המדריך למשקיע המתחיל: אחרי תקופה ממושכת שבה ממשלת ישראל הכריזה מלחמה על משקיעי הנדל"ן והעלתה את מס הרכישה בעסקאות לרכישת דירה להשקעה, הביאו מגפת הקורונה והממשלה הקודמת להורדת המס לרמתו המקורית. המהלך הזה השיב את המשקיעים לשוק. במקביל ריבית אפסית, שלא מסתמן כי תעלה בקרוב, לצד סכומי כסף לא מבוטלים, שנחסכו על ידי הציבור הרחב, מפנים את המשקיעים לענף הנדל"ן.
אבל השקעה בנדל"ן היא לא משהו שעושים על רגל אחת. מדובר בתחום גדול ומורכב, ועל המשקיע המתחיל להכיר גם את הסיכונים לצד הסיכויים. אם כבר החלטתם שזה הכיוון שמתאים לכם - זיכרו שחובה לקרוא, ללמוד, לשאול את כל השאלות ולעולם לא לחתום על עסקה לפני שהבנתם לגמרי על מה אתם חותמים ומה התרחישים השונים שעשויים לקרות. חשוב להגיד שאנחנו לא מעודדים את כולם לרוץ ולהשקיע רק בנדל"ן, זה לא מתאים לכל אחד ויש עוד אפיקים, אבל למי שכבר החליטו - עשו זאת בחכמה ובזהירות.
תחנה ראשונה: מאיפה מתחילים?
כדי להבין את הרקע, ועוד לפני שבחרתם באיזה תחום בנדל"ן אתם מעוניינים להשקיע, יש לעשות סדר בעולם המונחים, להבין אילו אפשרויות עומדות בפניכם ומה חשוב להכיר ולעשות טרם ביצוע עסקה, ולא אחריה. בהכנת המדריך נעזרנו בשורה ארוכה של אנשי מקצוע מהתחום, כי בסופו של דבר, מדובר בהתמחות. במסגרת החלק הראשון והכללי יותר נעזרנו באוהד דנוס, מומחה הנדל"ן ויו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל לשעבר, ובדני דניאל, בעלים של מכון מחקרי נדל"ן, מרצה ויועץ מומחה לנדל"ן ומשכנתאות, שהסכימו לתרום מניסיונם רב השנים ולהשליט סדר למען המשקיע המתחיל.
השלב הראשון בהשקעה הוא הגדרת מטרות, מבהיר דנוס: "משקיע בשוק הדיור חייב לשאול עצמו לפני הכול - מה מטרת השקעתו. האם הוא מעוניין בהכנסה הונית קבועה או בהצפת ערך בזמן קצר יחסית. האם השקעה בסיכון גבוה, שלצידה סיכוי לתשואת הון גבוהה, או השקעה סולידית עם סיכון נמוך. כמו כן על המשקיע לשאול עצמו האם יזדקק למזומנים בעתיד הנראה לעין, ובהתאם לאילוץ זה, כמה מתוך הונו יוכל לשעבד לטובת ההשקעה.
צילום: כפיר סיווןחשוב לציין כי השקעה בנדל"ן דורשת בדרך כלל סכומים לא מבוטלים, וכרטיס הכניסה אינו זול. שאלה חשובה נוספת שהמשקיע החדש צריך לבדוק היא עד כמה ייעזר במימון חיצוני ועד כמה תזרים המזומנים שלו יאפשר לו לשרת חוב ובאילו היקפים. חשוב למשקיע להבין מהשלב הראשון מה דרוש לו וגם מה עשוי לקרות אם העניינים ישתבשו, והשקעתו לא תניב את הערך או את זמינות הכסף שתידרש לו כדי לשרת את החוב".
תחנה שנייה: מימון, הון עצמי ונזילות
תוכנית מלאה כוללת את כל המרכיבים מהרגע הראשון, בלי הפתעות. מדובר בתהליך שדורש בדרך כלל הלוואה וגם הוצאות נלוות שאסור למחוק מהרשימה. דניאל מדגים: "לפני רכישה של דירה חשוב לגבש את התקציב שמורכב מהון עצמי ומשכנתא. במסגרת ההון העצמי חשוב לקחת בחשבון גם את ההוצאות הנוספות האפשריות, כמו מס רכישה, שחובה לבחון האם חל עליכם, שכר מתווך, שעשוי לעמוד על בין חצי אחוז ל-2% בתוספת מע"מ ממחיר הנכס, וגם עו"ד, שגובה בדרך כלל כחצי אחוז בתוספת ע"מ.
"כמו כן חשוב להכניס לרשימה את עלויות המשכנתא: פתיחת תיק תעלה כרבע אחוז מההלוואה, שמאות לנכס תעלה כמה מאות שקלים וגם אגרות רישום, ביטוחים, יועץ משכנתאות. מדובר באלפי שקלים שנוספים על המחיר. זאת מבלי להתייחס לאפשרות של שיפוץ נכס לאחר רכישה או תיקונים, שכן או לא ידעתם עליהם מראש".
אחרי שבחרתם את הכיוון המועדף, צריך לראות איך מממנים את העסקה. לרוב המשקיעים אין את כל הכסף זמין ונזיל, ובכל מקרה, בנדל"ן לא פעם מינוף הוא הדרך הנכונה לפעול.
למה בעצם כדאי משכנתא?
דניאל: "אפשר להשתמש רק בהון העצמי, אבל אז תהיו מוגבלים בהיקף ההשקעות. אחד מהיתרונות הבולטים של ההשקעות בנדל"ן זה עקרון המינוף - ניתן לרכוש דירה (אם זאת דירה יחידה) רק עם רבע מהסכום כהון העצמי, ולקבל עד 75% משכנתא. למשל, לקנות דירה במיליון שקל ולשלם עליה רק רבע מיליון מההון העצמי. אם קונים במסגרת תוכנית 'מחיר למשתכן', אפשר אפילו להגיע עד ל-90% מימון ממחיר הדירה, מכיוון שזה נקבע לפי השווי הרגיל של הדירה ולא לפי המחיר המסובסד שרכשתם. כמובן שהכול במידה שיש יכולת החזר למשכנתא, שבדרך כלל עומד עד שליש מההכנסה הפנויה נטו". לדירה להשקעה, אגב, יש לגייס הון עצמי בשיעור גבוה יותר, של 50% משווי הנכס.
נטולי הון עצמי נזיל לא יכולים לרכוש דירה?
דניאל: "הרבה פעמים למי שמעוניין להשקיע אין הון ראשוני נזיל, אבל יש בבעלותו דירה. במקרה כזה ניתן למשכן את הנכס הקיים ולעשות שימוש בכסף לרכישת נכס אחר". עם זאת, חשוב להדגיש כי מהלך כזה כרוך גם בסיכון ויש להפעיל שיקול דעת ולהתייעץ עם איש מקצוע בכל הנוגע לבחירה בנתיב זה. נציין כי בימים אלה בנק ישראל התייחס לסוגיה ופרסם טיוטה שממנה עולה כי נתיב זה למימון לרכישת דירה נמצא בסימן שאלה.
האם מימון רכישת דירה במתחם לקראת התחדשות עירונית שונה מעסקה רגילה?
בדירה שנרכשת במתחם המיועד להתחדשות עירונית כוללת, לא פעם המחיר מגלם כבר את פוטנציאל ההשבחה (עוד על סוגיה זו בהמשך המדריך). עם זאת, משקיע צריך לקחת בחשבון שגורם אחד מהותי לא יתייחס למחיר זה, אלא למחיר הריאלי ביום הרכישה – הבנק. יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל חיים מסילתי מסביר: "נכון שדירה באזור המיועד להתחדשות יקרה יותר, אולם הבנקים לצורך מתן המשכנתא לא תמיד לוקחים בחשבון את הפוטנציאל, ומשקיע שרוכש דירה במחיר השוק, יכול לגלות שהבנק מעריך אותה במאות אלפי שקלים פחות, והוא יידרש להשלים את ההון העצמי. משקיע חייב לבדוק זאת מראש".
דני דניאלצילום: עמית גלילייש דירות שאינן מושכרות?
השאלה הזאת לא קשורה ישירות למימון, אך קשורה קשר הדוק ליכולת ההחזר, ולכן רלוונטית מאוד כבר בשלב זה. בעוד יש מי שסבור שאין נכס שלא ניתן להשכירו, מתברר שזה אפשרי ואף כרוך בעלויות נוספות. דניאל: "התופעה שכיחה מאוד בשכונות חדשות, כשבונים אלפי יחידות דיור ועוד אין הרבה תשתיות, בעיקר באזורי הפריפריה. כשמסה גדולה של משקיעים מקבלים מהקבלן את המפתחות ומוציאים יחד את הדירות להשכרה, יש מעט ביקוש אל מול היצע גדול לצד תחרות בין המשכירים, שמובילה להפחתת שכר הדירה ולדירות שעומדות ריקות".
לדבריו, "אני מכיר את התופעה ומזהיר מפניה שנים. היא הייתה בקריית גת, ברובע יזרעאל בעפולה וגם בחריש. אני צופה שנראה מקרים רבים בקרוב, כשרוכשי דירות בשכונות חדשות בפריפריה הרחוקה, המתכננים להשכיר אותן, יגלו שאין להן ביקוש וייאלצו לספוג את החזרי המשכנתא ועלויות דמי הניהול והארנונה. לפיכך חשוב לבחון מראש את מצב השכונה לפני הרכישה ולהתכונן גם למצב כזה".
תחנה שלישית: בחירת נתיב ההשקעה
אחרי שהבנתם את מסגרת התקציב והחלטתם אם ואיזו הלוואה תיטלו, הגיע הזמן לבחון את האפיקים האפשריים.
מגרש או קרקע
"המוצר הבסיסי ביותר הוא קרקע", פותח דנוס, "ההשקעה כאן היא בדרך כלל לטווח ארוך יותר, בין מספר שנים בודדות לעשרות שנים, תלוי במיקומה ובהתקדמות התכנון בה. בהשקעה זו יש למזל תפקיד חשוב ביותר, מאחר שקרקע בלתי מתוכננת כמעט לעולם לא תתוכנן לבדה, אלא תכנונה יהיה כרוך בתכנון האזור כולו, עניין שאינו בשליטתו של המשקיע הבודד".
לדבריו, "עוד נקודה שחשוב לדעת היא שלרוב תהיה סביבה התעסקות לא מבוטלת - שמירה על חלקך היחסי לצד הוצאות לא מבוטלות על מתכננים, עורכי דין, מודדים, שמאים ועוד, וזאת לפני שראיתם כל הכנסה". אבל לצד הסיכון, התשואה האפשרית במקרה של הצלחה - מרשימה. "אם המזל האיר לך פנים והשקעת בקרקע שהופשרה לבנייה בזמן קצר יחסית, תוכל לראות תשואות נאות שעוברות גם 100%".
כאן מעניק דנוס גם כמה עצות למשקיע שבוחר בנתיב זה: "צריך לשים לב לכמה כללי ברזל. ככל שתכנונה של קרקע מתקדם יותר, מחירה יעלה בהתאם. יש להשאיר מספיק כסף בצד להוצאות נוספות עם התקדמות התכנון. לעולם אל תיקחו הלוואה לרכישת קרקע לא מתוכננת, כדי שלא תמצאו עצמכם משרתים חוב שיצרתם לעצמכם על אדמת טרשים או כזו המשמשת לגידול חסה ועגבניות". עוד מוסיף דנוס: "אם אתה מעל גיל 70 ורוצה ליהנות מפירות, אל תשקיע בקרקע. סביר להניח שצאצאיך יקצרו את הפירות. הליכי תכנון ובנייה הם ארוכים ומייגעים ואינם מתאימים לבעלי עצבים חלשים".
שר השיכון אלקין בריאיון: לא צריך אותי בשביל שמחירי הדיור יעלו, אין פטנט
(צילום: אלכס גמבורג)
השקעה סולידית בדירת מגורים
רכישת דירת מגורים נחשבת להשקעה סולידית, ולכן היא גם הבחירה המועדפת על חלק גדול מהמשקיעים. דנוס: "זו ההשקעה הפשוטה והנגישה ביותר והיא מייצרת תשואות הנעות בין 1% בנכסי יוקרה השווים עשרות מיליוני שקלים ובין 6-5% לנכסים קטנים עם סיכון גבוה בהשכרה, בעיקר בפריפריה. בהקשר של שיעור התשואה, חשוב לדעת שהוא אינו מספר שרירותי, אלא כמעט מדעי. הוא מורכב בבסיסו משיעור הריבית במשק, שאליה מתווספים אחוזים ופרומילים בגין הוצאות ביטוח, אחזקה, ניהול, סיכון ובלאי ולבסוף, ואולי הכי חשוב למשקיעים לטווח ארוך, צפי לעלייה בשווי הנכס, דהיינו, השבחה הונית".
לדבריו, "זו הסיבה העיקרית שמשקיע באזורי ביקוש יסתפק היום בתשואה נמוכה מ-3%, ואילו משקיע באזור פריפריאלי אמור להגיע לפחות ל-5% שנתיים על השקעתו במגורים". גם כאן מחדד דנוס את הנושאים שהמשקיע צריך לבחון: "ככל שהנכס יקר יותר, התשואה שתתקבל בגינו תפחת. חשוב לבקר בנכס ולבדוק התאמתו להיתר הבנייה ולרישום בטאבו. אומנם הנכס יצר תשואה כמעט ממועד רכישתו, אך קיימת התעסקות המצריכה עורך דין, שמאי מקרקעין ועוד".
עו"ד יהלום ברקוביץ' ממחלקת המס במשרד ש. פרידמן, מתייחסת להיבט המיסוי: "יש תשלומים נוספים הקשורים למס, למשל מס רכישה לדירה להשקעה עומד על 5% עד לשווי של 1,294,770 שקל, מדרגת המס השנייה היא 6% על חלק השווי שעד לסכום של 3,884,295 שקל. במקביל, בהשכרת דירת ההשקעה ניתן לבחור בין שלושה מסלולי מיסוי קיימים בפקודת מס הכנסה - חיוב במס מופחת בשיעור של 10%; פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים עד לסכום של 5,070 שקל; ומסלול מס מלא לפי מדרגות המס הקבועות בפקודה. משכיר שבחר במס המופחת, אינו זכאי לנכות פחת מהכנסות השכירות".
אחת מהשאלות הראשונות שמשקיע בדירת מגורים נתקל בה, היא האם ללכת על דירה יד שנייה, כזו שאפשר לראות ולבדוק, או לבחור דירה על הנייר בבניין שטרם נבנה או שנמצא בבנייה. לכל אפשרות יתרונות וחסרונות, כפי שמסבירה שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין: "בקנייה על הנייר המחיר צמוד למדד תשומות הבנייה, וכן צפויות תוספות על שינויים בסטנדרט. יש לקחת זאת בחשבון בשקלול התשואה והרווח על ההשקעה בדירה".
"לפני בחירת נכס יש לבחון כדאיות בהשוואה לקניית יד ראשונה מקבלן או לדירה פחות ותיקה שהושקע בה כסף בשדרוג"
לדבריה, "מנגד, עסקאות יד שנייה של דירות ותיקות הן זולות יותר, לעיתים בפערים משמעותיים, אך לא פעם הן מצריכות שיפוץ כולל. לפני בחירת הנכס על המשקיע לבדוק היטב את סך ההוצאות הסופיות שהוא עתיד להוציא ולבחון כדאיות בהשוואה לקניית יד ראשונה מקבלן או לדירה פחות ותיקה, שהושקע בה כסף בשדרוג הסטנדרט. בנוגע למפרט חשוב גם לזכור, כי ברכישת נכס יד שנייה משופץ או משודרג מחיר הרכישה אומנם יהיה גבוה יותר, אך גם תשלום השכירות המבוקש יהיה גבוה יותר וכך גם התשואה".
דירת מגורים לקראת הליך התחדשות עירונית
בשנים האחרונות הואץ תחום ההתחדשות העירונית, והמשקיעים גילו אפיק חדש. לא רק רכישת דירה, השכרתה כנכס מניב ומכירתה ברווח לאחר מספר שנים, כי אם השבחה משמעותית של הנכס במסגרת פרויקט פינוי-בינוי או תמ"א 38. כבר כעת יש לומר, שמהלך כזה עשוי להניב תשואה משמעותית, אולם התהליכים בהתחדשות העירונית ארוכים ומייגעים, ואין כל ודאות שבסופו של דבר ייצאו לפועל, לכן מדובר בהשקעה עם סיכון גבוה יותר.
חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל, מזכיר למשקיע המתחיל, כי חובה לבדוק כמה דברים ולדעת שגם בעלי הדירות הישנות כבר מתכוננים ל"אקזיט" משלהם וכמובן, העיתוי חשוב מאין כמוהו. מסילתי: "בעלי הדירות הישנות כבר לא מציעים למכירה את דירתם במחיר השוק 'הרגילים', ומגלמים בתוכה את פוטנציאל ההתחדשות, שהולך ועולה ככל ששלבי התכנון מתקדמים. לעיתים העסקאות האלו לא משתלמות כפי שהן נראות. לא כל רכישה של דירה ישנה בשיכון במחיר מופקע היא עסקה פיננסית נכונה, כאשר משקללים בתוכה את משך הזמן עד למסירתה של הדירה החדשה ואת הסיכונים שבדרך".
לדבריו, "אין ספק שבעלי הדירות המקוריים הם הנהנים העיקריים מעליית הערך, אך המשקיעים צריכים לבחון את העסקה תוך התייחסות למספר פרמטרים: מחיר הדירה החדשה, מועד מסירתה, אלמנט הסיכון ומצב הדירה הנוכחית. ככלל אצבע, התשואה השנתית על דירה היא 3%. כאשר קונים דירה בפרויקט המיועד להתחדשות, שמועד המסירה שלה הוא בעוד שבע שנים, יש להכפיל את הפסד התשואה במספר השנים ולהפחית ממחיר הדירה החדשה. לכך יש להוסיף את אלמנט הסיכון בעוד 2%-3% בשנה כפול מספר השנים. לדוגמה, אם היום מציעים למכירה דירה ישנה באזור מתחדש, שבו דירה חדשה נמכרת ב-2 מיליון שקל, ומעריכים שהפרויקט יסתיים בתוך חמש שנים, מומלץ לא לשלם יותר מ-1.425 מיליון שקל עבור הדירה הישנה".
לדברי מסילתי, יש להעריך את מצב הדירה הישנה, האם ניתן להשכירה ללא שיפוץ, ומה דמי השכירות שניתן לקבל עבורה, ולכלול זאת במערכת השיקולים. "לכן בעיקר בעסקאות של התחדשות חשוב מאוד להתייעץ עם שמאי, גם כדי לדייק בשווי הפוטנציאל וגם כדי לבדוק את המצב התכנוני של הנכס. לא כל שכונה שנראית על סף הריסה תעבור את ההתחדשות המיוחלת. לדוגמה, רחוב ארלוזורוב בפתח תקווה, שבו מדברים כבר יותר מעשור על התחדשות, אבל הפרויקט לא מתקדם בגלל חסמים תחבורתיים, כאשר במהלך השנים גם התחלפו שם כמה יזמים שהתקשו לקדם את הפרויקט".
ניב רום, מנכ"ל ובעלים קבוצת כנען הפועלת בתחום ההתחדשות העירונית, מתייחס אף הוא לאפיק השקעה זה: "השקעה בתחום בכלל ובפינוי-בינוי בפרט צפויה לייצר למשקיע מספר אפיקי רווח ובעיקר פוטנציאל השבחה גבוה יותר - ראשית מבחינת מחיר הכניסה לפרויקטים, מדובר במחירים נגישים ביחס לאזורים אחרים באותה העיר, שכן זהו נכס ישן הממוקם בשכונה ותיקה, לעיתים אף מוזנחת, עם תשתיות ישנות. שנית ברמת התשואה ועליית המחירים העתידית של אותם נכסים, בזכות חידוש התשתיות וכלל הסביבה, כאשר הצפי הוא שלאחר ההתחדשות יעלו המחירים. גם העובדה שמתחמים אלו ממוקמים בלב העיר בדרך כלל מוסיפה לאטרקטיביות".
דורית סדן, לשעבר סמנכ"לית השיווק בקבוצת שיכון ובינוי, תומכת באפיק ההתחדשות העירונית, אך מציינת כי יש לקחת בחשבון גם את התמשכות התהליכים: "השקעה במתחמים שעתידים להיות מקודמים בהתחדשות עירונית מפתה מאוד, אבל התהליך הוא ארוך ומלווה בתסכול רב בדרך. מדובר ב-5 עד 10 שנים לפחות של תהליך שיש בו ספק, ומשקיע חייב לדעת זאת".
דליה עסיס, שמאית מקרקעין, מתכננת ערים ומרצה לנדל"ן באוניברסיטת בר אילן, מסבירה מה היתרונות והחסרונות בנתיב ההשקעה בפרויקט התחדשות עירונית במסלול תמ"א 38/1: "בעשור האחרון נפתחה בפני רוכשי דירות המעוניינים בדירה חדשה אפשרות של דירה כזאת בבניין ישן. מי שמעוניין בדירה חדשה מן הסתם יעדיף שהכול חדש, גם הבניין עצמו. אבל לרכישה של דירה כזו יתרונות וחסרונות".
עסיס מתחילה בחסרונות: "תשתיות ישנות אומנם משופצות ומוחלפות במסגרת הבנייה, אבל תמיד קיים חשש שלא הכול שופץ וחודש. חיסרון שני טמון במגבלת התכנון. מדובר במבנים ישנים עם תכנון התואם לשנות ה-70 ואחורה, בהתאם לכך, התכנון של הדירות החדשות מאולץ". לצד זאת היא מונה גם יתרונות. עסיס: "האפקט הפסיכולוגי מרתיע אנשים מלרכוש דירה חדשה בבניין ישן, ולכן ערכן של דירות כאלו למרות היותן חדשות נמוך מדירה דומה באותו רחוב או אזור לעיתים בפער של עד 20%".
לדבריה, "הפער הזה יכול להיות רווח נקי של הרוכש, משום שהאפקט הפסיכולוגי של השפעה על המחיר בגין היותו של הבניין ישן הולך ויורד ככל שעוברות השנים. דהיינו, אם ניקח דירה בבניין שעבר תמ"א 38/1 לפני חמש שנים ונשווה אותה לדירה שנבנתה בבניין חדש לפני חמש שנים, נראה כי הפער כמעט איננו קיים. המבנים של התמ"א עברו שדרוג ושיפוץ ונראים כמעט כמו בניין חדש לגמרי. מדובר בתשואה לא קטנה, שיכולה להגיע עד 20%. יתרון נוסף ברכישת דירה כזו הוא שמדובר בשכונה ותיקה, עם כל השירותים, פיתוח סביבתי מלא, מוסדות חינוך מוכרים וללא הפתעות סביבתיות, וכך גם רמת ודאות גבוהה לגבי דמי שכירות, ככל שמדובר בדירה להשקעה".
השקעה בנכס מניב (מסחר ותעסוקה)
יש מי שלא רוצה השקעה ספקולטיבית, אבל גם לא מעוניין להיכנס לשוק המגורים. בפני משקיע כזה עומדות אפשרויות השקעה בנכסי מסחר או תעסוקה, חנויות או משרדים. "השקעה כזו עשויה להתאים למשקיעים קטנים במסגרת קבוצה או שיתוף, או ביחידות קטנות יחסית, כמו חנויות רחוב, משרדי חדר (מיקרו משרד) ותאי תעשייה", מסביר דנוס.
לדבריו, "ההשקעה כאן מסוכנת יותר, ומניבה אחוזי תשואה גבוהים יותר, אם כי כאלה הדורשים תשלומי מס והיכרות אינטימית יותר עם שלטונות המס, שחלק מהשחקנים בשוק אינם מעוניינים בה. חשוב לזכור, כי נכסים מניבים רגישים ביותר לשינויים בכלכלה ובמשק. בזמן שלקורת גג כולנו זקוקים, כולל השוכרים שלנו, הרי שבהאטה כלכלית נכסים מסחריים וחברות עשויים להיסגר, ואנו נמצא עצמנו עם נכס ריק. נכס מניב ריק כואב יותר מנכס מגורים ריק, מאחר שהארנונה גבוהה משמעותית".
"בזמן שלקורת גג כולנו זקוקים, כולל השוכרים שלנו, הרי שבהאטה כלכלית נכסים מסחריים וחברות עשויים להיסגר"
שרון בן צבי, יועצת שיווק ואסטרטגיית נדל"ן ולשעבר סמנכ"לית השיווק והנכסים בעופר השקעות וסמנכ"לית שיווק בקבוצת לוינשטיין, מסבירה למה חשוב לשים לב. "עובדתית, הנדל"ן המניב יודע ליצר פער מספרי גדול ולהניב תשואה של בין 9-6% ולעיתים יותר, לעומת הממוצע השגור בנדל"ן למגורים, המניב תשואה שבין 2.5% ל-3.5% במקרה הטוב. זה לא באוויר, אנו יכולים לראות את הפער בפרסומי הדו"חות הכספיים של החברות הבורסאיות". אבל לצד הסיכוי הגדול, מה שחברה גדולה יודעת לעשות, משקיע קטן לא בטוח יצליח, מזהירה בן צבי: "אל לנו להסתנוור מתשואות נחשקות בנדל"ן המניב, כי הן נחלתן של חברות גדולות וותיקות שמתמקצעות בתחום. רק הן, ובצדק, יודעות ויכולות להגיע למספרים הללו".
רועי פדלון, מנכ"ל ושותף בקבוצת שפונדר פדלון הבונה כיום מתחמי משרדים בנתניה ובראשון לציון, סבור שלהשקעה במשרדים כמה יתרונות מובהקים לעומת השקעה בדירה: "יש אפשרויות השקעה ברמות מחיר של חצי מיליון שקל, שכמעט נעלמו לחלוטין משוק הדירות, תשואה ממוצעת גבוהה יותר ושוכרים ברמה ממוצעת גבוהה יותר לעומת שוכרי הדירות למגורים". אלא שיש גם חסרונות: "תחום המשרדים נחשב לתנודתי ורגיש יותר למשברים לעומת הדירות, וגם המיסוי על הכנסות השכירות כבד יותר ועומד על כ-30% לעומת 10% בתחום הדירות".
מה צריך לבדוק לפני שרוכשים משרד להשקעה?
"התהליך דומה לזה של רכישת דירה להשקעה", כך פדלון, "עורכים סקר שוק לגבי מחירי הרכישה ומחירי השכירות המקובלים, ומוצאים את גובה התשואה החזויה. צריך להקפיד לבדוק אם המוצר שנמכר לך הוא ברמה של מעטפת או ברמת גמר. מי שיקנה משרד ברמת מעטפת, יצטרך להשקיע עשרות אלפי שקלים נוספים כדי להביא אותו למצב ראוי לאכלוס. נקודה נוספת לבדיקה היא מה רמת ההיצע והביקוש באזור. האם הבניינים באזור שבו אני רוכש מאוכלסים במלואם או שיש בהם היצע גדול של שטחים להשכרה. ברור שבאזורים שבהם יש היצע גדול ולא מאוכלס של משרדים, צריך להיזהר".
מוסיף לדברים מנכ"ל רד בינת נכסים רונן אילון: "כיום במרכז הארץ כמעט אין בנמצא דירות בפחות מ-1.5 מיליון שקל. לעומת זאת בשוק המשרדים ניתן למצוא משרד בשטח של כ-80 מ"ר במחירים של החל מ-700-500 אלף שקל. המשמעות למשקיע היא שניתן לקנות במיליון שקל נכס להשקעה. ומה לגבי הקורונה והעובדה שבמשך חודשים ארוכים היו משרדים ריקים מחד, ויש הטוענים שהיצע המשרדים מופרז לעומת הביקוש?
על כך משיב אילון: "השוק אכן מוצף היום במשרדים להשקעה, אבל חשוב להבין, שרכישה וניהול של משרד שונים מאוד מאלה של דירה. להתעסק עם שוכרים זה לא כמו להתעסק עם חברות, שהן מן הסתם הרבה יותר מתוחכמות. כמו כן ישנו הסיכון של משך הזמן שבו הנכס עומד ריק, שכן אז נוספות למשקיע הוצאות דמי אחזקה בבניין וארנונה עירונית מלבד החזרי משכנתא. כל אלו יכולים לגרום לתזרים שלילי משמעותי עבור המשקיע".
לוגיסטיקה ומחסנים
אומנם לא מדובר באפיק השקעה נפוץ כמו דירות למגורים או משרדים, אבל כדאי שהמשקיע המתחיל יכיר גם את האפשרות הזו. פרופ' ירח דויטשר, ראש התוכנית לתואר שני במקרקעין בטכניון, המכהן כעשור גם כיו"ר לשכת המודדים המוסמכים בישראל, מסביר כי התשואה מנדל"ן מגורים מגיעה לכ-3% בשנה לעומת מסחר ותאי אחסון, שם התשואה בין 8% ל-10%.
לדבריו, "לפני הקורונה הייתה עלייה של 30% בבניית משרדים לעומת גידול של 100% במסחר, המעיד על צורך גדול יותר שדוחף להקמת מרכזים לוגיסטיים. אם בעבר חנות החזיקה את המלאי, כיום יש צורך באחסנה וממנה הפצת המוצרים. דירה עולה לפחות 1.5 מיליון שקל עם תשואה של 3%, מדובר בכ-30 אלף שקל למ"ר, כך שצריך הון ראשוני גדול. מנגד במסחר או במרכז לוגיסטי ההשקעה נמוכה יותר, והעלות נעה סביב 10,000 שקל למ"ר".
עוד יתרון על פי פרופ' דויטשר קשור לרשות המקומית ולעדיפות שהיא מעניקה לתחום: "התהליכים הרגולטוריים יותר פשוטים, ומעבר לכך לרשויות המקומיות יש עדיפות לאשר את זה הרבה יותר מהר מאשר דירות, כי הארנונה גבוהה יותר ממסחר".
ד"ר חיים גולובנציץ, מנכ"ל ובעלים של קבוצת אתגר נדל"ן, מסכם: "במסגרת השקעה כזו, יש לקבל סקירה מלאה על קשת האפשרויות, ממשקיעים קטנים ועד לחברות גדולות. כל משקיע צריך להכיר את הצרכים האישיים, הון עצמי של עד 30%, יכולת החזר והכרת השוק. דירות ומשרדים מניבים כשלושה אחוזים תשואה בשנה".
ארגז כלים למתחילים
כדי לפעול נכון ולקבל החלטה מושכלת, יש להכיר את הנתונים. כמה כתובות חשובות לעבודה המקדימה של המשקיע המתחיל.
לדבר את השפה - בעולם הנדל"ן שפה ייחודית. שפה של תכנון, ביצוע, חומרים ועוד. מי שמתכנן להשקיע, כדאי שיתחיל בלימוד כמה מונחים ומושגים חשובים. איך? באתר של מינהל התכנון במשרד הפנים יש מדריך לא רע בכלל. איך מגיעים? כותבים במנוע החיפוש "מילון מונחים מינהל התכנון" ומגיעים ישר למקום הנכון.
איתור גוש חלקה - לכל נכס יש כתובת. הכתובת הרגילה והמוכרת היא שם הרחוב, מספר הרחוב ומספר הדירה. הכתובת הנוספת היא מספר גוש וחלקה, ובמסגרתה רשום הנכס בטאבו. מדובר בשיטת רישום ותיקה שחובה להכיר, כי בכל העברת בעלות, רישום הערת אזהרה או הוצאת נסח טאבו, חיוני לדעת מה הגוש והחלקה הרלוונטיים. כדי לאתר את הכתובת הרישומית יש להקליד "מחשבון גוש חלקה" במנוע החיפוש. באחד מהמחשבונים שמתקבלים, להקליד את הכתובת הרגילה, והגוש והחלקה יתקבלו. כדאי לוודא שמשתמשים במחשבון של גוף רשמי או ממשלתי ולא של גוף פרטי. במקביל, שווה לבחון את הכתובת שהתקבלה גם על המפה, ולוודא שמדובר באותו המקום.
עסקאות שנסגרו ופרטי דירה - משקיע שמחפש דירה רוצה לדעת מה רמת המחירים. לא די בעצות של מתווכים, שכנים או אחרים, וכדאי לבחון גם את הנתונים לבד. איך? לצד אתרים מסחריים שמציעים את המידע, ישנם גם אתר רשות המיסים ואתר הנדל"ן הממשלתי. במקרה של רשות המיסים ניתן להקליד במנוע החיפוש - "מערכת מידע נדלן רשות המיסים" ובמקרה של אתר הנדל"ן הממשלתי - להקליד "נדל"ן גוב". שתי המערכות מעניקות מידע על עסקאות אמת, המחיר האמיתי שבו נמכרה דירה, שטח הדירה, קומה, מספר חדרים ועוד. במקרה של נדל"ן גוב אפשר למצוא בחלק מהמקרים גם עסקאות קודמות באותה הדירה ולראות בכמה עלה או ירד המחיר במרוצת השנים.
לבחון האם הקבלן רשום - מתעניינים בפרויקט חדש? בדירה "על הנייר" או בכזו שנבנית בימים אלו? כדאי לבדוק בין היתר האם הקבלן המבצע הוא קבלן רשום. איך בודקים? באתר משרד הבינוי והשיכון בעמוד של רשם הקבלנים. כותבים במנוע החיפוש "פנקס הקבלנים" ומגיעים לדף הרלוונטי. עכשיו כל מה שנותר הוא להכניס את פרטי הקבלן ולקבל תשובה.
לגזור לשמור: טיפ מנצח מבעלי הניסיון
על מה צריך להקפיד ברכישת קרקע? מה חשוב לבדוק לפני שקונים דירה עם פוטנציאל להתחדשות עירונית? ומה היתרון ברכישה מוקדמת של דירה חדשה? גורמים באנף עם עצות למשקיעים והמשקיעות המתחילים
חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מתייחס לרכישת קרקע להשקעה: "המשקיע המתחיל חייב לשים לב שמדובר בעסקה המגלמת סיכון אפשרי. אחד מהדברים הראשונים שהמשקיע צריך הוא לדרוש ממשווק הקרקע מסמך של תקן 22. מדובר בתקן שמאי שתכליתו הענקת מידע מלא לרוכש הפוטנציאלי, מה שמאפשר לקבל פרטים חשובים ולהבין האם יש נקודות סיכון ומהן. דבר חשוב נוסף שיש לקחת בחשבון הוא שאם הרוכש יישא בתשלומים כגון היטלי השבחה עבור שינויי הייעוד בקרקע, הרי ששלטונות המס יראו גם בתשלומים אלה חלק ממחיר הרכישה על כל ההשלכות של הדבר".
עפרה חדד, סמנכ"לית ומבעלי חברת יורו ישראל, מאירה זווית שונה שעל המשקיע לבדוק: "את ההשקעה בנדל"ן לא ניתן לבחון בטווח הקצר, אלא לפחות אחרי שנתיים. כל מי שאומר שעכשיו יקר ומעדיף לחכות לירידות מחירים תמיד ישלם יותר בסופו של דבר. הסיבה לכך היא הקושי למצוא את ה"פיקים" בירידות מחיר. בדירות יד שנייה יותר קל למצוא מציאות, וזאת במקרים שבהם בעל הדירה לחוץ למכור אותה. אבל צריך לקחת בחשבון שדירות כאלו מצריכות השקעה בשיפוץ, לעומת דירה חדשה מקבלן".
איתן לוי, בעלי חברת יזמות הנדל"ן אילה אגם, מזהיר מפני הבטחות ללא כיסוי: "בעוד משקיעים מתוחכמים ומנוסים מכירים היטב את השוק ויודעים מה לחפש, משקיעים צעירים עלולים להסתנוור מהבטחות על תשואות חלומיות. אני מציע כלל אצבע פשוט, אם העסקה נראית לכם טובה מדי מכדי להיות אמיתית, לרוב זה המצב. אסור לוותר על בדיקות בסיסיות של טיב העסקה. חובה להתייעץ עם אנשי מקצוע ועם אנשים קרובים בעלי ניסיון, שיוכלו לסייע בקבלת החלטה בעלת משקל כלכלי משמעותי, ולבדוק היטב את הניסיון והרקע של החברה שמולה חותמים חוזה".
ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים, מסביר מה חשוב לעשות כשרוכשים נכס יד שנייה: "לפעמים הדירה יפה מבחוץ, אך מבפנים המצב לא כל כך מזהיר. בדיוק כמו שבעולם הרכבים עדיף ללכת למכון בדיקה כדי לבדוק את הרכב, כך גם צריך להיעשות בשוק הנדל"ן הרותח של דירות יד שנייה, לא להתבייש וללכת לחברת בדק או מפקח בנייה על מנת לבדוק את הדירה רגע לפני הרכישה".
ניב רום, מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת כנען מספק טיפ חשוב למי שבוחן רכישה של דירה ישנה עם פוטנציאל אפשרי להתחדשות עירונית: "יש כמה צעדים מקדימים שחייבים לעשות. הראשון הוא לברר ברשות המקומית הרלוונטית האם המדיניות היא לקדם היום התחדשות עירונית או לעכב, יש לזה משמעות גדולה לגבי מימוש הפוטנציאל. שנית לבחון מה המסלול המתוכנן, האם פינוי-בינוי או תמ"א 38, מי היזם או הקבלן שכבר נבחר למשימה ומה הגב הכלכלי או הניסיון שלו בפועל. תהליך פינוי-בינוי יכול לספק ודאות יחסית גבוהה יותר מתמ"א 38, אך במקביל יתארך יותר, ויש לקחת זאת בחשבון. ולבסוף, חשוב לזכור שהתמורות לבעלי הדירות מוגבלות, ולא להישמע להבטחות ללא כיסוי".
"תהליך פינוי-בינוי יכול לספק ודאות יחסית גבוהה יותר מתמ"א 38, אך במקביל יתארך יותר, ויש לקחת זאת בחשבון"
מיכל גור, מנכ"לית חברת אלמוגים: "העלייה המתמשכת במחירי הנדל"ן מעודדת קונים לחפש הזדמנויות להשקעה בדירה במחירים משתלמים. אחת מהדרכים היא קניית דירה 'על הנייר' בשלב המכונה פריסייל. ההבדל במחיר בין פריסייל לדירה שבנייתה הסתיימה או עומדת להסתיים, דרמטי ויכול להסתכם בעשרות אחוזים. בדרך כלל המחיר של דירה ‘על הנייר’ נמוך בכ-20%-10%, וככל שהפרויקט גדול יותר ההשבחה תהיה גבוהה יותר. במרבית המקרים ההבדלים במחיר אף משמעותיים יותר בפרויקטים הנבנים בפריפריה".
אריאל תורג'מן, מנהל מכירות ארצי של חברת קרדן נדל"ן, סבור שרכישת דירה בשלב מוקדם היא מהלך נכון: "מומלץ לקנות דירה ככל הניתן בתקופת הפריסייל. אומנם אחוזי ההנחה משתנים מפרויקט למשנהו, אולם בתקופה הזו ליזם אין עדיין ליווי בנקאי, וכי לשם כך הוא צריך למכור לפחות 20% ממלאי הדירות בפרויקט. בתקופה זו יתאפשר לקבל תנאים משופרים, למשל פטור ממדד. גם הטבת 20%-80% (שלם 20% במעמד הרכישה ואת היתרה לקראת קבלת המפתח) מאפשרת למשקיע 'לעשות אקזיט' ולמכור אותה לקראת האכלוס מבלי לשלם את כל מחיר הדירה".
שיפוץ דירת השקעה: מינימום השקעה, מקסימום שדרוג
משקיע שמחפש דירה זולה יחסית, יצליח בדרך כלל למצוא את הנכס הרצוי. אבל ככל שמחיר הדירה יהיה נמוך יותר, לא פעם מדובר בנכס שיזדקק לשיפוץ כדי להניב תשואה יפה. במקרה כזה חשוב לקחת בחשבון מספר דברים. ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים, מפרט: "אחת מהדרכים הטובות להעלות ערך דירה היא לעשות שיפוץ נכון שיגרום לעליית ערך וגם לרווחים כספיים נאים. הסוד הוא מינימום השקעה ומקסימום שדרוג.
לדוגמה, ההדבקות על התשתית הקיימת ללא פירוק התשתית הישנה יכולות לחסוך כסף רב. הן חוסכות גם זמן עבודה, כי אנחנו לא צריכים לפרק את התשתית הישנה, והרי זמן שווה כסף. דוגמה? למשל ריצוף – הדבקה על תשתית של קרמיקה ישנה אפשרית בעץ טבעי או פורצלן, רצוי אריחים גדולים ליצירת תחושה של יוקרה, במטבח אפשר להחליף את דלתות הארונות בלבד, ובאמבטיה אפשר להדביק מוצרים דקים על הקירות והריצוף". בדיקה שנערכה בהתאחדות קבלני השיפוצים העלתה ששיפוץ ברמה גבוהה עשוי להעלות את ערך השכירות ב-15%.
שמאי המקרקעין ישראל יעקב מסביר גם הוא מה ערך שיפוץ דירה: "החוכמה היא להשקיע כסף בשיפוץ על-פי ערך הדירה, אחרת לא רק שבעל הכנס לא יוכל לגבות פרמיה, הוא אף יפסיד על השיפוץ. למשל, אם מחיר השוק של דירה הוא 1.2 מיליון שקל – שיפוץ בהיקף של 150 אלף שקל יקר מדי. לעומת זאת עבור דירה, שמחיר השוק שלה 5 מיליון שקל, מדובר בשיפוץ רווחי, שניתן לקחת עליו פרמיה גבוהה מערך השיפוץ. לעיתים עבור השקעה של 3%-5% מערך הדירה ניתן להרוויח עד 10% בזמן המכירה, ומעבר לכך, דירה מעוצבת תימכר פעמים רבות מהר יותר".
משקיע שמחפש דירה זולה יחסית, יצליח בדרך כלל למצוא את הנכס הרצוי. אבל ככל שמחיר הדירה יהיה נמוך יותר, לא פעם מדובר בנכס שיזדקק לשיפוץ כדי להניב תשואה יפה. במקרה כזה חשוב לקחת בחשבון מספר דברים. ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים, מפרט: "אחת מהדרכים הטובות להעלות ערך דירה היא לעשות שיפוץ נכון שיגרום לעליית ערך וגם לרווחים כספיים נאים. הסוד הוא מינימום השקעה ומקסימום שדרוג.
לדוגמה, ההדבקות על התשתית הקיימת ללא פירוק התשתית הישנה יכולות לחסוך כסף רב. הן חוסכות גם זמן עבודה, כי אנחנו לא צריכים לפרק את התשתית הישנה, והרי זמן שווה כסף. דוגמה? למשל ריצוף – הדבקה על תשתית של קרמיקה ישנה אפשרית בעץ טבעי או פורצלן, רצוי אריחים גדולים ליצירת תחושה של יוקרה, במטבח אפשר להחליף את דלתות הארונות בלבד, ובאמבטיה אפשר להדביק מוצרים דקים על הקירות והריצוף". בדיקה שנערכה בהתאחדות קבלני השיפוצים העלתה ששיפוץ ברמה גבוהה עשוי להעלות את ערך השכירות ב-15%.
שמאי המקרקעין ישראל יעקב מסביר גם הוא מה ערך שיפוץ דירה: "החוכמה היא להשקיע כסף בשיפוץ על-פי ערך הדירה, אחרת לא רק שבעל הכנס לא יוכל לגבות פרמיה, הוא אף יפסיד על השיפוץ. למשל, אם מחיר השוק של דירה הוא 1.2 מיליון שקל – שיפוץ בהיקף של 150 אלף שקל יקר מדי. לעומת זאת עבור דירה, שמחיר השוק שלה 5 מיליון שקל, מדובר בשיפוץ רווחי, שניתן לקחת עליו פרמיה גבוהה מערך השיפוץ. לעיתים עבור השקעה של 3%-5% מערך הדירה ניתן להרוויח עד 10% בזמן המכירה, ומעבר לכך, דירה מעוצבת תימכר פעמים רבות מהר יותר".
הכתבה פורסמה במוסף "ידיעות הנדל"ן" של מחלקת מוספים מיוחדים
