בזמן שקברניטי הנדל"ן ממשיכים לתכנן כיצד לקדם התחדשות עירונית בפריפריה, באזורי הביקוש במרכז הארץ מספר הפרויקטים רק הולך ועולה: כ-11,400 דירות חדשות החלו להיבנות במסגרת של התחדשות עירונית במחוזות תל אביב והמרכז ב-12 החודשים האחרונים - 71% מכלל הדירות שהחלה בנייתן במסגרת זו.
מניתוח נתוני התחלות בנייה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) עולה כי בשנה האחרונה נרשם זינוק של 32% בהתחלות הבנייה של דירות חדשות במסגרת של תמ"א 38 ופינוי בינוי. עם זאת, מדובר בירידה של 15% ברבעון השני של השנה לעומת הרבעון הראשון.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
1 צפייה בגלריה
תמ"א 38 בתל אביב. "בפריפריה אין ודאות תכנונית, דבר שקיים במרכז ומאפשר יציאה לפרויקטים"
(צילום: שאול גולן)
על פי הניתוח שביצעה עבור ynet חברת מכלול העוסקת במימון וליווי פרויקטים למגורים, 15,850 אלף דירות חדשות החלו להיבנות במסגרת של התחדשות עירונית ברחבי הארץ ב-12 החודשים האחרונים (יולי 2021-יוני 2022). מדובר בקפיצה של 26% לעומת 12 החודשים הקודמים, אז החלו להיבנות 12,600 דירות חדשות במסגרת של התחדשות עירונית.
לפי הלמ"ס, דירות שנבנות במסגרת התחדשות עירונית כוללות גם דירות שהחלו להיבנות במסגרת בנייה עצמית ("בנה ביתך") וכן במסגרת תוספת לבניינים קיימים שלא מכוח תוכנית המתאר הארצית למיגון מבנים (תמ"א 38) או מכוח תוכניות של פינוי בינוי. זאת, כמובן, לצד דירות שהחלו להיבנות במסגרת תמ"א 38 ופינוי בינוי.
לפיכך, מניתוח הנתונים עולה כי מתוך כלל הדירות שהחלה בנייתן במסגרת של התחדשות עירונית - כ-11,200 דירות החלו להיבנות מכוח תמ"א 38 ופינוי בינוי, כאמור עלייה של 32%, זאת לעומת 8,500 דירות חדשות שהחלו להיבנות מכוח תמ"א 38 ופינוי בינוי ב-12 החודשים הקודמים. התחלות הבנייה במסגרת תמ"א 38 ופינוי בינוי היוו יותר מ-15% מכלל התחלות הבנייה של דירות חדשות בשנה האחרונה.
מחוזות ת"א והמרכז מובילים, ירושלים גם בעלייה
אם בוחנים את הנתונים לפי מחציות, מגלים שבחצי הראשון של שנת 2022 החלו להיבנות כ-7,800 דירות חדשות בהתחדשות עירונית ברחבי הארץ - עלייה של כ-26% לעומת כ-6,200 דירות שהחלו להיבנות במחצית הראשונה אשתקד. מתוכן, 5,645 דירות החלו להיבנות במחצית מכוח תמ"א 38 ופינוי בינוי - קפיצה של 34% לעומת 4,211 דירות במחצית הראשונה של 2021.
כאשר בוחנים את התחלות הבנייה במסגרת של התחדשות עירונית לפי מחוזות, ניתן לראות כי עיקר התחלות הבנייה בתחום זה ב-12 החודשים האחרונים נרשם במחוזות תל אביב והמרכז. כך, מהנתונים עולה כי במחוז תל אביב החלו להיבנות 7,653 דירות חדשות בתקופה זו, לעומת 6,400 דירות ב-12 החודשים הקודמים - עלייה של כ-20%; ובמחוז מרכז היו 3,735 התחלות בנייה של דירות חדשות במסגרת של התחדשות עירונית, לעומת 2,611 דירות שהחלה בנייתן במסגרת זו בתקופה הקודמת - זינוק של 43%.
גם במחוז ירושלים, שם קיימת מגמה של קידום תוכניות התחדשות עירונית, חל זינוק חד בשיעור של לא פחות מ-71% ב-12 החודשים האחרונים לעומת התקופה המקבילה אשתקד. זאת לאחר שהשנה החלו להיבנות 1,230 דירות חדשות במסגרת של התחדשות עירונית - לעומת 718 בלבד בתקופה הקודמת.
איילת רוסק, מנכ"לית ומבעלי מכלולצילום: הדר יואביאןבשאר המחוזות תמונת המצב מתונה הרבה יותר: במחוז חיפה היו 1,129 התחלות בנייה במסגרת של התחדשות עירונית, ללא שינוי לעומת 12 החודשים הקודמים; במחוז הצפון החלו להיבנות 1,120 דירות חדשות במסגרת של התחדשות עירונית - עלייה של 40% לעומת 800 דירות בתקופה הקודמת; ובמחוז הדרום היו 970 התחלות בנייה של דירות חדשות במסגרת של התחדשות עירונית, זאת לעומת 942 יחידות דיור שהחלה בנייתן במסגרת זו ב-12 החודשים הקודמים.
"התושבים בפריפריה משלמים את המחיר"
בענף הנדל"ן צופים עוד עליות בהתחלות בנייה של התחדשות עירונית עד סוף השנה, בעיקר באזורים שבהם יש ודאות תכנונית וערכי קרקע גבוהים במרכז הארץ, אולם מתריעים מפני הזנחת הפריפריה והבירוקרטיה הסבוכה. "מסתמן ש-2022 תסתיים בגידול משמעותי בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית לעומת השנה הקודמת", אומרת איילת רוסק, מנכ"לית ומבעלי מכלול שערכה את הניתוח. לדבריה, "העלייה בהתחלות הבנייה משקפת את תנופת הפיתוח בשוק הנדל"ן, וזאת על אף שבחודשים האחרונים נתוני המכירות מעידים על האטה מסוימת לעומת אשתקד".
עם זאת, היא מדגישה כי צריך לשים לב לכך "ששיעור התחלות הבנייה במחוזות תל אביב והמרכז היווה כ-71% מכלל התחלות הבנייה של התחדשות עירונית ב-12 החודשים האחרונים, בעוד שבמחוזות הצפון והדרום, שמוגדרים כפריפריה גיאוגרפית, השיעור נמוך בהרבה ואפילו מזערי. המדינה עדיין לא השכילה לתמרץ ולעודד כראוי את ההתחדשות העירונית בערים מרוחקות מהמרכז, שהן אלה שדווקא זקוקות הכי הרבה לחידוש, והתושבים שם משלמים וישלמו את המחיר".
תומר רייפמן, מנכ"ל חברת יעז התחדשות עירוניתצילום: קרן מזוראם שואלים את הקבלנים בשטח, הסיבה לעלייה בקידום פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי באזור תל אביב והמרכז נעוצה בוודאות תכנונית, דבר שחסר בפריפריה. לדברי תומר רייפמן, מנכ"ל חברת יעז התחדשות עירונית מקבוצת יעז, "אזור תל אביב מהווה כמעט מחצית מהתחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית, שיעור עצום שנובע, בין היתר, מהוודאות התכנונית הגבוהה יחסית שמאפשרת תוכנית הרובעים שאושרה בעיר. הוודאות הזו מאפשרת הוצאה לפועל של פרויקטים רבים".
ירידה בבנייה ברבעון האחרון
יש לציין כי בחינה של נתוני התחלות הבנייה של דירות חדשות במסגרת של התחדשות עירונית ברמה הרבעונית מציגה דווקא ירידה. נתוני הרבעון השני של 2022 מצביעים על האטה בהתחלות הבנייה לעומת הרבעון הראשון, כאשר בין החודשים אפריל ליוני השנה החלו להיבנות 3,562 דירות חדשות במסגרת של התחדשות עירונית - ירידה של 15% לעומת החודשים ינואר-מרץ.
ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, סבור כי הירידה הרבעונית מדאיגה ונעוצה בחסמים התכנוניים בענף. לטענתו, "העובדה שמדי יום אנו שומעים על עוד תוכנית התחדשות עירונית שאושרה ושכל חברות הבנייה מעורבות בתחום, הייתה אמורה לייצר מגמה של גידול מתמיד. שלבי התכנון והרישוי אורכים כל כך הרבה זמן, ובפועל מספר הדירות שיוצאות לשוק הוא מזערי ביחס לפוטנציאל ובוודאי ביחס לצרכים של השוק וביחס לצורך לחדש את מאות אלפי הדירות הישנות בישראל", הוא אומר.
לדבריו, "במרכז הארץ ובמחוז תל אביב ההתחדשות העירונית מהווה שיעור ניכר מהתחלות הבנייה, אבל במחוזות הדרום והצפון השיעורים זעומים. אין ספק שתחום ההתחדשות העירונית חייב לקבל משקל לאומי, ועל הממשלה החדשה שתקום להכין תוכנית חומש במטרה להגדיל את היקפי ההתחדשות העירונית במאות אחוזים אל מול המצב הקיים".
