היום (שני) עדכנה רשות המיסים את גובה מדרגות מס הרכישה, בהתאם לשיעור עליית המדד שהתפרסם אתמול. המשמעות המעשית של עדכון גובה המדרגות במקרה של עליית מדד היא הפחתה בסכום של מס הרכישה שאותו משלמים בעת קניית דירה יחידה או דירה להשקעה - בהתאם למחיר. כלומר, המחיר ממנו מתחילים להתחייב במס רכישה, עלה.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
כך לדוגמא, רוכש שיקנה עכשיו דירת מגורים יחידה בסכום של 2.2 מיליון שקל - על חלק השווי שעד 1,919,155 שקל- לא ישלם מס; ואילו על חלק השווי העולה על 1,919,155 שקל ועד 2.2 מיליון שקל ישלם מס בשיעור 3.5%. כלומר מדובר בסכום של 9,830 שקל (לעומת 14,682 שקל לרכישת דירה באותו הסכום בין 16.1.22 ל-15.1.23).
גם משקיעים שירכשו דירה נוספת ישלמו פחות מס. כך לדוגמא, רוכש שקנה דירת מגורים (שאינה יחידה) בסך של 6 מיליון שקל - על חלק השווי שעד 5,872,725 שקל ישלם מס בשיעור 8%, כלומר מדובר בסכום של 469,818 שקל. על חלק השווי העולה על 5,872,725 שקל ישלם מס בשיעור 10%, כלומר סכום של 12,727 שקל. בסך הכול מס הרכישה לתשלום יעמוד על סכום של 482,545 שקל (לעומת 489,499 שקל לרכישות בין 16.1.22 ל-15.1.23).
על רקע עדכון מדרגות מס הרכישה על ידי רשות המיסים היום וכן עדכון מדרגות המס על פטור מהשכרת דירה בשבוע שעבר, בדקנו מה בדיוק צריך לדעת לפני שמתחילים את ההליך המשמעותי בעזרת עו"ד קרן פרשקר ועו"ד דרורית ויטנר שפיר ממשרד עוה"ד רז-כהן פרשקר ושות'.
מה צריך לדעת כשקונים דירה?
ראשית מומלץ לערוך בדיקות מקיפות כדי לקבל תמונה מלאה של מצבו הקנייני, התכנוני והפיזי של הנכס שבכוונתכם לרכוש. לשם כך, רצוי להיעזר במומחים כמו עורך דין, שמאי, אדריכל ולעיתים אף מהנדס בניין. במסגרת ההסכם, הקונה מתבקש בדרך כלל להצהיר כי ביצע את כל הבדיקות הדרושות לגבי הנכס, ולכן חשוב לבצע אותן בטרם החתימה. כחלק מהבדיקות המקדמיות, כדאי לערוך בדיקה של גובה מס הרכישה שתידרשו לשלם.
גובה מס הרכישה תלוי כאמור בשאלה אם מדובר בדירה יחידה של הרוכש. דירה תיחשב דירה יחידה, גם אם בבעלות הרוכש דירה נוספת, במקרים הבאים: אם חלק הבעלות שלו בדירה הנוספת אינו עולה על שליש (33%), אם הוא מחזיק בדירה נוספת שקיבל בירושה וחלקו בה אינו עולה על מחצית (50%), או אם הדירה הנוספת מושכרת בשכירות מוגנת מלפני 1/1/1997.
עו"ד דרורית ויטנר שפירצילום: יח"צבנוסף, אם בבעלות הרוכש דירה אחת נוספת לדירה הנרכשת, והיא תימכר בתוך 18 חודשים ממועד הרכישה, גם אז הוא ייחשב כבעל דירה יחידה. אגב, בכל הנוגע לדירת מגורים יחידה, הרוכש, בן/בת זוגו וילדים עד גיל 18, נחשבים כרוכש אחד.
מס רכישה בגין דירה יחידה הוא נמוך, ונקבע כאמור על פי מדרגות המס שעודכנו היום.
מה צריך לדעת כשמוכרים דירה?
בבואכם למכור דירה, דעו שאתם יכולים להיות חייבים במס שבח ובהיטל השבחה בגין המכירה.
מהו מס שבח? מס שבח ישולם בגין הרווח שצמח למוכר הדירה כתוצאה מהמכירה, כלומר ההפרש בין השווי שבו רכש את הדירה לשווי שבו הוא מוכר אותה. זאת, בניכוי הוצאות כגון השקעה בנכס (שיפוץ), שכר טרחת עו"ד, מס רכישה בגין רכישת הדירה, עמלת תיווך והוצאות מותרות אחרות.
אם הדירה הנמכרת נחשבת דירתו היחידה של המוכר, יינתן בגינה פטור מתשלום מס שבח עד לתקרה הקבועה בחוק (שעומדת היום על 4.603 מיליון שקל). בגין החלק שמעל לתקרה - ישולם מס בשיעור יחסי.
כך, לדוגמה, דירה שנרכשה בשנת 2012 ב-3.5 מיליון שקל, ונמכרת היום בסכום של 4.96 מיליון שקל, תחויב במס שבח בסך 15,679 שקל. גובה המס מחושב בהתאם לחלק היחסי מהעסקה שחייב במס. כלומר, שיעור המס יחושב ביחס להפרש שבין תקרת הפטור לשווי הרכישה חלקי שווי הרכישה כולו.
גם כאן המשמעות של דירה יחידה היא שאין בבעלות המוכר דירות נוספות, אולם ישנם מקרים שבהם על אף שיש למוכר זכויות בדירות נוספות - תיחשב הדירה הנמכרת דירתו היחידה, והוא יזכה לפטור ממס שבח. כך, למשל, במקרה של דירות שהתקבלו בירושה. במקרה שבו הדירה הייתה דירתו היחידה של המוריש, ואם הוא היה מוכר אותה הוא היה זכאי לפטור בגין היותה דירה יחידה של המוריש, עובר הפטור ליורשיו, גם אם בבעלותם דירה נוספת לדירת הירושה.
עו"ד קרן פרשקרצילום: יח"צאם הדירה שאתם מוכרים אינה הדירה היחידה שלכם, תחויבו במס שבח ששיעורו תלוי במועד שבו נרכשה הדירה על ידכם. בגין השבח שנצבר עד לשנת 2014 אין חיוב במס, ועל כן יש לחשב את השבח שנוצר בין שנת 2014 למועד המכירה.
לשם השוואה, נחזור לדירה שנרכשה בשנת 2012 ב-3.5 מיליון שקל, ונמכרת היום ב-4.96 מיליון שקל: אם אין זו דירה יחידה של המוכר - יש לחשב מהו השבח שנוצר בין השנים 2014 ועד היום, כלומר 80% מהשבח (8 מתוך 10 שנים). השבח כולו הוא 1.46 מיליון שקל. 80% מהסכום הזה, בניכוי החלק האינפלציוני, הוא השבח הריאלי, ועליו ישלם המוכר מס שבח בשיעור 25%. במקרה זה סך של 217,847 שקל.
מהו היטל השבחה? היטל השבחה הוא מס שמושת על מוכר דירה בגין תוכניות שאושרו במקרקעין וגרמו לעליית ערכם. שיעור המס הוא 50% מההשבחה. מכירת דירה היא אחד מהמועדים שבהם אפשר לחייב בתשלום היטל השבחה, בין היתר משום שהמועד הנכון להעריך את ההשבחה בגין התוכנית שאושרה הוא בעת המכירה.
הצדדים שחותמים על הסכם מכירת דירה יכולים לקבוע תנאים שבהם הקונה הוא זה שישלם את היטל ההשבחה או את חלקו. אם לא נקבע דבר בהסכם - היטל ההשבחה חל על המוכר, כקבוע בחוק. לכן חשוב לציין בהסכם מי נושא בחובת תשלום היטל ההשבחה (או חלקו) וכך אכן נהוג בחוזי מכר דירות.
מה צריך לדעת כשמשכירים דירה?
השכרת דירת מגורים (שאינה מהווה חלק מעסק של המשכיר) לאדם פרטי מחייבת בתשלום מס בגין דמי השכירות, שעודכנו ממש בימים האחרונים, באחד המסלולים הבאים.
1. מסלול פטור: אם ההכנסה משכר הדירה אינה עולה על 5,471 שקל לחודש - יינתן פטור מלא על שכר הדירה שקיבל המשכיר בחודש זה. אם ההכנסה משכר הדירה באותו חודש היא מעל 5,471 שקל - יינתן פטור חלקי עבור שכר הדירה בחודש זה. הפטור ניתן עבור כל חודש בנפרד, ולא מחשבים את שכר הדירה השנתי.
כאשר דירה הושכרה בפטור ממס הכנסה, בעת מכירתה אין הכרה בהוצאות המותרות לניכוי ממס השבח וכן יתווסף למס השבח תשלום פחת. אם בעל הדירה משכיר מספר דירות, לצורך חישוב הפטור יביאו בחשבון את כל ההכנסות שקיבל מהשכרת הדירות. כל עוד סך כל ההכנסות בחודש מסוים נמוך מ-10,942 שקלים, יוכל בעל הדירה ליהנות מהפטור (עד לתקרה) באותו חודש.
2. מסלול חלופי למסלול הפטור: מסלול זה הוא תשלום במסלול מס מופחת בשיעור 10% מדמי השכירות או במסלול מס מלא, בהתאם למדרגות מס על הכנסה מעבודה. לא ניתן לבחור מסלולי מיסוי שונים להכנסות מדירה אחת באותה שנה. ניתן לבחור בין מסלול הפטור למסלול המיסוי.
