לאחר שני רבעונים חזקים עם רמה גבוהה של התחלות בנייה, הרבעון השלישי של 2022 מעיד על התקררות, כך עולה מנתוני התחלות הבנייה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו היום (ג'). רוצים לדעת עוד? האזינו לקטע הרלוונטי ב"כסף חדש" באמצעות הסימניה בנגן שבפתח הכתבה.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
על פי הנתונים, ברבעון השלישי החלו להיבנות 14,675 דירות ברחבי ישראל, לעומת 17,293 דירות ברבעון הקודם ו-19,300 ברבעון הראשון של השנה. מדובר בנתון שאינו מפתיע לאור התקררות השוק, ירידה חדה בהיקף העסקאות בחודשים האחרונים וגם עליית הריבית החדה. מספר הדירות שהחלו להיבנות ברבעון השלישי הוא הנמוך ביותר מאז הרבעון הראשון של 2021, אז עמדו התחלות הבנייה על 14,297. עוד נתון שמעיד על התקררות שייך לנתוני גמר הבנייה, דירות שבנייתן הסתיימה. נתון זה מעיד כי ברבעון השלישי של 2022 הסתיימה בנייתן של 11,375 דירות וזאת לעומת 14,586 דירות ברבעון השני של השנה.
2 צפייה בגלריה
מספר הדירות שהחלו להיבנות ברבעון השלישי הוא הנמוך ביותר מאז הרבעון הראשון של 2021
(אוראל כהן)
חשוב לציין כי מדובר בנתונים המקוריים של הלמ"ס שיש לקחת בחשבון שעוד עתידים להתעדכן בהמשך. עם זאת, מבט על הנתונים מפרסום הקודם (שהתעדכנו כעת) מעיד כי העדכון היה כלפי מטה ולא מעלה. כך, ברבעון הראשון החלו להיבנות 19,300 דירות (על פי הנתונים המעודכנים) לעומת 19,928 בפרסום הקודם וברבעון השני החלו להיבנות 17,293 דירות לעומת 17,712 בפרסום הקודם. משמעות הדבר היא שהגדלת ההיצע מתחילה להיבלם. נתון זה מגיע כעת לשולחנה של הממשלה החדשה שצפויה לקום ולפתחו של שר הבינוי והשיכון החדש שיצטרכו לתת מענה לסוגיי כדי להמשיך ולהגדיל את ההיצע.
ברמה השנתית - עלייה בהתחלות הבנייה
נציין כי לעומת הירידה ברבעון השלישי, ברמה השנתית מעידות התחלות הבנייה על עלייה משמעותית בשיעור של כ-15% כאשר באוקטובר 2021–ספטמבר 2022 החלו להיבנות כ-70,250 יחידות דיור ברחבי הארץ. מדובר בנתון חשוב שמעיד כי מאמצי התכנון והשיווק הניבו פרי בשנה וחצי החולפות, אך כאמור, כדי להמשיך את המגמה יש לדאוג לכך שנתוני הרבעון השלישי לא יחלו מגמה חדשה של ירידה.
במבט על היתרי בנייה שהונפקו באותה התקופה ניתן לראות עלייה משמעותית אף יותר בשיעור כ-25.8% כאשר בתקופה האמורה מדובר ב-80,260 דירות שקיבלו את היתר הבנייה. גם כן מדובר בנתון חיובי, אך שוב, יש לבחון את המספרים גם ברבעונים הבאים.
46.5% מכלל הדירות שהחלו להיבנות ממוקמות במחוזות המרכז ותל אביב, כ-11.7% מהדירות שהחלו להיבנות הן דירות מוזלות שמקורן בתוכניות הממשלתיות (מחיר מופחת, מחיר מטרה ומחיר למשתכן) ורק כ-4.1% מהתחלות הבנייה שייכות לפרויקטים המיועדים להשכרה (כ-2,860 דירות בלבד). בהקשר זה נציין כי מחירי השכירות ממשיכים לעלות בחודשים האחרונים וההיצע הנמוך יחסית של דירות שנבנות להשכרה לא יתמוך בהאטת עליית מחירי השכירות. במקביל, סקירת הכלכלנית הראשית שפורסמה רק בשבוע שעבר העידה שמשקיעי הנדל"ן מוכרים יותר דירות מאשר קונים, עוד סיבה לגריעת דירות להשכרה מהשוק, ועוד סיבה ללחץ על שוק השכירות והמחירים.
עוד במסגרת דיווח התחלות הבנייה של הלמ"ס ניתן לראות שכ-18% מהתחלות הבנייה מקורן בפרויקטים של התחדשות עירונית.
תל אביב בראש
היישובים שבהם החלה בנייתן של יותר מ-2,000 דירות בחודשים אוקטובר 2021 - ספטמבר 2022 הם תל אביב-יפו (5,484), ירושלים (4,000), בית שמש (3,287), בת ים (2,870), נתניה (2,755), ראשון לציון (2,479) אשקלון (2,398) פתח תקווה (2,272) ורמת גן (2,014). עוד על פי נתוני הלמ"ס היישובים העיקריים שבהם נמשכה בחודשים אוקטובר 2021 - ספטמבר 2022 העלייה בהתחלות הבנייה שנרשמה ב-12 החודשים הקודמים הם מגדל העמק, ראש העין, גבעת שמואל, בת ים, נוף הגליל ופתח תקווה. במקביל, יישובים שחזרו להניב התחלות בנייה לאחר תקופה של ירידה בנתון זה ורשמו נכון לתקופת הסקירה עליה משמעותית בהתחלות הבנייה הם מבשרת ציון, הוד השרון, אופקים, שדרות, רמת השרון, באר שבע, קריית גת ובית שמש.
ירידה בהתחלות הבנייה בשנה החולפת לעומת השנה שקדמה לה ניתן למצוא בין היתר בחולון (63.7% ירידה) באשקלון (42.4% ירידה) בבאר יעקב (39.5% ירידה) בבני ברק (50% ירידה) ובחדרה (44.8% ירידה).
המחירים ממשיכים לעלות
זה המקום להזכיר שמחירי הדיור ממשיכים לדהור קדימה על אף עליית הריבית של החודשים האחרונים ועל אף שורה של נתונים שמעידים על התקררות משמעותית בפעילות ענף הנדל"ן. מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שהתפרסם בשבוע שעבר הראה על עלייה של 1.2% במחירי הדירות גם בספטמבר-אוקטובר, מה שמשקף עלייה שנתית של 20.3% - עליית המחירים השנתית הגבוהה ביותר מזה עשור.
באותו הזמן, נתונים שמתייחסים לעסקאות הנדל"ן בשוק מעידות כי היקפי הרכישות של דירות מגורים צנחו משמעותית בחודשים האחרונים. סקירה שפרסמה הכלכלנית הראשית במשרד האוצר העידה כי בחודש אוקטובר נרשמה נפילה של למעלה מ-60% בעסקאות לרכישת דירה בשוק היד שנייה, שהוא השוק המרכזי של דירות המגורים בישראל, נתון שלא נצפה כמותו ב-20 השנה האחרונות.
גם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בעצמה פרסמה בשבוע שעבר כי באוקטובר חלה ירידה משמעותית במכירת דירות חדשות, ירידה בשיעור של 68% בהשוואה לאוקטובר שנה שעברה. העובדה שהתחלות הבנייה ברמה השנתית מעידות על עלייה היא חשובה וניתן ללמוד ממנה על הגדלת היצע. עם זאת חלק מהדירות שהחלו להיבנות נמכרות על הנייר בשלב מוקדם כך שלא כל התחלות הבנייה משקפות דירות הזמינות לרכישה.
עלייה בשיעור של 23% בהתחדשות עירונית
מניתוח של נתוני התחלות הבנייה בתחום ההתחדשות העירונית עולה כי בחודשים אוקטובר 2021 - ספטמבר 2022, החלה בנייתם של 11,592 יח"ד במסגרת פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, כאשר בתקופה המקבילה אשתקד החלה בנייתם של 9,602 יח"ד - כך שמדובר בעלייה משמעותית של 23% במהלך השנה האחרונה. בחישוב הרבעוני גם נרשמה עלייה קלה בהתחלות הבנייה למרות הירידה בהתחלות הבנייה הכלליות, כאשר ברבעון השלישי של 2022 החלה בנייתן של 2,813 יח"ד בהריסה ובנייה מחדש לעומת 2,681 ברבעון השני של השנה.
בבחינה נוספת של הנתונים שביצעה החברה לפיתוח והתחדשות עירונית עולה כי כאשר בוחנים את הפילוח לפי מחוזות ניתן לראות כי במחוז תל אביב החלה השנה בנייתם של כ-6,788 יח"ד במסגרת הריסה ובנייה מחדש לעומת 5,905 יח"ד בשנה שעברה עלייה של כ- 15%. במחוז המרכז החלה בנייתם של 2,897 יח"ד לעומת 2,015 יח"ד בתקופה המקבילה, עלייה של 43%, במחוז חיפה לא נרשם שינוי משמעותי והחלה בנייתם של כ-730 יח"ד, בירושלים נרשמה עלייה משמעותית של כ-70% והחלה בנייתן של 519 יח"ד במסגרת הריסה ובנייה מחדש לעומת 305 יחד, בתקופה המקבילה. במחוזות הצפון והדרום גם לא נרשמו שינויים ניכרים כאשר במחוז דרום החלה השנה בנייתם של כ-312 יח"ד ובמחוז הצפון 331 יח"ד.
"הגידול בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית בהחלט מעודד, ואני מקווה שהמגמה תימשך ביתר שאת בשנה הבאה", אמר ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, שציין עוד כי "להערכתי המצב היום בשוק הנדל"ן, עליית מחירי הקרקעות ועליית הריבית יעודדו את היזמים להמשיך ולהשקיע בהתחדשות עירונית ואם הממשלה החדשה תשכיל להסיר חסמים ולתת תמריצים נוספים לרשויות המקומיות ותעודד התחדשות עירונית גם במרחבים בצפון הארץ ודרומה, שיעור התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית ימשיך לעלות".
נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו מסר בתגובה לנתונים כי "זה בדיוק מה שאמרנו. נתונים דומים לאלה שמפרסמת למ"ס היום, הצגנו בתקשורת ולממשלה כבר לפני כחודשיים. המשך הירידה הדרמטית בהיקף התחלות הבנייה היא בשורה רעה מאוד למשק. כפי שהערכנו, ירידה זו נובעת בראש ובראשונה מעליית הריבית הקיצונית שבחר בנק ישראל לבצע. היא גוררת איתה ירידה ביכולת יזמים וקבלנים לתכנן את פעילותם ובשוליים כבר ניכר קושי של יזמים לאשר ליווים בנקאיים ולממן את הפעילות שלהם בפועל.
"הבשורה הרעה הזו מצטרפת לפגיעה הממושכת ביכולת של רוכשי דירות לבצע רכישות, לאור הזינוק בריבית על המשכנתאות. הממשלה הנכנסת חייבת לפעול מייד לשינוי מצב שוק דיור שהפך למשפיע הגדול ביותר על מצב המשק כולו. פתרונות זמניים, כמו העלאת ריבית או הודעה על הגרלות חדשות של דירות הם סכנה ארוכת טווח למשק הישראלי. אנחנו בהתאחדות קוראים לראש הממשלה ולשרים להגיע איתנו ועם השלטון המקומי לעסקת החבילה שאותה הצענו, שבמסגרתה היצע הדירות יגדל דרמטית על ידי כך שהמדינה תמכור קרקע ל-100,000 יחידות דיור בכל אחת משלוש השנים הקרובות, ממשלה תעמיד מימון מקיף של תשתיות שיאפשרו לרשויות מקומיות לקלוט דירות חדשות בהיקף גדול ובמקביל תקבע עצירה מוחלטת של עליית המחירים שלה אנחנו, היזמים והקבלנים נחוייב".
