"כל המערכות שעוסקות בהתחדשות עירונית היום – הרשויות המקומיות, מינהל התכנון, הרשות להתחדשות עירונית - מבינות שלא בכל מקום ניתן וצריך לייצר תוכניות למתחמים שלמים של התחדשות. גם תמ"א 38 בתקופת הארכה וגם חלופת שקד לכשתאושר מאפשרות זאת", כך מסביר גורי נדלר, מנהל אגף בכיר תכנון ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית. ואכן זה היתרון המרכזי של תמ"א 38 וגם של חלופת שקד – התוכנית החלופית לתמ"א 38 - שלא רק שלא ניתן להתעלם ממנו, הוא מחויב המציאות. נזכיר, כי לא פעם אפשר למצוא בניינים בודדים שאילוצים תכנוניים כאלה ואחרים או מורכבויות אחרות מונעים מהם להיות חלק ממתחם. כמו כן לא פעם אפשר למצוא בניינים, שסביבם כבר קודמו פרויקטים בעבר במסגרת תמ"א 38 או פינוי־בינוי, אך הם לא היו חלק מאותם פרויקטים, ונכון להיום הם עומדים לבדם. האם כל המבנים הללו נידונו להתעלמות בהמשך הדרך? גם תמ"א 38 וגם חלופה שקד יבטיחו שלא. אבל בזמן שהתמ"א הוותיקה קיבלה אורכה של שנה, וחלופת שקד אומנם עברה את רוב המשוכות, אבל נכון לכתיבת שורות אלו עוד מתקשה לעבור קריאה שנייה ושלישית בכנסת, שוב עומד ענף הנדל"ן בפני אי ודאות. האם התמ"א אכן תבוטל? האם חלופת שקד תצליח לעבור את הכנסת ולהיכנס לתוקף? ומה בכלל עדיף? יצאנו לברר מה חושבים המומחים.
נדלר מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מתייחס לאי הבהירות וגם לפתרון לבעיה שעליו עומלת הרשות הממשלתית: "שני הכלים (תמ"א 38, חלופת שקד) הם ברמה הלאומית, חלים על כל הארץ, ואינם מייצרים ודאות ותכנון מותאם למקום. במילים אחרות - תושבים ויזמים לא יכולים לדעת מראש לפי חלופת שקד או לפי תמ"א 38 אם הבניין שלהם מתאים לתהליך התחדשות מסוג זה (ולא לפינוי־בינוי כחלק ממתחם גדול יותר). לכן הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית החלה בהכנת תוכניות התחדשות בניינית עירונית עבור 15 רשויות מקומיות שונות, ואף מקדמת שיתופי פעולה עם עוד מספר רשויות לקידום תוכניות אלו. התוכניות מבוססות על העקרונות הטובים שכללה תמ"א 38, ומנסות להתגבר על הכשלים שהיו בה. הרעיון הוא להסתכל על העיר כולה, לקבוע באילו אזורים ובאילו מבנים ניתן לבצע פרויקטים מסוג זה, לוודא שהתשתיות העירוניות מתאימות, ושהפרויקטים ניתנים למימוש מבחינה כלכלית ופיזית. תוכניות אלו לא יהיו תלויות תוקף התמ"א, וימשיכו להתקיים גם לאחר שיפוג תוקפה. אני מאמין שבערים שבהן תאושר תוכנית מסוג זה, בין שבמימון הרשות הממשלתית או ביוזמה עירונית, ייווצרו ודאות וישימות לקידום פרויקטים שישתלבו בתכנון העירוני הכולל ויתקדמו במהירות. ואם יהיו מקרים שבהם יהיה צורך לתקן באופן נקודתי את התוכנית הכלל עירונית – תיקונים אלו יבוצעו בסמכות מקומית דרך חלופת שקד".
מילה קטנה – אי ודאות גדולה
אמיר לוטן, מנהל תחום התחדשות עירונית בקבוצת לוינשטין, מסביר כי יש מילה אחת בחלופת שקד שהופכת אותה לבעייתית ורק עשויה לחזק את אי הוודאות השוררת גם כך בשוק: "שרת הפנים ביקשה לתת פתרון חלופי לתמ"א 38, שצפויה להסתיים בשנה הבאה לאחר שרק לאחרונה היא הוארכה בשנה, אך מילה אחת קטנה בחלופה שיצרה, הופכת אותה ללא רלוונטית - המילה היא "עד". לפי החלופה, הרשויות המקומיות יוכלו לתת בפרויקטים של התחדשות עירונית זכויות בנייה בשיעור של "עד" 400% - והמילה הקטנה הזו מחזירה אותנו, היזמים, לחוסר הוודאות שקיימת בענף כבר למעלה מעשור, ובגלל אותה מילה חלופת שקד לא באמת מעניקה פתרון ראוי או את הוודאות שחסרה כל כך. כל עוד תמ"א 38 קיימת, הבחירה בה מצד היזמים ובעלי הדירות היא טבעית וברורה, מפני שזכויות הבנייה והתמורות הניתנות מכוחה ברורות יחסית, וכן מהסיבה שהיא לא דורשת תכנון ואישור של תב"ע חדשה, שהוא תהליך מסורבל וארוך הרבה יותר. ובכלל אני סבור, כי התוכנית שתיתן זכויות בנייה גבוהות יותר היא זו שתיבחר".
עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל אשדר: "חלופת שקד צריכה בחינה נוספת מכמה סיבות. זהו תהליך ארוך שדורש תב"ע בסמכות ועדה מקומית, כאשר לא ברור מהו היקף הזכויות המדויק. כדי לקדם זאת על הרשות המקומית לקדם קודם מדיניות ומתוכה לגזור את התב"ע. התהליך דומה לפרויקט פינוי־בינוי, רק ששם מדובר במתחם גדול, ופה מדובר במגרש אחד עד שלושה. בתמ"א 38, לעומת זאת, הזכויות מוגדרות והתהליך קצר יותר. דבר נוסף, ישנן שכונות שבהן זכויות של 400 אחוז עדיין לא מספיקות כדי להפוך פרויקט לכלכלי. היה עדיף לו היו מעניקים לרשות שיקול דעת של הגדלת זכויות בין 600-400 אחוז לדוגמה, כדי להגדיר גם רף מינימום לתכנון. הצעד הנכון הוא להעניק ודאות גדולה יותר ליזמים ולדיירים, כדי שיתאפשר בכלל לתכנן את התמורות ולוודא שיעברו את אישור הרשות המקומית. לכן נחוצה תקופת חפיפה בין שתי התוכניות, כך יהיה ניתן לבחון שהחלופה ישימה, ורק אז יתאפשר לבדוק האם ניתן לוותר או נדרש לוותר על תמ"א 38, אחרת עוצרים חלק משמעותי מהתחלות הבנייה".
תומר רייפמן, מנכ"ל יעז התחדשות עירונית מקבוצת יעז, סבור אף שתוכנית חדשה רק תסבך את המצב: "בראש ובראשונה העובדה שעושים שינוי מייצרת נזק. תמ"א 38 היא תוכנית שעובדת כבר 15 שנה, כולם מורגלים אליה ויודעים איך לעבוד איתה יחסית ביעילות, החל בעורכי הדין, אדריכלים, מפקחים וכן פקידי העירייה. כל תהליך גיבוש ההסכם הוא קל יותר, כי לרוב ישנם הסכמים מוכנים, האדריכלים יודעים איזה זכויות היזם יקבל, ולכן קל יותר להתקדם מול בעלי דירות ולהציג להם בוודאות גבוהה את התמורות. גם תהליך ההיתר יעיל יותר, כי פקידי העירייה מורגלים לבדוק את הבקשות. חלופת שקד טורפת את הקלפים. כל המערכת תצטרך זמן להסתגל מחדש, יידרש זמן רב יותר להכין הסכמים, לנהל מו"מ עם בעלי דירות וכמובן, להוציא היתרים. הדבר הזה יאט משמעותית את כמות הפרויקטים שייצאו לשוק, מה שיקטין שוב את ההיצע. דבר שני - חלופת שקד לא ברורה כלל. מדברים על אחוזי בנייה ושטחי ציבור בתוך הבניינים, כמה שטחי ציבור יהיו? איזה חלק? מה יהיה ייעודם? איך בעלי דירות יסכימו לבצע פרויקט, כשהם לא יודעים מה יהיה להם בבניין? בשורה התחתונה התוכנית מאוד לא ברורה וכרגע לא נראה שהיא מייצרת ודאות".
יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, מציין כי תקופת הלמידה של חלופת שקד צפויה להיות ארוכה, וחשוב לדאוג לכך שכל עוד היא לא תעבוד כמו שצריך, תמ"א 38 עדיין תהיה בתוקף: "בענף הדיור לוקח זמן ללמוד וליישם תוכניות חדשות. תהליך ההפנמה בקרב הרשויות, הוועדות המקומיות, היזמים, אנשי המקצוע והתושבים יכול להימשך שנים, וגם אז יש תמיד מקום לפרשנות שונה בקרב הגורמים הרלוונטיים. תמ"א 38 פועלת כבר שנים, וכולנו יודעים את גבולות הגזרה. הארכה שניתנה לשנה נוספת מעניקה ודאות מסוימת לשוק הדיור, שנמצא בחוסר ודאות בשנתיים האחרונות. לכן, לאור המצב הנוכחי, חשוב שהרגולטור יידע לשלב את חלופת שקד במקביל לתמ"א. המעבר הסופי לחלופת שקד צריך להתבצע אך ורק אחרי שכולם מבינים איך התוכנית עובדת הלכה למעשה. זה לא הזמן לבצע ניסוי וטעייה. יחד עם זאת, צריך לזכור שתמ"א במהותה נועדה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה ולהוסיף חדר ביטחון לשעת חירום. לצערי, חלופת שקד לא מספקת פתרון אמיתי לכדאיות הפרויקטים, במיוחד בפריפריה, באזורים רגישים על ציר השבר הסורי־אפריקאי. מדובר בחיסרון משמעותי, שכן יש עשרות אם לא מאות אלפי מבנים בסכנת התמוטטות במעגלים המרוחקים יותר בפריפריה. עוד חיסרון שיש בחלופת שקד זה הכוח הרב שממשיך להיות בידי הרשויות המקומיות. גם אם הקבלן יעמוד בכל התנאים הנדרשים, עדיין הרשות המקומית יכולה לעכב ולמנוע ממנו את קידום הפרויקט".
"אנו בדרך לתקופה נוספת של אי יציבות והיעדר ודאות"
רון חן, מנכ"ל אנשי העיר, חושש מבעיות ביישום חלופת שקד. לדבריו, "הרעיון בבסיס חלופת שקד הוא חיובי, שכן הוא מנסה לתמרץ את הרשויות המקומיות ולתרום לעיר כולה ולא רק לבניין בודד, אולם היישום שלה לא טוב. עד שלא יהיה ניתן לאחד תב"ע והיתר באותה נשימה, אין לחלופה סיכוי להצליח לאורך זמן. מעבר לכך הקצאת שטחים ציבוריים במגרש קטן יחסית של כ־20 יחידות דיור אינה רלוונטית, וגם הרשויות לא מעוניינות בכך. תמ"א 38 עדיפה בהיבטים של לוחות זמנים, בירוקרטיה ופרקטיות גם עבור הדיירים והרשויות, בפרט בתל אביב, שבה אין עדיפות לחלופת שקד".
עו"ד ישי איציקוביץ', שותף, מנהל מחלקת נדל"ן במשרד אגמון ושות', רוזנברג הכהן ושות', שהשתתף בדיונים על הצעת החוק, מסביר מדוע חלופת שקד קובעת כמה כללים שעשויים להקשות על העוסקים בתחום מרגע אישורה והלאה. "על פניו נראה, כי אנו בדרכנו לתקופה נוספת של אי יציבות והיעדר ודאות. אומנם תוקפה של תמ"א 38 הוארך בשנה, אך זו לא לקחה בחשבון שגם אם חלופת שקד תאושר למרות המצב הפוליטי, הרי שהיא דורשת התקנת תקנות ותקופת התאקלמות רחבה יותר מעבר למועד פקיעתה החדש של תמ"א 38. לצד זאת במסגרת חלופת שקד הרחיבו את שיקול הדעת של הוועדות המקומיות בהשוואה למצב הנוכחי, כך שהתלות ברצונה של הרשות לצד יכולתה לסכל ולמנוע פרויקטים מסוג זה רק הלכו וגדלו. האמרה שלפיה ראש עיר שאינו מעוניין לקדם בשטחו התחדשות עירונית בדרך של תמ"א 38, לא נראה בשטחו פרויקטים מסוג זה, נכונה מתמיד. תשומת לב מיוחדת יש לתת לכך שבעוד במסגרת תמ"א 38 נדרשה הוועדה המקומית לנמק מדוע שלא להעניק היתר בנייה, הרי שבחלופת שקד היא רשאית להחליט אם לתת היתר ובאיזה היקף של זכויות בנייה. לצד אלו גם הרעיון של תוכנית שמכוחה ניתן להנפיק היתר, איננו מלוטש דיו, ועל אף הרעיון המהפכני העומד בבסיסה, ספק רב אם הרעיון יצמצם את לוחות הזמנים או רק יסרבל ויעכב. גם שלילת הפטור מהיטל ההשבחה מעלה חשש באשר ליישום החלופה באופן כדאי כלכלית. ולבסוף הסמכות להקצות שטחי ציבור בבניינים פרטיים תחת ערפול ואי ודאות באשר לשימושים המותרים יקשה על הגעה להסכמות עם בעלי הדירות. אומנם תמ"א 38 אינה חפה מבעיות, ויש מקום לשקול לשפרה על מנת שתיתן מענה לחסרונות המלווים אותה בכלל ובפריפריה בפרט, אך נראה כי ריצת האמוק לביטולה, לצד אישור הסדר חדש, מתעלמים מכך שזו תרמה תרומות משמעותיות. בין היתר מדובר בהגדלת היצע הדירות באזורי הביקוש, חידוש מרקמים עירוניים, קידום היבטים חברתיים, חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ומענה ביטחוני מפני טילים".
ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים, חושב שיש להשאיר ולהאריך את תמ"א 38 הוותיקה: "תמ"א 38 היא תוכנית מצליחה ונחשבת לאחת מהקטרים של ענף הנדל"ן והשיפוצים. עם השנים אנחנו עדים לגידול בבקשות בניינים להיתר של תמ"א 38. היחידים שלא מרוצים מהתוכנית הם ראשי הערים, אשר לא מתוגמלים כראוי מהתוכנית, ולנושא הזה חובה למצוא פתרון, תוך שמירה על המתווה ללא שינוי. המתווה הנוכחי חייב להמשיך, מכיוון שסוס מנצח לא מחליפים, ובמקביל אפשר וניתן להרחיב את התוכנית כדי שתהיה גם כדאית בפריפריה ולא רק במרכז הארץ. חשוב להגיד, כי אם תינתן לראשי הערים הסמכות להחליט באופן בלעדי לגבי תמ"א 38, סביר שזה יהיה סופה".
לדברי עו"ד משה רז כהן, ממשרד רז־כהן, פרשקר ושות': "ההבדל המרכזי והמשמעותי ביותר בין שני המתווים הוא סוג ההליך שנדרשים היזם והדיירים לקדם על מנת לבצע את הפרויקט. בעוד תמ"א 38 אפשרה לוועדות המקומיות להוציא היתרי בנייה על בסיס זכויות הבנייה שהעניקה התמ"א וללא צורך בתב"ע נוספת, הרי שחלופת שקד מסמיכה את הוועדות המקומיות לאשר תוכניות נקודתיות בכל פרויקט שבו מבוקשת בנייה. "בראש ובראשונה הבעיה בחלופת שקד היא הוספת הצורך באישור תוכנית. מלבד ההכבדה הפרוצדורלית, שיקול הדעת של הרשות אם לאשר תוכנית הוא מוחלט וחסין מביקורת שיפוטית. האחדת הליך התכנון עם הליך הרישוי היא פרוצדורה חדשה לחלוטין שלא נוסתה מעולם, ואשר באופן טבעי, תסבול מחבלי לידה מרובים וקשים. זמן רב יחלוף עד שההליך החדש יוטמע בוועדות המקומיות, והמשמעות היא שבשנים הראשונות הוא יוביל דווקא להתארכות ההליכים. בשורה התחתונה, בחלופת שקד קידום פרויקטים יארך פרקי זמן דומים לאלו של פינוי־בינוי - חמש שנים ויותר, ועוד ניזכר בערגה בתמ"א 38, שבמסגרתה היה ניתן להוציא היתר בנייה בתוך שנתיים בלבד".
עופר אנגל, סמנכ"ל פיתוח עסקי באנגלאינווסט, מתייחס לחלופה ומסביר שלדעתו, היא לא יכולה לעמוד בפני עצמה: "החלופה תהיה רלוונטית עבור ערים במעגל השני והשלישי סביב תל אביב, אך לא מעבר לכך. בתל אביב עצמה ישנה עדיפות ברורה למימוש פרויקטים על ידי שילוב חלופת שקד עם תמ"א 38. זאת עקב הפטור מהיטלי השבחה ומס שבח, אשר בלעדיו פרויקטים רבים לא יהיו כדאיים, וכך שהתמורות לבעלי הדירות לא ייפגעו. חלופת שקד מספקת את הפתרונות הפרקטיים הראשוניים, אבל עדיין לא נותנת כיוון ברור לשוק".
"התחדשות עירונית מתחמית היא התחדשות עירונית אמיתית"
במקביל יש מי שסבור שחלופת שקד היא התשובה הנכונה לשוק נכון להיום, וכי תמ"א 38 לא ביצעה באמת את תפקידה. לדברי חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים: "בחלופת שקד ישנה התייחסות להתחדשות עירונית מתחמית, ואני סבור שרק היא בבחינת התחדשות עירונית אמיתית, ולא חיזוק של בניין בודד שמהווה פתרון נקודתי. רק באמצעות קידום מתחמי פינוי־בינוי או תמ"א 38/2 הריסה ובנייה מחדש של מתחמים שלמים ניתן להוסיף יחידות דיור לשוק ביעילות, שגם מתחשבת בתכנון סביבתי, פתרונות למוסדות ציבור, גני ילדים ובתי ספר וגם תשתיות. אני סבור כי צריך להגדיר בחוק פרמטרים תכנוניים ברמת האזור כולו, שייתנו מענה לצרכים של המשפחה המודרנית שתגור בפרויקטי הפינוי־בינוי, לפי כמות יחידות הדיור שתהיה בכל פרויקט - כך למשל אם מאושר פרויקט ובו 500 יחידות דיור, אז הממשלה צריכה לתקצב את הרשות המקומית בסכום כסף שייקבע מראש, לצורך בניית התשתיות ומוסדות הציבור. אם יאושר פרויקט של 1,000 יחידות דיור, התקצוב יגדל לסכום מוגדר מראש אחר וכך הלאה. מהלך שכזה יבטיח תנאי מגורים ומחיה הולמים לדיירים, וגם יוודא שלא יהיה עומס יתר על התשתיות הקיימות, שלעיתים מהווה חסם למימוש הפרויקט".
גם יהודה הרציג, מנכ"ל ובעלים קבוצת הרציג נדל"ן, סבור שחלופת שקד היא בשורה טובה לשוק ולבעלי הדירות: "חלופת שקד בהחלט עדיפה יותר לבעלי הדירות בשל הכוח הרב המוענק לוועדות המקומיות. חשוב להבין שבסופו של דבר העירייה היא זו הרואה את התמונה המלאה עבור תושביה, והיא זו שביכולתה לתת להם את המענה הטוב ביותר בהתאם לצרכים ולאילוצי השכונה, התשתיות והעיר. באמצעות החלופה החדשה גם יקוצרו התהליכים הארוכים לעייפה של ההתחדשות העירונית ברמת הבניין הבודד, ואף יורחבו זכויות הבנייה שיאפשרו תוספת יחידות דיור, ואלה כשלעצמם מהווים ברכה. מובן שנכונות העיר לקדם התחדשות עירונית היא מרכיב קריטי בהיתכנות הפרויקטים, אך תמריצים כספיים מצד המדינה, כדוגמת הסכמי המסגרת שנחתמו עם 12 רשויות לאחרונה, יכולים לספק את המוטיבציה הנכונה".
עו"ד דקלה מוסרי־טל, לשעבר יו"ר ועדת ערר מחוז חיפה ומבעלי מוסרי טל - משרד עורכי דין, מציינת כי מבחינה תכנונית, חלופת שקד היא פתרון נכון יותר להתחדשות עירונית ברמת הבניין: "זה פתרון טוב יותר, משום שהוא לא מתעלם מצורכי הרשות והסביבה. בניגוד לתמ"א 38, היא מספקת היטל השבחה לרשות, גם אם בשיעורים נמוכים יותר מפרויקט רגיל, היא מאפשרת יצירת שטחי ציבור חיוניים לטובת התושבים והרשות, וגם מבחינת היזם היא מספקת פרויקט איכותי יותר, שמציע לרוכשים שירותים מעבר לדירה, כמו מוסדות חינוך וציבור קטנים בהתאם לשימושים שהוגדרו. במקרים שבהם היזם פועל לאיחוד מגרשים, הוא גם מקבל יותר זכויות, ובתוכניות ניתן לשלב פארקים ושצ"פים וליצור תכנון מיטבי לדיירים ולסביבה". אבל בעוד עו"ד מוסרי־טל סבורה שמדובר בפתרון טוב, היא גם מזהירה, כי מי שעתיד לטפל בבקשות להיתר או בתוכניות שיוגשו, אינו מוכן: "הבעיה המרכזית היא שחלק גדול מהוועדות המקומיות אינן ערוכות לטיפול בתוכניות. עד היום במסגרת התמ"א הן עסקו בפן הרישויי בלבד. חלופת שקד מבוססת על הגשת תוכנית בניין עיר, ובסמכות הוועדה המקומית לאשרה. אבל בוועדות המקומיות אין מספיק כוח אדם מקצועי שיודע לבדוק את התוכניות ולקדמן. על מנת שהתוכנית תצליח, הממשלה חייבת לתגבר באופן משמעותי את הוועדות המקומיות בכוח אדם מקצועי ואיכותי. כמו כן חלופת שקד מבטיחה היתר בנייה במקביל לאישור התוכנית. אולם בפועל לא מדובר בהליך אחד, אלא בהליכים מקבילים. מגיש התוכנית יכול, במקביל לקידומה, לפעול לקבלת היתר, אם הוא תואם בדיוק את התוכנית ללא הקלות או שינויים. אולם ככל שתוכנית תשתנה לאחר הפקדתה, בעקבות התנגדויות לדוגמה או שינויים שתכניס הרשות, יהיה צורך לעשות שינויים גם בבקשה להיתר, מה שיגרום להוצאות נוספות ולא יאפשר את אישור ההיתר בד בבד עם אישור התוכנית. תהליך שימנע קושי זה הוא הכנת תוכנית, שבמסמכיה יוטמע כבר בינוי מפורט כמעט לרמת היתר, כך שלאחר שתאושר, הליך הוצאת ההיתר יהיה במסלול ירוק ומהיר".
"הליכי ההקפאה יצרו גם זירוז הליכים"
ענף הנדל"ן נחלק אם כן למחנות תמיכה או סלידה מהתוכנית החדשה. בינתיים יש גם מי שחושב, שתקופת המעבר ואי הוודאות לגבי שתי התוכניות דווקא עשו בסופו של דבר שירות, בכך שדרבנו בעלי דירות לחתום ולקדם פרויקטים. אדריכל איתי ליננברג מסביר: "ההקפאה של הפרויקטים בעקבות ההודעה על ביטול התמ"א מקורה בכך שיזמים ובעלי דירות, המבינים את משמעות ההליכים המסובכים של פרויקט תמ"א, החל ברתימת בעלי הדירות, דרך החתימה על ההסכם ולבסוף הרישוי המאתגר, עצרו את ההליכים, כיוון שלא האמינו שיעמדו בלוחות הזמנים. ההודעה על ההארכה הפיחה רוח חיים הן בקרב בעלי הדירות והן בקרב היזמים. מצד שני יש לציין, שהליכי ההקפאה יצרו גם זירוז הליכים בכל הקשור לחתימה על הסכמים. הן בעלי הדירות והן היזמים 'ויתרו' על עקרונות כאלו ואחרים כדי להביא את ההסכם ביניהם לידי חתימה מהירה". עוד מוסיף ליננברג: "לדעתי, אין פתרון טוב יותר. אנחנו רואים כמה קשה לרתום בעלי דירות ורשויות לכל פרויקט ופרויקט. נראה כי יש פרויקטים למכביר, אך אין זה כך. אני מעריך כי 5% בלבד מהמבנים באזורי הביקוש יעברו הליך של התחדשות עירונית, ואני רואה בכל פרויקט הזוכה בהיתר בנייה, לפחות באזורים אלו, מעין נס".
