שוק הדיור בחסות הקורונה מצוי בתקופה של אי ודאות. בענף הנדל"ן לא הופתעו מהפרסום אתמול ב-ynet, שלפיו מחירי השכירות בישראל עלו בשיעור של 2% ברבעון השלישי של השנה לעומת הרבעון המקביל בשנה שעברה, כך על פי נתוני שכר הדירה הרבעוניים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). מנתוני הלמ"ס אף עולה כי מדובר בעלייה גורפת מתחילת השנה בשיעור של כ-1.5%.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
בלמ"ס משתמשים במתודולוגיה שלפיה אחת לרבעון מתפרסמים מחירים ממוצעים חודשיים של שכר דירה חופשי (כלומר לא מסובסד על ידי המדינה) בחלוקה למחוזות, לפי מספר חדרים ב-15 הערים הגדולות מבחינת גודל האוכלוסייה. הנתונים נשאבים מחוזי שכירות הנאספים בסקר שכר דירה חודשי, ומשמשים לחישוב המדדים "שכר דירה חופשי" ו"שירותי דיור בבעלות הדיירים" במסגרת סעיף "דיור" במדד המחירים לצרכן. לחישוב נלקחים כל החוזים שהיו פעילים במהלך הרבעון עבור דירות בנות 5-1 חדרים. הנתונים הנאספים בסקר שכר הדירה מבוססים על מדגם של דירות בשכירות פרטית מתוך כלל הדירות בשכירות פרטית בארץ.
"העלייה בשכר הדירה הממוצע, הגם שמדובר על שיעור נמוך של כ-2%, מהווה נדבך נוסף להשפעת הקורונה על שוק הנדל"ן, הנגזר מהפן האמוציונלי והרציונלי כאחד", אומר ל-ynet שמאי המקרקעין, שמוליק כהן, מחברת SK שמאות מקרקעין. להערכתו, קיים ביקוש ער לדירות בשכירות לעומת קניית דירה בשל המצב הכלכלי - מה שגורם לעליית המחירים. לדבריו, "המצב הזה משקף את אי הוודאות הכללית במשק בכלל ואת חוסר היציבות הכלכלית בפרט של אוכלוסיות רבות, הן של רוכשי דירות והן של משפרי דיור", הוא מוסיף. "אי הוודאות וחוסר היציבות מביאות לבלימת התחייבויות עתידיות, ובראשן רכישת דירה, ותיעדוף המשך מגורים בשכירות".
שמאית המקרקעין והמשפטנית, נחמה בוגין, סבורה כי הנתונים שפרסמה הלשכה המרכזית אינם מפתיעים. "הנתונים עולים בקנה אחד עם נתוני מכירת הדירות, אשר נותרו יציבים במהלך השנה האחרונה", היא אומרת. לטענתה, "גם מי שנמצא בחל"ת או מובטל זקוק לדירת מגורים, וכנראה שהתופעה של חזרה של צעירים לבית ההורים היא בשוליים ולא משפיעה על התמונה הכללית". לדבריה, רובו המכריע של הציבור נשאר לגור בדירת המגורים שלו, ויותר מכך - רובנו מבלים שעות רבות יותר בדירה, עובדים מהבית ובקרב חלק מהציבור עלה גם הצורך לעבור לדירה גדולה יותר, דירות הכוללות חדרי עבודה, מרפסות, גינות וכו'".
לדברים אלה מצטרף רועי הרוש, מנכ"ל משותף באנגלו סכסון תל אביב, שסבור גם הוא כי לא מדובר בנתונים מפתיעים. "אנחנו חווים פעילות נמרצת בשוק, הן בשכירות והן במכירות", הוא אומר. "ניכר כי עם המעבר לעבודה מהבית נהייתה דרישה גדולה לדירות גדולות ומרווחות, ראינו בשטח זוגות שעברו מדירות חדר או שניים לדירות שלושה חדרים כדי לקבל חדר עבודה".
"תקופות משבר מתאפיינות לרוב במוביליות", מוסיף שמעון ג'יני, מנכ"ל חברת גולדן ארט שבונה פרויקטים להשכרה לטווח ארוך. לדבריו, "חוסר היציבות גורם לחלק מהאנשים שתכננו לקנות דירה לשבת על הגדר. עם זאת, הם צריכים מקום לגור בו, ולכן פונים לשכירות שמהווה פתרון מגורים גמיש יותר. מה שקורה בישראל קרה לאורך השנים גם בעולם, שם בתקופות משבר אנשים פחות קונים ויותר שוכרים דירות. חשוב גם להבין שבארץ התשואות על שכירות נמוכות יחסית ועומדות על 3%-2.5%, כך שאני רואה את העלייה במחירי השכירות כתיקון ביחס למחירי הדיור בארץ".
"חוסר היציבות גורם לחלק מהאנשים שתכננו לקנות דירה לשבת על הגדר. עם זאת, הם צריכים מקום לגור בו, ולכן פונים לשכירות שמהווה פתרון גמיש יותר"
ליאור ברדוגו, יו"ר ובעלי ברדוגו גרופ העוסקת גם היא בהשכרה לטווח ארוך, מציין כי "עובדה היא ששוק השכירות בישראל נמצא במגמת עלייה, כאשר פחות משקי בית מחזיקים בדירה בבעלותם, אם מתוך בחירה - במגורים באזורי הביקוש - ואם בשל חוסר היכולת לצבור הון עצמי לרכישת דירה למגורים. כשהיצע הדירות המיועדות לשכירות אינו עומד בביקושים, ממשיכה ההתייקרות שאנו רואים בלב גוש דן - בתל אביב וברמת גן".
ממחקר שערך לאחרונה מכון גיאוקרטוגרפיה עבור הקבוצה עולה כי בכפר סבא למשל, שלפי נתוני הלמ"ס נמצאת במקום השלישי בגובה שכר הדירה, ישנו מיעוט בפרויקטים חדשים למגורים, בעיקר של דירות קטנות. "בשילוב קצב הגידול ומאזן ההגירה החיובי שיש לעיר, המצב הזה יצר רמות ביקושים גבוהות מאוד בקרב זוגות צעירים וסטודנטים הלומדים במוסדות החינוך בסביבה, שבאים לידי ביטוי בנתונים אלה. לכך יש להוסיף את העובדה שכשליש ממשקי הבית בעיר חיים בשכירות - נתון גבוה ביחס לשכנותיה באזור השרון ולממוצע הארצי".
גם ערן ענבים, מנכ"ל אזורים living שגם בונה פרויקטים בשכירות ארוכת טווח, מוסיף כי "שוק השכירות כיוםמונע בעיקר על ידי משפחות צעירות שמצטרפות למעגל הביקוש לדיור. הסיבה העיקרית לכך היא קצב התחלות הבנייה שהולך ופוחת, בעיקר באזורי הביקוש. בערים כמו אשדוד, רמת גן ותל אביב, למשל, יש יותר ויותר משפחות צעירות מדי שנה, אך בעקבות היקפי הבנייה המוגבלים באזורים אלו, והמחסור המובהק בהיצע הדירות לרכישה גם בעתיד, הזוגות הצעירים בוחרים לפנות לפתרונות של שכירות - ולכן גם מחירי השכירות באזורים אלו עולים באופן עקבי".
בסגר הראשון: בשטח נצפו ירידות מחירים
למרות הנתונים הרשמיים של המדינה, בשטח כן נצפו ירידות מסוימות בתקופה האחרונה, בעיקר בזמן הסגר הראשון (חודשים מרץ-אפריל). רמי רונן, מנכ"ל חברת WeCheck המבצעת עבור בעלי נכסים דו"ח ניהול סיכונים פיננסי על שוכרים, מציין כי מנתוני החברה עולה שחלה ירידה של כ-6% במחירי השכירות הממוצעים בתל אביב בעקבות הסגר הראשון, כאשר עם היציאה מהסגר חל תיקון מסוים במחירים.
כעת, עם הכניסה לסגר השני באמצע ספטמבר, מוסיף רונן כי בחברה כן רואים כבר יציבות מחירים שנוטה לירידה בגובה השכירות, כמו בתקופת הסגר הראשון. "את הסגר השני מסיימת תל אביב עם ירידה של 3% במחירי השכירות לפי הנתונים שלנו", הוא אומר. מדובר על מחירי שכירות שנשאבו ממדד הנתונים של החברה בין ספטמבר לאוקטובר.
גם השמאי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מציין כי בשטח לא בהכרח רואים עליות מחירים כפי שמציגה הלמ"ס. "בשונה מיתר הסקירות שקיימות בשוק, הלמ"ס אכן נחשפת לנתוני אמת השאובים מחוזי שכירות, במסגרת סקירות קבועות שהיא עורכת במדד המחירים לצרכן", הוא אומר. עם זאת, הוא מדגיש כי "מדובר בנתונים לא מלאים, כאשר בחלקם נדרשת הלמ"ס לבצע הערכות על גובה תשלומי השכירות".
לדברי דנוס, "אנחנו רואים בשטח הנחות שנותנים בעלי נכסים לשוכרים כתוצאה מהמצב. בתל אביב מדובר בהנחות שיכולות להגיע אפילו ל-20%, בפריפריה דמי השכירות נמוכים יותר כך שמדובר בהנחות של 10% בממוצע. אמנם בשוק הדיור להשכרה נגרעו מאז שנת 2015 כ-20 אלף דירות עקב הדרת רגליהם של המשקיעים, מה שמגביר על הביקוש מול היצע נמוך, אך חשוב להבין שהקורונה פגעה בעיקר בשכבות החלשות, שהן רובן ככולן המרכיב המשמעותי בשוק השוכרים במשק". בשורה התחתונה, אומר דנוס, בתקופות משבר מסוג זה לא ברור לאן השוק הולך.
