לפני כשנה ירשו עדי (השם המלא שמור במערכת) ובן זוגה סכום קטן, וכמו כולם, החליטו להשקיע אותו במה שנחשב כמסלול הרווחי והבטוח ביותר לכסף הישראלי: רכישת דירה. שנה אחרי הם מודים, שמהתלהבות בקניית הדירה להשקעה, שבעזרתה קיוו למנף את חייהם כזוג שכירים עם שני ילדים ללא הורים תומכים, נותרו בעיקר עוגמת נפש ותחושת חמיצות. מבחינתם, לכותרות שמדברות על "שוק רותח", "עליות בלבד", ו"מחסור בדירות להשכרה", אין שום קשר למציאות.
כתבות נוספות למנויים:
"היו לנו 350 אלף שקלים, שיכולנו למנף במשכנתה ל־700 אלף", משחזרת עדי. "הבנו שבסכום הזה לא נוכל לקנות דירה במרכז, שם מרכז חיינו, אבל הוא יספיק לדירה ישנה וקטנה בפריפריה. בהתלבטות בין באר־שבע לבין אזור חיפה והקריות, בחרנו באופציה השנייה; חשבנו שזה אזור שעוד לא מיצה את הפוטנציאל שלו.
- לא רוצים לפספס אף כתבה? הירשמו לערוץ הטלגרם שלנו
"המתווכת לקחה אותנו לדירה שהוגדרה כ'שמורה': משופצת, מרווחת ומאוד נעימה, מהממת במושגים תל־אביביים. היא הבטיחה שניתן יהיה להשכירה ב־2,700 שקל בחודש, כי לפני שלוש שנים, לפני השיפוץ, היא הושכרה ב־2,500, והשוק הרי עלה. כשוכרים בעצמנו, היה חשוב לנו להשכיר דירה נאה ותקינה עם אנרגיה טובה, והשקענו בה עוד כמה עשרות אלפי שקלים, בין השאר בהתקנת מזגנים ופלדלת. רק חיכינו לשוכרים".
ואלו לא באו. "שמנו מודעה ב'יד 2', ואיש לא התקשר. אמרו לנו: 'לכו לתיווך'. ואז התברר, שבניגוד לתל־אביב, שם השוכר משלם על התיווך - בקריות, בגלל שההיצע לא גדול מהביקוש כמו במרכז, המשכיר צריך לשלם. זה נפל עלינו לא טוב, כי שילמנו כבר דמי תיווך בתל־אביב כדי למצוא דירה. בדרך לשוכר החלפנו ארבעה מתווכים, כשתמיד שניים מהם פעלו במקביל: אחד בקרב האוכלוסייה הרוסית שגרה באזור, והשני אצל דוברי העברית. ובכל זאת, אנשים נכנסו לדירה ועשו 'אחורה פנה'. לא הבנו למה. כולם אמרו ש'היא יפה, אבל'.
"בסוף מצאנו מתווכת אחת, שאמרה לנו את האמת בפרצוף: מתברר שאנחנו לא היחידים, ובשנתיים האחרונות כל התל־אביבים גילו את הקריות, ופשוט קנו כל דירה שעמדה למכירה כדי להשכירה. השוק הוצף, ובגלל מחירי השכירות הנמוכים - מי שבכל זאת שוכר, רוצה להתפנק. למדנו ש'שוכרים ישראלים' (כפי שהמתווכים מכנים אותם) רוצים רק משופץ קומפלט מהיסוד או חדש מהניילונים. עולים מרוסיה, בעיקר החדשים, מוכנים לגור בדירות שמורות או ישנות, אבל רק בשכר דירה נמוך מאוד. על ערבויות או צ'קים מראש - דברים בסיסיים - אין מה לדבר.
"בינתיים, כל מהדורת חדשות שדיברה על 'שוק השכירות הרותח' הפכה לסכין שננעצה לנו בלב. הרגשנו לוזרים: כל העולם עושה קופה בדירות להשקעה, ורק אנחנו לא מצליחים להשכיר דירה קטנה ופשוטה וזולה, כשבינתיים המשכנתה דופקת. הכישלון הזה פגע לנו באיכות החיים, בזוגיות. כל היום רבנו. בסופו של דבר, הצלחנו להשכיר ב־2,100 שקל בחודש, סכום נמוך ב־600 שקלים ממה שהובטח לנו. השוכרים הם אנשים חמודים אבל בלי ביטחונות ממשיים. על העלאה בסוף החוזה אין מה לדבר, כי אני מפחדת להפסיד אותם. היום, אם מישהו שואל אותי אם אני ממליצה לקנות דירה להשקעה מחוץ לאזור המרכז, התשובה המיידית שלי היא 'לא'. אחר כך אני אומרת 'אלא אם', כי מתברר שמשקיע זה מקצוע, ולא כל דירה להשקעה היא באמת השקעה טובה".
את הסיפור הזה לא ממש מספרים בכתבות על שוק הנדל"ן הרותח. זה הצד השני שלו, צד שחשוב להכיר. את שרית, למשל, אני פוגשת ביום מאוד משמח: בדרך חזרה מחתימת חוזה למכירת דירה להשקעה שרכשה לפני שלוש שנים וחצי בדימונה בחצי מיליון שקלים. לא רק שלא עשתה עליה רווח, היא אפילו הפסידה, אחרי שמכרה אותה ב־485 אלף שקל בלבד, "ואם אני עושה את החשבון של כל התיקונים, אז בפחות".
למה דווקא בדימונה?
"היו לי 200 אלף שקלים פנויים", היא משחזרת, "ואמרתי: ניקח משכנתה ונקנה דירה להשקעה. האופציות היו אזור פחות מבוקש בחיפה או שכונה נעימה בדימונה. הלכתי על דימונה. אומרים שהשוק רותח? אז אומרים. כמו שאומרים בחדשות שמחירי הדירות בדימונה עולים. אני קוראת ומגחכת. בהתחלה היו לי דיירים שסיכמתי איתם על העברה לחשבון, ויום בהיר אחד הם פשוט עזבו. ככה, בלי התראה.
"ואז אמרתי לעצמי: רק עם צ'קים. זה עלה לי בשנה שלמה שבה הדירה עמדה ריקה. וארנונה, מים וחשמל צריך לשלם, והתברר שהיה לי גם פיצוץ בצנרת ואפילו לא ידעתי. המרחק זו בעיה: את צריכה למצוא איש מקצוע באינטרנט, לנסוע שעתיים או שלוש, להפסיד יום עבודה. כשאנשי מקצוע שמעו שאני מהמרכז ישר הקפיצו את המחיר. בסוף, אחרי שנה, הורדתי אלף שקלים מהשכירות וכן מצאתי דייר שהסכים לתת צ'קים מראש. קניתי דירה להשקעה, ובסוף כמעט טבעתי יחד איתה".
שרית מצביעה על בעיה נוספת של מי שבוחר להשקיע בפריפריה: "בדימונה, למשל, הייתה בנייה נרחבת של 'מחיר למשתכן'. אז שוכרים שהם בעלי יכולת מעדיפים כבר לגור בדירות החדשות".
מדובר במקרים שאינם נדירים: מנתוני דיפרנט, חברה להבטחת שכר דירה לבעלי נכסים, עולה, כי אחוז ניכר מבעלי הדירות המושכרות בפריפריה, נתקלים בקשיים כמו שוכרים קשי יום, דירות מתפוררות שמחייבות השקעה רצינית ועוד. עיקר הבעיות שבגינן הופעל הביטוח של דיפרנט נגעו לאי־תשלום שכר דירה ולנטישה באמצע חוזה, אך החברה התמודדה גם עם דירות שעמדו ריקות תקופה ממושכת, והוצאות משפטיות כמו תביעה לפינוי שוכר מדירה.
שתי השיאניות בתחום הן דימונה וקריית־אתא, ובתחתית הרשימה נמצאות נתניה, תל־אביב ורמת־גן, שם הביקוש הגבוה יוצר ברירה טבעית. עוד עולה מהמדגם של דיפרנט, כי למרות ששכר הדירה בתל־אביב יכול להגיע לחמש ספרות, הזמן שלוקח למשכיר למצוא בה שוכר חדש הוא ימים בודדים. בפריפריה הממוצע הוא שלושה חודשים.
המקרה של רחלי, בעלת דירה מערד המתגוררת בעצמה בשכירות בתל־אביב, ממחיש היטב את הבעיה: הרבה משקיעים מגיעים אמנם מהמרכז, אך בבואם לקנות דירה בפריפריה שוכחים להסיר את המשקפיים התל־אביביות שלהם. "אתה לא יכול להסתמך על אוכלוסייה מוחלשת", אומרת רחלי, "ולחשוב שאותם תנאים שאתה נכנע להם בתל־אביב יעבדו בפריפריה. למשל, אחרי ששוכרת הבריזה לי במפתיע ו'העזתי' לדרוש ערבות בנקאית, אמרו לי 'תשכחי מזה'. מפברואר אני מנסה להשכיר ורק השבוע מצאתי שוכרים ראויים לטעמי. אנשים חושבים שזה כמו פיקדון בבנק, אבל דירה להשקעה זה תחזוקה מתמדת. בפריפריה יש עליית ערך מסוימת, אבל אף פעם לא כמו בתל־אביב".
"הלקוחות שקונים להשקעה מדמיינים הכנסה פסיבית", מסביר אלעד שריקי, מנכ"ל דיפרנט - חברה להבטחת שכר דירה - "מפרסמים ב'יד 2', משכירים ולא מתעסקים איתה יותר. במציאות, די מהר הם מבינים את האמת. יש קושי להשכיר, יש בעיות, ואז זה יוצר אכזבה. בתל־אביב יש בעיות אחרות. בפריפריה יש תשואה של 6%, מול תל־אביב שבה תשואה ממוצעת עומדת על 2.1%. אבל בתל־אביב ערך הדירה עולה מהר ובפריפריה פחות. בפריפריה יש קושי להשכיר דירה, בתל־אביב הקושי הוא לרכוש. יש לי, מצד שני, משקיעים עם 30־40 דירות בפריפריה. אבל זה מקצוע ואופי. לא כל אחד מתאים לזה, לא כל אחד יכול".
אם אני רוצה לקנות דירה להשקעה, ממה צריך להיזהר?
"לכל מקום יש את השפה ואת הצרכים שלו. אני למשל, רציתי לקנות דירה להשקעה בירוחם, אבל לפני כן בדקתי איך השוק מגיב ופירסמתי ב'יד 2' מודעה להשכרה. בגלל התגובות לא קניתי: הבנתי שיהיה לי מאוד קשה להשכיר קומה 4 ללא מעלית, ויהיה לי שווה לעשות את זה רק אם מחיר הקנייה יהיה אטרקטיבי: אם הדירה שווה 600 אלף שקל ואני קונה בחצי מיליון זה שווה לי.
"דירה להשקעה צריכה להיות עניין עסקי. 'מחיר מציאה' זו עסקה שבה אני לוקח בחשבון שלא אצליח להשכיר מיד לאחר הקנייה. בנוסף, אם אתה קונה דירה להשקעה אתה צריך להבין שיש תחזוקה, ושאם אתה גר רחוק יהיה לך קשה. אנשים אף פעם לא לוקחים בחשבון, שחלק גדול מהבעיות עם הדיירים נוצרות בגלל בעלי הדירות. כשאתה בעל דירה וגר רחוק, יש אלמנט פסיכולוגי: אתה לא מכיר את השוכר והוא לא אותך. אין לו סנטימנט רגשי אליך. ולכן, כשנוצרות אצלו בעיות כלכליות, הוא אומר, 'אני לא אשלם, ואני לא ארגיש לא נעים כי אני לא מכיר אותו בכלל'".
אז מה בכל זאת אתה מציע למשקיעים כדי למקסם השקעה נדל"נית?
"לפני הקנייה צריך לעשות סקר שוק מקומי. לראות מי מנהל נכסים באזור. להיכנס לקבוצות פייסבוק של האזור. להתייעץ. לשאול בעלי דירות להשכרה באזור. ואחרי הקנייה - להיות עם יד על הדופק, להכיר את הדיירים, לראיין אותם, לשאול שאלות, לשמור איתם על קשר. זה מונע הרבה בעיות.
"אחוזי תשואה זה לא הכול. את יכולה לעשות תשואה של 7%, אבל אם הדייר יזיק לך לדירה, או שהיא תעמוד ריקה כמה חודשים, או שהתחזוקה שלה עולה הרבה, זה לא ישתלם לך. הביטוח שעושים אצלנו מגלם חשש: 52% מהלקוחות שלנו הם בעלי דירות בצפון. וזה מובן: הרי אם הייתה לך דירה בהרצליה פיתוח והשוכר העתידי שלך היה מנכ"ל בחברת הייטק, כנראה לא היית קונה אצלי ביטוח שוכרים. אבל אם הדירה שלך בירוחם או בקריית־שמונה - יגיעו אליך עולים חדשים שירדו מהמטוס לפני חודש, בלי ביטחונות. במקרה כזה סביר שתעשי ביטוח".
ומה באשר לחיפה, שאיתה פתחנו את הכתבה? מתברר שאחרי שהמשקיעים מתל־אביב התנפלו על הקריות, המחירים בהחלט עלו. "היום, 800 אלף שקל זה סכום גבולי להשקעה", קובעת בנחרצות המתווכת אתי וייסברוט, המתמחה באזור חיפה והקריות. "אין דירות קטנות שעומדות. דירת שלושה חדרים קטנה ישנה לשיפוץ עולה לא פחות מ־800 אלף שקל. היום, גם אזור צור שלום, שנחשב עממי, עם בנייני רכבת, היום כבר מלא באוכלוסייה חדשה, ויש משקיעים שחצי בלוק שייך להם. לפני שש שנים דירת שני חדרים עלתה שם 350 אלף, היום לפחות 600".
אבל, גם וייסברוט מדגישה שהרווח אינו אוטומטי. "משקיעים מהמרכז חושבים ששיפוץ זה לצבוע קיר. כשמשכירים דירות ישנות, מקבלים איכות אחרת של שוכרים מבחינת ערבויות, חשבון בנק מוסדר ועם צ'קים. משכירים אומרים לי: לפני חמש שנים השכרתי ב־2,500 שקל והיום אני רוצה 3,000. אז אני מסבירה, שאנשים לא נוטים לשכור דירה לא משופצת. ואם לפני ארבע שנים זה היה בסדר, היום כבר לא. אני אומרת למשקיעים: תעשו לפחות מינימום - שירותים, מקלחת. דירה משופצת או שיפוץ שנעשה לפני עשור יהיה יותר קל להשכיר.
"היו כאלו שהחזרתי להם את המפתח ואמרתי 'ככה היא לא תושכר' - סדקים בשיש, שירותים שחורים, מכסי אסלה ישנים. פעם אנשים הסכימו לשכור דירה בלי מזגנים. היום זה מאסט. למשקיעים אני אומרת: תנסו לקנות דירה עם דוד שמש, זה חשוב לאנשים בחישוב החודשי של ההוצאות. משקיעים מחפשים תשואה, אבל שוכחים שצריך להתמודד גם עם דיירים. עכשיו השכרתי דירה שעמדה חצי שנה. לא נגעו בה יותר מ־20 שנה ורואים את זה. בסוף הגיעו עולים מאוקראינה ולהם זה התאים".
ערבויות?
"זה עניין של היצע וביקוש. כשיש ביקוש כמו בתל־אביב, השוכרים לוחצים אפילו על ההורים ומביאים. בקריות זה קורה פחות. אני, אגב, כן מתעקשת על ערבים. תלושי שכר? על דירות חדשות מקבלן חלק מבקשים ומקבלים, אבל אלה ממש מיעוט. זה לא נהוג פה".
בא אלייך משקיע ואומר: לבניין יש אישור פינוי־בינוי, שווה לי?
"פינוי־בינוי זה ביטוי יפה. את יודעת כמה שלבים יש בדרך? אני אומרת 'תראו לי מסמך'. אם זה על הנייר יש לזה מחיר אחד, ואם כבר מתחילים לעלות דחפורים זה מחיר אחר. בזה דווקא המשקיעים מהמרכז בודקים ועושים עבודה".
