אחרי כמעט 20 שנה, תוכנית המתאר הארצית למיגון מבנים מפני רעידות אדמה – תמ"א 38 – פוקעת היום (רביעי) באופן סופי. זאת לאחר שבאפריל השנה קיבלה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה החלטה על פקיעתה, במסגרתה נקבע כי רשויות מקומיות אשר מעוניינות בהארכת תוקפה, יצטרכו להגיש למוסדות התכנון תוכנית מחליפה לתמ"א 38 ("התחדשות בניינית") עד סוף החודש. פרויקטים שנמצאים כבר בתהליכי אישור לא ייפגעו.
המועד הוארך מספר פעמים, בין היתר בעקבות מלחמת חרבות ברזל והבחירות לרשויות המקומיות, אך לפני חודשיים שלחו יו"ר המועצה הארצית ומטה התכנון הלאומי, נתן אלנתן, ומנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח, הודעה לוועדות לתכנון ולבנייה ולמהנדסי הערים, לפיה לא יינתנו הארכות נוספות. ברשויות מקומיות שכבר הגישו תוכנית התחדשות בניינית, תמ"א 38 תמשיך לחול בהן עד מאי 2026 או עד לאישור התוכנית החדשה.
התזמון של פקיעת התוכנית בעייתי בצל מתקפות הטילים על ישראל, אולם התוכניות המחליפות אמורות לייצר רציפות תכנונית בכמעט כל הערים שבהן מקודמים פרויקטים מכוח תמ"א 38. יצוין כי בעקבות לחצים שהופעלו על ידי אזרחים וחברי כנסת בימים האחרונים, נמסר הערב ממטה התכנון הלאומי כי בדיון הקרוב של המועצה ארצית יבחנו שוב אפשרות להאריך את תוקף התמ"א. מהמטה נמסר כי "לאור פניות רבות בנושא כולל מחברי כנסת, נענה יו"ר מטה התכנון הלאומי להעלות את הנושא לדיון במועצה הארצית הקרובה".
היתרון הגדול בתמ"א 38 הוא שמדובר בתוכנית שאפשר להוציא מכוחה היתר בנייה יחסית בקלות מבלי להגיש תב"ע (תוכנית בניין עיר). התוכניות העירוניות שיחליפו אותה כבר מורכבות יותר ותלויות בתכנון של מתחמי התחדשות עירונית ספציפיים בערים, כך שאם בניין מסוים לא בתוכנית בשלב זה - לא ניתן יהיה לקדם בו התחדשות עירונית עד שבעירייה יקדמו תוכנית לאותו אזור.
היתרון בתוכניות המחליפות הוא שבניגוד לתוכנית ארצית, הן קודמו על ידי העיריות עצמן והן מותאמות לאופי הבנייה וצורכי האוכלוסייה, לקיבולת של העיר ולתשתיות שלה. בדומה לתמ"א 38, הן מספקות הטבות ליזמים כגון פטור מהיטלי השבחה, ומאפשרות לדיירים לקדם התחדשות עירונית מבלי להכניס את היד לכיס; וכן מאפשרות הוצאת היתר בנייה ללא הצורך בהכנת תוכנית נקודתית מפורטת במוסדות התכנון (כמו בחלופת שקד), ובכך חוסכות זמן רב בקידום הפרויקטים.
החליטו להמשיך
ל-ynet ו"ממון" הגיעה הסקירה המלאה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לגבי היישובים שבהם תמ"א 38 צפויה להמשיך לחול עד מאי 2026, לאחר שקודמה בהם תוכנית עירונית מחליפה (או עד אישורה של התוכנית המחליפה). בסך הכול קיימות כיום 30 רשויות מקומיות שקידמו תמ"א 38 בתחומיהן. מתוכן, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית קידמה תוכניות מחליפות ב-18 רשויות שמצויות בסטטוסים שונים של תכנון, מהן 15 רשויות החליטו להאריך את תמ"א 38: רמלה, יבנה, נהריה, אשדוד, רעננה, קריית ביאליק, חדרה, כפר סבא, פתח תקווה, חיפה, רמת גן, אשקלון, בית שמש, ראשון לציון ובאר שבע.
יצוין כי היום בשעות הצהריים אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה דרום, בראשות עו"ד עודד פלוס, להפקיד את תוכנית ההתחדשות הבניינית של באר שבע, שמייצרת פוטנציאל תכנוני של כ-22 אלף דירות חדשות וכוללת 3 מסלולי התחדשות מהירים בהיתר ומאפשרת תוספת ממ"דים גם לדירות שנבנו אחרי 1984. התוכנית, שקודמה, כאמור, על ידי הרשות להתחדשות והעירייה ונערכה על ידי אדריכלית עדי אסיף, מאפשרת מימוש של עד 8,000 יחידות דיור בשני שלבים של כ-4,000 יחידות דיור בכל שלב.
ראש העיר באר שבע, רוביק דנילוביץ', אמר עם אישור התוכנית כי "אנחנו ממשיכים ליישם את התוכנית האסטרטגית לפיתוח באר שבע כמטרופולין מוביל בישראל. תוכנית ההתחדשות הבניינית היא תוכנית משלימה, שתאפשר התחדשות ומיגון אישי בבניינים בודדים אשר אינם נכללים במתחמי ההתחדשות הגדולים". מתכננת מחוז דרום במינהל התכנון, מיכל מריל, הוסיפה: "מדובר בתוכנית משמעותית וחשובה, שמהווה כלי משלים מרכזי להתחדשות עירונית בעיר, יוצרת מסגרת ברורה להתחדשות מגרשית וקובעת מנגנון מעקב ובקרה המבטיח כי מימושה יתאים לכושר הנשיאה העירוני והשכונתי מבחינת תשתיות ושטחי ציבור".
3 רשויות שקידמו יחד עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תוכנית מחליפה, קיבלו החלטה שלא להאריך את תמ"א 38 בתחומן: לוד, בת־ים ובני־ברק. 9 רשויות מקומיות כבר קידמו באופן עצמאי תוכנית מחליפה ואישרו אותה (ולכן הן כבר לא מקדמות בתחומן תמ"א 38 אלא את התוכנית המחליפה שבתוקף). מדובר ביישובים חולון, הרצליה, רמת־השרון, קריית־מוצקין, הוד־השרון, יוקנעם־עלית, רחובות, קריית־גת וקריית־אונו. 3 רשויות נוספות מקדמות בימים אלה תוכנית מחליפה באופן עצמאי, ומאחר שהיא טרם אושרה, הן גם יאריכו בתחומן את תמ"א 38. מדובר ביישובים גבעתיים, טירת־כרמל וירושלים.
מה קורה בתל־אביב?
אתמול הודיעה עיריית תל־אביב-יפו כי לא תקדם תוכנית מחליפה לתמ"א 38 לאחר דיון במועצת העיר בנושא. במסמך שחתום על ידי מהנדס העיר, אדריכל אהוד כרמלי, כבר מלפני שבוע הוא הסביר את ההחלטה: "תמ"א 38 הוכיחה לאורך 19 שנות תחולתה כי היא לא מימשה את מטרתה במקומות הנדרשים לכך ביותר, שכן הלכה למעשה בליבתה עוסקת התמ"א בהגדלת היקף יחידות הדיור באזורי הביקוש. מתוכנית לחיזוק מבנים הפכה התמ"א לתוכנית התחדשות עירונית, ולדרך להוספת יחידות דיור וזכויות בנייה ללא הליך תכנוני סדור".
משמעות ההחלטה היא שלא ניתן יהיה להגיש יותר בקשות להיתר בנייה לצורך ביצוע התחדשות עירונית ברמת הבניין הבודד מכוח התמ"א בתל־אביב (להבדיל ממתחמי פינוי בינוי רחבים) אלא כתב"ע (תוכנית בניין עיר) בלבד במסגרת תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, הידוע כ"חלופת שקד", ובמסגרת תוכנית הרובעים (לרובעים 3 ו-4) שנמצאת בתוקף. נזכיר כי חלופת שקד מאפשרת למעשה תכנון מאפס של התחדשות מתחם או בניין יחיד, כך שיש צורך לעבור את כל מסלול התכנון, דבר שמקשה על בניינים יחידים לעשות זאת ועלול להפחית משמעותית את מספר הפרויקטים.
בתל־אביב מקדמים בימים אלה תוכנית מחליפה לתמ"א 38; ובנוסף, וללא קשר לתוכנית ההתחדשות העירונית, הסבירו בעירייה כי ניתן יהיה להגיש בקשות לאישור מהיר להתקנת ממ"דים. בשבוע האחרון הפעילו תושבים מדרום ומזרח העיר לחץ על מוסדות התכנון לאפשר את הארכת התמ"א, ובמטה התכנון הלאומי החלו שלשום במגעים עם העירייה לאפשר זאת. במסגרת ההחלטה אתמול, בעקבות רצונה של עיריית תל־אביב לתת מענה לתושבים שהחלו כבר בקידום תמ"א 38, נעשתה פנייה למינהל התכנון בבקשה לבחון אפשרות כי מבנים שהוצא להם תיק מידע בתוקף ויסיימו את הגשת המסמכים עד סוף 2024, יוכלו להמשיך בתהליך.
"עידן חדש"
בשיחה עם "ממון" אמר אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות, כי "פקיעתה של תמ"א 38 והחלפתה בתוכניות עירוניות מסמנת עידן חדש בתחום ההתחדשות הבניינית. לא עוד תוכנית ארצית גורפת, שאינה מותאמת לצרכים ולמאפיינים הנבדלים של כל עיר, כי אם תוכניות תפורות למידותיהן של הערים השונות, עם התייחסות מדויקת לתשתיות, למרחב הציבורי, לכלכליות, לאופי בנייה ועוד. התוכניות החדשות יאפשרו חידוש איכותי של המבנים בערי ישראל, תוך התייחסות למרחב שסביבם גם בשנים הבאות".
במברגר הסביר: "חלופת שקד זה לא כלי רע, גם היא מאפשרת לקדם התחדשות ברמת הבניין בודד, אבל צריך לקדם במסגרתה תב"ע, וברור שזה לא שווה ערך מבחינת לוחות הזמנים ופשטות התהליך אל מול תוכנית עירונית שמאפשרת להוציא היתר בנייה כמו תמ"א 38. העוצמה של תמ"א 38 הייתה בכך שניתן להוציא היתר בנייה מבלי לקדם תב"ע, ולכן יצאנו במהלך של קידום תוכניות עירוניות מחליפות".
לדבריו, "עיריית לוד החליטה שלא להמשיך את תמ"א 38 בתחומה משום שזו עיר שמתוכננת כולה לפינוי בינוי, ותמ"א 38 אצלה זניח ומינורי. בעיריית בת ים מאמינים מאוד בחלופת שקד ולכן גם שם לא אישרו את הארכת התמ"א, וגם בעיריית בני ברק לא עלה הצורך להאריך תמ"א 38 בתחומה עד לאישור התוכנית המחליפה. בתל אביב יש תוכנית מאושרת לרובעים 3 ו-4, ואני מעריך שהעירייה תמשיך להנפיק בהם היתרי בנייה לפרויקטים ברמת הבניין הבודד. הבעיה הנקודתית היא ברובעים אחרים בעיר, שיוכלו לעשות זאת בתקופת הביניים עד לאישור התוכנית המחליפה רק באמצעות חלופת שקד".
שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף, הוסיף: "היום לאחר עבודה מאומצת, עם יד על הדופק, ניתן לברך על מעבר שנעשה מתוך שיקול דעת ובאופן מדוד, מתוכנית תמ"א 38 שהפכה למוסד מוכר בכל בית בישראל, לתוכניות עירוניות שישרתו את הציבור באופן איכותי יותר. לצד הבנייה החדשה, על הערים להמשיך ולהתחדש ולתת מענה לאוכלוסייה הצומחת".
פורסם לראשונה: 07:03, 31.07.24
