שוק הדיור של תל אביב עבר לטריטוריית סיכון לבועת נדל"ן בפעם הראשונה, לאחר שמחירי הנדל"ן בעיר זינקו ב-18% בין מחצית 2021 למחצית 2022 - השיעור הגבוה ביותר מאז 2010. כך עולה ממדד בועות הנדל"ן הגלובלי לשנת 2022, שפרסם היום (רביעי) בנק ההשקעות השווייצרי UBS. זאת, לצד זינוק של 18% גם בנפח המשכנתאות שטרם נפרעו - הזינוק המהיר ביותר זה 25 שנים.
על פי המדד (UBS Global Real Estate Bubble Index), מחירי הדיור בעיר כמעט שילשו את עצמם בין 2001 לבין 2017. שכר הדירה שמר על קצב עלייה לצד הגידול במחירי הרכישה, דבר ששיקף מחסור עמוק בנכסים לדיור. לדברי עורכי המחקר, אחרי תקופת תיקון קצרה ב-2018, חזר השוק לשלב נפיץ נוסף של קפיצת מחירים.
לצורך המחקר, UBS העריכה את מחירי הנדל"ן למגורים ב-25 ערים מרכזיות ברחבי העולם, וגילתה כי בין מחצית 2021 למחצית 2022 הואץ קצב הצמיחה הממוצע במחירי הדיור הנומינליים בערים שנבחנו לכדי כ-10% - שיעור הצמיחה השנתית הגבוה ביותר מאז 2007.
במדד בועות הנדל"ן, הערים טורונטו (קנדה) ופרנקפורט (גרמניה) ממשיכות להציג, כמו אשתקד, את רמות הסיכון הגבוהות ביותר בין שוקי הדיור העולמיים. הסיכונים לבועה מוגברים גם בציריך (שווייץ), מינכן (גרמניה), הונג קונג (סין), ונקובר (קנדה), אמסטרדם (הולנד), תל אביב, כאמור, וכן טוקיו (יפן). למעשה, כל הערים שנבדקו, מלבד פריז (צרפת) ושטוקהולם (שבדיה), חוו עלייה במחירי הדיור.
היכולת לרכוש דירה נמוכה בשליש לעומת טרום הקורונה
עורכי המחקר מסבירים כי כתוצאה משערי הריבית הנמוכים, התרחקו מחירי הדיור בעשור האחרון בהתמדה מרמות ההכנסה ומשכר הדירה. "הערים השוכנות כרגע בטריטוריית סיכון לבועה חוו בתקופה זו עליות מחירים ממוצעות של 60% במונחים מותאמי-אינפלציה, בעוד שההכנסה ושכר הדירה הריאליים גדלו רק בכ-12%", נכתב. כעת יש התחלה של נקודת מפנה בעקבות עליית שערי הריבית, אבל חוסר האיזון בשוקי הדיור העירוניים הגלובליים עדיין גבוה מאוד, שכן בלא מעט ערים המחירים אינם מסונכרנים עם שערי הריבית ההולכים וגדלים.
כמו כן, עורכי המחקר כותבים כי ההאצה בצמיחת המשכנתאות שטרם נפרעו הייתה בולטת כמעט בכל הערים, ולדבריהם זו גם השנה השנייה ברציפות שבה החוב הביתי גדל מהר יותר במידה ניכרת מאשר הממוצע לטווח ארוך. בנוסף, שיעורי הריבית למשכנתאות כמעט הכפילו את עצמם בממוצע בכל הערים שנבחנו, מאז נקודת השפל שלהם באמצע 2021. בשילוב עם מחירי נדל"ן הגבוהים, ב-UBS מודים כי האפשרות לרכישת דירה על ידי שכיר בעל הכשרה גבוהה הוא נמוך בממוצע בשליש לעומת המצב לפני מגפת הקורונה.
לדברי קלאודיו סאפוטלי, מנהל תחום הנדל"ן במשרד מנהל ההשקעות הראשי ב-UBS, "האינפלציה וההפסדים על נכסים, הנובעים מהסערה הנוכחית בשווקים הפיננסיים, מפחיתים את כוח הרכישה של משקי הבית, דבר שמרסן את הביקוש למרחב מחיה נוסף (הכוונה לרכישת דירה נוספת מעבר לזו הקיימת – ה.צ). אי לכך, ענף הדיור הופך כעת לפחות אטרקטיבי כהשקעה כי עלויות ההלוואה בערים רבות עולות על התשואה של השקעות של קנייה לצורך השכרה".
לדברי עורכי המחקר, דירוגי המדד לא גדלו בממוצע בהשוואה לשנה שעברה. בנוסף, הכנסות גבוהות וצמיחה של שוק ההשכרה בלמו גידול אפשרי נוסף בחוסר האיזון. מחירי הדיור באיזורים הלא-עירוניים (כפריים) צמחו מהר יותר מאשר בערים, זו השנה השנייה ברציפות. בנוסף, צמיחת המחירים הואטה במידה ניכרת במונחים מותאמי-אינפלציה. אך הערכות המחיר הנוכחיות הן גבוהות ביותר (במחקר מכנים זאת "הערכת יתר"). בכל מקרה, מציינים במחקר - השגשוג הגלובלי בתחום הדיור מגיע כעת לסופו.
שוק הדיור בדובאי: רכבת שדים בעשורים האחרונים
מהמחקר עולה כי בארה"ב, חמש הערים שנבחנו נמצאות בטריטוריית הערכת-היתר, וחוסר איזון נראה במיאמי ובלוס אנג'לס יותר מאשר בסן פרנסיסקו, בבוסטון ובניו יורק. שוקי הדיור בשטוקהולם, פריז וסידני (אוסטרליה) נותרו בהערכת-יתר למרות מגמות צינון מסוימות. שוקי דיור אחרים המפגינים סימני הערכת-יתר כוללים את ז'נבה, לונדון, מדריד וסינגפור. סאו פאולו, שנוספה השנה למדד, זוכה להערכה הוגנת, לצד ורשה ומילאנו.
צלילה לנתונים מגלה כי למרות השנה החזקה שעברה על שוק הדיור של דובאי, גם היא שוכנת כעת בטריטוריית ההערכה ההוגנת. לדברי עורכי המחקר, שוק הדיור של דובאי היה רכבת שדים בשני העשורים האחרונים, ככל שהביקוש התאים את עצמו במידה רבה להתפתחות מחירי הנפט. מחירי הנפט המשתנים תדיר, והגידול בכמות ההגירה, הפיחו חיים בשוק בשנה האחרונה. מחירי הדיור צמחו ב-10% בין אמצע 2021 לאמצע 2022. שכר הדירה בארבעת הרבעונים האחרונים עלה על הצמיחה במחירי הדיור. לפיכך ממשיך השוק ליהנות מהערכה הוגנת.
בשווייץ, הביקוש החזק המתמשך להשקעות בסביבה עם שיעור ריבית שלילי היה המנוע העיקרי של מגמת המחירים. מחירי הדיור באיזור עלו בכ-20% מאז תחילת המגפה. בסך הכול, היחס בין מחירי הרכישה לבין מחירי שכר הדירה יצא מאיזון, והשוק הפך לאיזור סיכון-לבועה. לדברי עורכי המחקר, מחירי הרכישה הגבוהים יחוו בקרוב בוחן מציאות, שמקורו בזינוק שיעורי הריבית של בנק סוויס השוויצרי (Swiss National Bank). אך הודות להמשך צמיחת האוכלוסייה החזקה באיזור הכלכלי של ציריך, ייתכן שתתבצע התאמת מחירים לאורך זמן.
פרנקפורט ומינכן מציגות את הסיכונים הגבוהים ביותר של בועת הנדל"ן בקרב שוקי איזור האירו. שתי הערים הגרמניות חוו בעשור האחרון כמעט הכפלה של מחירי הנכסים מבחינה נומינלית, למרות שהצמיחה הנוכחית הצטננה לכדי כ-5% בין אמצע 2021 לבין אמצע 2022 מהרמות הדו-ספרתיות הקודמות שלהן. השילוב של עלויות מימון גדלות ושל סיכויי צמיחה כלכלית נמוכים ב-2023 אמור להוציא אוויר ממנוע השפע ששרר בשוק, למרות שיעורי הנכסים הריקים הנמוך מאוד מבחינה היסטורית.
במדריד יש הערכת יתר - אבל עדיין קל יותר לקנות דירה
הממצאים מראים כי שוק הדיור של אמסטרדם הציגה צמיחת מחירים חזקה ביותר בשוקי איזור האירו, עם שיעור של כ-17% בערכים נומינליים, והעיר נמצאת כיום בטריטוריית הסיכון לבועה. במדריד, צמיחת המחירים הואצה גם כן מאז תחילת המגפה. עיר הבירה הספרדית נמצאת כעת בטריטוריית הערכת-היתר, למרות שבממוצע עובד בעל הכשרה במגזר השירותים יכול עדיין להרשות לעצמו את מרחב המחיה הגדול ביותר בקרב שוקי איזור האירו שנכללו במחקר.
לצד ההתאוששות הכלכלית ושיעורי הריבית הנמוכים יותר לאחר המגפה, תמריצים לשיפוץ בניינים תמכו בעליית מחירים במילאנו לאחר עשור של מחירי סטגנציה. מהצד השני, תחום הדיור בפריז משתרך מאחורי שוקי הדיור של איזור האירו. מחירי הנכסים הנומינליים סבלו מסטגנציה בין אמצע 2021 לבין אמצע 2022, ועקב כך נטשה בירת צרפת את טריטוריית הסיכון לבועה. אך פריז ממשיכה להיות שוק איזור האירו הכי פחות נגיש מבחינת מחירים במחקר.
שוק הדיור בלונדון נמצא בטריטוריית הערכת-יתר. המחירים גבוהים ב-6% מהשנה שעברה, כשהם נתמכים על ידי מחסור נכסי דיור מול הביקוש המוגבר שלאחר המגפה. שכר הדירה שם משתנה בחדות, כאשר קונים נתקלים בקשיים במציאת נכסים מתאימים. עם זאת, שיעורי המשכנתאות הגדלים, סיום "חופשת מס הבולים" (Stamp duty holidays) בבריטניה והצפי הכלכלי הלא ברור מחלישים את הצפי בנוגע למחירים.
לדברי עורכי המחקר, ורשה נהנתה מהיותה אחד משוקי העבודה החזקים במזרח אירופה, והחוזק הזה משך לשם אזרחים חדשים ומשקיעים מסוג "רכישה לצורך השכרה". השוק ממשיך ליהנות מהערכה הוגנת, אך הדיור הפך בהדרגה לבלתי נגיש כלכלית בשל המחירים הגבוהים ושיעורי הריבית המטפסים במהירות. בניגוד לכך, למדיניות מוניטרית הדוקה יותר הייתה השפעה מיידית על שוק הדיור של שטוקהולם. עקב כך אירעה צניחת מחירים של יותר מ-10% ברבעון השני השנה, שהקפיצה את דירוג המדד אל מחוץ לאיזור האירו והיישר לטריטוריית הערכת היתר.
טוקיו: המחירים טיפסו במשך שני עשורים
על פי המחקר, מחירי הדיור בטוקיו הלכו וצמחו כמעט ברציפות במשך למעלה משני עשורים, תוך שהם נעזרים בתנאי מימון אטרקטיביים ובצמיחת האוכלוסייה. חוסר האיזון הגיע לסף הסיכון לבועה, ככל שהזמינות של רכישת הדירות המשיכה להתדרדר. אך סימני החלשה הופיעו לאחרונה: צמיחת המחירים פחתה בחצי לכדי 5% לעומת השנה המקבילה, ומשתרכת מאחורי הממוצע הכלל ארצי זו הפעם הראשונה בעשר שנים.
המחירים בסידני השתנו באופן קיצוני ביותר מ-30% ב-2020 וב-2021, לפני שהידוק תנאי ההלוואות בשנה שעברה והקפיצות האגרסיביות של שיעורי הריבית השנה הפחיתו את הנגישות במידה רבה. עקב כך, המחירים כבר הספיקו לרדת ביותר מ-5% במהלך הרבעון השני של 2022. השוק נותר עדיין בהערכת-יתר גבוהה.
השוק של הונג קונג רשם תיקון של כ-4% במחירים הנומינליים בין אמצע 2021 לבין אמצע 2022 – שיעור הצמיחה החלש ביותר מכל הערים שנבחנו במחקר. למרות זאת, השוק לא עזב עדיין את טריטוריית הסיכון לבועה. סינגפור נהנית ממיצוב בינלאומי חזק כמרכז עסקים, ומחירי הדיור גדלו ב-11% נוספים בין אמצע 2021 לבין אמצע 2022.
מהמחקר עולה עוד כי ערי ארה"ב חוו צמיחת מחירים חזקה הרבה יותר מאז תחילת המגפה בהשוואה לשנים הקודמות. מיאמי ממשיכה ליהנות מהגירה חזקה פנימה ומעניין רב בקרב המשקיעים. היא רשמה את שיעורי צמיחת מחירי הרכישה ושכר הדירה השנתיים החזקים ביותר, ונדחפה עקב כך עמוק יותר אל טריטוריית הערכת-היתר. גם סן פרנסיסקו רשמה גידולים מרשימים במחירים. "לנוכח היחלשות גיוסי העובדים לענף ההייטק והסיכויים להמשך הקיום של מודלי העסקה מרחוק ועבודה ההיברידית, הצפי עבור מחירי הדיור בסן פרנסיסקו הוא עגום למדי", נכתב.
חוסר האיזון בלוס אנג'לס כבר היה גבוה, וגדל אף יותר מאז השנה שעברה, משום שנגישות רכישת הנדל"ן כבר הגיעה קרוב לשיאים של כל הזמנים. בוסטון נהנתה מצמיחת ההכנסות הגבוהה ביותר מכל הערים במחקר, זאת על גבה של כלכלה חזקה ומגוונת. חוסר האיזון נשאר ללא שינוי ניכר לעומת השנה שעברה. מצד שני, ניו יורק הפגינה את צמיחת המחירים החלשה ביותר מאז אמצע 2021 מכל הערים האמריקאיות שנכללו במחקר. היא ממשיכה להיגרר אחרי ערים ומדינות נגישות יותר וגם ידידותיות יותר מבחינת מיסוי, עסקים ורגולציה.
רמות מחירי הנדל"ן בוונקובר ובטורונטו שילשו את עצמן ב-25 השנים האחרונות, אולם עלייה של 35% בדרך לרדת. לדברי עורכי המחקר, הזינוקים בשיעורי הריבית האחרונים של בנק קנדה (Bank of Canada) היו ככל הנראה הקש ששבר את גב הגמל ותיקון מחירים מתבצע כבר עתה. ואילו לאחר תקופת סטגנציה ארוכה בסאו פאולו, צמיחת המחירים גדלה מעט, אך השוק נותר עם הערכת מחירים הוגנת.
