אחרי שנים ארוכות של עיכובים, הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב החליטה לדחות באופן כמעט גורף את ההתנגדויות – ולאשר באופן סופי את תוכנית אזור התעסוקה מורשה ברמת השרון. מדובר בתוכנית של חברת ישראל קנדה, בבעלות אסי טוכמאייר וברק רוזן, על שטח מפעל "אלקו" הנטוש, שהיה בית לייצור שנאים, בדרום-מזרח צומת מורשה.
התוכנית, שנערכה על ידי משרד ישר אדריכלים, משתרעת על שטח של כ-56 דונם ובוועדה מציינים כי היא צפויה להוות את שער כניסה המזרחי לעיר רמת השרון, בצמוד למחלף מורשה. היא מאפשרת את התחדשות אזור התעשייה הקיים, תוך הקמת מתחם עירוב שימושים שיכלול תעסוקה, מגורים, מסחר ומבני ציבור.
התוכנית כוללת 4 מגדלים בני עד 20 קומות לאורך כביש 4, שיחוברו בקומות התחתונות וישמשו למסחר, פנאי ותעסוקה. על השטח שבין מתחם התעסוקה החדש לעיר, כלומר מאחורי המגדלים, יוקמו 6-8 מבני מגורים בני 10 קומות ובהם 600 יחידות דיור קטנות (עד 80 מ"ר), מתוכן 120 יחידות דיור יוקצו עבור דירות בהישג יד.
התוכנית, שהופקדה בנובמבר 2022, כללה שטח משמעותי של כ-7 דונם לטובת חניון קצה לאוטובוסים ושטח ציבורי עירוני לאחסנה, תברואה ולוגיסטיקה. בעקבות התנגדות חברת נתיבי איילון, שביקשה להפריד את השימושים העירוניים ממסוף התחבורה, החליטה הוועדה לקבוע פיתוח של השטח לשני מבנים צמודים נפרדים, וזאת כדי לאפשר הקמה מהירה של חניון האוטובוסים ללא תלות בגורמים עירוניים.
חברת ישראל קנדה ניסתה לקדם את התוכנית מספר שנים, לאחר שבשנת 2016 רכשה את הקרקע מידי משפחת זלקינד תמורת סכום של כ-169 מיליון שקל. בדוחותיה הכספיים באותה השנה העריכה החברה כי תוכל לבנות על השטח כ-1,500 דירות. התוכנית כונתה "רמת השרון החדשה" וביקשה לשנות את ייעוד הקרקע מתעשייה למגורים, תעסוקה ומסחר.
בדוחות הכספיים של החברה בשנת 2017, היא ציינה כי מכרה כשליש מסך הדירות שתכננה לבנות באותה התקופה, והגדירה אותן בתור "זכות עתידית רעיונית לדירה מוצעת, ככל שתאושר התב"ע (תוכנית בניין עיר, ה.צ) למגורים וככל שיהיו מספיק יחידות דיור". החברה סייגה את השיווק בכך שהבהירה כי אם התב"ע לא תאושר, יינתנו לרוכשים זכויות שוות ערך למשרדים.
מספר הדירות צומצם
לאורך השנים דחתה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת השרון את התוכנית בטענה כי היא אינה בהלימה עם התוכנית הכוללנית לעיר, וכי היקף הבנייה חריג לסביבתו. ב-2018 הוועדה המחוזית דחתה את התוכנית, לאחר שקבעה כי שטחיה חורגים מתחום אחריותה, ונכנסו לתחום האחריות של הוועדה המחוזית המשותפת למתחם תעש השרון. בשלב זה כללה התוכנית כ-1,100 דירות ב-6 מגדלים בני 20 קומות. שנה לאחר מכן, בעקבות דחיות התוכנית על ידי הוועדה המקומית, צומצם מספר הדירות לכ-800, וכעת, כאמור, עומד מספר הדירות המאושרות על כ-600.
הוועדה המחוזית דחתה, כאמור, את מרבית ההתנגדויות שהגישה עיריית רמת השרון לתוכנית המופקדת, ובכך למעשה אישרה אותה סופית. בין היתר נדחתה הטענה לפיה תוכנית מורשה סותרת את התוכנית הכוללנית לעיר רמת השרון, מאחר שהשטח מיועד להיות אזור תעסוקה מטרופוליני, בעוד התוכנית קובעת בו אחוז משמעותי למגורים.
התנגדות נוספת שנדחתה טענה כי שילוב המגורים בתוכנית פוגע במדיניות התכנון הארצית והמחוזית, מאחר שהוא נקבע בסמוך למוקדי מפגעים סביבתיים חמורים כגון תחנת מעבר לפסולת, אתר לטיפול באשפה, מט"ש (מכון טיהור שפכים), פרוזדור תשתיות, חניון חנה וסע שעלול, לטענת העירייה, להחריף את הזיהום בסביבה; והקרבה למחלף מורשה עצמו וכבישים ארציים (כביש 4).
הוועדה המחוזית קבעה כי שילוב המגורים בתוכנית תואם את התוכנית הכוללנית לרמת השרון וכן ציינה כי הוראות התוכניות הארציות לתשתיות אינן קובעות איסור קידום תוכניות או הגבלה ביחס לשימוש מגורים במרחב. בוועדה המחוזית הדגישו כי מפגעים אלה מצויים במרחק של למעלה מ-400 מטרים מקצה השטח המוצע בתוכנית לשימוש מגורים.
התנגדות נוספת של עיריית רמת השרון שנדחתה טענה כי התוכנית "מבזבזת שטחי קרקע הניתנים לניצול אינטנסיבי לתעסוקה, ובכך פוגעת באיזון הכלכלי הדרוש לכלכלה עירונית יציבה". בוועדה המחוזית קבעו כי שילוב המגורים בתוכנית "מייצר ערך מוסף משמעותי לשטחי התעסוקה". עוד נטען כי התוכנית "פוגעת באיזון הבנייה בעיר בכלל, ובשכונת מורשה בפרט, לרבות פגיעה ביחס שבין דירות רגילות לדירות בהישג יד, בגלל ההיקף המצומצם שהתוכנית קובעת לדירות אלו". גם טענה זו נדחתה והוועדה קבעה כי היקף יחידות הדיור בתוכנית אינו פוגע במאזן הבינוי הכלל העירוני.
הטענה לפיה התוכנית "תחמיר את הבעיה התנועתית הקיימת במזרח רמת השרון: הן את בעייתיות החיבור לכבישים הארציים, הן תגדיל את הגודש, ואת אי מתן העדפה לתחבורה ציבורית" נדחתה גם היא. הוועדה המחוזית קבעה כי החיבור לכבישים ארציים בוצע בפועל, ומהווה כניסה/יציאה חדשה לעיר. עוד ציינה הוועדה בהחלטתה כי התוכנית כוללת מסוף קצה לאוטובוסים וחניון חנה וסע במחלף מורשה המתוכנן בימים אלו, ובכך מעודדת ומסדירה פתרון למערך התחבורה הציבורית במרחב.
גם חברת ישראל קנדה עצמה הגישה מספר התנגדויות עצמיות לתוכנית שהופקדה, שעיקרן נוגע לצמצום היקף יחידות הדיור. בין היתר נטען כי התוכנית המופקדת "מהווה תת-מיצוי משמעותי של הפוטנציאל התכנוני הטמון במרחב זה". על כן נטען כי יש להעצים את הבינוי המוצע בתוכנית ולצופף את שטחי המגורים. התנגדות זו נדחתה, והוועדה קבעה כי היקף המגורים מספק ועומד בהוראות התוכנית הכוללנית לעיר.
יו"ר הוועדה המחוזית תל אביב, ערן ניצן, אמר כי "מתן תוקף לתוכנית חשובה זו על ידי הוועדה המחוזית מהווה ציון דרך חשוב בהפיכת אזורי תעשייה ותיקים בגוש דן לרובעים מודרניים, המשלבים עירוב שימושים של מגדלי משרדים לצד תמהילי דיור מגוונים".
מתכנן מחוז תל אביב במינהל התכנון, אדריכל ארז בן אליעזר, הוסיף: "התוכנית מאפשרת לפנות אזור מלאכה ותעשייה ותיקה לטובת הקמת רובע עם שימושים מעורבים, הכולל מבני מגורים עם תמהיל דיור רחב, תוך הגדלת היקף השטחים הציבוריים והסדרת מסוף תחבורה ציבורי".
