מה צריך לדעת לפני שפונים לעורך דין וליזם כדי לקדם פרויקט התחדשות עירונית בבניין שבו אתם מתגוררים? על השאלות האלה מבקשת להשיב הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שפרסמה הנחיות להסכמים מומלצים לבעלי דירות המבקשים לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית.
>> לקריאת ההסכם המלא למתן שירותים משפטיים בין דייר לעו"ד לחצו כאן
>> לקריאת ההסכם המלא לעסקת חיזוק בין בעלי דירות ליזם לחצו כאן
הסכם אחד נועד להסדיר את ההתקשרות עם עורך הדין המלווה את בעלי הדירות, וההסכם השני מיועד להתקשרות עם יזם לביצוע עסקת חיזוק ועיבוי לפי תמ"א 38. מטרת פרסום ההסכמים היא לספק לבעלי הדירות כלים שיסייעו להם להגן על זכויותיהם במהלך קידום פרויקטים כאלה בבניין בו הם מתגוררים. ברשות מסבירים כי ההסכמים שפורסמו הם מסמכים מנחים, הניתנים לשינוי על ידי הצדדים, בהתאם לעסקה המסויימת ולהעדפותיהם.
"ההסכמים שפרסמנו גובשו תוך השתדלות ליצור מסמכים מאוזנים ולא חד-צדדיים, אשר שומרים על זכויות הדיירים מחד, ומאפשרים ליזמים ולעורכי הדין להוציא את הפרויקטים לפועל מאידך", מסבירה עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית. לדבריה, "הקפדנו לקיים הליך מסודר של היוועצות ארוכה ומסודרת עם כל הגופים הרלבנטיים, והמוצר הסופי מאגד את הניסיון המעשי של העוסקים בתחום שנים רבות".
הקשר בין הדייר לעו"ד: המטרה - הגברת האמון
ההסכם המומלץ למתן שירותים משפטיים מסדיר את ההתקשרות בין בעלי דירות בפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 לבין עורך הדין בו בחרו לייצגם. הוא קובע את מסגרת השירותים המשפטיים שיינתנו להם לצורך קידום הפרויקט, ומגדיר את תקופת מתן השירותים, באופן שיאפשר להם לקבל את מלוא השירות הנדרש.
על רקע הנוהג המקובל, לפיו היזם הוא שמשלם את שכר טרחת עורך הדין של הדיירים, מעגן ההסכם את אופן קביעת שכר הטרחה - על בסיס מספר הדירות הקיימות, או כנגזרת משווי דירות התמורה אותן יקבלו בעלי הזכויות. בנוסף, מעגן ההסכם את אופן תשלום שכר הטרחה ואת שלבי התשלום, בהתאם להתקדמות הפרויקט.
כמו כן, ההסכם נועד לעגן את התחייבויות עורך הדין כלפי הדיירים, בדגש על חובת נאמנות והיעדר ניגוד העניינים, כדי להגביר האמון בין הצדדים. נוסח ההסכם אף מבהיר כי גם כאשר היזם הוא שמשלם את שכר הטרחה, עורך הדין מייצג את בעלי הדירות בלבד ויחסי עו"ד-לקוח הם אך ורק בינו לבין הדיירים.
הקשר בין הדייר ליזם: המטרה - הגינות מירבית
ההסכם המומלץ לקידום פרויקטים של חיזוק ועיבוי נועד להסדיר את ההתקשרות הנעשית כיום בין בעלי דירות ויזם בהתאם לתמ"א 38. זאת משום שגם לאחר שתמ"א 38 תפקע, ימשיכו להתקיים תהליכים של "התחדשות בניינית" (כלומר ברמת הבניין). מטרתו לתת מענה לחששות של הדיירים כגון קבלת אישור ממוסדות התכנון, ביצוע בעודות בבניין בזמן שהם ממשיכים להתגורר בו במשך זמן ארוך ועוד.
לפיכך מסדיר ההסכם סוגיות בהיבטי רישוי, קניין, ליווי בנקאי, רישום, מסירת מידע, שקיפות ועוד. כמו כן, ההסכם מפרט את ההתחייבויות ההדדיות של היזם והדיירים לצורך מימוש הפרויקט, ותוך שמירה על הגינות מירבית.
ההסכמים המומלצים גובשו על ידי הרשות הממשלתית, בסיועו של משרד עוה"ד הרטבי-בורנשטיין-בסון ושות', תוך היוועצות עם גורמים שונים ובהם לשכת עורכי הדין, ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין, התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מינהלות ההתחדשות העירונית ברשויות המקומיות ונציגי המגזר השלישי, ובתיאום עם משרד המשפטים. את המסמכים ניתן לראות באתר הרשות.
