משבר הקורונה נתן את אותותיו על שוק הנדל"ן ברבעון השני של 2020: בחודשים אפריל-יוני נמכרו 16,800 דירות בשוק החופשי (כלומר דירות שלא סובסדו על ידי המדינה) - ירידה של 27% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. כך עולה מסקירת הנדל"ן למגורים שפרסמה היום (א') הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שירה גרינברג. יש לציין כי זהו שיעור הירידה הרבעוני החד ביותר מאז הרבעון השני של 2014 שעמד בצל ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס וכן הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2003 שעמד בצל המיתון במשק והאינתיפאדה השנייה.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
בהשוואה לרבעון הקודם, אשר רק בשליש האחרון שלו הושפע ממגפת הקורונה, נרשמה ירידה של 25%. בכך חותם הרבעון השני שלושה רבעונים רצופים של ירידה במספר העסקאות בשוק החופשי ובכלל, הן בהשוואת כל רבעון לעומת קודמו והן בהשוואה לרבעונים המקבילים בשנה הקודמת. גם בהכללת המכירות בסבסוד ממשלתי (תוכנית מחיר למשתכן) הסתכם מספר העסקאות ברבעון השני ב-19,500 דירות - הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון הרביעי של 2011, אשר עמד בצל המחאה החברתית.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה בעסקאות בשוק החופשי הקיפה את כל האזורים, כאשר היא הייתה בולטת במיוחד באזורי הביקוש במרכז הארץ, ובמידה פחותה בפריפריה. כך, באזורי נתניה, תל אביב והמרכז נרשמה ירידה בשיעורים שבין 35%-32%, כאשר באזור תל אביב הגיעה רמת העסקאות לרמתה הנמוכה ביותר לפחות מאז תחילת שנות ה-2000. כלומר, רמת העסקאות באזור תל אביב ברבעון השני השנה הייתה נמוכה אף מזו שנרשמה בתקופת האינתיפאדה השנייה (נמוכה ב-14% מרמת העסקאות ברבעון הראשון של 2003).
באגף הכלכלנית הראשית מזכירים כי בשני הרבעונים הקודמים נרשמה עלייה במספר העסקאות באזור תל אביב, זאת כאשר ברמה הארצית, כמו גם במרבית האזורים, נרשם רצף ירידות במספר העסקאות החל מהרבעון הרביעי אשתקד. לפי האוצר, "יש בממצאים אלו כדי לרמז כי פגיעתו הראשונית של המשבר הייתה בעוצמה גבוהה יותר בשוק היוקרה". על פי הממצאים, כאשר בוחנים את "דירוג" הרבעון השני השנה בהשוואה היסטורית (עד 2002) נמצא כי האזורים היקרים יותר קרובים יותר לרמות השפל, וככל שהאזורים פחות יקרים, כך הם רחוקים יותר מרמת השפל שלהם.
רוכשי דירה ראשונה: הנתון הנמוך ביותר בעשור האחרון
הסקירה בחנה את מספר הדירות שנרכשו על ידי רוכשי דירה ראשונה. על פי הנתונים, ברבעון השני נרכשו על ידי הזוגות הצעירים 7,300 דירות בשוק החופשי (כלומר בניכוי רכישות במסגרת סבסוד ממשלתי) - הרמה הנמוכה ביותר לפחות מאז תחילת העשור האחרון. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ירדו רכישות אלו ב-24%, כאשר בהשוואה לרבעון הקודם זוהי ירידה של 19%. אם כוללים קניית דירות במסגרת מחיר למשתכן, עמד סך רכישות הזוגות הצעירים ברבעון השני על 10,100 דירות - ירידה דומה. בהשוואה היסטורית, זוהי הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון השלישי של 2014, שעמד בצל ההמתנה לתכנית מע"מ אפס.
בהשוואה לפלחי שוק אחרים, הירידה ברכישות הזוגות הצעירים הייתה בשיעור פחות חד מאלו של המשקיעים ומשפרי הדיור (ירידות של 32% ו-28% בהתאמה). באוצר מציינים כי מדובר בממצא מפתיע לנוכח העובדה שהפגיעה הקשה בתעסוקה במשק כתוצאה מנגיף הקורונה התרכזה במידה רבה באוכלוסייה הצעירה. כך למשל, כ-30% מכלל מי שהוצאו לחל"ת בחודשים מרץ-אפריל היו בגילאי 34-25, קבוצת גילאים המהווה את חלק הארי מקרב רוכשי "דירה ראשונה". בנוסף, ניתוח שערך אגף הכלכלנית באוצר בקרב רוכשי "דירה ראשונה" בחמש השנים האחרונות (2019-2015) העלה כי כרבע מאוכלוסייה זו הוצאה לחל"ת בחודשים מרץ-אפריל האחרונים. עם זאת, נראה כי בקבעון השני צומצם שיעור הצעירים שהוצאו לחל"ת.
באוצר בחנו את שיעור הרווקים מבין רוכשי דירה ראשונה ברבעון השני, אשר הוצאו לחל"ת, בהשוואה לרוווקים שרכשו דירה ראשונה ב-2019. על פי הנתונים, 75% מרוכשים אלו היו רווקים, זאת לעומת שיעור של 59% אשתקד. באוצר מציינים כי "בהינתן רמות השכר הנמוכות של אוכלוסייה זו (5,200 שקל ברוטו לחודש למשק בית) והעובדה שהמפרנס היחיד (במקרה של רווקים) הוצא לחל"ת, ניתן להניח בסבירות גבוהה שההורים הם אלו שעומדים מאחורי רכישות אלו (תוך 'חיסכון' בחיוב במס רכישה כ'דירה נוספת').
בדיקה נוספת נערכה בקרב זוגות נשואים שרכשו את דירתם הראשונה ברבעון השני, כאשר לפחות אחד מבני הזוג הוצא לחל"ת או פוטר בחודשים מרץ-אפריל, העלתה כי נרשמה תלות נמוכה יותר בשכר העובד שהוצא לחל"ת בהשוואה לזוגות הצעירים שרכשו דירה אשתקד והוצאו לחל"ת עם פרוץ המשבר. עם זאת, באוצר מציינים כי "ספק אם בדיעבד, בפרט ערב הטלתו של סגר נוסף, היו כלל משקי בית אלו, ודאי החלשים יחסית מבניהם, מקבלים את אותה החלטת רכישה כפי שקיבלו עם היציאה מהסגר הראשון".
עלייה בשיעור דירות משקיעים שנמכרו בהפסד
על פי הנתונים, סך הדירות החדשות שנרכשו בשוק החופשי ברבעון השני של השנה על ידי מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה עמד על 1,400 דירות - ירידה חדה של 30% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד והרמה הנמוכה ביותר ברכישות אלו מאז הרבעון השני של 2014 אשר עמד בצל ההמתנה לתכנית מע"מ אפס. פלח השוק של דירות יד שנייה, המהווה את חלק הארי ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי, רשם ירידה של 23% ובכך מיתן את סך הירידה ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי.
סך הדירות שנרכשו בסבסוד ממשלתי (מרביתן במסגרת "מחיר למשתכן", היתרה במסגרת "מחיר מטרה") ברבעון השני של 2020 עמד על 2,800 דירות - ירידה של 17% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וירידה בשיעור דומה בהשוואה לרבעון הקודם. בכך הגיע שיעור הדירות הנמכרות בסבסוד ממשלתי ל-40% מסך הדירות החדשות שנמכרו ברבעון זה. במצטבר, מאז החלו מכירות אלו באפריל 2016, נמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה" כ-40 אלף דירות.
סך הדירות החדשות שנרכשו בשוק החופשי ברבעון השני של השנה על ידי מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה עמד על 1,400 דירות - ירידה חדה של 30% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד והרמה הנמוכה ביותר ברכישות אלו מאז הרבעון השני של 2014 אשר עמד בצל ההמתנה לתכנית מע"מ אפס
גם רכישות משפרי הדיור (מי שמוכר את דירתו לטובת נכס גדול יותר) הסתכמו ברבעון השני ב-7,200 דירות - הרמה הנמוכה ביותר ברכישות אלו מאז הרבעון האחרון של 2011, אשר עמד בצל המחאה החברתית. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד זוהי ירידה של 28%, גם כן שיעור הירידה החד ביותר ברכישות אלו מאז הרבעון האחרון של 2011. הירידה החדה ברכישות משפרי הדיור חלה, בין היתר, על רקע ירידה בשיעורם של אלו הרוכשים דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת (רוכשי "דירה בהמתנה").
באוצר מסבירים כי יש בכך כדי לבטא את חששם של משפרי הדיור להתחייב על רכישת דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת. מפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה ברכישות משפרי הדיור הקיפה את כלל האזורים, למעט אזור נצרת שרשם ירידה מתונה של 3% בלבד. ירידות חדות במיוחד, של קרוב ל-40%, נרשמו באזורי תל אביב ונתניה.
רכישות המשקיעים ברבעון השני הסתכמו ב-2,300 דירות בלבד - רמת שפל היסטורי ברכישות אלו וירידה של 32% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. באוצר מסבירים כי סביר להניח שמעבר להשפעת משבר הקורונה, הושפעה רמת השפל ברכישות המשקיעים מההמתנה להורדת מס הרכישה. עם זאת, על רקע המשבר הנוכחי, השפעת הורדת המס צפויה להיות מתונה מאשר ביוני 2015. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה ברכישות המשקיעים הקיפה את כל האזורים, כאשר כמעט בכולם ירדה היא אל רמתה ההיסטורית הנמוכה ביותר.
מכירות המשקיעים ברבעון השני הסתכמו ב-3,900 דירות - ירידה חדה של 26% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, בדומה לשיעור הירידה שנרשם בסך העסקאות בדירות יד שנייה. במהלך הרבעון נמשכה העלייה בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד הון ריאלי, כאשר אלו היוו כבר 14% מסך מכירות המשקיעים ברבעון, כמעט כפליים בהשוואה לשיעור זה אשתקד. הירידה החדה ברווח מוסברת בחלקה בהתקצרות משך ההחזקה בנכס, אך יש לציין כי גם באזורים בהם לא חל שינוי במשך תקופת ההחזקה בנכס, נרשמה ירידה ברווח ההון הממוצע.
העלייה בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד הקיף את כל האזורים, כאשר הוא בולט במיוחד באזור באר שבע, שם שיעור הדירות הנמכרות בהפסד הגיע לחמישית מכלל הדירות שמכרו המשקיעים. זהו השיעור הגבוה ביותר למעט אזור נצרת, אבל בניגוד לאזור נצרת שאינו מאופיין ממילא במספר גבוה של דירות המוחזקות ע"י משקיעים, אזור באר שבע היה מהבולטים ביותר ברכישות המשקיעים בעשור האחרון.
