"משבר ההיצע בדיור הוא אתגר לאומי דחוף, וככל שהטיפול בו נדחה, כך מתרחבות גם ההשלכות. קצב הביקוש לדיור עולה על קצב ייצור היצע הדיור, ומחייב לפעול באופן מיידי, בפרט לאור התנאים המאתגרים הן בהיבט הכלכלי והן בהיבט הביטחוני", כך פותח ואומר רון אבידן, מנכ"ל אזורים. אבידן מתייחס לשורה ארוכה של חסמים בענף שמונעים את הגדלת היצע הדירות, וחלק בלתי מבוטל מהם קשורים גם לסוגיית הוצאת היתר הבנייה. עוד על־פי אבידן: "נדרשת עבודה משותפת ושיתוף פעולה הדוק בין הממשלה לרשויות המקומיות. על הממשלה לעודד אותן לקדם פרויקטים דרך מתן תמריצים כספיים לרשויות שיעמדו ביעדים של אישור תב"עות, הוצאת היתרים ומתן טופסי 4.
ככל שעובר הזמן ולא נמצאים פתרונות אפקטיביים בטווח הארוך למשבר הדיור, כך מתרחבות ההשלכות החברתיות והכלכליות, כגון פגיעה בשוויון ההזדמנויות, העמקת הפערים החברתיים ופגיעה בצמיחה הכלכלית. זוהי חובתה של המדינה לראות במשבר הדיור בעיה שמשפיעה על כל תחומי החיים".
איל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען, מתייחס אף הוא לנושא: "כדי להביא לגידול משמעותי בכמות ובקצב הוצאת ההיתרים יש לנקוט מספר מהלכים, אולם חשוב לזכור, כי מדובר במערכת גדולה ומסועפת, ולכן רק שינוי ושיפור רב-מערכתי יובילו לשינוי אמיתי במצב הקיים. חובה לקבוע לוחות זמנים מחייבים לכל השלבים ולנקוט סנקציות למקרה של אי עמידה בהם.
איל הנדלרצילום: תומר חומפסעוד יש לייצר מסלולי רישוי נפרדים לפרויקטים בהיקף רחב לעומת אישור לדירה בודדת, תוך מתן עדיפות למגה-פרויקטים והגדלת מספרם של אנשי המקצוע הפעילים במחלקות התכנון ברשויות המקומיות, ובכלל זאת תוספת תקנים למהנדסים, לבודקי תוכניות ועוד. שיפור תהליך הוצאת היתרי בנייה דורש גישה רב־מערכתית. גם לטכנולוגיה תפקיד בשיפור ובייעול העבודה, ויש ליצור פלטפורמה מקוונת שתעקוב אחר סטטוס הבקשות, כך שיוצגו באופן שקוף. בנימה אופטימית, יישום צעדים אלו יביא להגדלת הוצאת ההיתרים ולאישור בקצב מהיר ואיכותי, לחיסכון בעלויות ולתרומה למשק בכללותו".
ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר מקבוצת אשטרום, מסביר כי אחד החסמים המשמעותיים ביותר בדרך להיתר הבנייה הוא הדרישה לאישור תוכנית עיצוב ופיתוח כתנאי לקליטת בקשה להיתר. פרידמן: "במסגרת השינויים שקידם מינהל התכנון בשנים האחרונות, שלב הרישוי היה אמור להיות קצר ובמסגרתו, נדרש רק לוודא שההיתר המבוקש תואם לתוכנית המיתאר המאושרת ותואם לפרמטרים הנדסיים. בפועל לרוב רובן של התוכניות שאושרו בשנים האחרונות נוסף סעיף, ולפיו קליטת בקשה להיתר מותנית באישור תוכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח על ידי מהנדס העיר או על ידי הוועדה המקומית - דבר שבמקום לזרז יוצר עיכובים. רמת הפירוט הנדרשת על ידי הרשויות בתוכניות העיצוב האדריכלי זהה כמעט לרמת הפירוט הנדרשת בהיתרי הבנייה. אדריכלי הוועדות וגורמים נוספים ברשויות מכתיבים ליזמים ולאדריכלים מטעמם את תמהיל הדירות וגודלן, איך לעצב את חזיתות המבנים, את חומרי הגמר וכו'.
ארנון פרידמןצילום: אשדריתרה מכך, פעמים רבות מעלים הרפרנטים בוועדות דרישות מחמירות נוספות לעומת תוכניות המיתאר המאושרות, כגון איסור על תכנון מחסנים מעל מפלס הקרקע, ביטול האפשרת לתכנן דירות גן ועוד. פרק הזמן שלוקח לאשר תוכניות עיצוב הוא כשנה-שנתיים, והיזמים נדרשים להמציא בשלב זה אישורים רבים. לעיתים הרשויות דורשות מהיזמים, כתנאי לקידום תוכניות העיצוב, לחתום על הסכמים לביצוע עבודות בשטחים ציבוריים או לנשיאה בעלות הבנייה של שטחים ציבוריים המשולבים במגרשים הפרטיים. גם לאחר שבוצעו כל התיאומים בתוכנית העיצוב האדריכלי והפיתוח, הדרך להיתר הבנייה לא התקצרה, משום שלאחר שמאושרת תוכנית העיצוב האדריכלי ונקלטת הבקשה להיתר הבנייה, נשלחים היזם ומתכנני הפרויקט לתאם ולאשר בשנית גם את נספחי היתר הבנייה עם כל אותם גורמים, וחלקם משנים את דעתם, דורשים דרישות אחרות ו/או נוספות".
גם עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובנייה מתייחס לנקודה זו: "אחת הסוגיות שמעכבת משמעותית קבלת היתר בפרויקטים רבים היא תוכנית בינוי ועיצוב אדריכלי, שנדרשת במקרים רבים כתנאי לקבלת היתר בנייה. כידוע, לאחר אישרור תוכנית בניין עיר/מיתאר בוועדות התכנון, הרי שלצורך הוצאת היתרים נדרש לאשר קודם לכן תוכנית, שתפקידה לפרט את התפיסה העיצובית של הבינוי והפיתוח במתחם. במסגרת תוכניות אלה, מפורטים המבנים המוצעים, עיצובם ואופן העמדתם במגרש, מוצגת התפיסה הנופית והקשר בין הבניין לסביבתו הקרובה. לתפיסתי, אחת הדרכים הנכונות לקיצור הדרך להיתר היא כבר בשלב אישור התוכנית לחייב ולבצע את תוכנית הבינוי ולהגביל את היכולת לבקש שינוי שלה, או לחלופין לקבוע מי יגיש אותה, וכן לקצוב זאת בזמנים. ישנן לא מעט דוגמאות לתוכניות מאושרות הכוללות אלפי יח"ד שתקועות ולא מיושמות רק בגלל תוכניות בינוי ועיצוב אדריכליות".
"היעדר כוח אדם מעכב התהליך"
עידו בלושטיין, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת שפונדר פדלון, מתייחס לעוד נקודה כאובה: "קיימת בעיה אקוטית של כוח אדם ברשויות המקומיות, בפרט כשמדובר באדריכלים והנדסאים האמונים על נושא הרישוי וההיתרים. הבעיה נובעת מתנאים ומשכר נמוכים, כשהרשות לא יכולה להתערב בנושא". עם זאת בלושטיין מוסיף, כי לאחרונה חל שיפור בנושא מכיוון אחר: "פעילותם של מכוני בקרה מסייעת מאוד לקידום היתר בנייה ומקצרת את התהליך.
עידו בלושטייןצילום: אופיר הראללאחר החלטת ועדה לגבי פרויקט מסוים העבודה עוברת למכון בקרה, שאחראי על מתן אישורים, כמו פיקוד העורף, כיבוי אש, אינסטלציה וכיו"ב. המכונים האלה יעילים מאוד, ואם הרשות המקומית הייתה לומדת לעבוד כמותם, הדבר היה מסייע עוד יותר בקיצור הליך הרישוי".
טל קופל, מנכ"ל מדלן, בדק את משכי הזמן להוצאת היתר ברשויות שונות, בדיקה שהעלתה משכי זמן ארוכים עד בלתי נתפסים (ראה טבלה). בהקשר זה הוא אומר: "חשוב לזכור שהבעיה הייתה ונותרה הבירוקרטיה. תמ״א 38, למשל, קיימת כמעט 20 שנה, והשוק הפרטי מתפעל את תוכניות ההתחדשות השונות היטב - היזמים מנוסים, האדריכלים יודעים איך לגשת לאתגר, חברות הבנייה כבר הקימו עשרות פרויקטים. הרשויות המקומיות, שקיבלו כעת לידיהן כוח נוסף, חייבות להוסיף לשורותיהן כוח אדם מיומן, ולהגיע למצב שבו הליך התכנון והרישוי בתחומן לוקח חודשים במקום שנים".
צחי סופרין, סגן יו"ר דירקטוריון קבוצת סופרין, מציע עוד דרך לקצר התהליך: "על מנת לקצר הזמן להוצאת היתר בנייה, כדאי לייצר שיטת תמריצים הפוכה ממה שהיה נהוג עד היום. אנו יכולים לראות, שהמדינה חתמה בשנים האחרונות על הסכמי גג עם לא מעט רשויות מתוך הבטחה, שאם הן יאשרו מצידן כמה שיותר היתרי בנייה בעיר, המדינה תקדם את נושא התשתיות עבור תוכניות הבנייה הגדולות. בפועל הדבר לא עבד מספיק טוב, ויצר לא מעט מחלוקות והאשמות הדדיות בין הרשויות השונות.
צחי סופריןצילום: נווה אביאנימנגד, כשהמדינה רצתה להגדיל את מספר ההיתרים בהתחדשות עירונית, היא עבדה אחרת, בשיטת ה'בונוסים'. לפני שנתיים, למשל, חתמה המדינה, דרך הרשות להתחדשות עירונית, על הסכמים עם 12 רשויות מקומיות, ביניהן ירושלים, חדרה וקריית אונו, למכסות של היתרי בנייה בתמורה לכסף של ממש – תקציבים נלווים לתשתיות עבור אותה התחדשות עירונית. באופן הזה, מי שאמון על הקמת התשתיות זו הרשות המקומית, אותו גוף שבעצם מקדם את היתרי הבנייה, כשהמדינה רק נותנת את הכסף, ועובדה שזה באמת עבד. כל רשות שעמדה במכסה שנתית של 600 היתרי בנייה בהתחדשות עירונית, זכתה בתקציב הזה. לדעתי, צריך לקדם תמריצים בשיטה הזו גם בפרויקטים רגילים, כך שהמדינה תיתן סכום כספי לרשות עבור כל יחידת דיור שלגביה יינתן היתר בנייה. אבל התמריץ צריך להיום גבוה עבור השנתיים הראשונות ואז לרדת בהדרגה עם הזמן – כך לרשות המקומית יהיה אינטרס לאשר היתרים כמה שיותר מהר".
"שילוב שמאים מקצר הליכים״
נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מציינת עוד גורם שיכול לסייע בקיצור התהליך: "העיכובים המשמעותיים ביותר בדרך להוצאת ההיתר מתחילים עוד בקידום ובאישור התב"ע. לרוב זהו השלב שנמשך שנים רבות וכולל המון פרוצדורות תכנוניות וכלכליות ובירוקרטיה.
נחמה בוגיןצילום: ניר שהרבניהניסיון מלמד, ששילוב שמאי מקרקעין כבר בשלבים המוקדמים של תכנון התב"ע יכול לקצר את ההליכים בצורה דרסטית. השמאי יודע להציג את האיזון הנכון בין הכדאיות הכלכלית של הפרויקט לתכנון שלו. זה נכון לתוכניות התחדשות עירונית וכן ליזמות קונבנציונלית של רכישת קרקעות ובנייה עליהן. יתר על כן, גם אם מדברים על טבלאות של איחוד וחלוקה בעסקאות בין בעלי קרקעות ליזמים, אפשר להוביל למימוש והפחתת זמן בקידום התוכניות והוצאתן לפועל. שילוב שמאי מקרקעין מקצר הליכים משמעותית״.
דני מור, מנכ"ל חברת אדוארדס ישראל, כלכלן ושמאי מקרקעין, מתייחס לנקודה נוספת שמעכבת התהליך: "רבות דובר על הצורך המיידי בקיצור הבירוקרטיה ותגבור כוח אדם מקצועי של אדריכלים, מהנדסים ובודקי תוכניות בוועדות השונות, אשר אינם הולמים את צורכי השעה ואת צפי הגידול של האוכלוסייה. ברצוני להרחיב מבט שלא ניתן לו זרקור מספק, ולפיו לא תמיד העיכובים טמונים ביזמים או בבודקי התוכניות בוועדות וברשויות השונות. לעיתים העיכובים נעוצים דווקא בניסוח הוראות תוכנית בניין עיר (תב"ע), שמתנות שלביות בהוצאת היתרים לפי מכסות קצובות, בהתאם להתקדמות הכשרת פיתוח סביבתי ומתקנים ציבוריים. תוכניות, בעיקר בשכונות חדשות, מייצרות סיכון רב ליזמים המתחרים על קצב הוצאת ההיתרים, בשל דירוג המכסות הקבועות למתן היתרים מצד הוועדה.
דני מורצילום: סיון פרג'יזמים רבים יכולים להידחות בהנפקת ההיתרים לשלבים מאוחרים יותר של התקדמות התוכניות, הואיל וטרם תוקצבו ובוצעו תשתיות ציבוריות, דוגמת מחלף, צומת, הרחבת קו מאסף לשפד"ן, הקמת מבני חינוך, תרבות ועוד. זאת על אף שעמדו בכל התנאים הרבים והמורכבים מצד הרשויות השונות לקבלת ההיתרים. יתרה מכך, עלויות המימון הכבדות ברכישת קרקעות רמ"י וקרקעות פרטיות וזמני ההמתנה הממושכים, לעיתים ללא צפי ריאלי להשלמת התשתיות הציבוריות, משבשים את התקציבים והדו"חות לבנקים. כל אלו מייצרים לעיתים עננה כבדה, שמרחפת על הכדאיות בהוצאת הפרויקטים לפועל. לפיכך נדרש, כי הפעילות היזמית העסקית והקמת התשתיות הציבוריות יהיו משולבות ומסונכרנות בציר זמנים אחיד".
רוני מזרחי, יו"ר ובעלי קבוצת מזרחי ובניו, סבור שאת מצוקת כוח האדם קל לפתור אם יהיו רצון ותקציב: "הוצאת היתרים בישראל היא הארוכה בעולם. אם במדינות המתוקנות היא נמשכת חצי שנה עד שנה, אצלנו זה נמשך שנים ארוכות. הפקידים העוסקים בכך, הם גם חסרי מוטיבציה ולעיתים גם עמוסים מעל הראש, והכול מתעכב. אין לי ספק שהעלאת מוטיבציה ותגבור הפקידים פי שניים ויותר יגרמו מיידית לקיצור הליכים ובכך גם תגדל כמות יחידות הבנייה שנבנות מדי שנה. אינני שולל גם אפשרות של משכורת מוגדלת ובונוסים לפקידים, זאת מכיוון שנכון להיום הם, לצערי, מנותקים לחלוטין מהצורך להגדיל ולייעל את קצב מתן ההיתרים".
גם אדריכל רוני תימור, מבעלי תימור שוורץ אדריכלים מתייחס לתמרוץ כלכלי: "לרשויות המקומיות אין בפועל תמריצים מספיקים על מנת לקדם בנייה למגורים, זאת בשל הארנונה הנמוכה ובשל העובדה שהארנונה לעסקים גבוהה פי שלושה ויותר. לכן ברגע שיתמרצו את הרשויות המקומיות ב-100 אלף שקל עבור כל דירה חדשה שתיבנה, ישתחרר הפקק. הייתי מציע להגדיל את התמריצים ל-200 אלף שקל עבור כל דירה".
"נזק עצום למאבק במצוקת הדיור"
יוסי פרשקובסקי, יו"ר חברת פרשקובסקי, מתייחס לעובדה, שמשך הזמן הארוך להוצאת ההיתר הוא לעיתים נגזרת מחוסר הרצון של הרשות המקומי לקדם פרויקט זה או אחר: "הבעיה היא שיש רשויות שלא רוצות לקדם היתרים, על אף שזה לא חוקי, ומתנהלות כאילו אין דין ואין דיין. כמו כן יש רשויות עם בעיה של כוח אדם והן לא מסוגלות לקדם היתרים, אך יש רשויות שמסבכות את העניינים כדי לא לקדם היתרים. מצד שני יש רשויות שמנסות לקדם ולהוביל פרויקטים של נדל"ן, אך הן מעטות מדי, לצערי. בפועל המצב חמור וגורם נזק לקבלנים. במקום שבתי המשפט יעמידו את הרשויות במקומן, הם מאפשרים להן להתנהל בצורה פרזיטית, והרשויות לא מקדמות את הבנייה. המדינה לא דואגת שיהיו תשתיות ראויות שיאפשרו לקדם פרויקטים של נדל"ן, אז הרשויות לא רוצות לקדם את הפרויקטים, כי אין תשתיות מתאימות למגורים. הפתרון נעוץ בשיתוף הפעולה בין המדינה והרשויות המקומיות. אם המדינה תטפל בתשתיות בערים ותדאג להעמיד תשתיות ראויות באזורים שבהם מתוכננים פרויקטים למגורים, זה יתמרץ את הרשויות המקומיות לקדם את הפרויקטים הללו כדי לתת מענה למחסור בדירות".
ישי רוט, משנה למנכ"ל קבוצת שובל, מתייחס לעוד נקודה משמעותית שמעכבת את התהליך ודורשת פתרון - ועדות הערר. "העובדה שכמעט כל פרויקט זוכה להתנגדות עקב הקלות שבהגשת ערר, גורמת לעומס רב. ועדות הערר עמוסות, כי כל מי שהתנגדותו נדחתה, יכול להגיש ערר בלי אגרה. גם אם פנייתו התבררה כסרק, הוא לא משלם הוצאות בגין ההליך ובטח לא משלם את הנזק שנגרם לבעלי הדירות והיזם על העיכוב. יש לקבוע לוחות זמנים לדיונים בערר ולקבלת פסק דין בתוך 3 חודשים לכל הפחות. בכל הנוגע לתוכניות של מתחמי פינוי-בינוי, חייב להיות הליך בירור מהיר ומסודר. בנוסף יש לחייב באגרה על פתיחת ההליך ויותר חשוב לחייב בהוצאות משמעותיות כאשר הערר נדחה.
ישי רוטצילום: פרטילאחר שתוכנית לפינוי-בינוי במתחם מסוים הוגשה, והוועדה הרלוונטית הפקידה אותה להתנגדויות, בוצע הליך פרסום, הוגשו התנגדויות, התקיים דיון, נתקבלה החלטה, המסמכים תוקנו ועוד, לכאורה צריך להמשיך לשלב היתרי הבנייה, אך אחד המתנגדים החליט להגיש ערר, שהרי הערר אינו חייב בתשלום אגרה או בייצוג של עו"ד, וברובם המוחלט של המקרים לא פוסקים הוצאות, גם אם הערר שהוגש מנותק מהמציאות העובדתית או המשפטית. מצב דברים זה לא רק שמעכב פרויקטים, אלא גם מאפשר קרקע פורייה לסחטנות".
צחי דידי, מנכ"ל קבוצת יוסי אברהמי, מעניק דוגמה למשכי הזמן הארוכים, וגם מסביר מדוע ההשפעה של התארכות התהליכים רחבת היקף: "הבירוקרטיה המסרבלת היא החסם המרכזי בשוק הנדל"ן הישראלי. היא מביאה לכך שלוקח ארבע-שמונה שנים לקבל היתר בנייה, ואם מדובר בפרויקט התחדשות עירונית, הזמן מתארך לשמונה-עשר שנים. זה בלתי מתקבל על הדעת, וגורם נזק עצום למאבק במצוקת הדיור.
צחי דידיצילום: דן אנד ברדסטריטזמן המענה של ועדות התכנון המקומיות והמחוזיות ארוך מדי, מוביל לייקור עלויות הפרויקט הכוללות ומקטין את הכדאיות הכלכלית שלו. אני סבור, כי המדינה צריכה ליישר קו עם המקובל בארה"ב ובאירופה, שם קיצור לוחות הזמנים מעוגן בחוק. יש מסגרת זמן הגיונית לתגובה של מוסדות התכנון, ואם הם לא עומדים בה – הבקשה של היזם מתקבלת אוטומטית – וזה על־פי חוק. אני סבור שאם זה יהיה הנוהל גם בישראל, אז או שמוסדות התכנון יתייעלו כדי לעמוד בזמנים וכך יתקצרו משכי הזמן לקבלת היתר, או שההיתרים יגיעו בכל מקרה באופן אוטומטי. כך או כך שוק הנדל"ן ייהנה מהתוצאה".
"לקצוב זמן מקסימום"
מריו קופל, מנכ"ל אורון נדל"ן, מציע כמה אפשרויות לשיפור המצב: "משך הוצאת היתרי הבנייה הוא נושא כואב, שמדברים בו הרבה מאוד. יש לי שלוש הצעות לשיפור דרסטי בנושא. הראשונה עוסקת בהגבלת זמן מקסימום להנפקת היתר. קבלת היתר בנייה כולל כחמישה שלבים בין הצעד הראשון להיתר (עבור פרויקט שיש לו תב"ע מאושרת) ובין הוצאת היתר הבנייה. לאחרונה פורסם, כי הרשויות טיפלו בקיצור משך הזמן של שלב אחד בלבד מתוך כל השלבים, והגבילו לשמונה חודשים את הזמן שבין קליטת הבקשה ועד למתן היתר בתנאים או סירוב לבקשה, אבל באותה נשימה הותירו חופש מוחלט במשך הזמן שיימשכו שאר השלבים. המשמעות היא שלא התקדמנו לשום מקום - הרשות המקומית יכולה להאריך את יתר השלבים ככל שתרצה, ולכן אין להחלטה הזו שום השפעה על קיצור משך הוצאת היתרי הבנייה. אם המטרה היא לחולל שינוי אמיתי בנושא, על רשויות התכנון לקצוב את משך הזמן של כל השלבים ולקבוע זמן מקסימום בין התנעת הבקשה על ידי היזם ובין הנפקת היתר הבנייה, באופן שיאפשר ודאות בתוך התהליך.
5 צפייה בגלריה
"ככל שחוסר הוודאות והסרבול נמשכים, קיימת לכך השפעה ישירה על מחירי הדירות"
(צילום: shutterstock)
אפשרות נוספת שיכולה לקצר את משך הזמן עד להוצאת היתר קשורה בשלב ההערות לתכנון. הגבלת שלב ההערות לסבב אחד בלבד, שבו מרכזת הרשות המקומית את כל דרישותיה, תפתור את ה'פינג פונג' האינסופי שמנהל את התהליך, ומחזיר את היזם לתכנון מחודש שלוקח זמן וכמובן - משאבים. הצעה שלישית לשיפור נעוצה בכל הקשור למכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). מכרזי רמ"י חייבים לצאת בהסכמה עם הרשויות המקומיות. מכרזים כאלה, שנעשים ללא הסכמה מראש מול הרשות המקומית, משולים למכרז התחדשות עירונית שנעשה מבלי לקבל את הסכמת הדיירים לכך. צריך לזכור, שללא תיאום עם הרשות המקומית, פרויקטים רבים יידונו לגרירת רגליים ארוכה מאוד, שמגלגלת עלויות רבות על היזם, ובסופו של דבר על הרוכשים עצמם".
אבישי בן־חיים, מנכ"ל רוטשטיין, מציע גם הוא דרך לפתרון: "גם לאחר קרוב לשנה של מלחמה אנו חווים ביקושים לדירות שרק מתעצמים. כדי לתת מענה ארוך טווח ולהגדיל את ההיצע, על הממשלה להציג תכנית ארוכת טווח שתיצור יציבות בשוק עבור היזמים ובעיקר הרוכשים. הנקודה המשמעותית ביותר היא הקלה ופישוט הליכי הבירוקרטיה שפוגמים בכל השרשרת עד לקבלת היתר בנייה.
אבישי בן בן חייםצילום: עודד קרניתהליכי התכנון אורכים לעיתים שנים ארוכות במקום חודשים ספורים, כפי שקורה בחו"ל. בנוסף על המדינה להקל על הרשויות המקומיות ולבנות מנגנון תמרוץ, כך שיהיה להן אינטרס מובהק לקדם מתן היתרים. כיום רשויות גרעוניות בולמות גידול של בנייה למגורים, מאחר שלטענתן הבנייה למגורים יוצרת גירעון קבוע של הרשות המקומית. ככל שחוסר הוודאות והסרבול נמשכים, קיימת לכך השפעה ישירה על מחירי הדירות".
האדריכלים ערן לשם וערן שקד, CityBee אדריכלים, מציעים פתרונות משלהם: "אנו מאמינים, כי בכוחם של בעלי התפקידים, שאמונים לקבל את הבקשות להיתר, לקצר תהליכים ולהסיר חסמים ועדיין להשאיר את טובת הציבור כעוגן עיקרי בתהליך. לדוגמה ניתן לעשות זאת בצורה שתהליכי הרישוי יהיו אחידים בין עיר לעיר באופן כזה, שעורך בקשה להיתר יידע בדיוק מה הדרישות ברגע שהוא מגיש את הבקשה. אנו נתקלים בתהליכים שונים ברשויות, אשר יוצרים חוסר ודאות ועיכובים ובשל כך התארכות בלוחות הזמנים. כמו כן אנו נתקלים בפרשנויות שונות לחוק התכנון והבנייה והתקנות בין הרשויות השונות. בדיקת בקשות להיתר בנייה חייבות להיעשות ללא מגע יד אדם, מינהל התכנון חייב לקדם פיתוח של האפשרות הזאת, מבחינה טכנולוגית אנו בטוחים שבשלה העת. יש לחזור למקור החוק ולכוונותיו, ולהיצמד לחוק התכנון והבנייה הקובע זמנים ברורים, ללא יצירת תהליכים חדשים, כגון תוכניות עיצוב ושולחן עגול, אשר מסרבלים את תהליך הרישוי ולא מקצרים אותו. הכוונות טובות, אך במבחן התוצאה תהליך הרישוי מתארך ונהיה מסורבל יותר".
"ללמוד מניו יורק וגרמניה"
איילת רוסק, מייסדת ומנכ"לית מכלול נדל"ן, מסבירה: "חוסר סנכרון בין הרשות המקומית למדינה מביא לעיכובים נוספים, כשכל רשות פועלת לפי נהלים שונים, אין מספיק שקיפות ושיתוף פעולה בין הגופים השונים, והדבר מקשה על יזמים לפעול במהירות ובאפקטיביות במספר רשויות במקביל. ניו יורק וגרמניה מציגות מודלים של סנכרון מוצלח בין הרשויות, מה שמוביל לתהליך מהיר ויעיל יותר, ועל ישראל ללמוד מהן. כדי לקצר את התהליך על הרשויות לפשט את כל תהליך המידע ולהפוך אותו לפשוט ושקוף יותר, על ידי הבהרת המגבלות והתנאים החלים על כל מגרש בצורה ברורה ומובנת. קיצור משך הזמן הנדרש להוצאת היתר בנייה יכול לחסוך כסף רב ולהגדיל את היצע הדיור. כאשר תהליך הרישוי מתקצר, היזמים יכולים להתחיל בבנייה מוקדם יותר - דבר קריטי כיום, כאשר זמני הבנייה הופכים ארוכים יותר לנוכח המחסור בפועלים".
ג'ני ארבוב, מייסדת ומנכ"לית CityWize המתמחה בליווי ובייעוץ חברתי בפרויקטי התחדשות עירונית, מדגימה כיצד העיכוב בהוצאת היתרי הבנייה משפיע גם על מעגלים נוספים, יותר ממה שניתן לחשוב: "אחת התופעות הבעייתיות שהולכת ומתפתחת בעקבות העיכוב בהוצאת היתרים היא ההזנחה של הבניינים. דיירי הבניינים המיועדים להתחדשות עירונית מבינים, כי בקרוב בניינם ייהרס, ולכן נמנעים מלבצע תיקונים הכרחיים – מה שמחריף את מצב המבנה". עוד מוסיפה ארבוב, כי "במקרים מסוימים העירייה שדנה בהוצאת ההיתר, מגדילה לעשות ומוציאה צו מבנה מסוכן, במקום לזרז את תהליכי הרישוי. נראה שלפעמים אין כל תיאום בין מחלקות העירייה השונות, והדיירים סובלים מזה מאוד".
עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות', מתייחס לתופעת לוואי שקשורה דווקא בזכאי התוכניות הממשלתיות לדיור מוזל: "עיכוב במתן היתר, בתקופה הזאת שהריבית במשק גבוהה, משמעותה נזק כספי משמעותי ליזמים שרכשו את הקרקעות מהמדינה. הם משלמים ריביות גבוהות על מימון שהם נטלו לצורך רכישת הקרקע, והרשות המקומיות לא מספקת היתרים מסיבות שונות, כמו מחסור בתשתיות או סדרי עדיפויות שונים בקידום שכונות חדשות.
עו"ד שמואל שובצילום: ITAMAR PHOTOלא רק היזמים סובלים מהעיכובים במתן היתרי הבנייה, בחלק מהפרויקטים יש זכאים של משרד השיכון שזכו בהגרלה, אך הם ממתינים שנים עד שהיזם יקבל היתר ויתחיל לבנות. גם רוכשי הדירות בשוק החופשי נפגעים, כי בסופו של יום היזמים ייאלצו להעלות את מחירי הדירות כדי לצמצם את הנזקים שנגרמו להם בגין תשלומי הריבית הגבוהים לכל אורך תקופת ההמתנה להיתר. נכון היה אם המדינה הייתה פעולת בשת"פ עם הרשויות ולא ממהרת לשווק קרקעות בחוסר תיאום ולעיתים גם בניגוד לעמדת הרשות, ומותירה את היזמים להילחם ברשות לקבלת היתרים".
"דרושה אחריות"
לצד ההצעות לפתרון הבעיה, יש גם מי שסבור שהבעיה טמונה במנגנון ובניהול. עו"ד אמיתי ארליך, שותף וראש מחלקת הנדל"ן במשרד עמית, פולק, מטלון ושות', מציין כי "ברוח התקופה האחרונה מה שחסר בוועדות התכנון הוא אחריות. אין גורם תכנוני שמוכן ליטול אחריות-על, כזו שמשתרעת מעבר למינימום שהוא מחויב לו. המשמעות היא שכל תהליך התכנון חסר מנהל גדול ומלא במנהלים קטנים, שכל אחד מהם מנסה לוודא שהאישור שלו יינתן רק כשיש 100% ודאות. בעיה זו מעכבת קידום מהיר של תוכניות רבות".
גיא פרמינגר, שותף בכיר ב־PwC Israel המוביל את תחום הנדל"ן בפירמה, מוסיף בהקשר זה כי: "המדינה נדרשת להכריז על מצב חירום בענף הנדל"ן והתוויית מדיניות סדורה כחלק מתוכנית לאומית, כדי שלא נמצא את עצמנו בסיטואציה קשה אשר תקרין על יציבות המשק כולו, ושהתאוששות ממנה תיקח זמן רב. תוכנית לאומית כמו זו צריכה לכלול, בין היתר, קיצור משמעותי ומהיר בקבלת היתרי בנייה ובמתן פתרון מיידי שחיוני יותר מתמיד בהקשר לבנייה של מרחבים מוגנים, אחרת נאבד זמן יקר עד כדי הידרדרות לפלונטר במענה לצורכי הדיור במדינה".
דנה פריד אושריאל, שותפה במשרד אגמון עם טולצ'ינסקי, מסכמת ואומרת כי על אף המצב הבעייתי יש דווקא גם מספר נקודות אור: "ראוי לציין מסלול תכנוני חדש שאושר לאחרונה – 'תוכנית לרישוי מהיר', במסגרת תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה (חלופה לתמ"א 38). המסלול החדש מציע תהליך מקביל (בחלקו הגדול), שבו ניתן להתקדם בתכנון ובהוצאת ההיתרים במקביל. אם יישומו בפועל של מסלול זה יצליח, ובתקווה שיורחב לסוגי תוכניות והיתרים נוספים, הוא עשויה לקצר את התהליך באופן משמעותי. ניתן גם לזהות התנהלות יעילה יותר של חלק מהוועדות מקומיות, וזאת באמצעות מסמכי מדיניות ככלי עזר לטובת תכנון ויצירת ודאות תכנונית. ישנן ועדות מקומיות הפועלות באופן מסודר ויעיל, דבר שמסייע כמובן בקידום הליכי הרישוי. כמו כן בחלק מהמקרים (לצערי, לא במספיק מקרים) הוועדה המקומית קובעת מסמכי מדיניות סדורים, המבוססים על תשתית עובדתית-תכנונית ראויה, תוך שהיא נוקטת הליכים התואמים את הדין המינהלי - פרסום, שיתוף ציבור, קביעת הוראות מעבר היכן שנדרש. מסמכים אלה עוזרים לחזק את הוודאות התכנונית ומייעלים את הליכי הרישוי".
האם ימוסמס הרישוי העצמי?
הימשכות תהליכי הוצאת ההיתר אינה חדשה, ותוכנית שלמה נהגתה כדי להקל את התהליך. חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מסביר מדוע התוכנית המדוברת נכונה, אבל תוהה למה לא מיישמים אותה. "תוכנית הרישוי העצמי הייתה יכולה לפתור או להקל את הבעיה. כנסת ישראל אישרה כבר בשנת 2021 תיקון לחוק התכנון והבנייה – רישוי עצמי על ידי אדריכל מורשה להיתר. רישוי עצמי לבנייני מגורים עד תשע קומות אמור להיכנס לתוקף מחייב בקרוב, בכפוף לתקנות שאמור שר הפנים להתקין. הרישוי העצמי, שבו אדריכלים מורשים להיתר מקבלים על עצמם את כל סמכויות רשויות הרישוי להנפקת ההיתרים, היתרי השינויים ואישורי האכלוס בעצמם, יכול להביא למצב של מתן היתר בנייה לפרויקט בתוך כמה חודשים, לעומת כמה שנים כיום, וכן לקצר את משך הזמן לאכלוס הפרויקטים בחצי שנה לפחות. בפועל אני רואה שמינהל התכנון, בעצה אחת עם השלטון המקומי, מנסים למסמס את ההישג החשוב הזה שנקבע בחקיקה. הם מנסים להעמיס בתקנות שיובאו לאישור השר כל מיני מגבלות על האדריכלים המורשים להיתר, כך שהאחרונים יצטרכו לפנות לאישור רשות הרישוי או מהנדס העיר על כל צעד ושעל בדרך להיתר. למעשה, אני מזהה כוונה למסמס את החוק מכוח החוק, מבלי שיש לכך שום תרומה לענף הבנייה. במקום לברך ולקדם את ההישג החשוב של רישוי עצמי ולהשתמש בו כדי לעזור לשוק, אני מזהה כוונה לקבור אותו. במרבית הוועדות המקומיות, למעט מספר צדיקים בסדום כגון עיריית ירושלים, ממררים ליזמי הנדל"ן את החיים ומעמיסים עוד ועוד בירוקרטיה במקום לעשות למען הענף את ההיפך. אם זה לא ישתנה, נמשיך להתבוסס בהליכי הרישוי שנים על גבי שנים כמדינת עולם שלישי במקום להפוך סוף סוף למדינת OECD מתקדמת, כל זאת תוך החרפת משבר הדיור ויוקר הדיור בישראל".
להתיר את סבך ההיתר
להלן תמצית הפתרונות שהציגו פעילי הענף לקובעי המדיניות. עכשיו נדרשים גמישות ורצון טוב מצד הרגולטור
לייצר מסלולי רישוי נפרדים לפרויקטים רחבי היקף לעומת אישור לדירה בודדת, תוך מתן עדיפות למגה־פרויקטים.
להגדיל את מספר אנשי המקצוע הפעילים במחלקות התכנון ברשויות המקומיות על ידי תוספת תקנים למהנדסים, בודקי תוכניות ועוד.
להעניק תמריצים כספיים לרשויות עבור מתן היתר בפרק זמן מהיר יותר.
לנסח תוכניות באופן ברור יותר ולוותר על התניות או תנאים לא הכרחיים להיתר הבנייה.
להעניק משכורות גבוהות יותר ובונוסים לוועדות מקומיות וכוח אדם רלוונטי.
לייצר סנכרון בין הממשלה לרשויות המקומיות במימון ובהקמת תשתיות בשלב מוקדם של הקמת שכונות.
לקבוע לוחות זמנים ברורים וקצרים לשלבי האישור השונים.
לקצוב את משך זמן הדיונים בערר או התנגדות וגם לחייב מתנגדים בתשלום אגרה.
לקבוע זמן מרבי למתן היתר בנייה.
לצמצם האפשרות למתן הערות לתוכנית בהליך אישור היתר הבנייה.
ליצור מערכת אחידה, כללים זהים ולוחות זמנים קבועים בכל הרשויות.
לקדם באופן משמעותי ומהיר יותר הליך רישוי עצמי.
