התוכנית הגרנדיוזית של חברת ישראל קנדה בקמפוס WIX בצומת גלילות צומצמה: הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב, בראשות ערן ניצן, החליטה השבוע לאשר להפקדה להתנגדויות הציבור את תוכנית "מגדל בלו", שחלה על שטח של מעל 30 דונם בצמידות למחלף גלילות, בגבולה הצפוני של העיר תל אביב.
בשטח זה הקימה לאחרונה החברה פרויקט תעסוקה בן 8 קומות בשטח של יותר מ-64 אלף מ"ר, המאוכלס על ידי חברת ההייטק העוסקת בפיתוח פלטפורמה לבניית אתרי אינטרנט, והוא ממוקם בסמוך לפרויקט מגדלי המגורים העגולים "בלו", שהוקמו גם הם על ידה. שטח התוכנית, בין דרך נמיר ממזרח ורחוב יוניצמן בדרום, בבעלות עיריית תל אביב-יפו וישראל קנדה. התוכנית מציעה איחוד וחלוקת השטחים על מנת לייצר מגרש בשטח של כ-2.5 דונם בחלקה הצפוני.
נזכיר כי ב-2020 אישרה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב-יפו את התוכנית להקמת מגדל בן 80 קומות, לאחר שהוסרה מגבלת הגובה על האזור בעקבות סגירת נמל התעופה שדה דב. המתחם ממוקם בצמוד לתחום תוכנית צפון מערב העיר של תל אביב, במסגרתה מתוכנן רובע מגורים ועירוב שימושים עם 12 אלף דירות מצפון לשדה דב, כאשר מערב חוף הים, מצפון הרצליה פיתוח וממזרח רמת השרון.
באוקטובר 2023 הוגשה התוכנית לדיון בוועדה המחוזית, שהחליטה להפחית 20 קומות ואישרה תוכנית המאפשרת הקמת מגדל בן 60 קומות בלבד. המגדל צפוי לכלול 32 קומות תעסוקה בהיקף כולל של 64 אלף מ"ר נוספים על הקיים בשטח התוכנית, כ-15% מהן יוכלו לשמש לטובת ייעוד מלונאי.
15 קומות נוספות ישמשו למגורים בהיקף של עד 150 יחידות דיור, מהן 20% יוקצו לטובת דירות קטנות. זאת במקום כ-300 דירות שתוכננו במקור. הוועדה החליטה כי כלל המגורים יוגדרו לצורכי השכרה ארוכת טווח בלבד בבעלות אחודה למשך 20 שנה. בנוסף, יוקצו כ-500 מ"ר לרווחת הדיירים (לטובת מועדוני דיירים ועוד). כמו כן, נקבעו 5 קומות לטובת שטחים לצרכי ציבור (תרבות, קהילה ורווחה) ומסחר, וכן קומות טכניות שישרתו את המגדל.
10 הקומות התת קרקעיות בוטלו
התוכנית המקורית כללה שימושים נוספים כגון דיור מוגן, אשפוז והחלמה, בידור ופנאי – שלא אושרו. עוד כללה התוכנית המקורית בקשה ל-10 קומות בתת הקרקע שגם לא אושרה. מהוועדה נמסר כי היא שמה דגש בהחלטתה על שיפור איכות המרחב הציבורי בשטח התוכנית, מאחר שסביבתה המיידית כיום מוטה רכב באופן משמעותי. התוכנית צמודה לכביש מספר 2 (כביש החוף) שהופך לדרך נמיר, וכן למחלף שמוביל לכביש 20 (נתיבי איילון) ולכביש 5 (חוצה שומרון). זאת, בניגוד להנחיות התוכניות, שביקשו להקים עשרות קומות תוך הישענות על מענה תחבורתי באמצעות מערכות תחבורה ציבוריות ותיעדוף הולכי רגל ואופניים.
בהתאם לכך, ביטלה הוועדה דרכים, חניות ותחנות עצירה במפלס הקרקע, וכן קבעה תקן חניה מועצם לאופניים. עוד קבעה כי אין צורך בקומות חניה לשימושי התעסוקה כלל, ואילו לטובת דירות המגורים נקבע שתקן החניה יהיה מופחת – 0.8 ליחידת דיור בלבד. עוד החליטה הוועדה על שדרוג התכנון הנופי בסביבת המבנה. התוכנית נערכה על ידי אדריכל מנדי רודברג ממשרד משה צור אדריכלים.
בנוסף, הוחלט לקדם את התוכנית בהתאם לתיקון החקיקה בנושא "ביטול עיקרי ושירות". מדובר על הסנונית הראשונה ליישום החקיקה, שמבטלת את ההפרדה בין השטחים העיקריים בפרויקט (שטחי המגורים או התעסוקה) לשטחי השירות (מרפסות, שטחים משותפים וכו'). זאת מתוך הבנה שמגדל בעירוב שימושים איננו באמת מצריך את ההפרדה המלאכותית של שטח עיקרי ושטח שירות. החלטה זו עשויה להוביל לכך שהדרך לקבלת היתר בנייה תתקצר משמעותית.
יו"ר הוועדה, ערן ניצן, אמר כי "הפקדת תוכנית מגדל בלו היא סנונית ראשונה המכתיבה את ההתפתחות האינטנסיבית הצפויה סביב מחלף גלילות. הקמתו של הקו הירוק, לצד פיתוח מערכות הסעת המונים, מאפשרים לקדם באזור המחלף מגדלי משרדים, לצד פיתוח סוגי מגורים מכלילים ומענים ציבוריים נדרשים".
מתכנן מחוז תל אביב, אדריכל ארז בן אליעזר, הוסיף כי "הפרויקט אמנם ממוקם בסוף העיר תל אביב-יפו, אך בסמוך ללב אזורי הפיתוח של צפון מחוז תל אביב, ביניהם תוכנית חוף התכלת, אזור התעסוקה של הרצליה פיתוח ומרחב גלילות המתפתח. כל אלו מספקים לפרויקט אפשרויות פיתוח, תוך הישענות על הקו הירוק של הרכבת הקלה שנמצא בהקמה בימים אלו, ויאפשרו לשפר משמעותית את ההגעה בתחבורה ציבורית".
