כיצד השפיע משבר הקורונה על נטל החזרי המשכנתאות של רוכשי דירה ראשונה שפוטרו או הוצאו לחופשה ללא תשלום בעקבות התפרצות הנגיף? על השאלה הזאת מבקשת להשיב הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שירה גרינברג, שפרסמה היום (ה') סקירה כלכלית הבוחנת את מאפייני הרוכשים הללו. הניתוח מתבסס על הממצאים שעלו בסקירות הנדל"ן האחרונות של אגף הכלכלנית הראשית, לפיהם כרבע מרוכשי דירה ראשונה בחמש השנים האחרונות הוצאו לחל"ת/פוטרו בגל הראשון של מגפת הקורונה (חודשים מרץ-אפריל). מדובר בכ-57 אלף משקי בית.
על פי הנתונים, ההכנסה הממוצעת למשק בית של רוכשי דירה ראשונה ב-2019, אשר לפחות אחד מבני הזוג שבו הושבת בחודשים מרץ-אפריל 2020, עמדה על 17,200 שקל ברוטו לחודש בטרם היציאה לחל"ת/פיטורים. מתוך הכנסה ממוצעת זו, שכרם הממוצע של המושבתים (כלומר מי שהוצא לחל"ת או פוטר) עמד על 8,884 אלף שקל ברוטו לחודש.
באוצר מציינים כי שכר זה גבוה יחסית בהשוואה לשכר הממוצע של כלל המושבתים במשק באותה התקופה, אשר עמד על 6,342 שקל לחודש. ההסבר נעוץ בהבדלים בהתפלגות הגילאים בין רוכשי דירה ראשונה (שהוצאו לחל"ת/פוטרו) לבין כלל האוכלוסייה שהושבתה.
בתקופת החל"ת, בהכללת דמי האבטלה, ירדה הכנסת משק בית של רוכשי דירה ראשונה (כאשר אחד מבני הזוג הושבת) בשיעור ממוצע של 19.6%. בחלוקה לחמישוני שכר למשק בית נמצא כי בחמישון התחתון עומד השכר הממוצע על רמה נמוכה של 5,300 שקל ברוטו לחודש בלבד, כאשר בחמישון השני כבר מגיעה רמתו ל-11,100 שקל ברוטו לחודש.
הרווקים קנו דירות בעזרת ההורים
קיימים, אם כן, פערי שכר משמעותיים בין החמישון התחתון לבין אלו שמעליו. עם זאת, רמות המחירים של הדירות הנרכשות על ידי החמישון התחתון דומות לאלו שנרכשו בשלושה מהחמישונים שמעליו, כאשר הם אף גבוהים במעט מאלו שנרכשו על ידי החמישון השני. באוצר סבורים כי הפער בשכר נעוץ בעובדה שחלק מהדירות נרכשו על ידי רווקים (אדם אחד במשק בית), כאשר בסבירות גבוהה מימון רכישת הדירה נעשה בעזרת ההורים.
רמות השכר הנמוכות בחמישון התחתון מוסברות לא רק בשיעור גבוה של רווקים, אלא גם בשיעור גבוה של חרדים מקרב הזוגות הנשואים, כאשר שיעור זה עומד על למעלה ממחצית (55% מסך הזוגות הנשואים בחמישון התחתון). ממצא זה מסביר בין היתר גם את פערי המחיר הגבוהים בין דירות שרוכשים רווקים בחמישון זה לבין מחירי הדירות הנרכשות על ידי זוגות נשואים.
על פי הסקירה, הגיל הממוצע של רוכש דירה ראשונה ב-2019 שהושבת עמד על 34, כאשר קבוצת הגילאים שבין 25-34 מהווה כמחצית מכלל רוכשי דירה ראשונה שהוצאו לחל"ת/פוטרו. באוצר מסבירים כי גילם הצעיר יחסית של רוכשי דירה ראשונה, בפרט אלו שהוצאו לחל"ת/פוטרו, מוצא ביטוי גם במספר שנות הוותק הנמוך יחסית במקום העבודה האחרון, אשר עומד על ממוצע של שלוש שנים וחודשיים.
צפו - בחסות הקורונה: מחירי הדירות עלולים לטפס
(צילום: ירון ברנר)
איפה עבדו אותם רוכשי דירה ראשונה שהוצאו לחל"ת או פוטרו? בפילוח ענפי (המבוסס על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) נמצא כי כשליש מסך רוכשי דירה ראשונה שהושבתו עבדו בענפי המכירה הקמעונית והסיטונאית (למעט כלי רכב), החינוך ושירותי המזון והמשקאות.
נתון נוסף מצביע על כך שרוב רוכשי מחיר למשתכן הוצאו לחל"ת. על פי הנתונים, כ-42% מרוכשי דירה ראשונה ב-2019, אשר לפחות אחד מבני הזוג במשק בית זה הוצא לחל"ת/פוטר, רכשו דירה במסגרת תוכנית הדיור המוזל של שר האוצר לשעבר משה כחלון. באוצר מסבירים כי שיעור זה גבוה מהחלק היחסי של סך רכישות מחיר למשתכן מקרב רוכשי דירה ראשונה ב-2019, אשר עמד על 30%.
גובה המשכנתה הממוצעת: 900 אלף שקל
על פי נתוני בנק ישראל, עם פרוץ המשבר נרשם זינוק במספר משקי הבית שביקשו דחייה בהחזר המשכנתה, זאת בהתאם להקלות אותן יזם הבנק, המאפשרות דחייה של ההחזרים עד לסוף 2020. כך, אם ערב פרוץ המשבר עמד שיעור האשראי הנדחה במשכנתאות על 3.4% בלבד מסך יתרת האשראי לדיור, נתוני בנק ישראל מצביעים על זינוק ל-24.7% בחודש מאי האחרון. לאחרונה דיווח הבנק המרכזי כי שיעור זה ירד ל-12% בחודש אוגוסט, שיעור שעדיין גבוה פי 3.5 מרמתו טרם המשבר.
באוצר מציינים כי בהנחה לפיה רמת המינוף של רוכשי דירה ראשונה הנמצאים בחל"ת נמוכה מהתקרה המותרת, ועומדת בממוצע על 65% בקרב מי מהם שרכש דירה בשוק החופשי, ועל 75% בקרב רוכשי מחיר למשתכן, גובה המשכנתה הממוצעת שנטלו רוכשי דירה ראשונה שהוצאו לחל"ת עומד על 900 אלף שקל.
בקרב 59% ממשקי בית שהוצאו לחל"ת (כ-34 אלף משקי בית), שיעור החזר המשכנתה בזמן החל"ת (בהינתן שהם מקבלים דמי אבטלה) גבוה מ-30%. עבור שליש ממשקי הבית גובה ההחזר מהווה לפחות מחצית מהכנסתם
בנוסף, העריכו באוצר כי בהנחה שריבית ממוצעת קבועה לא צמודה של המשכנתה עומדת על 3.2% לתקופת פירעון של 30 שנה, ההחזר החודשי של משקי הבית שרכשו דירה ראשונה ב-2019 והוצאו לחל"ת עומד על 3,900 אלף שקל לחודש. שיעור ההחזר ביחס להכנסה נטו עמד טרם היציאה לחל"ת על 23% בממוצע. ואילו בשני החמישונים הנמוכים היה שיעור ההחזר גבוה מ-30% עוד טרם היציאה לחל"ת.
הסיכון מטפס, כמובן, עם היציאה לחל"ת/פיטורים: על פי הנתונים, אצל עובד שהוצא לחל"ת וזכאי לדמי אבטלה, עלה שיעור ההחזר הממוצע ל-33%, כאשר בשני החמישונים הנמוכים הוא זינק באופן משמעותי. במצב זה, רק בשני החמישונים הגבוהים שיעור ההחזר נמוך עדיין מ-30%. בקרב 59% ממשקי בית אלו שהוצאו לחל"ת (כ-34 אלף משקי בית), שיעור ההחזר בזמן החל"ת (בהינתן דמי אבטלה) גבוה מ-30%. עבור שליש ממשקי הבית גובה ההחזר מהווה לפחות מחצית מהכנסתם.
2 צפייה בגלריה
הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שירה גרינברג. מודאגת מהחזרי המשכנתה של רוכשי דירה ראשונה שהוצאו לחל"ת
(דובורות משרד האוצר)
ומה קורה כשיפסיקו המפוטרים לקבל דמי אבטלה מהמדינה? על פי האוצר, בהיעדר זכאות לדמי אבטלה, מזנק שיעור ההחזר באופן דרמטי בכל חמישוני ההכנסה. כך, אפילו בחמישון העליון, שטרם היציאה לחל"ת/פיטורים שיעור ההחזר ביחס להכנסה עמד על רמה נמוכה של 21% בלבד, כמעט מוכפל יחס זה בתקופת החל"ת, לו בן הזוג המושבת לא היה זכאי לדמי אבטלה.
בפילוח גיאוגרפי של הנכסים שנרכשו נמצא כי בקרב רוכשי מחיר למשתכן שהוצאו לחל"ת, קרוב למחצית מהם (47%) רכשו את הדירה באזורי השפלה והדרום. בקרב רוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי (כלומר לא בסבסוד המדינה) בולט גם כאן אזור השפלה. באוצר מסבירים כי ממצאים אלו מלמדים שככל שייווצר קושי למשקי בית שהוצאו לחל"ת לעמוד בהחזר המשכנתה, אשר יגרור העמדת הנכס למכירה (אם על ידי משק הבית עצמו ואם על ידי הבנק) - הפוטנציאל ללחץ כלפי מטה על המחירים גבוה במיוחד באזור השפלה.
