השנה החולפת שברה שיאים בהתייקרות הדירות, הקרקעות וחומרי הגלם לבנייה. מחירי הדירות האמירו בשיעור משמעותי וגם מחירי השכירות החלו לטפס. הממשלה קידמה תוכניות ומהלכים כדי לנסות ולהקל על המצב בשטח, אבל מעטים הצעדים שהשפיעו.
במקביל לשאלה - אילו צעדים טרם ננקטו, צריכה להישאל שאלה נוספת: האם אחרי שנים ארוכות שהממשלה לא מצליח לטפל בענף, אולי הגיעה העת להעניק לשלטון המקומי הזדמנות? בכלל, מה חלקם של ראשי הערים בפתרון המשבר, אילו פתרונות הם יכולים לקדם בשטחם ללא הממשלה, ומה הם צריכים מהמדינה כדי שזה יעבוד? שמענו מה חושבים על כך שורה ארוכה של ראשי ערים, ומה דעתם של גורמים שונים בענף הנדל"ן.
נפתח עם ראשי הערים. כל אחד מהם מציג את משנתו, אבל ניתן להגיד שכמעט כולם היו שמחים לשיתוף פעולה הדוק יותר בתחום. לראשי הערים פתרונות יצירתיים וגם אמירה משמעותית בנוגע לשאלה מי מכיר טוב יותר את צורכי התושבים.
"נכון להיום יכולת ההשפעה של ראשי הערים מעטה"
"רק השלטון המקומי, שמחובר לשטח ובעל יכולות ביצוע מוכחות, יכול להתחיל ולתת מענה אמיתי למצוקה אמיתית. לצערי, בדומה לתחומים אחרים, גם האחריות (והסמכות) על הדיור מסורה ברובה המכריע לממשלת ישראל ולא לשלטון המקומי – ומתברר, שהמדינה כושלת באספקת דיור לאזרחיה". כך טוען רון חולדאי, ראש עיריית תל אביב־יפו בתשובה לשאלה מה חלקם של ראשי הערים בפתרון משבר הדיור. "המציאות הישראלית, שבה רבים אינם יכולים אפילו לחלום על רכישת דירה - איננה גזירה משמיים. היא תולדה של תפיסת עולם והחלטות ממשלתיות, שהשאירו את נושא הדיור לכוחות השוק החופשי, תוך הימנעות כמעט מוחלטת ממעורבות בו. כמו כן ההחלטה שלא להתערב גם בשוק השכירות הפכה אותה לאלטרנטיבה לא יציבה. תוסיפו לזה אחוז אפסי של דיור ציבורי ומיעוט שולי של פרויקטים לשכירות ארוכת טווח, ותקבלו משבר דיור. נכון להיום יכולת ההשפעה של ראשי הערים מעטה, ועדיין אני עושה ככל יכולתי על מנת להשפיע ולסייע לתושבי עירי, כדי שיוכלו להמשיך להתגורר כאן". לגבי פתרונות אפשריים למצוקה מונה חולדאי מספר אפשרויות - "במישור הלאומי אנו פועלים לקידומה של הצעת חוק לפיקוח על שכירות על מנת לספק יציבות ואיכות מגורים ראויה. לפי ההצעה, חוזי שכירות יימשכו ארבע שנים לפחות, כאשר למשכיר תהיה היכולת לסיים את חוזה השכירות בחצי השנה הראשונה מכל סיבה שהיא בהתראה של חודש. אולם לאחר חצי השנה הראשונה יהיה המשכיר מחויב לשוכר למשך ארבע שנים, בעוד השוכר יוכל לסיים את החוזה בסיומה של כל שנה (ובהתראה של שלושה חודשים). שכר הדירה ההתחלתי ייקבע בהתאם לשווי השוק, אך במהלך ארבע השנים הבאות יהיה ניתן להעלותו בהתאם למדד המחירים לצרכן או בהתאם לקביעה שתיעשה מראש, בעת החתימה על חוזה השכירות. בתום החוזה יהיה רשאי המשכיר לקבוע מחיר שוק חדש לדירה עם השוכר הנוכחי או שוכר חדש. אפשרות אחרת היא שהמשכיר יוכל להעלות את המחיר, רק אם המחירים באותו אזור עלו בשיעור שמצדיק העלאה משמעותית. במישור העירוני אנו מגבשים בימים אלו מדיניות עירונית רחבה, אשר תיתן מגוון פתרונות למגוון אוכלוסיות ולאורך כל מעגלי החיים, כולם מעולם השכירות. נוסף על כך העירייה פועלת ללא לאות לאישור אלפי יחידות דיור בעיר בשנה". לשאלה מה המדינה צריכה לעשות מחר בבוקר כדי לשנות את התמונה, משיב חולדאי: "דרוש שינוי תפיסה משמעותי. דיור הוא מצרך בסיסי ולא מותרות. יש לייעל את עבודת רמ"י במטרה להגדיל את מלאי הדיור בישראל, לפקח על השכירות החופשית, לייעד 5% מכל בנייה חדשה לטובת דיור ציבורי, לבנות דיור להשכרה ארוכת טווח במחיר מפוקח בהיקפים משמעותיים, לשנות חקיקה כך שדיור בהישג יד במחיר מופחת יינתן כתלות במבחני הכנסה, להפסיק לבנות שכונות לאוכלוסיות ייחודיות ועוד".
משה ליאון, ראש עיריית ירושלים, סבור אף הוא שלראשי הערים תפקיד משמעותי: "ראשי הערים הם העומדים בפתח העיר ואחראים על התפתחותה. הם גם יודעים הכי טוב מה הצרכים". אבל לדבריו, הוא מצליח לעבוד יחד עם השלטון המרכזי בצורה טובה: "נכון להיום לראש עיר ישנם הכלים הנחוצים לו. אני חייב להגיד שיש לי קשר טוב מאוד עם משרדי הממשלה השונים, אולי כי הם בירושלים, ואני לא חושב על סמכויות נוספות שאין לי היום ושהייתי רוצה לקבל ממשרד כזה או אחר. יש לנו סמכויות נרחבות ויש קשר טוב והבנות עם משרדי הממשלה".
ראשת עיריית נתניה מרים פיירברג־איכר סבורה, שלא ניתן לטפל בתחום ללא מעורבות ראשי הערים, ומדגימה את דבריה באמצעות השוואה למשבר מתחום אחר: "חלקם של ראשי הערים היה משמעותי ביותר במשבר הקורונה והוא משמעותי ביותר גם במשבר הדיור. אולם חשוב להבהיר שאין מדובר כאן במשבר דיור, אלא במשבר תשתיות תחבורתיות וכלכליות. למעשה, לא יהיה ניתן להעניק פתרון ארוך טווח ובר קיימא לבעיית הדיור ללא התגייסות המדינה למימון התשתיות הן במרכזי הערים המתחדשות והן סביבן. כך למשל עיריית נתניה חתמה בשנה האחרונה על שני הסכמי גג, האחד בנושא התחבורה והשני בנושא ההתחדשות העירונית. הסכמים אלה, שנחתמו עם משרד הבינוי והשיכון ועם משרד התחבורה, יסייעו בחידוש הרחובות הוותיקים בנתניה בד בבד עם קידום הפרויקטים החדשים של פינוי־בינוי". כך, על־פי פיירברג־איכר, מתקיים שיתוף הפעולה ההכרחי לקידום שכונות חדשות, אולם באותה הנשימה היא גם מציינת שלצערה, הוא אינו מלא ויש מקום לשיפור: "העיר מתאפיינת הן בשכונות חדשות והן בשכונות מתחדשות. כיום נמצאות בהליכי פיתוח שלוש שכונות חדשות – חוף הזהב בצפון העיר, צמרות ונווה אילנות במזרחה. שלושתן נשענות על צירי תחבורה המתממשקים לצירי תחבורה ארציים. החיבורים החדשים נדרשים לשכונות החדשות ולמרחב כולו. לצערנו, צירים אלו לא תוקצבו על ידי המדינה, וללא הקמתם לא יהיה אפשר להקים את השכונות החדשות".
"מי שמצפה שהרשויות המקומיות ייכנסו מתחת לאלונקה - טועה"
"השלטון המקומי נכון להתגייס והוא אף הוכיח זאת לא פעם, אבל מי שמצפה שהרשויות המקומיות יהיו אלה שפעם אחר פעם ייכנסו מתחת לאלונקה – טועה", כך ראש עיריית אור יהודה ליאת שוחט. "משבר הדיור רחוק מפתרון, אבל צריך לומר גם את האמת: אין אף אחד שמוביל פיתרון לבעיה, שרק הלכה ותפחה כמו כדור שלג, וכולם מתרחקים ממנו. לצערי הרב, מעבר לעובדה שלא נבנות מספיק דירות ברחבי הארץ, גם החסמים הבירוקרטיים רק הולכים מתעצמים". שוחט מתייחסת לשיתוף הפעולה המתקיים בין השלטון המקומי לשלטון המרכזי בעיר ומותחת ביקורת: "הוכחנו שאנו מתגייסים במלוא הכוח להתמודדות עם הצורך במענה לזוגות צעירים ולמחוסרי דיור. הקמנו את שכונת בית בפארק, שמתאכלסת בקצב גבוה בימים אלו, כש־80% אחוז מ־3,000 יחידות הדיור בה שווקו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. אלא שבזמן שהעירייה עמדה בהסכם שלה ומקדמת את התשתיות כפי שהתחייבה, דווקא המדינה היא זאת שמפרה את ההסכמים. אז במקום שנמשיך ונקדם הקמת יחידות דיור נוספות, אנו למודי ניסיון, ולכן החלטתי לעצור את המהלכים עד שהמדינה תעמוד בהבטחותיה כלפינו. כדי לפתור את המשבר, כולם צריכים להתגייס, ולא ייתכן שהנטל ייפול רק על ראשי הרשויות".
גם בקריית גת נחתם הסכם גג לפני שנים, וגם שם שיתוף הפעולה בין השלטון המרכזי לזה המקומי ידע עליות ומורדות. בעירייה מציינים, כי הפיתרון המשמעותי ביותר שיש לקדם נכון להיום, קשור להתחדשות עירונית וזאת בשל העובדה ש"מסלול זה מאפשר הגדלה משמעותית של מספר יחידות הדיור במרכזי הערים ומביא להתחדשותם ולהתאמתם לתקופה הנוכחית ולגידול האוכלוסייה, וגם הופך את העיר לחדשנית ולאטרקטיבית יותר". בכל הנוגע לשאלה מה ראשי העיר יכולים לקדם היום, משיבים בקריית גת: "מסלול רשויות, כלומר התחדשות עירונית בהובלת הרשות המקומית ולפי תכנון עירוני כולל שלוקח בחשבון את צורכי כלל העיר, היא אפשרות משמעותית אחת. במקביל לכך קידום תוכנית עירונית שלמה, שבמסגרתה ניתן לחלק את העיר למתחמים לחידוש ולחלק נכון הן את השטחים הפתוחים והן את מבני הציבור". לשאלה כיצד המדינה יכולה לסייע, השיבו בקריית גת, כי ישנם שלושה דברים משמעותיים: "הסכם גג להתחדשות עירונית, כמו לשכונות החדשות, שכולל תכנון מראש וכספים ייעודיים לכל הצרכים העתידיים בשכונות הללו; סיוע בקידום התהליכים במהירות וביעילות; קידום רגולציה שמאפשרת שימוש בקרקעות פרטיות משלימות לפרויקט התחדשות עירונית או לחלופין - משאבים כספיים במקום קרקע משלימה, כדי שנוכל לקדם פרויקטים".
"רוב הנטל נופל על ראשי הערים"
"אחת הבעיות העיקריות היא שרוב הנטל נופל על ראשי הערים, לא משנה אם יש או אין סיוע של השלטון המרכזי", כך טוען אריה טל, ראש עיריית טירת כרמל, שמתייחס אף הוא לחשיבותו של תחום ההתחדשות העירונית. "מצב יחידות הדיור הוותיקות והישנות מחייב טיפול מיידי בעקבות בעיות מבנה, ופעמים רבות ראשי הערים לא מקבלים מענה לכל הצרכים הקיימים. ראשי הערים יוצאים בדרישות, אבל לא מקבלים את המענה המיידי מצד משרדי הממשלה, וכך נוצר ואקום שלא מאפשר קידום פרויקטים ועבודות בשטח. יתרה מכך, התוצאה היא סיכון חיי התושבים, שגרים במבנים לא בטיחותיים ומתפוררים. הפיתרון עשוי לבוא באמצעות ראשי הערים עצמם, שבהיעדר סיוע נוטלים על עצמם את האחריות. כך, למשל, אם רשות מקומית נתקלת בעיכובים בעבודות שכבר יצאו לפועל בבניית מוסדות חינוך, ואותם בתי ספר או גני ילדים לא יהיו מוכנים בזמן - האצבע המאשימה והדרישה לנשיאה באחריות יופנו כלפי ראשי הערים. משרד החינוך יגיב לסיטואציה באיחור רב, והתושבים מצידם, ובצדק, ידרשו פתרונות לאלתר כדי ששנת הלימודים תיפתח כסדרה. דוגמאות כאלה קיימות בכל סוגי התשתיות, והצורך הבהול של ראשי הערים הוא בחיבור אמיתי ויעיל בין משרדי הממשלה השונים לקידום הבנייה ברשויות. אם האחריות היתה בידינו, ראשי הערים, היינו יכולים לפתור לא מעט בעיות ובהן גם את משבר הדיור, אבל אנחנו עדיין לא אלה שמעבירים תקציבים. אנחנו מודעים היטב לכל הצרכים והדרישות של התושבים, אבל אם אין לנו סיוע, נוכל לספק פתרונות באופן מוגבל בלבד".
ראש העיר לוד, עו"ד יאיר רביבו, מציין כי: "על מנת לצמצם את משבר הדיור יש לדאוג לתקצוב שוטף של רשויות מקומיות על כל יחידת דיור שתקודם בשטחן, במטרה לממן את הגירעון המובנה שמייצרת כל יחידת דיור בתקציב השוטף. מהלך נוסף הוא מכירת קרקעות ציבורית בעלות מופחתת ליזמים על ידי המדינה וכן הפרטת קרקעות ליזמים פרטיים כדי להביא להגדלה של היצע הדירות. במקביל יש להשוות את השכר בשירות הציבורי לזה שבשוק הפרטי, אשר יוביל להבאתם של אנשים איכותיים ומקצועיים, שיקדמו את התחום במגזר הציבורי, ברשויות המקומיות ומשרדי הממשלה, לצד קיצור תהליכי הבירוקרטיה וצמצום הזמן עד לקבלת היתרי הבנייה, ומכאן לזרז את התחלות הבנייה בישראל".
"על ראשי הערים ליצור מסלול ירוק ליזמים"
גם מי שפועל בשטח, יזמים, קבלנים ואחרים, מסכים שהיכולת של השלטון המקומי להשפיע על המצב גדולה. מחד יש מי שמציע פתרונות, ומאידך יש הטוענים, שדווקא השלטון המקומי הוא זה שמערים קשיים. כמו תמיד, אין אמת אחת והמציאות מורכבת.
"מחירי הנדל"ן במגמת עלייה מתמדת בעיקר משום שהביקוש לנדל"ן, בישראל במיוחד אבל בכלל בעולם, נובע מצורך אמיתי שרק גובר בשנים האחרונות לצד התקדמות איטית של ההיצע בשוק", אומר מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה־ישראל מגורים. "הסיבה העיקרית והמובהקת לכך היא המחסור החמור בקרקעות. לצד שיווק מסיבי של קרקעות, יש לקצר את לוחות הזמנים, בראש ובראשונה במשכי קבלת ההיתרים והרישוי, שרק הולכים ומתארכים. במקביל על הרשויות המקומיות, שלהן כוח משמעותי, גם למצוא תמרוצים ופתרונות לבעיות קיימות. למשל אנו רואים בתקופה זו שפרויקטים לשכירות ארוכת טווח הם צו השעה לנוכח משבר הדיור שהולך וגובר. ביכולתם של ראשי הרשויות לעודד פרויקטים כאלה על ידי יצירת שיתופי פעולה עם רמ"י לעידוד תוכניות רלוונטיות. דוגמה לכך היא הפיכתן של קרקעות חומות לקרקעות שעליהן ייבנו פרויקטים לשכירות ארוכת טווח".
חיים אביטן, יו"ר קבוצת הרציג נדל"ן ולשעבר מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, סבור שעל ראשי הערים לקדם מסלול מיוחד ומהיר לאישור תוכניות ובנייה: "עליהם ליצור מסלול ירוק ליזמים המקדמים פרויקטים בהיקפים של מאות יחידות דיור. אם קיימת שאיפה אמיתית לפתרון משבר הדיור, אזי המציאות, שבה היחס ליזמים זהה לכל אזרח המבקש היתר, אינה יכולה להימשך. יש להקצות ליזמים גורם מקצועי, שיסייע לקצר את תהליכי התכנון מול הוועדה המקומית, ולקבל עדיפות מול גורמי המקצוע בעירייה. כיום יזמים מחכים להיתר שנים ארוכות ונאלצים גם לחכות חודשים ארוכים נוספים בין זמן מתן ההיתר להוצאתו בפועל. כל אלה לא מאפשרים להיצע לגדול, ובעקבות כך המדינה כולה דורכת במקום". לשאלה מה המדינה יכולה לעשות כדי לחזק את השלטון המקומי, משיב אביטן: "יש להקצות תקנים רבים יותר בכל אגפי ההנדסה ברחבי הארץ, ובאופן התואם את גודל העיר. שכר גבוה ותנאים טובים ימשכו יותר בודקי תוכניות ואדריכלים טובים ומקצועיים, שיסייעו ברבות הזמן לפתור את משבר הדיור".
"אינטרסים מנוגדים בין השלטון המקומי לארצי"
"אחת הבעיות הקשות בתכנון בישראל היא הנתק בין השלטון המקומי לוועדות התכנון המחוזיות או הארציות. תהליכי התכנון יהיו יעילים יותר ככל שישכילו לפעול לאיחוד של יותר רשויות, בעיקר במקומות שהם כבר מטרופולין, כמו גוש דן", כך סבור איתי הוז, מייסד וסמנכ"ל רגולציה בבית וגג. "ברמה העקרונית והפילוסופית, תכנון חייב להיות תמיד בחשיבה ארוכת טווח, והבעיה עם התכנון המקומי שהוא לא תמיד כזה. הוועדות המקומית מסתכלות על אינטרסים שונים מהתכנון הארצי, בחלק מהערים נבחרי הציבור הם אלה שמובילים את האג'נדה במקום אנשי המקצוע בוועדות התכנון או באגף ההנדסה. לא מעט בעיות נובעות מהאינטרסים המנוגדים בין השלטון המקומי לארצי, ובעיה זו יכולה להצטמצם, אם גוש דן יהיה מטרופולין אחד, כאשר כל החלטה תכנונית בו מסתכלת תחילה על האינטרס הכללי ולא רק על האינטרס של בת ים או גבעתיים למשל. איחוד כזה יקצר משמעותית את תהליכי התכנון והבנייה ובעקבות כך גם ישפיע על מחירי הדיור".
גד גרשון, סמנכ"ל התחדשות עירונית בשפיר מגורים, מסביר גם הוא כיצד ראשי הערים יכולים לקדם פתרונות דיור: "לראשי הערים חלק מרכזי בפתרון המשבר. שחרור חסמים בקידום תב"ע, הגדלת זכויות הבנייה, הקלה והפחתה במטלות ציבוריות, אישור לקבלת הכרזה מקדמית, מתן פטור מהיטל השבחה, אישור להגדלת הארנונה למגורים, פתרונות תחבורתיים ותשתיתיים ועוד. רוב ראשי הערים נמנעים מפעולות אלו, לאור העובדה שהשלטון המרכזי אינו מסיע להם אחר כך בתמיכה כספית".
5 צפייה בגלריה
לראשי הערים תפקיד מכריע בקידום התחדשות עירונית. פרויקט תרעד ברמת גן של חברת אשדר
(צילום: אייל טויג)
עו"ד שיר הספרי, ממתגת ערים ונדל"ן, מסבירה כי הפתרון נעוץ במתן סמכויות נרחבות לחברות הכלכליות של הערים. "מומלץ לקדם בדחיפות חקיקה, שתאפשר לחברות כלכליות ברשויות מקומיות להיכנס לנעלי היזמים", כך הספרי, "במקביל יש לאפשר מתן הלוואות גישור של המדינה לחברות הכלכליות, אשר תוחזרנה עם מכירת הדירות. כך קצב הבנייה יואץ ועלויות הרוכשים יירדו, לצד החזר הלוואות למדינה. בהתמודדות מול מצוקת הדיור הרשות תדע לתת את המענה הטוב ביותר לצורכי תושביה - היכן להקים שכונות, כמה אחוז מהדירות לייעד לצעירים ומהן התשתיות החסרות מסביב. שכשיהיה תיאום עם הרשות, יתקצר הזמן מרגע קבלת ההחלטה על בניית מבני מגורים חדשים ועד אכלוסם. במקביל רשות מקומית צריכה לקבל תמיכה מהשלטון המרכזי בתשתיות, בתי ספר, מבני ציבור".
"חלקם של ראשי הערים בפיתוח הנדל"ן הוא עצום"
עו"ד זיו כספי, שותף מייסד במשרד עורכי הדין גינדי כספי ושות', מסמן הוא את הכיוון שבו ראשי ערים יכולים להשפיע יותר: "חלקם של ראשי הערים בפיתוח הנדל"ן בתחומם הוא עצום – גדול ומשמעותי יותר משל השלטון המקומי. בידיהם, כיושבי ראש הוועדות המקומיות וכמתווי המדיניות, כלים רבים לטיפול במצוקת הדיור: הם יכולים לקדם תוכניות לשינויי ייעוד בקרקעות ולהגדיל את הבנייה למגורים; הם צריכים ויכולים לאשר תוכניות כוללניות שיאפשרו להם לקבל סמכויות נרחבות לפיתוח עירוני ללא תלות במדינה – אם בהתחדשות עירונית או בבנייה חדשה; ראש עיר נחוש יכול להביא אף לתגבור התקנים של כוח האדם באגף ההנדסה שלו ולשפר את הבירוקרטיה. עוד מציין עו"ד כספי, כי מדיניות ראשי הערים מול היזמים משפיעה רבות על פיתוח העיר, ככל שהם נותנים 'מסלול ירוק', מקבלים את היזמים בסבר פנים יפות ומקצרים עבורם את הבירוקרטיה. ראשי הערים צריכים להיות אדונים לעצמם ולדאוג כל אחד לשטחו ולגזרתו. דוגמה לכך היא עיריית תל אביב־יפו, שאישרה את תוכנית ת"א 5000 המגדירה בדיוק מה מותר לבנות ואיפה".
"להוריד מעורבות השלטון המקומי בהוצאת היתרי בנייה"
התחדשות עירונית היא מסלול שבו צועדים יזמים רבים בשנים האחרונות. עם זאת לא תמיד ראשי הערים תומכים או מקדמים את הפרויקטים השונים ממגוון סיבות. מי שפועל בתחום זה סבור, שמדובר בנקודת תורפה, שבה מחד לראשי הערים יש הרבה מאוד כוח, ומאידך אין להם תמיד מספיק כלים להתמודד עם המציאות בשטח. תומר רייפמן, מנכ"ל יעז התחדשות עירונית מקבוצת יעז: "תמיד היה מתח בין השלטון המקומי לשלטון המרכזי, אבל בשנים האחרונות, עם התפתחות תחום ההתחדשות העירונית, המתח רק התגבר. הרשות המקומית רוצה תקציבים מהמדינה לבניית התשתיות הנלוות לפרויקטים - בתי ספר, גני ילדים, כבישים ומוסדות ציבור. המדינה רוצה כמה שיותר אישורי בנייה של דירות חדשות כדי לענות על הביקושים – ולא תמיד שני הצדדים מגיעים להסכמה. הדבר החשוב הוא לקבוע כללי עבודה ברורים - הרשויות כמעט לא מספקות ודאות תכנונית ליזמים, מדיניות משתנה חדשות לבקרים, בכל יום עולות דרישות חדשות שנוגדות לגמרי את מה שכבר אושר והובטח לדיירים, ואי אפשר להתנהל כך ולקדם פרויקטים. יש להוריד את רמת המעורבות של השלטון המקומי בהוצאת היתרי בנייה, לא ייתכן שרשויות ידרשו היתר לגבי כל שינוי של הזזת קיר בתוך הדירה, התערבות בקווי אינסטלציה, שתילת עצים, גידור ועוד. צריכים להיות כללים, שהמתכננים יהיו מחויבים להם, זה בעייתי מאוד ולא לגיטימי שהרשות בודקת מאיזה חומר מבצעים את הגדר ואיפה עובר פיר שחרור עשן. כל הבדיקות האלה מייצרות סחבת וגוזלות אנרגיה מיותרת מכוח האדם החסר ממילא בעיריות".
גם ניב רום, מנכ"ל משותף ובעלים קבוצת כנען, סבור שלראשי הערים השפעה עצומה על הבנייה בשטחם ולא תמיד לטובה. "נוצר מצב די מתסכל, שגורלם של רוב הפרויקטים בהתחדשות עירונית תלוי בראשי הערים. ישנה קוטביות עצומה בין הרצון והמחויבות של ראשי ערים, כדוגמת ראש עיריית קריית אונו ישראל גל, שמעודד ותומך בכל הפרויקטים של התחדשות עירונית בעירו ומנסה לקדם אותם עם צוותו המקצועי, לעומת ראשי ערים המעכבים בכל דרך פרויקטים ומערימים קשיים גם על היזמים וגם על התושבים, שסובלים ממגורים בבניינים רעועים. ביום שהרשויות השלטוניות יקבעו פרמטרים קבועים ואחידים לכל הרשויות המקומיות בישראל בכל הקשור להתחדשות עירונית, אשר יגובו בלוחות זמנים קשיחים ובתנאים שווים, שבהם הפרמטר השונה היחיד הוא מרכיב ערכי הקרקע בכל עיר ועיר, ובהתאמה מכפיל הדירות - רק אז נזכה לראות התחדשות עירונית, הגדלת ההיצע ושמירה על בטחון התושבים. יש לייצר תמריצים של קנס או פרס לראשי הערים שיקדמו בעירם פרויקטים של התחדשות עירונית, תוך מתן תקציבים לתשתיות ומוסדות ציבור, כפי שנקבע לאחרונה בהסכמי הגג, שעליהם חתמו כבר כתריסר רשויות".
שי ארנט־כהן, מנכ"ל החברה הכלכלית חדרה, טוען כי ניתן לבצע פעולות רבות ברמת השלטון המקומי כדי לסייע בפתרון משבר הדיור. אך החשוב ביותר הוא לקדם שינוי תפיסתי בקרב הרשות המקומית. "אחד הפתרונות הבולטים הוא קידום פרויקטים בהתחדשות עירונית. כאשר הדבר מתבצע בסיוע המינהלת להתחדשות עירונית, ניתן לראות שפרויקטים מתקדמים בצורה יעילה יותר. בכל הדרכים שבהן השלטון המקומי מסייע בפיתרון משבר הדיור, חייבת הרשות, לדעתי, לבצע תחילה שינוי תפיסתי, כדי שהדברים יצליחו להתקדם כראוי. היא צריכה להתייחס לעצמה ולפעול כשותפה של היזם והדיירים בפרויקט הן מבחינת הנדסית והן בבחינת פיתוח וקידום היתרים. הרשות צריכה לקחת בחשבון גם את היטלי ההשבחה, האגרות והתשלומים השונים וכמובן, הארנונה שהיא מקבלת לאחר מכן. על כן יש גם לה אינטרס בקידום הפרויקטים האלה".
אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, מציין: "לראשי הערים בישראל יש כוח והשפעה משמעותיים בקידום פתרונות לשוק הדיור. השלטון המקומי יכול לקדם ולאשר בהליכים מזורזים פרויקטים של התחדשות עירונית, במיוחד במתחמי פינוי־בינוי. במסגרת זו ניתן להוסיף מאות יחידות דיור בכל מתחם ללא צורך במכירת קרקע של רמ"י או בהתערבות של גורם חיצוני. ראשי הערים יכולים להוביל להקלה משמעותית בהליכי הבירוקרטיה הקיימים, לזרז הוצאת היתרי בנייה ולקצר את משך הזמן של הוצאת הפרויקט לפועל".
עו"ד דקלה מוסרי טל, יו"ר ועדת ערר מחוז חיפה לשעבר וכיום בעלת מוסרי טל - עורכי דין, מציינת שכדי לרתום את ראשי הערים להגדלת ההיצע כחלק ממשבר הדיור, הממשלה צריכה להמשיך ולמצוא פתרונות למתן תמריצים לרשויות. "זה יכול להיות במסגרת הסכמי גג, במסגרת הרשות להתחדשות עירונית או באמצעות תוכניות אחרות. ראשי הערים מצידם צריכים לקדם תוכניות מיתאר להתחדשות עירונית או לכל הפחות מסמכי מדיניות או תוכניות אב לנושא, שיהוו מסגרת להתחדשות עירונית וליישום התוכנית החלופית של שרת הפנים איילת שקד לתמ"א 38. על התוכנית שתייצר הרשות המקומית להגדיר יעדים להתחדשות וכן מתחמים ובניינים בתחומה המיועדים להתחדשות. כמו כן יש לקבוע היכן נחוצה התחדשות מתחמית והיכן ניתן לחזק מבנים במסגרת הבניין הבודד".
יו"ר מרכז השלטון המקומי: "האצלת סמכויות ומתן כלים לראשי הערים יכולים להיות גיים צ'יינג'ר בנושא הדיור"
זה שנים ארוכות יש מתח בין השלטון המרכזי לשלטון המקומי. חיים ביבס, יו"ר מרכז השלטון המקומי וראש עיריית מודיעין-מכבים-רעות, מקדם כבר שנים ארוכות אג'נדה שמבקשת להעניק לראשי העיר סמכות לפעול בתחום באופן משמעותי יותר. ביבס השיב לשאלות "ידיעות הנדל"ן' בנושא, ומציג בפעם הראשונה את עמדתו המלאה לצד פתרונות אפשריים.
האם השלטון המקומי מעורב בגיבוש תוכניות הממשלה בתחום הנדל"ן? האם שואלים לדעתו, ומגיעים עם הגורמים הרלוונטיים להסכמות?
"השלטון המקומי מעורב באופן חלקי ביותר בגיבוש תוכניות הממשלה. אופן העבודה של משרדי הממשלה הוא פעמים רבות – אני אשמע אותך ובסוף אחליט לבדי.
"הגישה הזו מייצרת פעם אחר פעם בעיות, שבשיתוף פעולה אמיתי היה ניתן לפתור אותן. הממשלה מביטה על דרישות הרשויות המקומיות כעל בעיות שצריך לפתור, שמה טלאי וסותמת חור, פה ושם נותנת מענה נקודתי - אבל לא הפנימה שצריך להתייחס לשלטון המקומי כפתרון לסוגיה. בסוף הבנייה מתבצעת בתחומי הרשויות המקומיות, ועם סיום תהליך הבנייה הרשויות הן אלו שייתנו שירות לתושבים במשך שנים ארוכות. ראשי הרשויות הם משרתי ציבור והם מכירים את השטח ברמה הטובה ביותר. פשוט צריך להקשיב באופן אמיתי לדבריהם, לא כדי לצאת ידי חובה, אלא כדי לפעול בשילוב ידיים".
עד כמה השלטון המקומי תומך בתוכניות הממשלה?
"מהלכי הממשלה הם בבחינת מעט מדי ומאוחר מדי. אנחנו רואים כיצד תוכניות מחיר מטרה ומחיר למשתכן לא בולמות את מחירי הדיור המאמירים. גם אם יש צמצום נקודתי בביקושים מהסיבה שרבים מחכים להגרלות אלו, בסופו של דבר הביקושים יחזרו לעלות. שרי הממשלה זועקים על עליות המחירים, כשבעצם הם עצמם גורמים להן, ויושבים בחיבוק ידיים בלי לנקוט את האמצעים האמיתיים הנדרשים. הממשלה חייבת לרצות באמת לפתור את בעיית הדיור, גם אם זה אומר להכניס את היד לכיס. הפתרון הוא לגבש מענה סדור לבעיה באופן עקבי ומתמשך כדי לתת מענה לתקופה שאחרי עידן ההגרלות. כרגע הבעיות רק נדחות ולא באמת נפתרות. את זה ניתן לעשות בשיח אמיתי מול השלטון המקומי".
כיצד השלטון המקומי יכול לקדם פתרונות למשבר הדיור? האם יש להעביר עוד סמכויות לראשי הערים בנושא?
"כל מי שמביט על המערכת השלטונית בישראל, ורואה את היציבות של השלטון המקומי מצד אחד ואת היכולות הביצועיות מצד שני, מבין שהאצלת סמכויות לראשי הערים – כמובן תוך יצירת כלים אמיתיים עבורם – יכולה להיות גיים צ'יינג'ר בנושא.
"המדינה צריכה להעביר לרשויות מקומיות המעוניינות בכך אחריות בתחומי הבינוי והפיתוח. המדינה תיתן לרשויות כלים להיכנס בנעלי היזמים, והן תוכלנה לקדם באמצעות חברות כלכליות מכרזי בנייה, שיחסכו את הרווח היזמי. המדינה תיתן לרשויות המקומיות הלוואות גישור לצורך הבנייה – שתוחזרנה למדינה עם מכירת הדירות. באופן זה קצב הבנייה יואץ, המדינה תקבל את כספי ההלוואות בחזרה, ורוכשי הדירות יחסכו עלויות משמעותיות. ככל שיינתנו לרשויות כלים לפעול בתחומים נוספים, כגון שינוי מבנה המס העירוני, אפשרות להסדרים לגבי קרקע משלימה ועוד – ראשי הרשויות יוכלו לקדם עוד בנייה בתחומן. יחד עם זאת יודגש, כי לא נקבל מצב שבו תינתן אחריות ללא סמכות".
יזמים רבים טוענים, שפעמים רבות מה שמעכב בנייה זו התנגדות של ראשי הערים – איך רותמים אותם למשימה?
"חשוב לומר - ראשי הערים לא מתנגדים סתם. זה לא עסק פרטי שלהם, ובשונה מרמ"י (רשות מקרקעי ישראל) הם לא עסוקים בהשאת רווחים. האינטרס של המדינה הוא לבנות – מה שיהיה יום אחרי לא מעניין אותם.
"האחריות של ראשי הערים היא שהשכונות שנבנות יהיו ראויות למגורים. אף אחד מאיתנו לא היה מוכן לגור בשכונה ללא תשתיות, עם בית ספר שממוקם בקצה השני של העיר, עם פקקי ענק בכניסה לשכונה וממנה, בלי מרכז קהילתי, פארקים, גני שעשועים ועוד. האחריות וההתעקשות של ראשי הערים מול המדינה הן כדי לוודא שהתושבים יקבלו את 'החבילה המלאה'. תושב שלא מקבל את התשתיות הנדרשות, בא בטענות לראש הרשות, לא לפקיד במשרד האוצר".
מה ניתן לעשות כדי לבנות יותר בערים ולקדם את הגדלת ההיצע?
"המהלך החשוב ביותר הוא לייצר מדיניות אחרת ביחס לקרקעות המדינה. כיום כ־90% מהן מוחזקות ומנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל, כשמה שמעניין את רמ"י הוא למכור את הקרקעות למי שמציע את המחיר הגבוה ביותר. חייבים לשנות את שיטת שיווקי הקרקעות. נוסף על כך אם המדינה תקצה 25% מכל פרויקט בקרקע בעלות אפס לזוגות צעירים, עם בינוי עצמי של הרשות, כשביתרת הדירות מגבילים את מחיר הקרקע – להערכתי, נהיה במשחק שונה לחלוטין".
