ישראלים רבים המחפשים דירה לרכישה מעוניינים בנכס רחב ידיים עם מספר חדרים שמספיק לכל בני הבית. מצד אחד, לא מעט משקי בית נזקקים לשטחים גדולים למגורים; מאידך נראה כי בשנים האחרונות חלה ירידה בהקמה של דירות בנות 5-6 חדרים, אל מול מגמה שהולכת ותופסת תאוצה של הקמת דירות קטנות יותר בנות 1-2 חדרים. היכן בכל זאת ניתן למצוא כיום דירות גדולות?
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
ניתוח שערכה עבור ממון ו-ynet קבוצת אמבסדור, המתמחה בייעוץ, תכנון ושיווק, בחנה את מספר התחלות הבנייה בעשור האחרון ב-10 הערים הגדולות (מעל 100 אלף תושבים) בחלוקה לפי גדלי דירות (מספר חדרים), לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). הניתוח בחן מיהן שיאניות הדירות הגדולות בישראל.
בחלוקה לערים נמצא כי ירושלים היא שיאנית התחלות הבנייה של דירות גדולות בעשור האחרון, וממוקמת במקום הראשון עם 10,513 התחלות בנייה של דירות בנות 5-6 חדרים. במקום השני נמצאת העיר פתח תקווה עם 8,394 דירות בנות 5-6 חדרים שבנייתן החלה בעשור האחרון. במקום השלישי, ולמרות תדמיתה כעיר ללא הפסקה המיועדת בעיקר לצעירים, ממוקמת תל אביב עם 7,223 דירות גדולות שבנייתן החלה בעשור האחרון.
"המיקום של ירושלים במקום הראשון לא מפתיע - היא מאופיינת בציבור שזקוק לדירות גדולות מרובות חדרים, בהתאמה למשפחות מרובות ילדים", מסביר את הממצאים שמוליק לוי, יו"ר ובעלי אמבסדור שערכה את הניתוח. "בנוסף, בירושלים יש לא מעט התחלות בנייה בשכונות שהמחירים בהן אינם מהגבוהים בעיר, ומאפשרים עדיין לרכוש דירות גדולות במחירים נגישים".
לגבי פתח תקווה, שממוקמת במקום השני ברשימת השיאניות, מסביר לוי כי "מדובר בעיר לוויין של תל אביב, הנהנית מהגירה חיובית של משפחות צעירות עם ילדים, וכוללת היצע של דירות גדולות וגם שם המחירים נגישים יחסית לשאר ערי גוש דן. תל אביב, לעומת זאת, אכן מפתיעה עם המספר הגבוה של דירות גדולות. הסיבה לכך היא בעיקר העובדה שהתחלות בנייה רבות בעיר מבוצעות במסגרת של מיזמי התחדשות עירונית, שבאופן טבעי מספקים לדיירים תמורה בדמות דירות גדולות יותר".
במקום הרביעי ברשימה מצויה העיר נתניה, עם התחלות בנייה של 6,978 דירות גדולות בנות 5-6 חדרים בעשור האחרון, ואחריה באר שבע, מנציגות הפריפריה היחידות ברשימה, עם התחלות בנייה של 6,367 דירות גדולות. במקום השישי ראשון לציון עם התחלות בנייה של 5,461 דירות גדולות ואחריה רחובות עם התחלות בנייה של 4,953 דירות בנות 5-6 חדרים.
במקום השמיני עיר נוספת במרכז הארץ - חולון - עם 4,685 דירות בנות 5-6 חדרים שהחלה בנייתן בעשור האחרון. במקום התשיעי מצויה העיר חדרה, שיושבת על קצה הגבול של ערי הביקוש "חדרה-גדרה" עם 4,633 דירות גדולות שהחלה בנייתן; ובמקום העשירי סוף כל סוף נציגה נוספת מהפריפריה: אשקלון - עם 4,614 דירות בנות 5-6 חדרים שהחלה בנייתן בעשור האחרון.
מדוע מספר מועט של ערי פריפריה מוביל בהתחלות בנייה של דירות גדולות, למרות שגם באזורים אלה יש צורך בנכסים מרווחים יותר? לדברי לוי, "רמת הביקושים לדירות גדולות בפריפריה, כמו באר שבע למשל, קשורה למצב הסוציו-אקונומי של הרוכשים. מאחר שדירות גדולות לרוב יקרות יותר, הן נמצאות פחות בהישג ידם של המשתכרים פחות, המתגוררים באזורים אלה. בנוסף, מדובר בערים בהן קודמה בשנים האחרונות מאסה גדולה של פרויקטים במסגרת מחיר למשתכן, שכללו תמהיל גדול יותר של דירות קטנות במחירים נגישים יותר".
"ירידה בבניית דירות גדולות - בגלל חזרת המשקיעים"
ממצאים נוספים שעולים מהניתוח מצביעים, כאמור, על כך שבנייתן של הדירות הגדולות בישראל נמצאת בירידה בשנים האחרונות לעומת דירות קטנות. כך, אם בתחילת העשור על כל דירה קטנה (2 ו-3 חדרים) נבנו כ-5.5 דירות גדולות (5 ו-6 חדרים), הרי שבתום העשור היחס השתנה - כאשר בשנת 2020 על כל דירה קטנה החלה בנייתן של כ-2.5 דירות גדולות בלבד.
"שינוי המגמה משקף בצורה ברורה את הביקושים - ככל שמחירי הדירות עלו, כך הפכו הדירות הגדולות לכאלה שאינן בהישג ידם של רוב הרוכשים, משפחות צעירות בעיקר", מסביר רז שרייבר, סמנכ"ל שיווק בקבוצת אלמוג. לדבריו, "זה נכון שהמשפחה הישראלית הממוצעת מבקשת לגור כבר בדירה הראשונה בנכס גדול יחסית, אבל מחירי הדיור הגבוהים הפכו את הדירות הללו למוצר יקר שלא קל להגיע אליו. לכן הביקושים נדדו לכיוון דירות קטנות יותר. גם השטחים במטרים קטנו, ולא רק במספר החדרים - היזמים מתכנננים דירות בשטחים קטנים יותר כדי לאפשר מחירים נמוכים יותר לקהל היעד".
שמוליק לוי, בעלי קבוצת אמבסדורצילום: תומר שלוםמניתוח נתוני הלמ"ס מסתמנת ירידה דרמטית בהתחלות בנייה של דירות גדולות בשנה האחרונה ביחס לתחילת העשור בשיעור של 21.7% - מ-25,066 דירות גדולות שהחלה בנייתן בשנת 2011 ל-19,602 דירות גדולות שהחלה בנייתן בשנת 2020. לדברי עירית מעייני, מנהלת שיווק ומכירות בחברת בית וגג, שינוי המגמה נעוץ הן בעליית המחירים בשוק הדיור וביוקר המחייה, והן בחזרתם של המשקיעים לשוק - שבעקבות הפחתת מס הרכישה הפכו שוב לשחקן משמעותי יותר בענף הדיור.
בענף מעריכים כי בשנים הקרובות, הגודל הממוצע של הדירות הגדולות יקטן ביחס לגודל שלהן כיום. "אנו מזהים שינוי בתפיסת החיים של הישראלים, שבעשור האחרון העדיפו מיקום על חשבון נוחות - כלומר דירות קטנות יותר שממוקמות במרכזי הערים הגדולות", מוסיפה מעייני. "מחזקת את הנתון הזה העובדה שרשויות התכנון החלו לחייב שילוב תמהיל של כ-20% של דירות קטנות בנות השגה בפרויקטים בשוק החופשי, ולכן יזמים החלו להכניס לסל המוצרים שלהם דירות שיותאמו לדרישות".
