אבסורד הבירוקרטיה: תושב הרצליה בן 80 שביצע עסקת נדל"ן ב-2010, שילם מיליוני שקלים על היטל השבחה לעירייה שחושבו באופן מוטעה – וכעבור עשור עדיין לא קיבל את כספו בחזרה. פסק דין חדש שניתן באחרונה על ידי בית המשפט לעניינים מנהליים במחוז תל אביב-יפו קבע כי על עיריית הרצליה למנות שמאי חדש כדי להעריך את גובה היטל ההשבחה על מכירת הקרקע.
תחילת הפרשה לפני כעשור, אז תושב הרצליה מכר לקבוצת רכישה שני מגרשים בעיר להקמת פרויקט מגורים תמורת סכום של כ-14 מיליון שקל. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הוציאה שומת היטל השבחה לצורך העסקה שקבעה כי שווי העסקה גבוה בשמונה מיליון שקל יותר מסכום המכירה (כלומר 22 מיליון שקל). המשמעות: על המוכר היה לשלם לעירייה כארבעה מיליון שקל יותר על היטל ההשבחה משווי העסקה שביצע.
בעקבות זאת הגיש המוכר ערעור לבית המשפט. שמאי מכריע, שמונה על ידי יו"ר מועצת שמאי המקרקעין לדון במחלוקת, העריך את שווי המקרקעין כנמוך ביחס להערכת שמאי הוועדה המקומית, אלא שגם לפי הערכה זו שווי המקרקעין היה גבוה בכ-4.6 מיליון שקל ביחס לעסקת המכר. זאת, למרות שהשמאי המכריע קבע שעסקת המכר אינה עסקה חריגה ביחס לעסקאות ההשוואה שבחן.
על החלטה זו הגיש המוכר ערר נוסף לוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב שהתקבלה – והערכת השומה הוחזרה לשמאי המכריע. האחרון הגיש לוועדת הערר מסמך הבהרות, במסגרתו ציין כי אינו מטיל ספק באמינות העסקה של המוכר הקשיש, וחזר על קביעתו לפיה העסקה אינה חורגת משווי השוק וכי למעשה אינו יודע להסביר את הפער בין הערכים שקבע לבין ערכי העסקה. בסופו של דבר, השמאי המכריע לא תיקן את שומתו ולפיכך ועדת הערר ביטלה את השומה - והורתה על מינוי שמאי חדש שידון במחלוקת מחדש.
המוכר לא הסכים לנהל את כל ההליך מחדש, שכן גם כך חלפו 10 שנים במהלכן החלק ששילם לעירייה נשאר בקופתה, והגיש ערעור על החלטת ועדת הערר. בית המשפט קיבל את הערעור באופן חלקי וקבע כי "לאור התמשכות ההליכים עד כדי עינוי דין, ולאור גיל המערער שמגיע לגבורות, נראה כי בנסיבות המיוחדות של המקרה, תחת ביטול השומה המכרעת כולה, היה ראוי שוועדת הערר תפנה לשמאי שיֶיַעץ לה, כדי שיחווה דעתו בעניין המשקל שיש ליתן בנסיבות העניין למחיר העסקה, יבחן את עסקאות ההשוואה וההתאמות שנעשו, וכן יחווה דעתו בעניין המשקל שיש ליתן לעסקאות ההשוואה".
"פסק דין תקדימי"
לדברי עו"ד צבי שוב, מומחה בתכנון, בנייה ונדל"ן שייצג את המוכר, מדובר בפסק דין תקדימי שכן בית המשפט קבע לראשונה שגם בהליך של ערר על שמאי מכריע, ועדת ערר יכולה למנות שמאי מייעץ. "מדובר בפסק דין חדש ותקדימי, העוסק במחדל של עיריית הרצליה אשר גוררת בעל קרקע, קשיש בן 80 כבר כמעט עשור, בעניין אישור מכירת הקרקע וגובה היטל ההשבחה, כשהיא מחזיקה בינתיים בקופתה מיליוני שקלים", אמר.
לדבריו, בית המשפט הבין את הקושי בניהול הליך מחדש, במיוחד בהתחשב בזמן הרב שחלף מאז בוצעה העסקה, בהליכים הרבים שהתנהלו ובכך שקיימות סוגיות בהן השמאי המכריע הכריע - ואף אחד מהצדדים לא ערער עליהן. עם זאת, בית המשפט לא קיבל את הטענה לפיה היה על ועדת הערר לקבוע כי שווי המצב החדש הוא כשווי העסקה שנערכה במקרקעין, ולא הסכים לקבוע את שווי המצב החדש בעצמו על דרך האומדנה. פסק הדין מבטא מעין גישת ביניים, שמונעת ניהול של ההליך מחדש, על כל המשתמע מכך והעלויות הכספיות הכרוכות בכך.
"מדובר בעיוות: אדם מוכר קרקע בשנת 2011 ובשנת 2020 עדיין לא הסתיים הטיפול בהיטל ההשבחה", הוסיף עו"ד שוב. "השמאי המכריע קבע סכום ביניים שעדיין היה גבוה בהרבה ממה שבפועל הנישום צריך היה לשלם כהיטל השבחה. ועדת הערר החזירה את התיק לשמאי פעמים רבות והשמאי התבצר בעמדתו. כך, במקום לסגור את התיק ולקבוע עובדות, הוועדה ביטלה את השמאות וביקשה למנות שמאי חדש שיתחיל את כל התהליך מהתחלה. צריך להבין שמדובר באדם מבוגר, ולכן הליך נוסף שיימשך שנים רבות הוא דבר לא הגיוני במקרה המדובר".
"בעקבות זאת", ממשיך עו"ד שוב, "פנינו לבית המשפט בטענה שצעד זה הוא איננו סביר, ואכן בית המשפט פסק שוועדת הערר תצטרך לקבוע שמאי מייעץ ובתום תקופה קצובה, לקבל את ההחלטה כדי לסגור את הסיפור. עד היום בית המשפט מעולם לא קבע כפי שקבע בתיק הנ"ל, שגם בהליך של ערר על שמאי מכריע, ועדת הערר יכולה למנות שמאי מייעץ. בנוסף להחלטה התקדימית של בית המשפט, עיריית הרצליה התבצרה בעמדתה וטענה ארוכות כי העסקה בנכס לא משקפת את שווי השוק בהבדלים גדולים מאוד".
מעיריית הרצליה נמסר בתגובה: "נכון להיום ובהתאם לפסק הדין, יש לערוך בירור נוסף של השומה באמצעות שמאי מייעץ לוועדת הערר. רק לאחר שוועדת הערר תקבל החלטה סופית, בהתאם לייעוץ שתקבל על ידי שמאי מייעץ, ניתן יהיה לדעת האם הבעלים זכאים להשבה של היטל השבחה, אם לאו".
