-בינוי ותמ"א 38
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
