בחודשים האחרונים נראה שהרסן השתחרר. מה שנחשב לעלייה קלה-ספק יציבות במחירי הדירות, הפך לטיפוס חד מעלה. על פי נתוני המאקרו, היקפי עסקאות הנדל"ן שוברים שיאים ומדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מעיד על התייקרות עקבית ומתמשכת מחודש לחודש.
במקביל, גם מחירי הקרקעות נמצאים במגמת עלייה. מכרזים שנסגרים לאחרונה שוברים שיאים בכל הנוגע למחיר שהקבלנים והיזמים מוכנים לשלם, מה שמבטיח כי בהמשך הדרך הדירות, בפרט באזורי הביקוש, יתייקרו אף יותר. נוסיף לכך את תוכנית מחיר למשתכן שהלכה מן העולם ולקחה איתה את התקווה לירידת מחיר או לדירות במחיר נמוך לזכאים, ונגיע למסקנה לא ממש אופטימית: מי שאין בבעלותו דירה, יתקשה יותר ויותר לרכוש אחת. וזה בדיוק הזמן להתחיל ולדבר על דיור בר השגה.
שנים ארוכות שדיור בר השגה היה בעיקר סיסמה ללא כיסוי. אפילו הגדרה מדויקת בחוק לא הייתה לו, והפתרון האפשרי היחיד היה תוכניות נקודתיות עם פרמטרים נוקשים. בשנים האחרונות נולדו כמה יוזמות, שמאפשרות קידום תוכניות לדיור בר השגה או דיור מוזל ומפוקח מטעם המדינה או הרשות המקומית, אבל בינתיים אין מי שמרים את הכפפה.
בדקנו מה עומד היום על הפרק וניסינו להבין מדוע נתיבים אפשריים של דיור בר השגה, שהתשתית להם כבר הונחה לפני שנים, לא מצליחים להתקדם. החדשות הטובות הן שברמת התכנון יש התקדמות, אולם זה לא מספיק, והיישום בשטח ברמת הביצוע עוד לא מתרומם. אולי הממשלה החדשה תרים את הכפפה לפני שיהיה מאוחר מדי.
האם יש בכלל דרך לעצור את עליית מחירי הדירות?
(צילום: משה מזרחי)
יצירת מלאי בלתי מתכלה
עו"ד אורי אטינגר, מנהלת תחום קידום מדיניות במרכז הגר למחקר ופיתוח מדיניות דיור חברתי באוניברסיטת תל אביב, מציינת שני נתיבי פעולה אפשריים: האחד תיקון 120 לחוק התכנון והבנייה, והשני - תקנות ספציפיות מ-2014. "תיקון 120 לחוק התכנון והבנייה, שעבר ב-2018, מאפשר לראשונה להקצות זכויות בנייה עבור דיור בהישג יד וקובע הגדרה של התחום", היא אומרת. "הקצאה כזו בתכנון היא כלי משמעותי מאוד במדינות שונות בעולם ליצירה של דיור מסוג זה - ועד לתיקון 120 היא לא היתכנה.
לדבריה, "התיקון מסמיך ועדה מקומית עצמאית (ועדה מקומית לתכנון ובנייה שמשרד הפנים העניק לה סמכויות נוספות בשל עמידה בקריטריונים מסוימים) להקצות למטרת דיור בר השגה עד 25% מזכויות הבנייה המאושרות בתוכנית קיימת. הרעיון הוא שאלו זכויות תוספתיות שמוענקות בתב"ע מעבר לזכויות בסיס - והן משמשות כתמריץ. במסגרת זאת ניתן לבנות דיור להשכרה, שיושכר בהנחה של בין 20% ל-40% ממחיר השוק באזורי הביקוש, ובפריפריה מדובר בהפחתה של בין 10% ל-30%. את רמת ההפחתה קובעת הרשות המקומית בהחלטת מועצת עיר".
אטינגר מוסיפה כי "מסלול נוסף האפשרי במסגרת של תיקון 120 הוא דיור להשכרה ארוכת טווח, דהיינו עד 75% מיחידות הדיור התוספתיות מושכרות במחיר שוק בשכירות יציבה, שניתן להעלות בשיעור מוגבל וידוע מראש ובחוזה ארוך טווח. בשני המקרים מדובר בדירות שעומדות להשכרה למשך 20 שנה לפחות, וניתן למכור אותן בשוק חופשי כדירות רגילות רק בתום התקופה".
עו"ד אורי אטינגר מנהלת קידום מדיניות מרכז הגר למחקר ופיתוח דיור חברתי באוניברסיטת תל אביבצילום: מור אטינגרנתיב נוסף שעליו מדברת אטינגר מתאפשר על ידי ניצול תקנות שנקבעו בשנת 2014: "התקנות מתייחסות רק לקרקעות לצורכי ציבור (קרקעות חומות), והן מוסיפות לרשימת השימושים הציבוריים שניתן לבצע בקרקעות אלה דיור בהישג יד. התקנות קובעות הגדרה של מהו דיור בהישג יד בפרויקטים מהסוג הזה - דיור להשכרה ארוכת טווח במחיר הנמוך לפחות ב-20% ממחיר השוק, כשלרשות המקומית יש סמכות להעמיק את ההפחתה ללא הגבלה.
ייחודו של המודל הוא שלא ניתן למכור את הדירות לאחר 20 שנה, ובמובן הזה הוא מייצר מלאי בלתי מתכלה של דיור בהישג יד. כמו כן הוא ייחודי בכך ש-100% מיחידות הדיור הן במחיר מופחת. היבטים אלו כמובן מאתגרים את הכדאיות הכלכלית של המודל, ובניסיון להגדיל את הכדאיות נוספו לתקנות ב-2016 הוראות שמאפשרות לשלב בו עד 20% זכויות למסחר".
להכניס את המוסדיים יותר מהיום
לצד התשתית המאפשרת לרשויות המקומיות לפתח דיור בר השגה בתחומן, ישנה גם החברה הממשלתית דירה להשכיר, שפועלת כבר שנים בתחום. החברה מפרסמת מכרזים, המציעים דיור להשכרה במחיר מופחת (בדרך כלל בשיעור של רבע מהדירות) לצד דיור להשכרה במחירי שוק. עם השנים יותר ויותר חברות מובילות בענף הנדל"ן ניגשות למכרזים, ונכון להיום מדובר כבר בהיצע מכובד כדי להתחיל להניע שוק שכירות ממוסד.
"זה כשש שנים, עם התפתחות שוק הדיור להשכרה בישראל, ניתן לראות גידול עקבי בביקוש לפרויקטים אלו", מסביר אוראל יפרח, סמנכ"ל הכספים בדירה להשכיר. "הדבר מקבל ביטוי הן בהרחבה ובגיוון היזמים המתמודדים וזוכים, הן בהרחבת היקף המממנים - מוסדיים ובנקאיים, והן בפיזור הגיאוגרפי של הפרויקטים. להמחשה, בשנת 2015 שווקו כ-500 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח, ובשנת 2021 יש למעלה מעשרת אלפים יחידות דיור להשכרה. חלקן כבר מאוכלסות".
יפרח מסביר כי הצמיחה בתחום מגיעה, בין היתר, מהסיבה שהיזמים והקבלנים הבינו שזהו תחום השקעה כדאי: "היזמים רואים בפעילות הזדמנות עסקית ופוטנציאל שוק עצום, לצד גיוון תיק הנכסים שלהם וגידור סיכונים בפעילות הבנייה והמכירה. לשכירות ארוכת טווח היתכנות כלכלית והיא מספקת את התשואות הנדרשות ליזמים. כמו כן עליית מחירי הנדל"ן וציפיות השוק להמשך התבססות פעילות זו מסייעות אף הן להיתכנות הכלכלית של הפרויקטים".
עם זאת, גם יפרח מציין שהדרך להרחבה הפעילות עדיין ארוכה: "יש עוד פעולות רבות לבצע בתחום. אחד מהיעדים שלנו הוא להכניס את המוסדיים לשוק יותר מהיום, ואני חושב שאנחנו בדרך הנכונה. אין סיבה שמוסדי ישקיע בנדל"ן מניב למגורים בפולין או בארה"ב ולא בפתח תקווה 'מתחת למשרד'. החברה גם מקדמת כיום מהלכים רבים בזירות שונות על מנת להנגיש את הפרויקטים לקהלי יעד נוספים, ליצור תמריצים, להסיר חסמים ולהגדיל אף יותר את ההיתכנות הכלכלית".
"חסרי שיניים וריקים ממשמעות"
יזמים אשר פעילים בתחום הדיור להשכרה, בין שבמסגרת מכרזי "דירה להשכיר", חוק עידוד השקעות הון או ביוזמות פרטיות אחרות, מעידים על המצב בשטח. כך למשל, איציק ברוך, בעלי קבוצת יובלים, שיחד עם קבוצת אמפא הקימו חברה המתמחה בהשכרת דירות בהתאם לחוק עידוד השקעות הון. השותפות כבר רכשה למעלה מ-500 דירות במרכז הארץ בתמורה כוללת של כמיליארד שקל.
"המטרה היא לאפשר לזוגות הצעירים ולמשפרי דיור ליהנות משכירות ממוסדת לטווח של חמש שנים ומעלה, בדירות שינוהלו על ידי גורמים מקצועיים, בבניינים חדשים, מבלי להיות תלויים בחסדיו של בעל הנכס, כפי שקורה בשוק השכירות כיום", מסביר ברוך. לשאלה האם ניתן לשלב בתנאי השוק הנוכחיים דיור מוזל או מפוקח, כפי ש"דירה להשכיר" עושה, משיב ברוך, כי "מהלך כזה אינו כלכלי בתנאי שוק חופשי, והוא יכול לעבוד רק במסגרת התחייבות מראש מצד היזמים. הדבר מחייב הפחתה במחיר הקרקע בשל ההטבה שמקבלים השוכרים". נציין, כי במסגרת המתווה של אמפא ויובלים, השוכר יכול לרכוש את הדירה בסוף תקופת השכירות.
בעבר עלה רעיון מצד המדינה - בתוכנית שכונתה "דירה בליסינג" - לאפשר לשוכרים קיזוז של שכר הדירה ששולם ממחיר הדירה הסופי. לשאלה האם גם במתווה של אמפא ויובלים תיתכן אפשרות כזו, משיב ברוך: "יוזמות דוגמת דירה בליסינג, שלא יצאה לפועל, אינן מעשיות בשוק החופשי".
"המטרה היא לאפשר לזוגות הצעירים ומשפרי דיור ליהנות משכירות ממוסדת בדירות שינוהלו על ידי גורמים מקצועיים מבלי להיות תלויים בחסדיו של בעל הנכס, כפי שקורה בשוק השכירות כיום"
יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מתייחס אף הוא לנושא: "התיקון לחוק התכנון והבנייה מורה על הקצאת עד 25% מזכויות הבנייה המאושרת בתוכנית קיימת עבור דיור בר השגה. כוונת המחוקק בתיקונים אלה לחוק הייתה טובה והגיונית, אולם בפועל התברר כי הם חסרי שיניים וריקים ממשמעות. כך למשל, המילה 'עד', שמופיעה בתיקון לחוק, בעצם מקנה לרשויות מקומיות אפשרות להחליט באופן שרירותי כמה אחוזים להקצות לדיור בר השגה, ואין בתיקון הוראה ברורה. מעבר לכך חשוב לזכור כי אישור יחידות במסגרת דיור בר השגה לא משרת את האינטרסים הכלכליים של הרשויות המקומיות".
רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת מזרחי ובניו, סבור שהמצב בשטח מחייב צעדים דרסטיים: "הלקח שצריך להילמד מכישלון 'מחיר למשתכן' הוא שבראש ובראשונה צריך לדאוג לדיור בר השגה דווקא באזור הביקוש במרכז הארץ, היכן שרוב רובם של הזכאים מעוניינים לגור. לדעתי, יש לכך פתרון אחד - להגדיל באופן אוטומטי את זכויות הבנייה בכל הפרויקטים במרכז הארץ ב-30%, כשמתוך זה ישווקו הקבלנים 20% כדיור בר השגה במחירים מופחתים ועוד 10% לדיור מסובסד להשכרה לטווח הארוך. כך יתאפשר לייצר בזמן קצר יחסית רבבות דירות בנות השגה במחירים מופחתים באזור הביקוש".
גורם נוסף שפועל בתחום הדיור להשכרה היא חברת אזורים באמצעות אזורים Living. ערן ענבים, מנכ"ל זרוע ההשכרה, מתייחס לנושא: "הדרך לייצר פרויקטים לשכירות ארוכת טווח עוברת דרך שיווק קרקעות בייעוד להשכרה במחיר מסובסד, שיאפשר כלכליות ליזמים בהקמתם. המדינה החלה בצעד המבורך של שיווק קרקעות בייעוד להשכרה, כעת נדרש להרחיב את היצע הקרקעות הקיים. מנגנון זה של השכרה לטווח ארוך טומן בחובו השפעה רחבת היקף על שוק הדיור המקומי. ראשית הוא מקטין את הצורך של משפחות וזוגות צעירים לרכוש דירות ובכך מווסת את הביקושים הגבוהים בשוק. הדבר משפיע בעקיפין על העלייה המתמשכת במחירי הדיור. שנית הדבר ייצור סטנדרטיזציה בשוק השכירות. משכירים פרטיים יצטרכו להתאים עצמם למודל השכירות שנוצר, מה שייטיב עם הדיירים".
גם לאפריקה ישראל פרויקט להשכרה לטווח ארוך שנבנה בעקבות זכייה במכרז של חברת "דירה להשכיר" בגליל ים הרצליה. מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, מיכה קליין: "נתח משמעותי מהחברה בישראל אינו יכול להרשות לעצמו לרכוש דירה, ולכן שוק השכירות מהווה עבורו את דרך הדיור המרכזית. מדובר בשוק דינמי ולא יציב שמשאיר רבים בחוסר ודאות ומעברים רבים. פרויקט גליל ים הוא דוגמה מצוינת לפרויקט שקם מתוך צורך זה ומציע לשוכרים שכירות ארוכת טווח בשכר דירה ידוע ומפוקח".
אדריכל רוני תימור, מתימור שוורץ אדריכלים, סבור שהשלב הבא יהיה מיקרו דירות: "דיור בר השגה בתוך המטרופולין משנה את כיוונו וייעודו, ודירות זעירות הופכות לאבן דרך בתחום. קווי המטרו והרכבת הקלה שמשרטטים ומחלקים את המטרופולין יחברו את הערים וייצרו צירי מגורים חדשים, שלאורכם ייווצרו דירות קטנות להשכרה ומגורים זולים יותר. הדירות הקטנות יהפכו להיות בסיס למגורי רווקים, למשל, סטודנטים או זוגות שמתניידים באמצעות המטרו, ומייצרים סוג חדש של מגורים בתוך המטרופולין".
יישום בתכנון פחות בביצוע
אז אם יש היתכנות ויש תקנות ותיקונים בחוק שמאפשרים את המהלך, למה הוא לא מיושם בהיקף נרחב? על השאלה הזו גם אטינגר וגם יפרח מנסים להשיב. "תיקון 120 מיושם בשטח ברמת התכנון. אין עדיין פרויקטים שאני מכירה בבנייה", פותחת עו"ד אטינגר בנימה אופטימית.
במישור של תקנות התכנון והבנייה מעניקה אטינגר דוגמה משמעותית, שמייצרת מלאי של דיור בהישג יד בקרקעות לצורכי ציבור - בתל אביב. "בתוכנית שדה דב הוקצו 2,400 יחידות דיור במגרשים לצורכי ציבור. בשדה דב הוקצו מעבר לכך גם 4,500 יחידות 'דיור מיוחד' - שכוללות גם יחידות דיור מתוקף תיקון 120", היא אומרת.
עם זאת, היא מוסיפה באותה הנשימה כי "ההתקדמות שאנחנו רואים כרגע היא בעיקר בתכנון, עדיין לא מספיק בביצוע דיור בהישג יד. בשונה למשל מדיור להשכרה ארוכת טווח במחיר שוק, שזהו 'מוצר דיור' שכבר רואים בפועל, עדיין לא נבנה מלאי משמעותי של דיור להשכרה לזכאים במחיר מופחת. בכל אופן לא ניתנים היום פתרונות למעמד נמוך-בינוני באזורי הביקוש. להערכתנו, הסיבה המרכזית לכך היא העדפה של מודל השכירות במחיר שוק, שמתאים למעמד בינוני-גבוה באזורי ביקוש. לשם מכוונת הממשלה את התמריצים ואת ההשקעה הציבורית".
4 צפייה בגלריה
פרויקט גני שפירא בתל אביב. סמן ימני בכל הנוגע לקריטריונים לזכאים ולתקופת השכרה
(צילום: דורון סהר)
סיבה נוספת להיעדר יישום בהיקף ניכר תלויה גם בתמריצים, או יותר נכון - היעדרם. "תמריצי המס שניתנים היום אינם מתעדפים דיור מסוג זה ביחס לדיור להשכרה רגילה, לא קיים גם גורם ממשלתי שמרכז ומניע את הנושא, ויש חסמים רגולטוריים שטרם נפתרו. בעולם יש תמריצים, כמו תעודות מס סחירות (Tax credits), קרנות ייעודיות, קרנות אימפקט ועוד, שבזכותם מתפתח שוק שלם של דיור בהישג יד בהובלת יזמים שזו התמחותם.
בישראל המנגנון העיקרי הוא חוק עידוד השקעות הון, שלא זו בלבד שהוא לא מתמרץ מספיק סוג דיור כזה, אלא שלהערכתנו, הוא מאפשר פטורים והטבות ל'מוצרי דיור' שהתועלת הציבורית בהם נמוכה, כמו דיור שעומד להשכרה לחמש שנים. החוק הזה דורש רפורמה, ובכלל נדרשת חשיבה מחודשת על כל נושא התמריצים ביחס למה שהציבור מקבל", מסכמת אטינגר.
הכתבה פורסמה במוסף "ידיעות הנדל"ן" של מחלקת מוספים מיוחדים
