שנת 2020 מאחורינו והירידות המעטות במחירי הדירות שהתרחשו במספר חודשים לאורך השנה החולפת נעצרו. על רקע אי היציבות השלטונית במשרדים האחראים על הנדל"ן, אפילו הקורונה לא הצליחה למתן את התייקרות הדירות בישראל. כיוון שכעת הסתיים עשור, החלטנו לבדוק מה קרה למחירים ב-10 השנים האחרונות, מאז החלה המחאה החברתית ועד לסוף השנה שחלפה.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
סקירה מיוחדת שערך עבור ynet שמאי המקרקעין אוהד דנוס בחנה את מחירי הדירות לפי רבעונים - מהרבעון הרביעי ב-2011 ועד הרבעון הרביעי של 2020. בניגוד לסקירה שעורכת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הבדיקה של דנוס מבוססת על שיטת העבודה שהייתה נהוגה באגף שומה בלשכת השמאי הממשלתי במשרד המשפטים ומציגה נתונים שונים מעט, אולם בשורה התחתונה לאורך העשור, הן לפי הלמ"ס והן לפי שיטת השמאי הממשלתי - נצפתה מגמה של עליות מחירים.
ניתוח נתוני העסקאות כלל את בדיקת המחיר הממוצע ביישובים נבחרים ושיעור השינוי משנת 2011 ועד היום. במסגרת הבדיקה, נבחנו מחירי דירות חדשות ויד שנייה בעלות מאפיינים דומים, שכמות העסקאות בהן גבוהה יחסית, הכוללות ארבעה חדרים ב-13 ערים מרכזיות בישראל. לא נבדקו דירות קטנות בנות שלושה חדרים, שבהן יש מיעוט יחסי של עסקאות ויש שונות במאפיינים שלהן, וכן לא נבדקו דירות גדולות בנות חמישה חדרים שלרוב עלותן גבוהה יותר והמחירים עלולים להטות את הנתונים. בסך הכל נבדקו כ-20 אלף עסקאות.
דפדפו בין הערים כדי לבדוק את המחירים בין 2011-2020
אשקלון: עלייה של 52% במחירי הדירות
ממצאי הבדיקה מעלים כי בעשור החולף חלה עלייה ממוצעת בשיעור של 36% במחיר הממוצע של הדירות, כאשר העליות נעו בין 17% ללא פחות מ-52%. כך, שיאנית העליות היא העיר אשקלון עם זינוק של כ-52% במחירי הדירות ברבעון הרביעי של 2020 לעומת הרבעון הרביעי של 2011 - מ-824 אלף שקל לדירת ארבעה חדרים לפני עשור לסכום של 1.25 מיליון שקל כיום.
"בשנים האחרונות הפכה אשקלון למוקד מבוקש עבור אוכלוסייה המחפשת דירות מכל האזור, כולל אשדוד ויבנה הסמוכות, ויש בה בנייה משמעותית", אומר ארז רוזנבוך, יו"ר קרן מגוריט המתמחה בהשכרה לטווח ארוך בעיר. לדבריו, "בצפון העיר, למשל, המחירים טיפסו ולמרות זאת עדיין נחשבים אטרקטיביים ביחס לערים הקרובות אליה, וכך גם דמי השכירות הנמוכים ב-1,000 שקל לחודש - זה לא מעט עבור זוגות צעירים".
אחריה ברשימה העיר הרצליה עם קפיצה של כ-50% בתוך עשור - מסכום של 1.733 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים ב-2011 לסכום של 2.6 מיליון שקל ב-2020. במקום השלישי נמצאת העיר רחובות עם עלייה של כ-48% במחירים - מ-1.235 מיליון שקל לפני עשור ל-1.83 מיליון שקל כיום. במקום הרביעי מצויה העיר באר שבע, שבה זינקו המחירים בשיעור של 41% בתוך עשור - מסכום של 716 אלף שקל לדירת ארבעה חדרים ב-2011 לסכום של 1.01 מיליון שקל ב-2020.
צילום: כפיר סיוון"הנתונים מצביעים על כך שנהירת רוכשי דירה ראשונה ומשקיעים לפריפריה או לפריפריה הקרובה למרכז מהווה את המאפיין העיקרי של העשור האחרון, כאשר עיקר העליות דווקא לא התרחש באזורי הביקוש", מסביר דנוס את הממצאים. "למעשה, הרוכשים והמשקיעים חיפשו את המקום הזול הבא וגרמו להתייקרויות ביישובים הפריפריאליים. המקרה של הרצליה הוא חריג, אבל בסופו של דבר היא מעין פריפריה של תל אביב, ולמעשה מציגה את אותה המגמה - רק אצל אנשים עם יותר כסף".
"נהירת רוכשי דירה ראשונה ומשקיעים לפריפריה מהווה את המאפיין העיקרי בעשור האחרון, העליות לא התרחשו באזור הביקוש"
"שוני במחירים בין השכונות בתל אביב"
במקום החמישי מתוך 13 בערים שנבדקו נמצאת העיר היקרה ביותר - תל אביב - שדווקא הציגה עלייה מתונה יחסית לשאר הערים שלפניה. על פי הנתונים, בעוד ב-2011 מחיר דירת ארבעה חדרים עמד על 2.294 מיליון שקל, כיום דירה דומה בעיר ללא הפסקה עולה 3.13 מיליון שקל - עלייה של 36%. עלייה דומה רשמה ראשון לציון, שב-2011 דירת ארבעה חדרים עלתה בה 1.365 מיליון שקל ואילו כיום היא מתומחרת בסכום של 1.86 מיליון שקל.
"למרות העלייה המתונה, אין חולק על כך שלאורך העשור האחרון תל אביב שומרת על מעמדה כבירת הנדל"ן של ישראל", מוסיף רונן סיונוב, מנכ"ל ובעלי חברת הומרקט המשווקת פרויקטים בעיר. "נדמה היה כי לפני כחמש שנים הגיעו המחירים לשיא ומאז חלה ירידה קלה במחירים, אולם בשנה החולפת המחירים שבו לעלות בצורה דרמטית ומחיר דירת ארבעה חדרים חצה את רף שלושה מיליון השקלים. עם זאת, חשוב לשים לב שבעיר ללא הפסקה קיים שוני גדול בין מחירי הדירות בשכונות השונות, כך שלצד מחירי דירות היוקרה בעיקר במרכז ובצפון העיר, בשכונות הדרומיות וביפו המחירים עדין שפויים ומהווים הזדמנויות השקעה".
במקום השביעי ברשימת הערים שנבדקו בעשור האחרון ממוקמת חולון עם עלייה של 35% במחירי הדירות. על פי הנתונים, בעוד שב-2011 דירת ארבעה חדרים נמכרה תמורת 1.397 מיליון שקל, ב-2020 דירה דומה נמכרה תמורת 1.88 מיליון שקל. במקום השמיני והתשיעי מצויות הערים אשדוד ונתניה עם עליית מחירים של 34% בעשור האחרון. על פי הממצאים, ב-2011 מחיר דירת ארבעה חדרים באשדוד עמד על 1.134 מיליון שקל ואילו כיום המחיר עומד על 1.52 מיליון שקל. בנתניה, מחיר דירת ארבעה חדרים בשנת 2011 עמד על 1.246 מיליון שקל ואילו כיום המחיר עומד על 1.67 מיליון שקל.
אחריהן ברשימה אילת, פתח תקווה, חיפה וירושלים, שסוגרת את הרשימה עם העלייה המתונה ביותר במחירים בעשור האחרון. בעיר הדרומית מחיר דירת ארבעה חדרים עמד בשנת 2011 על סכום של 863 אלף שקל, בעוד כיום דירה דומה עולה 1.15 מיליון שקל. באם המושבות דירת ארבעה חדרים נמכרה ב-2011 תמורת 1.346 מיליון שקל ואילו כיום המחיר עומד על 1.78 מיליון שקל. בחיפה המחיר עמד לפני עשור על 1.143 מיליון שקל וכיום על 1.36 מיליון שקל. ואילו בבירה המחיר עמד בשנת 2011 על סכום של 1.692 מיליון שקל. כיום דירת ארבעה חדרים בירושלים עולה 1.98 מיליון שקל.
תזכורת: הצעירים שחזרו לגור עם ההורים בגלל הקורונה
(צילום: ירון ברנר)
