עלייה בביקושים לדירות אל מול ירידה של יותר מ-20% בהיצע הדירות למכירה ועליות במחירי הדירות ובגובה שכר הדירה. אלה המסקנות שעולות מסקירה שפרסם היום (ד') משרד הבינוי והשיכון לגבי ענף הבנייה ושוק הדיור בישראל לסיכום השנה החולפת. במשרד השיכון ציינו כי העלייה בביקושים נרשמה בעיקר בקרב דירות חדשות, כאשר על פי נתוני המשרד, בשנה החולפת הסתכם היקף העסקאות של דירות מגורים בכ-113 אלף (מתוכן כ-41 אלף דירות חדשות), בדומה לשנה קודמת.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
על פי משרד השיכון, סך העסקאות בשנה זו גבוה ביחס לעשור האחרון (ממוצע שנתי של כ-106 אלף עסקאות), זאת למרות הירידה החדה בעסקאות בחודשים אפריל-מאי, בעיצומו של גל הקורונה הראשון. העסקאות הללו כוללות גם עסקאות שאינן בתמורה כספית (כגון העברת בעלות שלא בתהליך מכירה כמו ירושה וכדומה). בניכוי העסקאות הללו הסתכם סך עסקאות הנדל"ן לפי משרד השיכון בכ-107 אלף.
על פי עורכי הסקירה, היקף העסקאות של דירות חדשות בשנה זו גבוה משמעותית מהממוצע בעשור האחרון, זאת בהמשך למגמת העלייה שהחלה כבר ב-2017 כתוצאה מגידול בעסקאות מכירה של דירות מחיר למשתכן.
היקף העסקאות השנתי של דירות יד שנייה הלך ופחת מרמה של כ-87 אלף באמצע 2015 לכ-73 אלף בסוף 2020. מאידך, היקף העסקאות השנתי של דירות חדשות הלך וגדל מרמה של כ-23 אלף דירות בסוף 2012 לכ-41 אלף בסוף 2020. למעשה, משקל הדירות החדשות בסך העסקאות עלה מ-25% בממוצע בשנים 2014-2012 ל-36% ב-2020.
משפרי הדיור מעדיפים להמתין
בנוסף, מציינים שם כי הגידול בביצוע עסקאות של דירות חדשות, לצד הירידה היחסית בביצוע עסקאות בדירות יד שנייה, מבטא ירידה בהיצע הדירות החדשות - ומשפיע על התנהלותם של משפרי הדיור (מי שמוכר דירה בבעלותו לטובת רכישת דירה משודרגת). על פי הנתונים, משפרי הדיור מהווים כשליש מסך העסקאות של דירות, ומבצעים כ-38 אלף עסקאות בשנה. ב-2020 לא חל שינוי בהיקף העסקאות של משפרי דיור, אולם חל שינוי מהותי בעיתוי המכירה של הדירה המקורית.
משפרי דיור נחלקים לשתי קבוצות: האחת היא רוכשי דירה שכבר מכרו את דירתם הקודמת, השנייה אלו רוכשי דירות בעודם מחזיקים את דירתם הקודמת שבכוונתם למכור. הקבוצה השנייה נחשבת למחזיקה בשתי דירות לעניין תשלום מס רכישה, אם עברו 18 חודשים ועדיין לא נמכרה הדירה הראשונה.
על פי נתוני המשרד, עד 2017 הייתה התפלגות די קבועה בין הקבוצות, כאשר משקלם של אלו שמכרו את דירתם הראשונה לפני רכישת הדירה המשופרת עמד על כ-85% ומשקלה של הקבוצה השנייה עמד על כ-15%. החל משנת 2018 חלה עלייה במשקלה של הקבוצה השנייה, כאשר במשרד מעריכים שהסיבה לכך היא בעקבות הגידול ברכישת דירות חדשות על ידי רוכשי דירה ראשונה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן וירידה יחסית בביקוש לדירות יד שנייה.
עוד עולה מהנתונים כי החל מיוני 2020 חלה עלייה חדה במשקלם, כנראה בעקבות הוראת שעה לתקופת הקורונה המאריכה את אופק מכירת הדירה מעבר ל-18 חודשים, וזאת על מנת שלא יחשבו כמחזיקים בשתי דירות לצורך מס רכישה. מהנתונים עולה כי שיעור גבוה של מחזיקים מממש את הוראת השעה, דבר התומך בהשערה כי משפרי הדיור מעדיפים להמתין למועד כדאי יותר מבחינתם, בהתאם לנתוני שוק הנדל"ן המצביעים על לחצי ביקושים וצפי לעליות מחירים.
משקיעים יותר, מוכרים פחות
עורכי הסקירה מתייחסים למשקיעי הנדל"ן ומזכירים כי ב-2015 בוצעה הגדלה של שיעור המס לרוכשי דירה להשקעה, כך שמשנת 2016 חלה ירידה משמעותית בביצוע עסקאות למטרת השקעה. בשנים 2019-2016 משקל המשקיעים עמד על 17% מסך העסקאות, כ-18 אלף עסקאות לשנה בממוצע, לעומת 23% בשנים 2015-2012, כ-26 אלף עסקאות לשנה בממוצע.
על פי הנתונים, בתחילת 2020 משקל רוכשי הדירות להשקעה המשיך לרדת וביולי העמיק לכדי 13% מסך העסקאות, אולם בעקבות הורדת מס הרכישה על דירה שנייה החל מאוגוסט - חל גידול ברכישות של דירות להשקעה, ומשקלן עלה ל-21% בחודשים אוגוסט-דצמבר. סך העסקאות להשקעה בחודשים אלה עמד על 2,410 בממוצע לחודש, לעומת 1,320 בינואר-יולי.
לפי עורכי הסקירה, רכישות הדירות להשקעה תרמו רבות לגידול בהיקף העסקאות במחצית השנייה של השנה. "מחד, הורדת מס הרכישה דחקה את רוכשי דירה ראשונה מהשוק, ומאידך הגידול ברכישות של דירות להשקעה מגדיל את היצע הדירות להשכרה, מה שעשוי להשפיע על מחירי שכר הדירה בעתיד", מסבירים שם.
כמו כן, מתייחסים במשרד השיכון לצמצום במלאי הדירות למכירה. על פי הנתונים, תוצאת הגידול במספר העסקאות לצד הירידה בהיקפי התחלות הבנייה היא צמצום מלאי הדירות החדשות למכירה. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), מלאי הדירות החדשות העומד למכירה הלך והצטמצם במהלך השנה האחרונה בשיעור של 22%, מרמה של כ-49,200 דירות בינואר, לכ-38,400 בדצמבר.
בהתאמה, מספר חודשי ההיצע (מספר חודשי מכירה שיספיק מלאי זה לפי ממוצע המכירות החודשי בשלושה חודשים אחרונים) של הדירות הללו הלך ופחת, מרמה של 17.5 חודשי היצע בממוצע בשנת 2019 ל-10.1 בדצמבר 2020. במשרד מזהירים כי "אינדיקציה זו מבטאת את מגמת הירידה בהיקפי הבנייה עליה אנו מתריעים במהלך השנה האחרונה. המשך הירידה בהיקפי התחלות הבנייה יוביל לצמצום מתמשך במלאי הדירות החדשות למכירה ועשוי לתרום תרומה משמעותית לעליית המחירים".
זינוק בהיקפי המשכנתאות
הסקירה מתייחסת גם להיקף ביצוע המשכנתאות, שבשנה החולפת הסתכם ב-78 מיליארד שקל - שיא בהיקף המשכנתאות עד כה. עורכי הסקירה מזכירים כי מאמצע 2017 מתרחשת עלייה רצופה ועקבית, מלבד ירידה באפריל-מאי 2020, בעקבות תחילת משבר הקורונה; כאשר בעשור האחרון גדל היקף המשכנתאות ב-67% לעומת עלייה של 57% במדד מחירי הדירות. כלומר, במשרד השיכון מסבירים כי מדובר בשיעור גידול מעבר לעליית מחיר הדירות, המבטא את התרחבות היקפי המשכנתאות ואת הגידול בשיעור המינוף של אותן הלוואות.
על פי הנתונים, ב-2020 בוצעו מעל 100 אלף הלוואות משכנתא, כאשר גובה המשכנתא הממוצעת הוא 780 אלף שקל, זאת לעומת 96 אלף הלוואות בדצמבר 2019, וגובה משכנתא ממוצעת של 705 אלף שקל. גובה המשכנתא הממוצעת עלה לאורך כל השנה, כך שבדצמבר 2020 עמד על 820 אלף שקל.
עורכי הסקירה מזכירים כי ב-2015 סך הלוואות המשכנתא הסתכם בכ-111 אלף, אך מדובר היה באירוע חד פעמי שבו יצאה הודעה על העלאת שיעור מס רכישה – "ונוצר חלון הזדמנויות לביצוע עסקאות רכישה לפני כניסת עליית המס לתוקף מה שהוביל לגידול חד בהיקף העסקאות ונטילת המשכנתאות בזמן קצר". גובה המשכנתא הממוצעת אז עמד על כ-580 אלף שקל.
