למרות שתפיסת התכנון השתנתה לחלוטין, החלום הישראלי לבית עם גינה דווקא לא מתרחק ואף משקף את סדר העדיפויות הלאומי - כך עולה מניתוח נתוני התחלות הבנייה של דירות חדשות, שפורסמו על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) בשבוע שעבר. אחרי שבדקנו את התחלות הבנייה לפי חלוקה לחדרים, ממצאים חדשים מראים כי הקטגוריה של בתים צמודי קרקע ודירות בבניינים נמוכים הכוללים עד 2 קומות בלבד מובילה את התחלות הבנייה לגובה, עם כ-17.3% מסך התחלות הבנייה של דירות חדשות (10,020 יחידות דיור).
ניתוח התחלות הבנייה לסיכום השנה שחלפה על ידי הפורום הישראלי לגורדי שחקים ובנייה עירונית (CTBUH-ISRAEL) עבור "ממון" ו-ynet מעלה עוד כי הקטגוריה של דירות במגדלים מעל 21 קומות נמצאת במקום השני עם כ-17% (9,830 דירות); ובמקום השלישי הקטגוריה של דירות בבניינים בני 7 קומות עם כ-8.5% מסך התחלות הבנייה (4,902 דירות). במקום הרביעי דירות בבניינים בני 6 קומות עם 8.3% מסך התחלות הבנייה (4,826 דירות); ובמקום החמישי דירות שהחלה בנייתן בבניינים בני 10-15 קומות עם 7.8% מסך התחלות הבנייה (4,527 דירות).
יש לציין כי בניתוח הקטגוריה של התחלות הבנייה של צמודי הקרקע נמצא כי מרבית התחלות הבנייה הללו בוצעו ביישובים ישראליים ביהודה ושומרון שכוללים עד 10,000 תושבים (468 בתים צמודי קרקע שהחלה בנייתם). במקום השני נמצאת ירושלים עם 334 התחלות בנייה של צמודי קרקע, אחריה שפרעם עם 196 דירות, תל מונד עם 188 דירות ואופקים עם 170 דירות. גם בקטגוריה של דירות בבניינים בני 3 ו-4 קומות, היישובים הישראלים ביו"ש מובילים.
לגבי מגדלים, כמות התחלות הבנייה של דירות במגדלים מעל 21 קומות עמדה על 9,830 דירות. אשדוד הובילה את הקטגוריה עם התחלות בנייה של 1,266 דירות במגדלים מעל 21 קומות. במקום השני, ובפער קטן, נמצאת בת ים עם 1,230 דירות, במקום השלישי נתניה עם 1,057 דירות שבנייתן החלה, במקום הרביעי לוד עם 860 דירות, ובמקום החמישי ירושלים עם 746 שהחלה בנייתן במגדלים הכוללים יותר מ-21 קומות.
ככל שעולים קומה - מחיר הדירה קופץ
לדברי יו"ר הפורום, אדריכל גיל שנהב ממשרד כנען שנהב אדריכלים, "בשנים האחרונות תפיסת התכנון בישראל עברה שינוי משמעותי. רשויות התכנון הבינו את החשיבות של ניצול מיטבי ונבון של משאב הקרקע המצומצם, והחלו לקדם תוכניות שכוללות אינטנסיביות עירונית חיובית".
גיל שנהב צילום: גיא גלעדשנהב מציין כי "לרוב, התוכניות כוללות את השילוב המתאים בין מגדלים, בנייה מרקמית וצמודי קרקע. התחלות הבנייה במגדלים מעל 21 קומות הן השניות בהיקפן לא בכדי, למגדל יש מספר תפקידים במרחב העירוני, בין היתר קומת הקרקע במגדל משמשת מרחב ציבורי הכולל לרוב שטחי מסחר ותחבורה ציבורית".
היזם אחמד עמלה, מנכ"ל חברת ניצני מבשרת הבונה שני פרויקטים עם מאות יחידות דיור בשכונת נופי בן שמן ובשכונת הרובע הבינלאומי בלוד, שעל פי הנתונים היא העיר הרביעית מבחינת היקפי הבנייה של מגדלים מעל 21 קומות, מציין כי "לוד חווה בשנים האחרונות תנופת בנייה משמעותית עם תוספת של כ-17 אלף דירות חדשות במרכז הארץ. העירייה רואה חשיבות רבה בניצול נכון של הקרקע עם קידום של מתחמי מגורים בעירוב שימושים, שכוללים גורדי שחקים לצד בנייה מרקמית ומרכזי מסחר בקומת הקרקע, אגמים מלאכותיים, מרחבים ירוקים, מתחמי משרדים ועוד".
בקטגוריית הדירות במגדלים בין 16-20 קומות נמצאת במפתיע ירושלים עם 976 דירות בפער משמעותי. במקום השני נמצאת רחובות עם 495 דירות, שלישית בת ים עם 424 דירות, במקום הרביעי נמצאת נתניה עם 335 דירות ואת החמישייה הראשונה סוגרת תל אביב עם 293 דירות במגדלים בין 16-20 קומות.
לדברי לירון כהן, מנהל שיווק בחברת אמפא ישראל הבונה את פרויקט מגדלי אמפא בשכונת חצרות המושבה ברחובות, "בשנים האחרונות אנו עדים להתעניינות גוברת של רוכשי דירות בקומות הגבוהות, למרות שככל שעולים קומה, כך מחיר הדירה גבוה יותר. הפערים בין דירה בקומות הנמוכות לבין אותה דירה בקומות הגבוהות יותר עשויים להגיע ל-200 אלף שקל ואף יותר".
התחלות בנייה בהתחדשות עירונית: "ציון נכשל"
בתוך כך, נתוני התחלות הבנייה כוללים גם את מספר הדירות החדשות שהחלה בנייתן בשנה החולפת במסגרת התחדשות עירונית. ניתוח נתוני הלמ"ס שביצעה עבורנו החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, המתמחה בליווי בעלי דירות בפרויקטים של פינוי ובינוי, מעלה כי ב-2023 חלה ירידה בהתחלות בנייה של מיזמי התחדשות, שהיוו כ-18.5% מכלל התחלות הבנייה לעומת 19% בשנה שעברה.
כאשר בוחנים את התחלות הבנייה של דירות הנבנות במסגרת הריסה של בניינים ישנים והקמת בניינים חדשים במקומם (לרבות מיזמי פינוי בינוי ותמ"א 38/2) ניתן לראות שנרשמה ירידה של 11.5%, לאחר שב-2023 החלו להיבנות 11,486 יחידות דיור לעומת 12,980 יחידות דיור ב-2022. עדות נוספת לירידה עולה ממספר הדירות שנהרסו בפועל לשם בנייתן מחדש. כך, ב-2023 נהרסו 3,948 דירות לעומת 4,547 דירות ב-2022 - ירידה של 13%.
ניר שמולצילום: טל שחרלדברי ניר שמול, מנכ"ל שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית, "הירידה בהתחלות בנייה במסגרת של פינוי בינוי, ועוד בשנת מלחמה שבה הממ"ד הפך לאמצעי מציל חיים, היא תעודת עניות לממשלה, ועדות לכך שלמרות הפוטנציאל הבלתי מוגבל של התחדשות עירונית - היא לא מצליחה להסיר את החסמים".
לדבריו, "מדי יום אנחנו שומעים על עוד תוכנית ענק שאושרה בוועדות התכנון ושתוסיף אלפי דירות לשוק, אבל במבחן הביצוע, שבא לידי ביטוי בקבלת היתרי בנייה עבור הריסת הדירות ובנייתן מחדש הציון הוא נכשל. לא ייתכן שבמהלך כל השנה נהרסו מחוז דרום 148 דירות ישנות בלבד ובמחוז צפון 145 דירות".
בחינת הנתונים לפי מחוזות מגלה מגמה מעורבת. במחוז ירושלים החלה בנייה של 656 דירות במסגרת הריסה ובנייה מחדש, ירידה של 42.2% לעומת 2022. במחוז דרום החלה בניית 207 דירות, ירידה של 33.7%. במחוז תל אביב החלה בנייתן של 6,137 דירות, המהוות אמנם 53% מכלל התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית, אבל הן גם מסמנות ירידה של 16.8% ביחס לשנה שעברה. גם במחוז מרכז נרשמה ירידה קלה של 2.6% בהתחלות הבנייה. לעומת זאת, במחוז חיפה החלו להבנות 1,328 דירות בהתחדשות עירונית, עלייה של 38.5% ביחס ל-2022; ובמחוז צפון החלה בניית 422 יחידות דיור, עלייה של 8.8%.
גם בפינוי בינוי - "ישראל הראשונה והשנייה"
יעקב ניצן, שותף ומנכ"ל בחברת רובי קפיטל, המתמחה במימון והשקעות בנדל"ן ובליווי יזמים בתחום ההתחדשות העירונית, מציין כי "העובדה שהירידה בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית חדה יותר מהירידה בהתחלות הבנייה הכלליות, למרות התחושה בשוק שיש האצה בקידום ואישור תוכניות פינוי בינוי, נובעת מהירידה בביקושים כתוצאה מעליית הריבית ומהמחסור בעובדים".
לדבריו, "יזם התחדשות עירונית אינו רוכש קרקע, ואין לו הוצאות מימון כבדות בגין העסקה, ולכן הוא פחות לחוץ להתחיל לבנות ולשווק דירות בהשוואה ליזם שקנה קרקע מרשות מקרקעי ישראל והוצאות המימון נוגסות ברווחיו בכל יום ממועד הרכישה ועד לתחילת המכירות. לכן יזמי התחדשות עירונית, שהעריכו אשתקד שהם עלולים לפגוש ביקושים נמוכים, או שהמחסור בעובדים יכול לפגוע להם ברווחיות הפרויקט, בחרו לעכב את הבנייה. כעת, עם התאוששות הביקושים והתייצבות המחירים, ייתכן שנראה יותר פרויקטים שיוצאים לדרך, אבל גם זה תלוי בעיקר ביכולות הביצוע ובמצב העובדים".
"יזם התחדשות עירונית אינו רוכש קרקע ואין לו הוצאות מימון כבדות בגין העסקה, ולכן הוא פחות לחוץ לבנות ולשווק דירות בהשוואה ליזם שקנה קרקע מרשות מקרקעי ישראל והוצאות המימון נוגסות ברווחיו"
גיל גולדשטיין, מנכ"ל אבני דרך התחדשות עירונית, מוסיף כי "אם ייחלנו לכך שהקטר להגדלת היקף יחידות הדיור יהיה בתחום ההתחדשות העירונית, הרי שב-2023 היקף התחלות הבנייה עמד על 11,490 דירות בלבד, והמשמעות היא שאלפי דירות בודדות החלו בהליך התחדשות בשנה האחרונה. זו טיפה בים ביחס להיקף הבעיה, ובקצב הנוכחי ייקח למדינה עשרות שנים להשלים את הפערים".
עוד הוא מוסיף כי "הנתונים עדיין ממשיכים להצביע חד משמעית על כך שעיקר ההתחדשות מתרכזת במרחבים תל אביב והמרכז, בעוד שהיקף התחלות הבנייה במרחבי הדרום והצפון הפריפריאליים נמוך משמעותית - 53.9% מהתחלות הבנייה במחוז תל אביב, 23.7% במחוז מרכז. דרום וצפון הארץ כלל לא קיימים על מפת ההתחדשות העירונית בישראל, מה שהופך ל'ישראל הראשונה' ו'השנייה' גם בהיבט הזה".
גולדשטיין טוען כי "בקצב הזה נמצא את עצמנו בשנת 2050 עם מדינת תל אביב שנבנתה מחדש, ומדינת שאר עם ישראל תישאר עם בנייה בת 100 שנה. זהו אסון סוציו-אקונומי שיפגע בחברה בישראל. הממשלה חייבת ליישם מדיניות העדפה מתקנת, להקצות משאבים ולתמרץ התחדשות עירונית בפריפריה כדי שבשנים הקרובות נראה התפלגות מאוזנת של התחלות בנייה. במקביל חייבת הממשלה לפעול במהירות וביעילות לפתרון המשבר החמור בכוח אדם, שהתעצם בעקבות 7 באוקטובר".
