זיגזג בשוק הנדל"ן בחסות הקורונה: בחודש אוגוסט האחרון נמשכה התנודתיות במספר העסקאות בשוק הדיור, כאשר אלו רשמו עלייה חדה של 23% בהשוואה לאוגוסט אשתקד ושל 8% בהשוואה לחודש הקודם. כך עולה מסקירת הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שירה גרינברג, העוסקת בענף הנדל"ן למגורים שפורסמה היום (ג'). לשם השוואה, לפי הכלכלנית הראשית, ביולי חלה ירידה של 12% במכירת דירות לעומת החודש שקדם לו ושל 7% לעומת התקופה המקבילה.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
באוצר מציינים כי בארבעת החודשים האחרונים (מאי-אוגוסט) מספר העסקאות עולה ויורד לסירוגין בשיעורים משמעותיים (כל חודש לעומת המקביל לו אשתקד). "תופעה כזו היא חריגה בשוק הנדל"ן המקומי (לא נצפתה דומה לה לפחות בעשרים השנים האחרונות) ויש בה כדי לרמז על אי הוודאות הגבוהה בשוק", כך לפי עורכי הסקירה.
מהנתונים עולה כי סך העסקאות בחודש אוגוסט עמד על 10,500 יחידות דיור, מהן 9,000 דירות נרכשו בשוק החופשי (בניכוי מחיר למשתכן). בהשוואה לאוגוסט אשתקד, זוהי עלייה של 27% במספר העסקאות בשוק החופשי ושל 13% בהשוואה ליולי. בהשוואה רב שנתית של מספר העסקאות בחודשי אוגוסט ב-20 השנים האחרונות, נמצא כי חודש אוגוסט האחרון הוא מהגבוהים ביותר, הן בסך העסקאות (שני רק לאוגוסט 2009) והן אלו שבוצעו בשוק החופשי בלבד (רביעי בדרוג זה).
מי שהקפיץ את היקף העסקאות באוגוסט 2020 לעומת אוגוסט 2019 היו רוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי, כאשר רכישות אלו היו גבוהות ב-745 עסקאות לעומת אשתקד. גם המשקיעים ומשפרי הדיור חזרו לשוק (רכישות כל אחד מפלחי שוק אלה היו גבוהות בכ-600 דירות). אם בוחנים את העלייה בעסקאות בהשוואה לחודש הקודם, ניתן לראות שהמשקיעים חזרו לשוק לאחר שדשדשו ביולי. מתוך גידול של 811 דירות בסך העסקאות באוגוסט בהשוואה ליולי, רכישות המשקיעים לבדם גדלו ב-765 דירות, בעוד משפרי הדיור הגדילו רכישותיהם ב-62 דירות.
רוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי גדלו בכ-200 דירות, אולם קוזזו באותה כמות מצד רוכשי מחיר למשתכן. באוצר מזכירים כי בסוף יולי הופחת מס הרכישה למשקיעים, מה שגרם להם לדחות עסקאות מיולי לאוגוסט. עניין זה יכול להסביר את העלייה בעסקאות.
המשקיעים חיכו להפחתת מס הרכישה
רכישות המשקיעים הסתכמו ב-1,600 דירות - זינוק של 55% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וקפיצה של 87% בהשוואה לחודש הקודם, זאת, כאמור, על רקע הפחתת מס הרכישה על דירה נוספת. משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד על 16% - עלייה של שלוש נקודות אחוז בהשוואה לאוגוסט אשתקד ועלייה של קרוב לשבע נקודות אחוז בהשוואה לחודש הקודם. עם זאת, באוצר מציינים כי שיעור זה עדיין נמוך משמעותית ממשקלם של המשקיעים בסך העסקאות בחמשת החודשים הראשונים של 2015, טרם העלאת מס הרכישה עליהם (שיעור זה עמד על 29%).
רכישות המשקיעים הסתכמו ב-1,600 דירות - זינוק של 55% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וקפיצה של 87% בהשוואה לחודש הקודם, זאת, כאמור, על רקע הפחתת מס הרכישה על דירה נוספת
בניתוח רמות השכר של המשקיעים בחודש אוגוסט בהשוואה לרמות השכר של המשקיעים בחודשים הקודמים מאז פרוץ מגפת הקורונה (מרץ-יולי), נמצא כי הורדת מס הרכישה מצאה ביטוי ברמות שכר מעט יותר נמוכות, המתרכזות בחמישון התחתון ובחמישון העליון של התפלגות ההכנסות (מעבודה) של רוכשים אלו. כך, השכר הממוצע למשק בית שרכש דירה להשקעה בחודש אוגוסט עמד על 48,300 שקל ברוטו לחודש - נמוך ב-13% בהשוואה לשכר זה בקרב המשקיעים בחודשים מרץ-יולי האחרונים. עם זאת, בחמישון התחתון ובחמישון העליון פער זה מגיע ל-20%.
באגף הכלכלנית הראשית סבורים כי רמות השכר הנמוכות במיוחד בחמישון התחתון מוסברות לפחות בחלקן בשיעור גבוה של מקבלי פנסיה. "העובדה לפיה מדובר בתקבולי פנסיה נמוכים מרמזת כי מטרת רכישת הדירה היא ליצור זרם תקבולים נוסף משכר הדירה, ולא בהכרח השגת רווח הון (ממכירת הדירה)".
מכירות המשקיעים בחודש אוגוסט הסתכמו ב-1,800 דירות - עלייה של 18% בהשוואה לאוגוסט אשתקד, נמוך במעט (שלוש נקודות אחוז) משיעור הגידול בסך העסקאות בדירות יד שנייה. מלאי הדירות של המשקיעים המשיך לרדת בתקופה זו.
בפילוח גיאוגרפי, בולט אזור חיפה עם עלייה של 42% במכירות אלו, כפליים משיעור הגידול בסך העסקאות בדירות יד שנייה באזור זה. אזור המרכז בולט אף הוא עם גידול של 22% במכירות המשקיעים, יותר מפי שניים מהגידול שנרשם בסך העסקאות בדירות יד שנייה באזור זה. האזורים היחידים שרשמו ירידה במכירות המשקיעים היו ירושלים (ירידה של 6%) וחדרה (ירידה של 16%).
סך העסקאות של דירות יד שנייה באוגוסט עמד על 6,500 - עלייה של 22% בהשוואה לאוגוסט אשתקד ושל 7% בהשוואה ליולי. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול בעסקאות הקיף את כל האזורים, כאשר הוא בולט במיוחד באזור חדרה (גידול של 50%) ובאזור רחובות (גידול של 36%). דווקא באזור תל אביב והמרכז המבוקשים חלה עלייה מתונה של 9%-8%.
נכנסו לשוק: זוגות צעירים מהמגזר החרדי
רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו ב-5,300 דירות - עלייה של 17% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם נותרו רכישות הזוגות הצעירים ללא שינוי. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי, הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים ב-3,800 דירות - עלייה של 24% בהשוואה לאשתקד ושל 5% בהשוואה ליולי. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי העלייה ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי הקיפה את כל האזורים, למעט המרכז (נותר ללא שינוי בהשוואה לאוגוסט אשתקד) ואזור חיפה (ירידה של 2%).
מנגד, בולטת עלייה חריגה של 74% ברכישות אלו באזור ירושלים, בעיקר בבית שמש והסביבה. באוצר מסיקים מכך כי חלק ניכר מרוכשים אלו הם חרדים, עובדה הבאה לידי ביטוי ברמות השכר הנמוכות. אלא שחרף רמות שכר אלו, מחירי הדירות שנרכשו על ידם גבוהים יחסית ועומדים בממוצע על 1.7 מיליון שקל. באוצר מעריכים כי הרוכשים קיבלו סיוע משמעותי מההורים ו/או גמ"חים אפשרו את רכישת הדירה.
סך הדירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן עמד על 1,500 דירות, ללא שינוי בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה של 12% בהשוואה לחודש הקודם. שליש מסך רכישות אלו התרכזו באזור באר שבע, ובכך היוו כ-60% מסך הדירות החדשות שנמכרו באזור זה בחודש אוגוסט. אזור רחובות ריכז כרבע מהדירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי, כאשר אלו היוו מחצית מסך הדירות החדשות שנמכרו באזור זה. מנגד, אזור המרכז ריכז כ-2% בלבד מהדירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי, ואלו היוו עשירית מסך הדירות החדשות שנמכרו באזור זה בחודש אוגוסט.
רכישות משפרי הדיור בחודש אוגוסט הסתכמו ב-3,500 דירות - עלייה של 20% בהשוואה לאוגוסט אשתקד ורק 2% בהשוואה ליולי. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול ברכישות משפרי הדיור (בהשוואה לאוגוסט אשתקד) הקיף את כל האזורים, למעט אזור המרכז שרשם ירידה של 7% ברכישות אלו בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה של 11% בהשוואה לחודש הקודם.
