פרויקט התחדשות עירונית הינו אירוע נדיר של Win-Win. הדייר מקבל בית חדש או משופץ, גדול יותר עם ממ"ד ומרפסת, וכל זה ללא הוצאה כספית מצדו. המימון מבוסס על הרווח של הקבלן מתוספת יחידות הדיור שייבנה. מדוע בכל זאת יש מקרים שבהם דיירים מסרבים?
יש לכך כמה סיבות. הראשונה היא חוסר אמון ביזם, בתהליך, או ברשויות. אנשים שרואים פרויקטים נמשכים 15 שנה ולא זזים חושבים לעצמם שזה ממילא לא יקרה, ומעדיפים לא להיכנס להרפתקה הזאת. הם גם מתבקשים לחתום על מסמכים ארוכים ומשפטיים, ולא תמיד מישהו יושב ומסביר להם הכול מילה במילה. ככל שבעלי הדירות מעורבים יותר בתהליך ובלוחות הזמנים, כך יש יותר סיכוי להסכמה. לפעמים דיירים סרבנים פשוט לא מבינים עד הסוף מה אומר החוזה ומה הזכויות שלהם.
יש גם דיירים מבוגרים שחוששים במיוחד מתקופת הזמן הארוכה של הפרויקט, המעבר לדירה חלופית או כל שינוי בחיים שאליהם התרגלו מכביד ומקשה באופן מיוחד. קיים גם חשש מוצדק מעלייה בהוצאות השוטפות כגון ארנונה וועד בית.
מה עונים להם? המחוקק נותן פתרונות והטבות לבני יותר 70. אלה יכולים לקבל כסף במקום הדירה שלהם או לקבל דירה חלופית חדשה ישר, בלי לעבור לשכירות. אפשרות נוספת היא שהם יקבלו זכות בבית אבות או שילוב של דירה קטנה וכסף, ופטור ממס על הרכיב הכספי.
על מנת לעודד בעלי דירות לחזור לפרויקט החדש ולהפיג את החשש מהוצאות תחזוקה גבוהות יותר עבור ועד הבית וחברת ניהול – שלא היו לפני ההליך – יש פתרון שקובע כי היזם מחויב לממן לאותם אנשים את ההפרש בין ההוצאות שהיו להם לבין ההוצאות החדשות, למשך חמש שנים לפחות. בפועל, ברוב המקרים יזמים משלמים עד עשר שנים.
אילו עוד סיבות יש לסירוב?
יש בעלי דירות שמושכים את הזמן ומנסים לחתום אחרונים מתוך מחשבה שיוכלו לסחוט את היזם ולקבל תמורה טובה יותר. יש גם כאלה שהסתכסכו בעבר עם שכנים ועכשיו הם נוקמים בכך שלא חותמים. אבל החוק קובע שברגע ששני שליש מבעלי הדירות חתמו על ההסכם, ניתן בשלב מאוחר יותר להגיש נגד הדיירים האלה תביעה ולחייב אותם להצטרף פרויקט.
אוכלוסייה נוספת הם דיירים שהרחיבו בעבר את הדירות שלהם באופן לא חוקי, ועכשיו הם רוצים לקבל את התמורה גם על הרחבות שנעשו ללא היתר. צריך להבין שהרשות המקומית לא מכירה בהרחבות האלה והיזם מפסיד פעמיים: הוא לא מקבל תמורה עבורן מהעירייה אבל הוא נאלץ לשלם לבעלים של הדירה. החוק היום קובע שלצורך ספירת הרוב הדרוש לא מתחשבים בבעלי דירות שיש להם חריגות בנייה ובגלל זה הם לא חתמו. זה עוזר להגיע מהר יותר לרוב הדרוש ואז ניתן לתבוע אותם כדיירים סרבנים.
בנוסף, יש דיירים שחוששים לחתום כי בעבר הרחוק הם סיכמו מול חברה אחרת, או אפילו רק למתווך שהחתים אותם על ייפוי כוח, והם חוששים להיתבע. יש לכך שני פתרונות: ראשית, היזמים לרוב מסכימים להתחייב לפצות בעלי דירות שיתבעו על ידי גורם קודם, ולוקחים על עצמם את ניהול ההליך המשפטי כולו. שנית, חוק ההסדרים ממאי האחרון נותן לממונה על פניות הדיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית את הסמכות לקבוע שחתימות כאלו ואחרות כבר אינן תקפות ואף להורות לרשם המקרקעין למחוק את הערות האזהרה, כך שאנשים כבר לא יכולים לתפוס חתימות לשנים רבות בלי להוציא לפועל את הפרויקט.
המלחמה והממ"דים
האם לנוכח המלחמה צפויים פחות סירובים בשל הרצון במיגון? אנחנו מקווים שכן. בחודש האחרון כל פגישה שלנו עם דיירים נעשית בסמוך לממ"ד או מקלט. זה בא מתוך דרישה של הדיירים שמבינים כולם שמרחב מוגן זה לא משהו שאפשר לוותר עליו. ברור שאותם אנשים היו רוצים ממ"ד תקני בדירה שלהם.
במקרים רבים הילדים של בעלי דירות מבוגרים חוששים ומודאגים מהיעדר ממ"ד בדירתם ולכן נעשים מעורבים ודוחפים את ההליך על מנת להנגיש להם ממ"ד. אבל בסופו של דבר תמיד יהיה מי שיסרב מסיבות לא ענייניות, כולל אנשים שיצאו בכל אזעקה לחדר המדרגות והיו בסכנת חיים.
איך מטפלים משפטית בסירוב?
החוק מאפשר להגיש תביעה נגד דיירים סרבנים לאחר שיש אישור ועדה מקומית לתוכנית, ובתנאי שחתמו רוב של שני שליש מבעלי הדירות על ההסכם, אבל למרבה הצער לוחות הזמנים מאוד ארוכים. יכולה לחלוף חצי שנה מרגע שמגישים תביעה נגד דייר סרבן ועד הדיון הראשון אצל המפקח, והמצב הזה רק מעודד דיירים לסרב. הם יודעים שזה ייקח המון זמן והם מעדיפים למשוך את הזמן כדי לנסות לקבל מה שהם רוצים.
עו"ד גיא יקותיאלהפתרון הוא לקבוע בחוק הליך מהיר, כמו בתביעה לפינוי מושכר, וכך תרד המוטיבציה לסרב. ממילא ברוב המקרים הפסיקה דוחה את טענות הסרבנים אז אין סיבה למרוח את הזמן. בנוסף, צריך לקבוע הוצאות גדולות על סרבנים שהטענות שלהם נדחות. נכון להיום זה בדרך כלל לא קורה, והתוצאה היא שהסרבנים פועלים מתוך מקום שאין להם מה להפסיד.
המלחמה היא הזדמנות לנסות להקטין את הבירוקרטיה הן בקיצור התכנון והן כדי לאפשר לפעול נגד דיירים סרבנים בצורה מהירה ויעילה יותר.
למרבה הצער, הצורך בממ"דים אינו שיקול מכריע מבחינת רשויות החוק. הוא לא מופיע בשום מקום בחוק אף שהוא אמור להיות ראשון במעלה. בפרויקטים של תמ"א 38, התוכנית מדברת על חיזוק מפני רעידות אדמה ולא על הוספת ממ"ד. יש הרבה מאוד בניינים שנבנו אחרי שנות ה-80 שאין בהם ממ"דים אבל הם עמידים בפני רעידות אדמה, ולכן אי אפשר לעשות בהם תמ"א. בפינוי בינוי, לעומת זאת, בכלל לא מוזכרת הסוגייה של רעידות אדמה ולא של טילים. הממ"דים זה רק משהו נלווה, אבל לטעמי סדר העדיפויות צריך להשתנות.
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• עו"ד גיא יקותיאל עוסק בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38
• בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
