העיר והכפר: "התחתנו בגיל מוקדם יחסית, כשהייתי בת 23, לפני ארבע שנים. אחרי החתונה קנינו את הבית הראשון שלנו במיליון שקל - דירת שלושה חדרים בבניין ישן מאוד בשטח 63 מ"ר. הדירה צמודה להורים של בעלי וזה היה נוח לנו, אבל כשהילדים גדלו הבנו שאנחנו רוצים דירה חדשה, גדולה יותר, בשכונה עם זוגות צעירים. מכיוון שאנחנו נחשבים משפרי דיור, לא היינו זכאים לדירת מחיר למשתכן וגילינו שבפרויקט שבו רכשנו נכס, השכנים החדשים שהיו זכאים לתוכנית קנו דירה בחצי מחיר. אבל אנחנו לא מתחרטים על שום דבר, אנחנו מאוהבים בעיר ואין לנו שום תוכניות לעזוב".
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
כך מספרת אורטל אלזם (27), מאמנת כושר ותזונה, נשואה לאוראל (28), ספר גברים. השניים, הורים לשני ילדים בני ארבע ושנתיים וחצי, נולדו וגדלו בנתניה והם שם כדי להישאר. לאחרונה רכשו דירת חמישה חדרים בשטח 130 מ"ר עם מרפסת עם נוף לים בשטח 20 מ"ר בקומה ה-30 במגדל מגורים בן 31 קומות, שנמצא בבנייה בשכונת אגמים ג' החדשה בדרום העיר. על הדירה, הממוקמת בפרויקט אלמוגים נתניה של חברת אלמוגים, שילמו 2.6 מיליון שקל. את הבית הקודם בשכונת קריית נורדאו בדרום נתניה הם מתכוונים למכור במחיר שנע סביב סכום של 1.1-1.15 מיליון שקל.
"שנינו עובדים מאוד קשה מסביב לשעון. החלטנו לקנות דירה בשכונה חדשה עם בתי ספר חדשים, גנים חדשים, מרכז מסחרי חדש שאנחנו מעוניינים לשלב בו את העסקים שלנו", מוסיפה אלזם. "זאת שכונה שמתאימה לאווירה שלנו ועדיין נישאר באזור דרום העיר, במקום שבו גדלנו ובשנים האחרונות הוא התפתח בקצב מטורף". לדבריה, "כל המשפחה שלי גרה כאן: אמא שלי מתגוררת בשכונת האירוסים, אבא שלי בשכונת עיר ימים. גם שאר בני המשפחה גרים בעיר. אני נתניינית בנשמה ומכירה כאן הכל, זאת עיר מתפתחת ויש בה הכל: יש ים ואני מכורה לחוף, בעיקר לעשות בו ספורט, קניונים, מקומות בילוי, אוכלוסייה טובה".
"אם לא הייתה לנו עזרה, אפילו שזו דירה שנייה, לא היינו מצליחים לקנות. אם אין עזרה לזוגות צעירים היום אי אפשר לקנות נכס"
כדי לשפר דיור בני הזוג נטלו משכנתא ונעזרו בהורים. "יש לנו זוג חברים שזכה בתוכנית מחיר למשתכן ורכש דירת ארבעה חדרים בקומות הראשונות במגדל שבו נגור תמורת סכום של כ-1.3 מיליון שקל", היא ממשיכה. "מצד אחד, לנו יש דירה גדולה יותר עם עוד חדר ואנחנו בקומה הלפני אחרונה במגדל. מצד שני, אם לא הייתה לנו עזרה, אפילו שזו דירה שנייה, לא היינו מצליחים לקנות. בכלל, אם אין עזרה לזוגות צעירים היום אי אפשר לקנות נכס. לא תראי הרבה זוגות צעירים שיכולים להרשות לעצמם לקנות בגיל 27 דירה בסכום כזה - בזעת אפנו עם הלשון בחוץ רכשנו אותה, בעבודה קשה, באמצעות משכנתא, עם הלוואה מההורים. את המפתח אנחנו אמורים לקבל בסוף דצמבר 2022 ואז נמכור את הדירה הראשונה כמה שיותר מהר".
"נתניה היא עיר נגישה אבל יש פקקים"
בשנות ה-2000 עיקר הפיתוח למגורים בנתניה היה מזרחית לכביש החוף (כביש מספר 2), ובעשור החולף חל פיתוח בשכונות חדשות בדרום העיר כגון עיר ימים ואגמים. בעשור הקרוב צפוי פיתוח של שכונות חדשות באזורים ריקים שנוצרו במרקם העירוני במערב העיר, כמו שכונת אגם 3 שצפויה לכלול כ-1,000 דירות חדשות; נווה עוז שצפויה לכלול כ-2,000 דירות חדשות; המע"ר (מרכז עסקים ראשי) החדש שצפוי לכלול כ-3,000 דירות חדשות ומגדלי משרדים; ושכונת הרי גרינטל במרכז העיר, שצפויה לכלול כ-1,700 דירות חדשות.
"יש כאן פקקים שאי אפשר להתעלם מהם. המזל הוא שאם פעם היו הרבה יותר נוסעים לבילוי בתל אביב, היום לא צריכים להתרחק"
לדברי טל קופל, מנכ"ל madlan, מתחם נוסף שיעבור פיתוח משמעותי הוא אזור התעסוקה שממזרח לכביש החוף, שצפוי לקבל תוספת זכויות בנייה משמעותית שתהפוך אותו לאזור תעסוקה מטרופוליני במקום אזור התעשייה המיושן שקיים כיום. "בתחום התחבורה צפוי שדרוג של מחלף איינשטיין, הכניסה הצפונית של העיר, על ידי הרחבתו והוספת גשר שיאפשר יציאה וכניסה לכביש 2 צפון (כיום מתאפשרות תנועות רק לכביש 2 דרום). כביש החוף עצמו יורחב מצפון ומדרום לעיר, אך כל שיפור בזרימת התנועה בעקבות ההרחבה צפוי להיות זמני, ובתוך מספר שנים הוא יחזור להיות פקוק", הוא אומר.
"בנתניה יש אזור עסקים מאוד מתפתח בחלקה הדרומי (קריית ספיר) והוא כולל חברות היי-טק, עסקים, חנויות, מסעדות וכדומה, הרבה חברות עברו לכאן", מציינת שוש ערער, יועצת נדל"ן של רשת התיווך אנגלו סכסון בנתניה. לדבריה, "יש בתי קולנוע ומקומות בילוי, ואילו אזור התעשייה הצפוני ישן יותר וכולל בעיקר תעשייה כבדה, מוסכים וכיו"ב. יש שני קניונים גדולים (עיר ימים וקניון השרון במרכז העיר) ומרכזים מסחריים פתוחים במרבית השכונות. גם מערכת החינוך ענפה וחוץ מגנים לגיל הרך, בתי ספר, חטיבות ותיכונים יש כאן שלושה מוסדות להשכלה גבוהה: מכללת וינגייט, המכללה האקדמית נתניה ואורט הרמלין".
עם זאת, היא מודה כי אף שמבחינת נגישות יש שתי תחנות רכבת ותחנה נוספת מתוכננת במזרח העיר ליד שכונת קריית השרון, "יש כאן פקקים שאי אפשר להתעלם מהם. נתניה מצויה בציר מרכזי, היציאה ממנה וההגעה אליה עמוסה. המזל הוא שאם פעם היו הרבה יותר נוסעים לבילוי בתל אביב, היום לא צריכים להתרחק, ואם יוצאים מהעיר - זה רק לעבודה". אשר לאופי האוכלוסייה בעיר, מבהירה ערער כי מדובר באוכלוסייה של חילונים, דתיים-מסורתיים וחרדים. "יש מקומות סגורים בשבת אבל מצד שני יש גם הרבה פעילות פתוחה", היא אומרת. "קריית טאנס זאת שכונה חרדית ויש שכונות נוספות עם ריכוזים חרדיים למשל בשכונת רמת חן בצפון העיר. יש גם הרבה משפחות מסורתיות שעלו מצרפת והתיישבו בשכונות שלאורך החוף או במרכז העיר".
"הפרשי מחיר עצומים בין השכונות"
"יש לנתניה הגירה חיובית משמעותית, בעיקר לשכונות החדשות ולשכונות יוקרתיות בדרום העיר כמו עיר ימים ונוף הטיילת ליד רצועת החוף", מוסיפה ערער. "מגיעים לכאן תושבים מערים כמו ירושלים, פתח תקווה, ראשון לציון, חולון וכמובן מאזור השרון כמו הרצליה ורעננה - אזורים שבהם לזוגות צעירים קשה יותר לקנות דירה".
עם זאת, היא מוסיפה כי "טווח המחירים מאוד משתנה, ולמעשה בין השכונות יש הפרשים עצומים, למשל בין דירות במרכז העיר הישן או שכונות מאוד ותיקות, שמבחינת סוציו-אקונומית האוכלוסייה בהן יותר חלשה לבין כל השכונות בקו החוף. בשכונות החלשות יש דירות בנות 2.5 חדרים בבניינים שחלקם מיועדים לפינוי בינוי, במחירים שנעים סביב 900 אלף שקל ל-1.1 מיליון שקל. הדירות מושכרות תמורת 2,400-2,800 שקל בחודש - תלוי במצב הדירה, בקומה ובמצב הבניין".
על פי נתוני madlan, מחיר ממוצע של דירת ארבעה חדרים מיד שנייה בנתניה עומד על 1.696 מיליון שקל. שכר הדירה הממוצע עומד על 4,600 שקל בחודש והתשואה על 3.25%. בחלוקה לשכונות, בשכונת נאות שקד הוותיקה, שבעבר אכלסה בעיקר עולים חדשים ממעמד סוציו-אקונומי נמוך אולם בעשור האחרון החלה בה בנייה חדשה שמשכה אוכלוסייה חזקה יותר, מחיר ממוצע של דירת ארבעה חדרים עומד על 1.503 מיליון שקל. שכר הדירה דומה לממוצע בעיר (4,600 שקל בחודש) והתשואה על 3.67%. באזור מרכז העיר דרום עולה דירה דומה 1.522 מיליון שקל והיא מושכרת ב-4,400 שקל בחודש (תשואה של 3.47%).
בשכונת קריית נורדאו הוותיקה בדרום העיר, שהוקמה בסוף שנות ה-50 של המאה הקודמת כשכונת שיכונים מדרום לעיר הוותיקה, מחיר דירת ארבעה חדרים עומד על 1.361 מיליון שקל והיא מושכרת תמורת סכום ממוצע של 3,850 שקל בחודש (תשואה של 3.39%). כיום השכונה מוקפת בשכונות חדשות כגון אגמים ופארק שלולית החורף מצפון ועיר ימים ופולג מדרום. באזור מרכז העיר צפון עולה דירה דומה 1.58 מיליון שקל, שמושכרת תמורת 4,400 שקל בחודש (תשואה של 3.34%).
בשכונת קריית השרון במזרח העיר, מהגדולות בנתניה, יש אווירה קהילתית בזכות המשפחות הצעירות שהגיעו אליה מהעיר הוותיקה ומערי השרון הסמוכות. בשכונה, שנבנתה לפני קרוב ל-20 שנה, דירת 4 חדרים עולה בממוצע כ-1.799 מיליון שקל ומושכרת תמורת 4,900 שקל בחודש (תשואה של 3.27%). מערבה ממנה, בשכונת רמת פולג, המחירים כבר מטפסים ל-1.965 מיליון שקל עבור דירת 4 חדרים. שכר הדירה עומד על 5,000 שקל והתשואה על 3.05%. בעבר נחשבה לשכונה היוקרתית ביותר בעיר אך בשנים האחרונות החלו להיבנות שכונות חדשות בסמוך אליה.
כך למשל, שכונת אגמים, הממוקמת בדרום-מערב העיר בקרבת הים וכוללת 300 דונם של שטחים ירוקים (כמו פארק אגם החורף). מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בשכונה עומד על 2.049 מיליון שקל והיא מושכרת תמורת 5,300 שקל בחודש (תשואה של 3.10%). המחירים מטפסים ככל שמתקרבים לים, וכך באזור רצועת המלונות מחיר ממוצע של דירה עומד על 2.045 מיליון שקל ושכר הדירה על 4,900 שקל בחודש (תשואה של 2.88%). ואילו בשכונת עיר ימים, מהיוקרתיות ביותר בעיר, מחיר ממוצע לדירה עומד על 2.83 מיליון שקל ושכר הדירה על 7,500 שקל בחודש (תשואה של 3.18%). יצוין כי בשכונה יש תנודתיות גדולה במחירים, הן בשל ההבדלים בין הפרויקטים השונים והן בשל ההבדלים בין הקומות.
"מאז שכפר יונה הפכה לעיר יש בה בנייה מסיבית"
אבל לא כולם נשארים בנתניה, ויש מי שבשנים האחרונות יצא מהעיר כדי לחפש דירות גדולות במחירים נמוכים יותר בקרבת מקום. חי דורון (42), עצמאי בתחום הפרסום, עבר עם משפחתו לפני שלוש שנים לעיר הסמוכה כפר יונה. דורון נשוי ללירז (38), עובדת בחברת נדל"ן, ולשניים ארבעה ילדים (5.5, 3 ותאומות בנות שנה). "שנינו במקור מנתניה. אחרי החתונה גרנו ארבע שנים בדירת שלושה חדרים בשכירות ושילמנו 3,500 שקל בחודש. בשלב מסוים החלטנו שאנחנו רוצים בית גדול יותר, אז לפני שלוש שנים עברנו לגור בשכירות בבית צמוד קרקע עם 4.5 חדרים במערב כפר יונה תמורת 4,500 שקל", הוא מתאר.
לדבריו, "כבר בתחילת הנישואים התחלנו לגשש לגבי מקומות לרכישת בית או שטח להקמת נכס בבנייה עצמית. הבנו שכדי לעשות את זה נצטרך לעבור לעיר אחרת וגילינו שהאלטרנטיבה המתאימה היא כפר יונה. בנוסף, גם ההורים של אשתי גרים פה ויש לנו עזרה. גם האוכלוסייה כאן היא בת גילנו, לרוב משפחות צעירות עם ילדים. לפני כשנה וחצי רכשנו על הנייר דירת גן בת חמישה חדרים בשטח 132 מ"ר עם גינה ענקית בשטח 172 מ"ר ומחסן בשטח 10.5 מ"ר תמורת שני מיליון שקל. זה היה או לקנות דירת גן גדולה בכפר יונה או דירת ארבעה חדרים גדולה בשכונת קריית השרון בנתניה".
הדירה שבשכונת יפה נוף החדשה בצפון-מערב כפר יונה ממוקמת בפרויקט "בריגה כפר" שמקימה חברת בריגה, אשר צפוי להתאכלס באפריל 2022. בינתיים בני המשפחה ממשיכים לגור בשכירות. "מערכת החינוך כאן נחשבת איכותית וצפוי להיפתח קניון גדול. אבל אין כאן מרכזי תעסוקה או בנייני משרדים, כמות העסקים שקיימת פה היא ברמה הכי נמוכה שיש", ממשיך דורון. "המקום הוא די נגיש כי הוא סמוך לצירים ראשיים (כבישים 4 ו-2) וליד כביש 57 שחוצה את כפר יונה לאורכה. יש פקקים ביציאה מהעיר אבל מתוכנן כביש עוקף 57 שאמור לפתור את הבעיה הזאת".
"אם לפני שנה זוגות צעירים חסרי דיור היו יכולים לקנות פה דירה בלי בעיה, היום ייתכן שהמחירים מתאימים יותר למשפרי דיור"
"עד לפני שלוש שנים כפר יונה הייתה כשמה כן היא - כפר. מאז שהיא הפכה לעיר, החלה בנייה מסיבית", אומרת פיפין הרוש, זכיינית רשת התיווך רימקס בעיר. "שתי השכונות החדשות המרכזיות הן יפה נוף ושרונה, ומגיעה לכאן אוכלוסייה צעירה מכל הארץ, אבל בעיקר מהשרון, כי עדיין אפשר למצוא פה דירות במחירים נמוכים יותר מאשר ביישובים כמו רעננה וכפר סבא למשל". על המחסור במוקדי תעסוקה היא אומרת כי יש תוכניות בנייה לאזור תעשייה גדול בכניסה לצומת בית ליד בסמוך לכפר יונה. על כביש עוקף 57 המתוכנן היא אומרת כי תושבי שכונת גבעת אלונים בעיר מתנגדים לו בגלל הרעש הצפוי ועבודות הבנייה.
למרות שהמחירים אמורים להיות נוחים יותר, הם כבר הספיקו לטפס. "החלום לדירה ממשיך להתרחק, אם לפני שנה זוגות צעירים חסרי דיור היו יכולים לקנות פה דירה בלי בעיה, היום ייתכן שהמחירים מתאימים יותר למשפרי דיור", מודה הרוש. "אבל השכונות כאן מדהימות, יש השקעה מטורפת בחינוך, בפארקים. לגדל פה ילדים זה מדהים. מי שגר פה - לא עוזב. יש פה קהילה צעירה ומשכילה שנבנית אט-אט". עם זאת, אין עדיין ברחבי כפר יונה מוקדי בילוי או בתי קולנוע, ולצורך כך יש לנסוע למושבים הסמוכים או לעיר השכנה.
"אנחנו מזהים התפתחות מאוד גדולה והגירה חיובית לעיר, ספציפית משכונת קריית השרון בנתניה אבל גם מהרצליה, רעננה, הוד השרון ואפילו תל אביב", מוסיף עומר גילר, בעלי חברת תיווך "הבית בעמק" בכפר יונה. לדבריו, "שתי השכונות החדשות יפה נוף ושרונה מאופיינות בדירות מרווחות גדולות בבנייה רוויה ובבתים פרטיים. אבל גם בשכונות הוותיקות, כמו נוף הדר, נווה ניצנים והשכונה הוותיקה א', יש ביקוש גבוה למגורים. יש דירות שממתינות לפינוי בינוי עתידי במבני שיכונים ישנים שעולות סביב 1.2 מיליון שקל אבל מחירי שאר הנכסים גבוהים יותר. עברתי לכאן מהרצליה ואני פה כדי להישאר. אני מעריך שכפר יונה היא הוד השרון הבאה מבחינת בנייה, ביקושים וצפי לעליות מחירים".
"שכונת שרונה במזרח כפר יונה נמצאת בשלבי בנייה מתקדמים, וצפויה לאכלוס מלא בעשור הקרוב", אומר קופל. "השכונה תכלול כ-2,000 דירות בבניינים בני 9-5 קומות וכן בבתים צמודי קרקע, ותגדיל את אוכלוסיית העיר בכ-50%. בכניסה לעיר הוותיקה מתוכנן פרויקט פינוי בינוי שיכלול הרחבה של שדרות בגין, הריסת מבני השיכון הישנים ובנייה חדשה של בניינים בני 20-9 קומות, עם קומת קרקע מסחרית ומשרדים מעליה לאורך שדרות העצמאות (כביש 57)".
טל קופל, המשנה למנכ"ל madianצילום: שרון אלדרלדבריו, "שכונת יפה נוף החדשה נמצאת מעברן השני של שדרות העצמאות, ובנייתה כמעט והושלמה. כשתושלם, תכיל השכונה כ-1,300 דירות בבניינים בני 14-5 קומות. בתחום התחבורה, כביש 57 הקיים צפוי להפוך לרחוב עירוני ראשי של העיר, בעוד כביש חדש בעל אותו מספר, שייקרא 'עוקף כפר יונה', צפוי להיבנות מצפון לשכונת יפה נוף, ולאפשר להפריד בין נסיעות עירוניות לבין נסיעות בין-עירוניות. הכביש החדש ייפגש עם כביש 4 - שגם הוא צפוי להיות מורחב בעתיד - במחלף חדש צפונית לצומת השרון".
על פי נתוני madlan, דירת ארבעה חדרים ממוצעת בכפר יונה עולה 1.59 מיליון שקל ומושכרת תמורת 4,400 שקל בחודש (תשואה של 3.32%). בשכונת שרונה החדשה מחיר ממוצע של דירה כזאת עומד על 1.654 מיליון שקל. היא מושכרת תמורת 4,500 שקל בחודש ומניבה תשואה ממוצעת של 3.26%. בשכונת יפה נוף החדשה מחיר דירה ממוצעת עומד על 1.61 מיליון שקל והיא מושכרת תמורת 4,300 שקל בחודש (תשואה של 3.2%). בשכונת שיכון ב' עולה דירה 1.388 מיליון שקל ומושכרת תמורת 4,400 שקל בחודש (תשואה של 3.80%. בשכונת נוף הדר עולה דירת 4 חדרים 1.51 מיליון שקל ומושכרת תמורת 4,400 שקל בחודש (תשואה של 3.50%).
