בשיתוף ידיעות הנדל"ן
אולפן הנדל"ן - רעידות אדמה
בתחילת השנה רעדה האדמה בטורקיה. התמונות שהגיעו משם היו מזעזעות, עשרות אלפי הרוגים, למעלה ממאה אלף פצועים, ונזקים לרכוש ותשתיות במיליארדים. מומחים סבורים שרעידת אדמה דומה כאן בישראל זה רק עניין של זמן. האם ישראל מוכנה לרעידת אדמה חזקה? רוני בריק, מנכ"ל ובעלי חברת לי רן יזום והשקעות בבנייה ולשעבר נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ; חיים קראדי, מנכ"ל חברת פרשקובסקי מניבים ואייל הנדלר יו"ר ובעלי קבוצת כנען יזמות והתחדשות הגיעו לאולפן ידיעות הנדל"ן כדי לנסות ולהשיב על השאלה.
"רעידת אדמה חזקה היא בלתי נמנעת", פותח ואומר בריק, "האחריות היא על הרשות הממשלתית שהיא מדינת ישראל, האזרחים וכמובן גם הרשות המקומית. צריך להקים מערך, צריך לגבש תוכנית, יש מיליון ואחד פתרונות. במיוחד תמריצים. אבל אני רוצה להתחיל דווקא ממקום אחר. שנים רבות אנחנו חוזרים על אותן האזהרות. הנה כמה נתונים שצריך להכיר – הכל מתוך תרחישים שמומחים הכינו. 70 אלף עקורים, 9,500 לכודים, 37 אלף פצועים קל, 8,600 פצועים קשה, 7,000 הרוגים, 290 אלף בניינים עם נזקים ועוד ועוד. ועכשיו נעבור לנתונים אחרים, קשים יותר - המדינה התחילה קצת לטפל בחיזוק, אבל זו טיפה בים. יש 1,600 בתי ספר באזור בסיכון גבוה לרעידת אדמה, ורק 400 טופלו. יש 26 בתי חולים, רק 6 טופלו. יש 80 אלף בניינים שרק 8,300 מהם טופלו. יש 141 גשרים ורק 3 טופלו ויש גם מפעלים עם חומרים מסוכנים, 530, שאף אחד מהם לא טופל. אם תהיה פה רעידת אדמה חזקה זו תהיה קטסטרופה ומדינת ישראל לא ערוכה. כנראה שאנחנו נצטרך לבקש מטורקיה שיבואו לעזור לנו. מכל העולם וגם מטורקיה". עוד ממשיך ומתריע בריק כי על אף הנתונים הקשים שאינם סוד מדינה וידועים לכל, מדינת ישראל לא עושה מספיק: "את אף אחד זה לא מעניין. כשהייתי נשיא התאחדות בוני הארץ ישבנו עם ראשי ערים מוטרדים מאוד, אבל הם לא יכולים להכניס את היד לכיס. וצריך להכניס את היד לכיס". בריק מוסיף כי אחד הפתרונות האפשריים עשוי להיות שימוש בכספים שהמדינה מקבלת על מכרזי הקרקע לחיזוק מבנים: "לפני כמה חודשים הייתי בכנס של שמאים ושמעתי את ראש רשות מקרקעי ישראל אומר שמכרו קרקע ב-35 מיליארד שקל בשנת 2022. הנה הפתרון לחיזוק המבנים בכל הפריפריות, הן בצפון והן בדרום. אם היו רוצים, היו עושים. אם לא רוצים - אז לא עושים וכנראה שלא יעשו".
קראדי הוסיף לדבריו של בריק: "אני הייתי חבר במשלחת ההצלה לטורקיה ברעידת האדמה הקודמת. אתה רואה את זה ואתה מבין שזה יכול לקרות פה. מחר בבוקר או בעוד שנה או בעוד 5 שנים. על זה כל המומחים מסכימים. לפני 15 שנה בערך הקימו ועדה בין משרדית במשרד ראש הממשלה שאמורה הייתה לעשות תוכנית סדורה ולטפל בעניין. למיטב ידיעתי, כמעט ולא קרה שום דבר. אני חושב שמה שרוני אמר הוא נכון - הכסף קיים, צריך רק בעל בית. ולצערי אני אומר, וזה נכון לכל הדברים שקשורים בענף, אם זה התחדשות עירונית ואם זה בנייה או כל פעולה אחרת - אין פה בעל בית. הממשלה לאורך השנים האחרונות נחלשה כתוצאה מכל מערכות הבחירות שקרו פה. אין באמת מישהו שיעשה סדר בעניין".
"פעם במאה שנה זה עכשיו"
"אומרים שפעם במאה שנה תהיה רעידת אדמה, ואנחנו נמצאים בתקופה שצריכה חלילה להיות כזאת רעידה. רעידה כזו, לצד נפגעים וכל מה שתואר כאן, תגרור גם נזקי רכוש. צריך לשאול מה עם האלמנט הביטוחי. אם זה עסק או בתי חולים אני בטוח שמבוטחים. אבל דירות מגורים? אני בטוח שאולי 10% או 20% או 30% מבוטחים, כי תמיד אומר לך סוכן הביטוח עזוב אתה לא צריך רעידת אדמה, זה סתם. אלא אם כן הבנק מכריח אותך כשיש לך משכנתא. ממשלות ישראל, לפחות ב-20 שנה האחרונות, לא זכור לי שטיפלו בנושא הזה ברצינות. ולשאלה – למה זה לא קורה? אני חושב, ויסלחו לי ראשי הערים שרובם אנשים טובים בעלי יכולות שעושים הרבה לטובת הערים שלהם, אבל בסופו של דבר יש פה ניגוד עניינים מובהק, בין המשאב הציבורי שנקרא זכויות בנייה ודאגה לדורות הבאים, לבין ראש עיר שדואג לעיר שלו. אני חושב שמי שצריך לקחת הנושא לידיים ואת ההנהגה בכל הנושא הזה אלו רק הוועדות המחוזיות. העירייה, התפקיד שלה זה להוציא היתרים בוועדות המקומיות. וגם את זה צריך להגביל בלוחות זמנים, גם את הוועדות המקומיות וגם את הוועדות המחוזיות. פתרון נורא קל. חצי שנה הם צריכים להגיב. לא הגיבו? התב"ע אושרה. ככה צריך לעשות. אותו דבר עם היתר הבנייה. אם זה יקרה, תאמין לי, כל הבעיות בארץ ייפטרו, כולל הנושא של חיזוק מבנים".
בהמשך הדיור עלתה השאלה מה הפתרונות – מה ניתן לעשות כדי להיערך וכדי לקדם את ההתחדשות העירונית. בריק פתח ואמר כי: "יש תוכנית שעובדת יפה בארצות הברית שנקראת 'טקס קרדיט' (TAX CREDIT). באים ליזמים ואומרים להם תחזקו את אזורי הפריפריה ותקבלו נקודות זיכוי בחברות שלכם במס. התוכנית הכי טובה שיכולה להיות. לפני 10 שנים ישבתי עם ראש אגף המיסים יחד עם הצוות שלו ואמרו לי שיש בעיה עם המחשבים, שהפקידים לא יידעו להתעסק בזה. ככה זה נתקע. ויש לי עוד דוגמה. נפגשתי עם ראש עיר שהעיר שלו יכולה לקרוס ברעידת אדמה. ואמרתי לו, כמי שמתעסק בהתחדשות עירונית, למה אתה לא לוקח מפה וצובע צבעים של פינוי בינוי שאם אני כיזם מגיע לעבוד בעיר, אני לא צריך לחכות חמש שנים כדי לדעת איפה אפשר או אי אפשר. מה הזכויות שלי, מה המכפיל שלי, ואני יכול להחליט אם אני רוצה או לא רוצה. אז הוא אמר לי, וזה המצב של הרשויות בפריפריה, אין לי אפשרות כספית להכין את התב"ע. חשוב להבין שמדובר במאות אלפי שקלים, זה לא סיפור גדול. אבל לעירייה זה כן. הוא אמר לי, ראש העיר, לפני שבוע כמעט סגרו לי את האור במשרדי העירייה כי לא היה לי כסף לשלם חברת חשמל. אני לא ידוע מה להגיד. זה מצחיק, אבל זה עצוב נורא. לצערי הרב בשנים האחרונות אף אחד לא חושב מה יקרה, חושבים על מה יהיה מחר בבוקר ומה יהיה בהצבעה הקרובה. זה מאוד מצער".
"הממשלה לא עושה מספיק"
קראדי הציף בדיון בעיה אחרת: "הבעיה מתחילה לדעתי בכך שראשי הערים לא כדאי להם שיהיו תושבים חדשים בעיר. בואו נודה על האמת, כל תושב חדש זה עסק מפסיד ולראשי הערים יש מלחמה יומיומית כדי לגמור את השנה. עכשיו, כשהם בקשיים וכשיש להם קשיי נזילות, הם נתקלים בבעיה בגביית ארנונה כשיש אוכלוסייה יותר קשה, יותר קשה להם להתמודד עם הניהול של הרשות העירונית, ולכן אין להם עניין להגדיל את מספר התושבים. וכל עוד אין עניין, גם אם אני אבוא כיזם ואגיד שאני רוצה לעשות - הם לא רוצים שזה יקרה באמת. ביום שהממשלה תסבסד את העניין הזה, לרשות המקומית יהיה כדאי ואז ראשי הערים יעשו את זה. זה יכול לקרות דרך מענק או דרך סבסוד או דרך כל פעולה אחרת שהממשלה תיתן. היזמים צמאים לקרקע, הרי אין מחלוקת שיזמים מסתובבים מעיר לעיר ומחפשים מגרשים. אנחנו רואים לאיזה מחירים המגרשים הגיעו במכרזים כתוצאה ממחסור. אז אם היה יותר, היו רוכשים אותם. לצערי, הרשויות צריכות להרים את הכפפה בעניין הזה ביחד עם הממשלה, אנחנו לא יכולים להכריח אותם. זה צריך להיות ברמה הממשלתית, רק לתת אור ירוק. הסוסים כבר ידהרו".
גם הנדלר סבור שתמריצים הם חלק חשוב בפיתרון: "הנושא של תמריץ לרשויות המקומיות הוא דבר חשוב. ואפשר לעשות את זה גם באמצעות עירוב שימושים. זה גם נושא שמתמרץ את הרשות, כי אז היא לא קולטת רק אנשים שמשלמים ארנונה למגורים, שהיא גרעונית ולא מכסה את ההוצאות, אלא גם ארנונה למשרדים ולמסחר. אבל המבוגר האחראי זו הממשלה, וצריך להיות ריכוז של סמכויות בידי שר אחד. כי מה היום? היום זה בידי משרד האוצר, משרד הפנים, משרד השיכון. צריך להיות שר אחד שאחראי על הנושא הזה ועד שזה לא יקרה אז לצערי הרב אנחנו נמשיך לסבול". במקביל, הנדלר שם את האצבע גם על סוגיית בעלי הדירות: "לפעמים לדיירים יש יותר מדי חופש. אותם לא מגבילים על ידי רגולציה כמו את היזמים. למשל, פתאום מתחרים כמה יזמים על פרויקט, שזה בסדר, אבל חשוב למנוע מצב של קניבליזם בתוך פרויקטים. כלומר, אתה מגיע לפרויקט, פתאום בא אחד אחר, אחרי שכבר נבחרת. אחרי שכבר החתמת שליש מבעלי הדירות, והוא מבטיח להם פתאום 2 מ"ר יותר, והופ לקח לך את הפרויקט. ואז מה קורה לפרויקט הזה? הוא נתקע לעוד 5 שנים, עוד 10 שנים. זה לא נכון שרק הממשלה ורק הרשויות יהיו כפופים לרגולציה, אבל אני גם חושב שזה לא נכון להטיל על הדיירים לעשות את מה שהממשלה צריכה לעשות. אני לא בא בשום טענה לדיירים שמנסים לשפר את מצבם, רק צריך לעשות את זה בצורה מסודרת כדי להקל עליהם, ולקצר לוחות זמנים. הממשלה זה המוביל העיקרי פה, והיא לא עושה מספיק".
בשיתוף ידיעות הנדל"ן
