"רצינו לעבור מהמרכז צפונה. אני גרתי אז ביפו, ומור בראשון-לציון. שכרנו דירה בקיסריה מול הים וגרנו בשקט שלנו. אחרי שנתיים התחתנו והחלטנו לקנות דירה. אחי רכש דירה חדשה בחריש ולא הפסיק לדבר עליה. בהתחלה לא התרגשנו, אבל כשהגענו נפל לנו האסימון. תוך שבועיים מהיום שהגענו לראשונה לחריש - מצאנו את עצמנו עם דירה חדשה, חוזה מכר, משכנתה. אם הייתי מחפש דירה במרכז היא הייתה עולה פי חמישה". כך מספר אבי לאטי (36), בעל עסק להגברה ותאורה, נשוי למור שקיפי-לאטי (31), צלמת ובעלת סטודיו לצילום.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
השניים, הורים לשניים (4, 1.5), רכשו לפני ארבע שנים דירת גן חדשה מקבלן עם ארבעה חדרים, 120 מ"ר בנוי ו-250 מ"ר גינה, תמורת 1.36 מיליון שקל ("היא הייתה ממש כמו וילה", מתאר לאטי). לאחרונה החליטו לשפר דיור, מכרו את דירת הגן תמורת 1.5 מיליון שקל וקנו דירת פנטהאוז-דופלקס עם שישה חדרים בשתי קומות, המשתרעת על פני 150 מ"ר וכוללת שתי מרפסות בשטח 80 מ"ר כל אחת, תמורת 1.57 מיליון שקל.
6 צפייה בגלריה
"שבועיים אחרי שביקרנו בחריש מצאנו את עצמנו עם דירה חדשה ומשכנתה". אבי ומור לאטי
(צילום: יאיר שגיא)
את הדירה רכשו בפרויקט של חברת שפיר מגורים בשכונת "בצוותא החדשה" - השכונה הראשונה שאוכלסה לאחר שנבנתה בשיטת "תכנן ובנה", במסגרתה יזם אחד אחראי על בניית שכונה שלמה, החל מתכנון ועבודות פיתוח ועד לבניית כלל הדירות, התשתיות ומבני הציבור והחינוך, תוך פרק זמן קצוב. "הוספנו רק 70 אלף שקל והשתדרגנו בטירוף. זה מה שקורה פה בחריש: הרבה זוגות צעירים קונים דירה במחיר שהם יכולים לעמוד בו, ואז מגיע פרויקט חדש, אז הם מוכרים ועוברים אליו. נוצר מצב שבו מי שרכש לפני כמה שנים לא היה צריך להגדיל את המשכנתה. זאת הזדמנות לקנות דירה ראויה ולא לגור באיזה כוך", אומר לאטי.
הכל התחיל בקיבוץ
"בניגוד לשנים עברו, אז היו שיווקים גדולים של שכונות ולא כולן אוכלסו, היום אנשים מבינים במה מדובר ומגיעים. למרות זאת, יש לא מעט דירות להשכרה על המדף במחירים נמוכים יחסית ליישובים הסמוכים כי ההיצע מאוד גבוה", אומר רונן רוזנטל, כלכלן אורבני ושמאי מקרקעין. "אמנם רוכשי הדירות הם משפחות צעירות בעיקר מהמרכז, אבל בשוק השכירות האוכלוסייה פחות חזקה, שמעדיפה לשלם 2,700 שקל בחודש על דירה חדשה במקום 3,500 שקל בערים השכנות".
"יש בחריש לא מעט דירות להשכרה על המדף במחירים נמוכים יחסית כי ההיצע גבוה. אפשר לשלם 2,700 שקל על דירה חדשה לעומת 3,500 שקל בערים השכנות"
"הבעיה היא", ממשיך רוזנטל, "שלא כולם נשארים בגלל ההסתמכות על המרכז לצורך עבודה. הנסיעה מחריש למרכז היא לא חגיגה גדולה בשעות העומס, ובחריש ובאזור בכלל אין אזורי תעסוקה משמעותיים. בימים אלה מקודמת תוכנית לשטחי תעשייה, אבל עד ליישומה יכולות לעבור שנים. בשכונת 'המעוף', למשל, דווקא שיווקו שטחי תעסוקה לצד דירות ומבני ציבור אך השיווקים כשלו. אם המדינה לא תסבסד את עלויות הפיתוח ואת מחירי הקרקע לתעסוקה בחריש, ייתכן שגם קהל טוב בעיר לא ישרוד במבחן השנים".
חריש עברה גלגולים בטרם הפכה למה שהיא היום. בשנות ה-80 של המאה הקודמת הוקם הקיבוץ חריש, דרומית-מערבית ליישוב קציר. עשור לאחר מכן הוחלט להקים בסמוך לו יישוב עירוני עם אותו שם. ב-1992 אוחדו היישובים קציר וחריש למועצה מקומית אחת, ועשור אחר כך הוחלט להפריד את הרשויות ולהפוך את חריש לעיר. על פי נתוני העירייה, כיום גרים בעיר כ-24 אלף תושבים. בתחילה היה ניסיון לקדם אותה כעיר למגזר החרדי, אולם לאחר עתירות התושבים קודמו גם מכרזי מדינה המיועדים לציבור הרחב.
ומה לגבי המחירים? על פי נתוני חברת madlan, בשכונת בצוותא החדשה, שאוכלסה רק לאחרונה, דירות ארבעה חדרים חדשות נמכרות בממוצע של 1.3 מיליון שקל, ודירות חמישה חדרים תמורת 1.53 מיליון שקל. בנוסף, יש מספר פרויקטים במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. בשכונת הפרחים (המגף), שהחלה להתאכלס לפני כשלוש שנים, דירת ארבעה חדרים מיד שנייה עולה 1.102 מיליון שקל והיא מושכרת תמורת 2,670 שקל בחודש (תשואה של 2.91%). בשכונת החורש, מהראשונות שנבנו בעיר החדשה, דירה דומה עולה 1.108 מיליון שקל ומושכרת תמורת 2,700 שקל (2.92% תשואה). בשכונת אבני חן הוותיקה יחסית המחירים נמוכים יותר: 1.075 מיליון שקל לדירה, שמושכרת תמורת 2,700 שקל בחודש (3.01%).
"אין הבדלים גדולים בין מחירי דירות חדשות מקבלן לדירות מיד שנייה, משום שרוב הדירות מיד שנייה הן בנות ארבע שנים בלבד", אומר יניב קפח, מתווך אנגלו-סכסון בעיר. "יש מעט דירות שלושה חדרים, כאשר טווח המחירים נע בין 950 אלף שקל למיליון שקל, והן מושכרות תמורת 1,700 שקל בחודש בממוצע בחלק הוותיק או 2,200 שקל בחלק החדש. בצד של חריש הוותיקה המחירים נמוכים משמעותית: דירות שלושה חדרים בבניינים ישנים ללא מעלית, מרפסת או ממ"ד עולות בממוצע 640 אלף שקל. יש גם מתחם של קוטג'ים ישנים. לאחרונה נסגרה עסקה בגובה 1.8 מיליון שקל עבור קוטג' בשטח של 110 מ"ר על מגרש בשטח של פחות מרבע דונם", הוא אומר.
לדבריו, מחירי הדירות דישדשו בשנתיים האחרונות בשל ההיצע הגדול: "המשקיעים היו מאוכזבים מקצב עליית המחירים, אבל בחודשים האחרונים יש הרבה פעילות, ואני מעריך שהמחירים יתחילו לטפס. התשואה החודשית לא גבוהה, אבל צריך להסתכל על ההשקעה לטווח ארוך. מערכת החינוך מפותחת בהתחשב בזה שמדובר בעיר צעירה. אמנם תלמידי התיכון עדיין לומדים מחוץ לחריש, אבל יש כמה עשרות בתי ספר יסודיים וגני ילדים". אשר לנגישות, הוא מודה שמאחר שיש כביש גישה אחד מאזור כביש 65 מצפון, "הכניסה והיציאה מתנקזות לשם וצריך לעבור צוואר בקבוק. אולם צפויים להיפתח כביש גישה נוסף וכניסה דרומית שישפרו את המצב".
עפולה בתנופת בנייה
חריש אינה העיר היחידה שמתפתחת. לא רחוק ממנה נמצאת עפולה, עיר ותיקה שבעבר לא הייתה מבוקשת במיוחד, אולם בשנים האחרונות הציגה תנופת בנייה משמעותית. "עברתי לעפולה לפני כעשר שנים, והשנה הצלחתי להביא לכאן את אחי ואחותי", מספרת שרית טסי-עייש (39), בעלת קונדיטוריית "בוטיק בעיר", הנשואה לאבי (43), קצין במשטרה המקומית.
השניים, הורים לשלושה (11, 8, 4), במקור מפרדס חנה, רכשו בתחילת הדרך דירת ארבעה חדרים בבניין שהיה אז חדש בשכונת ורדה לרנר במרכז העיר תמורת 400 אלף שקל בלבד. לפני כשנה החליטו לשפר דיור ורכשו קרקע (460 מ"ר) בשכונת רובע יזרעאל החדשה בצפון העיר תמורת 600 אלף שקל. הם הקימו עליה בית פרטי בשטח של 200 מ"ר עם שישה חדרים, חצר ובריכה. הקמת הווילה נאמדה ב-1.5 מיליון שקל, ובסך הכל שילמו כ-2.5 מיליון שקל. "זה בית החלומות שלנו", אומרת טסי-עייש.
בעפולה מתגוררים כיום כ-62 אלף תושבים. ב-2016 היא חתמה על הסכם גג לבניית 11 אלף דירות, ותוכנית המתאר משנת 2005 מוסיפה לה גם היא 11 אלף דירות, מתוכן נבנו כבר 6,000. בימים אלה מקדמת העירייה תוכנית מתאר חדשה שתאפשר בנייה של עוד כ-15 אלף דירות. לפי נתוני העירייה, לפני כשנתיים היו בעיר כ-1,000 דירות ריקות, אך בעקבות הגירה חיובית ההיצע פחת וכיום 300 דירות חדשות עדיין על המדף. העיר מדורגת במקום הרביעי בישראל בהגירה חיובית, אחרי ראש-העין, באר יעקב וחריש.
לטסי-עייש עוד שישה אחים ואחיות, אחד מהם הוא הזמר פאר טסי. "לא את כולם הצלחתי לשכנע, חלק נשארו בפרדס חנה, מרחק 35-40 דקות נסיעה", היא מספרת. "אחי ואשתו ואחותי ובעלה - כולם עובדים מחוץ לעיר, ובכל זאת עברו לכאן. אין פקקים משמעותיים, יש תחנת רכבת ותחבורה ציבורית טובה ואת בית החולים העמק. יש כאן מרכזים מסחריים עם נגישות גבוהה, חניות בשפע, והכל יחסית יותר זול מהמרכז".
עפולה נמצאת כיום בתנופת פיתוח שכוללת הקמת לא מעט שכונות חדשות, שמטרת חלקן היא ליצור רצף בין שני חלקי העיר שכיום לא מחוברים - עפולה עילית וגבעת המורה ממזרח, ומרכז העיר במערב. לדברי טל קופל, מנכ"ל madlan, "רובע יזרעאל, שממוקם בין שני חלקי העיר, בשלבי בנייה ואכלוס מתקדמים אך נותרה בנייה רבה עד להשלמתו. בסמוך לו מתוכנן רובע חדש ליד מושב בלפוריה עם כ-5,000 דירות, כשליש מהן כלולות בהסכם הגג. אזור נוסף המתוכנן הוא מתחם ההיי-טק C2, שאמור לקשר בין העיר הוותיקה לרובע. הבנייה החלה, אבל כרגע יש בו רק שלושה מבני משרדים קטנים ומרכז מסחרי. במקביל, מתוכננים רובע תעסוקה ומסחר צמוד לתחנת הרכבת ושדרוג של אזור התעסוקה F2, שמיועד לקידום תעשייה רפואית וביו-טק".
בעפולה, בניגוד לערים אחרות, דירות מיד שנייה דווקא יקרות יותר מדירות על הנייר שלוקח זמן לקבל עבורן מפתח. "הבעיה היא שיש היצע מצומצם יחסית לביקושים הגדולים"
למרות כל זאת, אומר קופל כי "נעשתה פה עבודת תכנון יפה, אבל היא נשענת על שטחי תעסוקה ענקיים שטרם ברור אם יש או תהיה עבורם דרישה. במקביל, קיימת תוכנית מאושרת של הותמ"ל (הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור, המאשרת תוכניות בנייה גדולות, ה"צ) מדרום לעיר, המכונה רובע גלבוע, שדווקא יוצרת לעיר עוד שכונות מרוחקות. לפי התוכנית, מדרום-מערב לעיר ייבנו כ-7,800 דירות ואזור תעסוקה גדול של כ-400 אלף מ"ר, כששני האזורים מנותקים האחד מהשני ומהעיר. התוכנית הזו למעשה מקימה 'עיר' נוספת ליד עפולה, שעשויה לגזול ממנה ביקושים לאזורי תעסוקה וכך לפגוע בה".
עפולה זכורה כעיר הראשונה שבה נסגרו הגרלות מחיר למשתכן. מרבית הבניינים במסגרת התוכנית נבנו בשכונה החדשה C1. לדברי אוהד קרוננברג, זכיין רימקס עפולה, עיקר הרוכשים הגיעו מבחוץ - תל אביב, חולון, רמת גן - כשרבים רכשו את הדירות להשקעה והן נותרו ריקות. למרות זאת, גם הוא מתאר הגירה חיובית מאוד גדולה של תושבים. לטענתו, בניגוד למצב הקיים בערים אחרות, דווקא דירות מיד שנייה נחשבות יקרות יותר מדירות חדשות שנמכרו על הנייר ולוקח זמן לקבל עבורן מפתח. "הבעיה היא שיש היצע מצומצם יחסית לביקושים הגדולים. בשכונת C1 חלק מהקרקעות נמצאות בידיים פרטיות ולכן קצב מכירת המגרשים איטי כי הבעלים מייקרים את העלויות. זאת מתחילה להיות בעיה כשתושבים רוצים לשפר דיור ואין לאן".
טל קופלצילום: שרון אלדרעל פי נתוני madlan, המחיר הממוצע לדירת ארבעה חדרים מיד שנייה בעפולה עומד על 821 אלף שקל, השכירות הממוצעת על 2,500 שקל בחודש והתשואה על 2.99%. במרכז העיר דירה כזו עולה 759 אלף שקל ומושכרת ב-2,470 שקל (תשואה של 3.91%). ברובע יזרעאל המחיר מטפס ל-890 אלף שקל ושכר הדירה ל-2,590 שקל (3.33%). בשכונת גבעת המורה דירה כזאת נמכרת תמורת 690 אלף שקל ומושכרת ב-2,400 שקל (4.3%). בעפולה עילית המחיר עומד על 762 אלף שקל ושכר הדירה על 2,050 שקל (3.89%). במתחם C1 הדירה עולה 990 אלף שקל ומושכרת תמורת 2,700 שקל (2.99%).
"המשקיעים לא קונים דירות מעל 750 אלף שקל", מוסיף קרוננברג. "בתקופת הקורונה המחירים טיפסו ב-10% כי המלאי הצטמצם, וברבעון האחרון של 2020 זיהינו קפיצה נוספת במחירים. גם מבחינת היקף עסקאות נרשם זינוק. אני 21 שנה בשוק הנדל"ן ובחיים לא ראיתי כמות עסקאות כזאת בעיר. אם ישכילו להמשיך לפתח את הקרקעות, עפולה יכולה להפוך לעיר המטרופולינית החמישית במדינה - אבל יש לה את הקצב שלה".
