בחודש דצמבר 2024 נרכשו 11,261 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי – הרמה הגבוהה ביותר במספר העסקאות מאז מרץ 2022. זאת בעיקר על רקע רמה גבוהה של רכישת דירות חדשות טרם העלאת שיעור המע"מ בינואר 2025. כך עולה מסקירת הנדל"ן למגורים שפרסם היום אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר. בהשוואה לדצמבר 2023 זהו גידול של 85%, כאשר גם בהשוואה לדצמבר 2022 מדובר בזינוק חד של 58%. שיעור גידול דומה נרשם גם בהשוואה לנובמבר 2024.
מהנתונים עולה כי בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי עמד סך העסקאות בשוק החופשי בחודש דצמבר על 9,872 דירות - גבוה ב-52% בהשוואה לדצמבר 2023. מדובר בקפיצה של 79% בהשוואה לחודש הקודם. בהשוואה רב שנתית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי דצמבר מאז תחילת שנות האלפיים, מדורג דצמבר אשתקד במקום התשיעי בדירוג זה – גבוה משמעותית בהשוואה לחודשים הקודמים.
מכירות הקבלנים בחודש דצמבר הסתכמו ב-5,881 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לדצמבר 2023 זהו גידול חריג של 111%, ואף שיעור גידול גבוה יותר בהשוואה לדצמבר 2022 (118%). בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי, הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש דצמבר ב-4,492 דירות, גידול של 102% בהשוואה לדצמבר 2023. שיעורי גידול דומים נרשמו גם בהשוואה לדצמבר 2022 ונובמבר 2024.
עוד עולה מהנתונים כי בפילוח גיאוגרפי בולט אזור באר שבע, בו נרכשו 1,106 דירות חדשות בשוק החופשי, הרמה השנייה בגובהה שנרשמה באזור זה מאז תחילת שנות האלפיים. בסיכום שנתי נמכרו באזור זה 6,334 דירות, הרמה הגבוהה ביותר בהשוואה ארצית וגם רמת שיא באזור זה לפחות מאז תחילת שנות האלפיים.
באוצר מציינים כי זהו האזור היחידי בו נשבר שיא במכירות הקבלנים בשוק החופשי בשנה שחלפה, כאשר הוא גבוה ב-21% מהשיא הקודם שנרשם באזור זה בשנת 2015. ברמה הארצית, רמת מכירות הקבלנים בשוק החופשי אשתקד הייתה נמוכה ב-10% בהשוואה לשיא שנרשם בשנת 2021.
הגידול החד במכירות הקבלנים חל במקביל לגידול בשיעור הדירות הנמכרות "על הנייר", כאשר אלו הגיעו ל-68% מסך הדירות שמכרו הקבלנים בשוק החופשי, הרמה הגבוהה ביותר מאז מרץ 2023. בהשוואה לדצמבר 2023 זהו גידול של 8 נקודות אחוז וגידול של 6 נקודות אחוז בהשוואה לחודש הקודם.
תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, בהתבסס על דיווחי העסקאות למע"מ לפני ניכוי תשומות, עמד על רמה גבוהה במיוחד של 15.5 מיליארד שקל. רמה זו אף גבוהה מהתזרים הפוטנציאלי (אשר עמד על 13.9 מיליארד שקל). זאת, בזמן שבחלק לא מבוטל ממכירות הקבלנים בשוק החופשי ניתנו הטבות מימון (למשל מבצעי 20-80), שמשמעותן דחיית חלק הארי של התשלום למועד מסירת הדירה.
ניתוח נתוני מע"מ מלמד כי אצל קבלנים רבים נרשם תזרים גבוה בחודש דצמבר, גם כאלו שמכרו מספר נמוך יחסית של דירות בחודשים האחרונים. ממצאים אלו מרמזים כי הרמה הגבוהה של תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים מוסברת במידה רבה מהקדמת תשלומים של דירות שעתידות להימסר השנה (כאשר חלק גדול מהתשלום מתבצע במסירה), זאת כדי לחסוך תוספת של אחוז למע"מ מסך תשלום זה.
ממצא נוסף הבולט מניתוח נתוני מע"מ בקרב יזמיות הבנייה מלמד על רמה גבוהה של ניכוי תשומות בחודש דצמבר, אשר עמדה על 7.9 מיליארד שקל, לעומת ממוצע חודשי של 4.4 מיליארד שקל ב-12 החודשים הקודמים. באוצר אומרים כי ממצא זה עשוי לרמז, בין היתר, על רמת פעילות גבוהה באתרי הבנייה – בהשוואה לשנה האחרונה ו/או תשלומים לספקים.
על פי נתוני האוצר, בהשוואה לחודש נובמבר חל גידול משמעותי בשיעור העסקאות בהן דווח כי ניתנה בהן הטבת מימון. כך, באזור המרכז עמד שיעור זה על 47%, גידול של 20 נקודות אחוז בהשוואה לחודש הקודם. באזור תל אביב עמד שיעור זה על שליש מהמכירות ובאזור באר שבע על 41%. באזור חדרה הגיע שיעור זה ל-61%.
משלמים רק 15% ממחיר הדירה
בניתוח תנאי התשלום נמצא כי במרבית העסקאות בהן ניתנו הטבות מימון, במועד החתימה משולם לא יותר מ-15% ממחיר הדירה. כך למשל, באזור המרכז עומד שיעור זה על 77% מהעסקאות ובאזור באר שבע על 57%. באוצר מדגישים כי באזור באר שבע, בניגוד לאזור המרכז, עיקר העסקאות עם הטבת מימון הוא עם שני מועדי תשלום בלבד - בחתימה ובמסירה. באזור תל אביב עומד שיעור זה על 45% מהעסקאות בהן ניתנה הטבת מימון. פרק הזמן עד למסירת הדירה באזור זה, ביחס למועד חתימת החוזה, עומד על ארבע שנים.
עוד עולה מהנתונים כי באזור באר שבע, כמעט 60% מהרוכשים דירות במבצעי מימון קנו דירה ראשונה. גם באזור המרכז זהו פלח השוק הגדול ביותר, אף כי שיעורם נמוך משמעותית מאשר באזור ב"ש. מנגד, באזור תל אביב המשקיעים הם הסגמנט בעל השכיחות הגבוהה ומהווים שליש מהרוכשים. השכיחות היחסית השנייה בגובהה באזור זה היא של רוכשי דירה ראשונה. בעבר, כאשר הטבות המימון היו מצומצמות משמעותית מאשר כיום, הן ניתנו בעיקר לרוכשי "דירה בהמתנה", כלומר משפרי דיור שטרם מכרו את דירתם הקודמת. כיום שיעורם נע בין חמישית לשליש מסך העסקאות בהן ניתנה הטבת מימון.
מכירות יד שנייה בחודש דצמבר הסתכמו ב-5,380 דירות - גידול של 63% בהשוואה לתקופה המקבילה ועלייה של 21% בהשוואה לדצמבר 2022. באופן חריג היה משקל פלח שוק זה נמוך ממחצית מסך העסקאות, כאשר בעבר עמד שיעור זה על כ-70% ואילו בשנתיים האחרונות נע סביב 58%.
רכישות המשקיעים בחודש דצמבר הסתכמו ב-1,892 דירות - זינוק של 77%% בהשוואה לדצמבר 2023. כשיעור מסך העסקאות, עמד משקל המשקיעים בחודש דצמבר על 16.8%, נמוך ב-1 נקודת אחוז בהשוואה לדצמבר 2023 וגבוה ב-1.5 נקודות אחוז בהשוואה לחודש הקודם. מכירות המשקיעים בחודש דצמבר הסתכמו ב-1,838 דירות, גידול של 78% בהשוואה לתקופה המקבילה וגידול מתון יותר, של 19%, בהשוואה לדצמבר 2022.
רכישות דירה ראשונה בחודש דצמבר הסתכמו ב-6,747 דירות, כולל בסבסוד ממשלתי, הרמה הגבוהה ביותר ברכישות אלו ב-15 השנים האחרונות לפחות. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי הסתכמו רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי ב-5,358 דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז דצמבר 2013. בהשוואה לדצמבר 2023 זוהי קפיצה חדה של 91% וגידול של 71% בהשוואה לדצמבר 2022. בהשוואה לחודש הקודם זהו גידול של 58%.
