בשנה האחרונה נרשמה צניחה חדה בהתחלות הבנייה של מיזמי בנייה במסגרת תוכניות הדיור הממשלתיות (דירה בהנחה) ובמסגרת תוכניות להשכרה ארוכת טווח. זאת בהמשך למגמה של ירידה בהתחלות הבנייה של דירות אלה - כך עולה מניתוח נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) לגבי התחלות בנייה של דירות חדשות ב-12 החודשים אפריל 2023-מרץ 2024.
על פי הניתוח, שבוצע עבור ynet ו"ממון" על ידי קבוצת ארי מגורים לשיווק נדל"ן, בתקופה זו מספר התחלות הבנייה של דירות חדשות במסגרת תוכניות הדיור הממשלתיות המספקות הנחה ברכישת דירה עמד על 5,122 יחידות דיור - ירידה של כ-18% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד, אז החלה בנייתן של 6,261 דירות כאלה. ביחס לחודשים אפריל 2021-מרץ 2022 מדובר בצניחה של כ-57.5%, אז החלה בנייתן של 12,054 דירות חדשות מסובסדות.
בסך הכול היווה משקל הדירות המסובסדות בשנה החולפת כ-12% מסך הדירות שנבנו למטרות מכירה, זאת לעומת שיעור של כ-15% בתקופה המקבילה אשתקד. לפני כשנתיים היווה משקל הדירות המסובסדות כ-25% מסך הדירות שהחלה בנייתן למטרות מכירה.
כאשר בוחנים את הנתונים לפי מחוזות, ניתן לראות שמחוז מרכז מוביל במספר התחלות הבנייה של דירות חדשות במסגרת תוכניות הדיור הממשלתיות – 1,694 יחידות דיור, המהוות כ-17% מסך הדירות שהחלה בנייתן למטרות מכירה (10,204 יחידות דיור). אחריו מחוז דרום עם 1,200 דירות מסובסדות שהחלה בנייתן, המהוות כ-15% מסך הדירות שנבנו (7,868).
אחריהם מחוז ירושלים ומחוז צפון עם 889 דירות ו-869 דירות בהתאמה שנבנו במסגרת תוכניות דיור ממשלתיות. במחוז חיפה החלה בנייתן של 337 דירות כאלה ומחוז יהודה ושומרון 133 דירות מסובסדות. במחוז תל אביב לא חלה כלל בנייה של דירות מסובסדות ב-12 החודשים שנבדקו.
אשר לדירות שהחלה בנייתן במסגרת פרויקטים להשכרה ארוכת טווח, גם כאן חלה ירידה ועל פי הנתונים בחודשים אפריל 2023-מרץ 2024 החלו להיבנות 1,782 יחידות דיור כאלה, זאת לעומת 3,246 יחידות דיור המיועדות להשכרה לטווח ארוך שהחלה בנייתן בתקופה המקבילה, צניחה של כ-45%. עם זאת, צריך לציין שלפני שנתיים עמד מספר התחלות הבנייה של דירות להשכרה ארוכת טווח על 1,782 יחידות דיור בלבד.
"בשורה רעה לזוגות הצעירים"
אוהד אסרףצילום: רז רוגובסקיאוהד אסרף, מנכ"ל קבוצת ארי מגורים לשיווק נדל"ן שערכה את הניתוח, מציין כי "הירידה החדה בבנייה של דירות מסובסדות המיועדות לחסרי דירה זכאי משרד השיכון היא בשורה רעה לזוגות הצעירים, בעיקר בתקופה שבה מחירי הדירות חוזרים לעלות. אם בעבר תוכניות הדיור הממשלתיות היוו חלק משמעותי מהתחלות הבנייה, וסיכויי הזכייה בהגרלות היו גבוהים יותר, הרי שכיום חלקן בשוק הולך ומצטמצם".
לדבריו, הסיבה לירידה בהתחלות הבנייה של דירות מסובסדות היא ירידה גם בשיווקי הקרקעות על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומשרד השיכון, לצד חסמים בירוקרטיים שונים, המונעים מחלק מהקרקעות שכבר שווקו בעבר להגיע לשלב המימוש וקבלת היתר. "יש היום זכאים רבים שזכו בהגרלות לפני שנים אבל הפרויקטים טרם החלו להיבנות", הוא אומר. "לכך צריך להוסיף את הירידה בהתחלות הבנייה במסגרת השכרה ארוכת טווח בשל עליית ריבית בנק ישראל מאז אפריל 2022, אשר הורידה את הכדאיות הכלכלית של יזמים לגשת למכרזים משום שעלויות המימון עולות על התשואה הצפויה מהשכרה".
"יש היום זכאים רבים שזכו בהגרלות לפני שנים אבל הפרויקטים טרם החלו להיבנות. הירידה בהתחלות הבנייה במסגרת השכרה ארוכת טווח נובעת מעליית הריבית, שהורידה את הכדאיות הכלכלית ליזמים"
שמוליק כהןצילום: דובי שמחישמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים בחברת SK (אס.קי) שמאות מחזק את הדברים. "בשנים האחרונות תוכניות הדיור הממשלתיות הלכו וגוועו. אם בתחילת הדרך המדיניות של משה כחלון (שר האוצר דאז) הייתה לשווק את כל הקרקעות במסגרת התוכנית, במהלך השנים שיווקי הקרקעות התמעטו - וכך גם מספר ההגרלות ומספר הדירות המוצעות לזכאים. במקביל, חלה ירידה בכדאיות של התוכנית וההנחות לזכאים צומצמו".
לדבריו, לכך יש להוסיף את המצב בענף, עליית הריבית שגררה עלייה חדה בעלויות המימון של הקרקע עבור היזמים ומצוקת העובדים מאז המלחמה, אשר גרמו לירידה במוטיבציה של היזמים לגשת למכרזים - והרבה מכרזים בעיקר בפריפריה נותרו ללא הצעות. מדובר בבשורה גרועה ליחידים ולזוגות הצעירים כי בזמן ההמתנה להגרלות המעטות שיש ולנוכח סיכויי הזכייה הנמוכים, הם נשארים חסרי דירה במשך שנים בזמן שמחירי הדירות חוזרים לעלות".
מארק זאבי, יו"ר במבי מערכות תוכנה, טוען כי "בחודשים האחרונים נראה שהרבה צעירים התייאשו מהמתנה לזכייה בהגרלות לתוכניות הדיור הממשלתיות. זה בא לידי ביטוי בעלייה חדה בביקושים לדירות חדשות מצד זוגות חסרי דירה בפרויקטים שאינם במסגרת תוכניות הדיור הממשלתיות. הסיבה לכך היא הירידה במספר הדירות המוצעות במסגרת התוכנית, לצד הכדאיות שנוצרה לזוגות צעירים בעקבות מבצעי הפריסייל של היזמים, המציעים תשלום הון עצמי התחלתי נמוך ואת יתרת התשלום רק באכלוס".
מארק זאבי צילום: מיכה בריקמןעל פי הנתונים במערכות במבי, יותר מ-40% מהביקושים היום במשרדי המכירות מגיעים מצד רוכשי דירה ראשונה. "שיעור הביקושים מצד אותם צעירים עולה, ככל שמדובר בפרויקטים שמועד האכלוס שלהם רחוק, עם עדיפות לפריפריה בה המחירים נמוכים יותר. הסיבה לכך היא שרוכשי דירה ראשונה מבינים שזאת הדרך שלהם בימים אלה לשריין לעצמם דירה במחירים של היום, מבלי לשלם משכנתה במקביל לשכר הדירה. אנחנו רואים גם שלאור המבצעים, יש תופעה של הורים שרוכשים בצורה זאת דירות לילדים ועל שם הילדים, וזה בא לידי ביטוי בכך שהגיל הממוצע לרכישת דירה יורד".
