היישוב הקהילתי החדש כרמית בצפון הנגב מערבית למיתר ומזרחית לעומר הוא בחירה נעימה ונוחה למגורים באזור. הוא מאפשר ליהנות מבית וגינה, במרחק דקות מכביש 6, כשעה מתל אביב ו-15 דקות מבאר שבע.
מודעים ליתרונות האלה זוג תושבי היישוב השכן מיתר ניגש באוגוסט השנה למכרז של רשות מקרקעי ישראל לפרויקט בנה ביתך. יחד איתם התמודדו על 297 המגרשים בגודל 500 מ"ר לבניית בית אחד מעל ל-2,000 מציעים.
למרות שהצעת הזוג לקניית הזכויות במגרש בתמורה ל-125 אלף שקל הייתה גבוהה כמעט פי 8 מסכום המינימום להצעה, הם לא זכו במגרש.
לאכזבתם הם גילו כי עשרות מהזוכים בכלל לא מעוניינים לגור ביישוב. כמה ימים לאחר המכרז, הזוג גילה ברשת 20 מודעות למכירת המגרשים במחיר הגבוה בעשרות אחוזים ממחיר הזכייה הממוצע.
את הטענות האלה בני הזוג העלו בכתב ושלחו לרשות מקרקעי ישראל, משרד הבינוי, מבקר המדינה וגורמים נוספים. עד עתה פנייתם לא נענתה. למכתבם הם צרפו צילומים של 20 המודעות ביד 2 וטענו בו כי: "התברר לנו שעשרות מזוכי המכרז הינם ספסרים שכל מטרתם הייתה לספסר בזכייה שלהם כאשר הם מפרסמים למכירה את הזכייה שלהם עוד לפני שבכלל התבצע תהליך של בחירת הקרקע או כל תהליך פיתוח כזה או אחר".
על פי בדיקת "כלכליסט", מחיר ממוצע של זוכה במגרש היה 360 אלף שקל, עלויות הפיתוח שגובה רשות מקרקעי ישראל הן כ-600 אלף שקל, כך שהמחיר המלא שזוכה משלם עבור מגרש ממוצע הוא כ-960 אלף שקל. במודעות בלוח יד 2 המגרשים האלה מוצעים למכירה כבר ב-1.3 מיליון שקל ואף גבוה מכך. רווח של מעל ל-40% תוך חודשים ספורים.
הבעיה אינה רק התייקרות חדה של המגרשים, אלא חשש כי בעת מכירתן מתבצעת עבירה לכאורה. על פי תנאי המכרז, ההצעות שמוגשות הן כלליות ולא למגרש ספציפי, בחירת המגרשים תתקיים בימים הקרובים ולהליך הזה יוזמנו כ-300 מגישי ההצעות הגבוהות ביותר. רק לאחר בחירת המגרש הזוכים מתבקשים לשלם את מלוא הסכום וחתומים על חוזה חכירה עם רשות מקרקעי ישראל. אדם אחר שאינו מופיע ברשימת הזוכים לא יכול לחתום על חוזה החכירה, כך שלכאורה הספסרים מבצעים הונאה מול רשות מקרקעי ישראל. החשד הוא כי המוכרים מתכננים לחתום על חוזה החכירה מול רמ"י, אך את הכסף הם יגייסו מהקונה אליו הם יעבירו את זכויות החכירה אחר כך. משום שהעברת הכסף בין המוכרה לקונה אינה מדווחת, ייתכן כי עסקה כזו מהווה עבירת מס.
זינוק של עשרות אחוזים במחיר המגרש
בשיחה עם כלכליסט מאשר מתווך נדל"ן מהאזור כי עשרות מגרשים כאלה נמכרים על ידי ספסרים. "פנו אליי כמעט 100 אנשים כדי שאמכור את המגרש שלהם, אבל אין לי מה לעשות עם זה. בן אדם אומר לי אני רוצה לקנות. מה אני אראה לך? אין לי מה להראות". לשאלה איך אותם מוכרים מתכננים לשלם לרמ"י הוא עונה: "המוכר משלם ואתה משלם לו. כל האנשים האלה אפילו לא בחרו את המגרשים שלהם. אתה מבין את הטירוף הזה?".
קשה לבוא בטענות לרשות מקרקעי ישראל אם מבוצעות עסקאות מתחת לשולחן ובלי לדווח לה. אבל בדיקת כלכליסט מעלה כי הספסרות והניסיון לעשות סיבוב מהיר אינה ייחודית בכרמית, למעשה מצאנו אותה בכל מתחם שבדקנו ובו שווקה רשות מקרקעי ישראל מגרשים בפרויקטים של בנה ביתך.
במקומות אחרים שבדקנו המגרשים הוצעו למכירה באופן תקין לאחר שהקונה שילם לרשות מקרקעי ישראל את מלא הסכום כולל דמי פיתוח ואף חתם עימה על חוזה חכירה. למרות שרשות מקרקעי ישראל יכולה למנוע עסקאות כאלה (למשל, על ידי איסור על מכירת מגרש לפני בנייה), משום שהעברת הזכויות נרשמת אצלה, היא לא עושה זאת. למעשה על פי חוברת המכרזים, היא אף מאפשרת זאת במפורש. ברמ"י מאשרים כי היו מקרים בודדים של העברת בעלות לאחר זכייה במכרז.
כך למשל, במבוא מודעים נסגר מכרז באוגוסט 2021 ובו המחיר הממוצע של הזוכים בכ-20 מגרשים בני 500 מ"ר לבנייה בית דו-משפחתי היה 3.3 מיליון שקל. יחד עם עלויות פיתוח מחיר קרקע לבית אחד הוא 2.06 מיליון שקל, ואילו ביד 2 המגרשים האלה מוצעים היום למכירה ב־2.6 מיליון שקל. בנופית שבגליל התחתון מגרשים לבניית בית אחד נמכרו במכרז במחיר ממוצע של 1.46 מיליון שקל כולל פיתוח, ומוצעים כעת למכירה ב-2 מיליון שקל.
"עשו את הסיבוב של החיים שלהם"
ביישוב בת חפר שבעמק חפר נסגר באפריל מכרז ל-31 מגרשים ששטחם הוא כ־700 מ"ר, ועל כל אחד מהם אפשר לבנות 2 בתים. המחיר הממוצע ששילמו זוכים כולל דמי פיתוח היה 2.08 מיליון שקל ל-2 הבתים גם יחד, כלומר 1.04 מיליון לבית בודד. אבל במודעות יד 2 ובשיחות טלפון שערכנו מגרשים לבניית בית אחד, על כ-350 מ"ר מוצעים כיום למכירה בכ-1.85 מיליון שקל - תשואה של 77% תוך 7 חודשים. משיחות עם מוכרים ומתווכים עולה כי מגרשים כבר נמכרו בדרך הזו. על אף שעוד רחוק היום שבו אפשר יהיה לבנות את הבתים, כיום מבוצעות עבודות הפיתוח רק לשכונה החדשה.
מתווך סיפר על שני שותפים שזכו במכרז, תכננו לבנות ורק אחר כך למכור, אך לאחרונה החליטו לעשות אקזיט כבר עתה אולי כי ראו את שיעור הרווח שניתן להפיק ללא ההשקעה נוספת.
מתווכת אחרת שפועלת בבת חפר סיפרה: "יש לי מגרשים בגודל 350 מ"ר במחיר 1.85 מיליון שקל. המוכרים הם אנשים פרטיים שזכו במכרז של רמ"י וכבר שילמו את דמי החכירה. הם עשו את הסיבוב של החיים כי הם קנו את המגרשים האלה במיליון שקל".
ברשות מקרקעי ישראל מסרו בתגובה: "התופעה שהוצגה איננה מוכרת לרמ"י. מבדיקה שערכנו בעקבות הפנייה עולה כי קיימים מקרים בודדים בלבד של העברת זכויות לאחר זכייה במכרז. ככל שיש בידי מאן דהו מידע על מקרים של העברת זכויות מיד לאחר זכייה במכרז, מבלי שאלו דווחו לרמ"י , המהוות עבירה על חוקי המס ובניגוד להוראות חוזי החכירה, אנו נבדוק את המקרים ונפעל נגדם במלא החומרה".
