בספטמבר 2013 הקים שר האוצר דאז, יאיר לפיד, את "דירה להשכיר" — חברה ממשלתית שתפקידה לקדם את תחום השכירות ארוכת הטווח בישראל. המטרה הייתה שאפתנית: בנייה של 150 אלף דירות להשכרה בישראל. תשע שנים עברו מאז, החזון היה גרנדיוזי, המציאות בשטח צנועה בהרבה: 17 אלף דירות בלבד שווקו עד כה, רק כ-2,700 יחידות דיור כבר מאוכלסות ועוד כעשרת אלפים בשלבי הקמה שונים.
- לא רוצים לפספס אף כתבה? הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
עוד כתבות למנויים:
יו"ר "דירה להשכיר" אודי אדמתי, מה קרה לחזון 150 אלף הדירות?
אדמתי: "תמיד מזכירים לנו את ה-150 אלף, אבל צריך להבין שהיינו חברה קטנה, כמו סטארט-אפ, עם הרבה כוחות חיצוניים שלא אהבו אותנו. כל מיני גורמים שפחדו שיזיזו להם את הגבינה ונלחצו מאיתנו. כשהחברה התחילה לעבוד היה צריך קודם למתן את ההתנגדות אליה. המנכ"ל הראשון, עוזי לוי, היה איש מקצוע מעולה וכך גם המנכ"לית הנוכחית, ענבל דוד, כמו כל ההון האנושי בחברה. המספרים אף פעם לא מספקים. החברה הוקמה עם הון עצמי מאוד נמוך. זו לא חברת נדל"ן. אנחנו מוגבלים בהיצעים, וצריך לחפש אלטרנטיבות. הנקודה העיקרית היא שלא קיבלנו קרקעות. הקרקעות הרי לא שלנו, אנחנו מקבלים אותן ממשרד השיכון או מרשות מקרקעי ישראל. ניסינו לקבל יותר קרקעות להשכרה ולא קיבלנו. זו לא החלטה שלנו. בנוסף, נזכיר שייזום נדל"ן במדינה לוקח שמונה שנים לפחות, ואפילו יותר. בשורה התחתונה — 'דירה להשכיר' היום, עם 60 פרויקטים בעבודה, זו הצלחה גדולה".
אבל עדיין לא מדובר במספרים משמעותיים מספיק.
"יש לנו לאן להתרחב, חד-משמעית, אבל צריך לתת לנו אמצעים לכך: אם היינו יכולים, היינו קונים קרקעות ויוזמים דירות להשכרה. אנחנו רוצים ליצור שוק חדש, ואני חייב גם לומר שבשנה האחרונה, גם במשרד הבינוי והשיכון, השר והמנכ"ל, וגם במשרד האוצר, עזרו מאוד. לכן הגענו ל-6,000 שיווקים מוצלחים ב-2021, זה הישג גדול".
על המתח בין הגופים הממשלתיים סביב הנושא אפשר ללמוד ממכתב ששלחה לפני שבועות ספורים המנכ"לית בפועל של "דירה להשכיר", עו"ד ענבל דוד, למינהל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). דוד טענה כי למרות ההתחייבות הפומבית של המינהל לשיווק קרקע ל-10,000 יחידות דיור להשכרה עד סוף השנה, המצב בפועל הוא שאין קרקעות זמינות בהיקף זה. ברשות מקרקעי ישראל השיבו, כי הם עומדים מאחורי המספרים.
"המכתב מדבר בשם עצמו", אומר אדמתי. "מדינת ישראל קבעה מדיניות, ויש ממשלה שקבעה יעדים. עכשיו כל הכוחות וכל הגופים צריכים להירתם לכך. יש הרבה ביקורת על רמ"י, אבל כולם צריכים להירתם למשימה".
כשמשה כחלון נכנס למשרד האוצר, הוא החליט להמשיך בפרויקט של קודמו בתפקיד, להעניק ל"דירה להשכיר" סמכויות נוספות ולהפוך אותה לדומיננטית בענף הנדל"ן. הוא גם מינה לתפקיד יו"ר החברה את אדמתי, שמכיר את ענף הנדל"ן מבפנים, כמי שיזם פרויקטים למגורים וכיהן בתפקידי מפתח עם נגיעה נדל"נית בשורה של חברות גדולות, כמו סופרגז ודלק ישראל. אדמתי גם לא זר למגזר הציבורי, וכיהן בעבר במועצת העיר חיפה ובוועדת התכנון והבנייה בעיר, וגם כיו"ר חברת "יפה נוף" העוסקת בתשתיות.
אדמתי משוכנע, כי הפעולות המיידיות הנדרשות שיש לעשות כדי להתמודד עם עליות המחיר האחרונות בשוק הדיור למכירה ולהשכרה הן הקמת מאגר ממשלתי על נתוני שכירות למגורים בישראל וקידום פתרונות יצירתיים לביסוס ולהגדלת ההיצע של דירות להשכרה ממוסדת. אדמתי לא ממציא את הגלגל. לכל אנשי המקצוע בענף ברור, כי הגדלת ההיצע של דירות להשכרה לטווח ארוך, ובמקביל הגדלת היצע הדירות המסובסדות להשכרה, הם המהלכים הנדרשים ביותר בימים אלה. עלייה בשיעור של כ-18% בשנה במדד מחירי הדירות מוציאה לא מעט אנשים מ"מעגל הרכישה", מהסיבה הפשוטה שאין להם יכולת לגייס סכומים כאלה. במקביל, העובדה שרוב הדירות להשכרה בישראל מוחזקות על ידי גורמים פרטיים, ואין חוזים מסודרים וארוכי טווח כסטנדרט בשוק היא בעיה נוספת.
אז איך מביאים בכל זאת להגדלת ההיצע ולשינוי השוק בצורה משמעותית?
"זה תלוי בשני דברים שיש לעשות לדעתי: צריך להגדיל את צפיפות הבנייה על הקרקע, וצריך לאפשר גם בנייה לשכירות על קרקע 'חומה' (קרקע שיש לה ייעוד ציבורי — א"ח). אסור לחכות שגם בפריפריה יעלו המחירים. לגבי הצפיפות — בישראל יש ריבוי טבעי גבוה מאוד; יהודים מהתפוצות מגיעים לכאן כשמתרחש אסון בחו"ל, הביקוש גבוה. לכן, חייבים לבנות לגובה. לא בפראות. בתכנון טוב. אבל במקום 10 קומות — צריך לאפשר לבנות 20. אי-אפשר להמשיך לבנות וילות.
"הנושא השני, בנייה על קרקע עם ייעוד ציבורי, מורכב יותר, וקידמתי אותו כיו"ר דירה להשכיר. לפעמים מוצאים מבנה ציבורי קטן בשטח העירייה, שאפשר לבנות שם דירות להשכרה. קיבלנו תמיכה מלאה של השרים לתוכנית הזו, קידמנו את הנושא ואנחנו ממשיכים בכך. היתרון הנוסף כאן, מעבר לכך שמדובר בקרקע זמינה, זה שהמהלך לא מצריך חקיקה. יש רק צורך בתקנות. זה מכניס למעגל, קרקעות במיקומים מצויינים, שעומדות היום כאבן שאין לה הופכין. זו בשורה של ממש, וזה משהו שיכול להגדיל משמעותית את היצע הדירות להשכרה".
יש לכם מספרים? כמה קרקעות כאלו יש בערים השונות?
"אין מספרים מדוייקים, יש הערכה. אנחנו שואלים ראשי ערים, ואנחנו גם מקבלים תשובות וגם מסרים שהם רוצים לקדם את הנושא. יש המון קרקעות 'חומות' במדינה. אפשר גם לקבוע, שבכל תוכנית בנייה שמאשרים יהיה מספר קבוע של דירות להשכרה. הבאנו גם את זה כרעיון".
בין הפרויקטים של "דירה להשכיר" שכבר מאוכלסים אפשר למצוא דירות באיזורי הביקוש הגבוהים בישראל כמו שכונת גליל ים בהרצליה, פרויקט גדנ"ע בתל-אביב, 280 דירות ברמת השרון, וגם פרויקטים בחיפה, ירושלים, שוהם ואור יהודה. כעשרת אלפים דירות נמצאות בשלבים שונים של הקמה בערים כמו אשדוד, רמת גן, רמלה, נוף הגליל, אילת ועוד.
מישהו בכלל בודק איפה צריך במיוחד דיור להשכרה? איפה הכי חשוב לבנות היום? איפה ההיצע נמוך או גבוה?
"אנחנו יודעים שעיקר הביקוש הוא בין גדרה לחדרה, אבל הצורך מורגש גם במקומות אחרים. גם בקריית-שמונה יש סטודנטים. לכל מקום הצרכים שלו. דירה להשכיר הוקמה כדי להוביל את המהלך. החברה עדיין קטנה ומה שהיא מקבלת היא לוקחת ומקדמת. איפה שיש קרקע להשכרה — אנחנו מקדמים. החוכמה היא להצליח גם בפריפריה. כרגע יש ביקוש בכל מקום. מכל מקום, לממן עכשיו סקר כדי לבדוק איפה צריך זו הוצאה כספית מיותרת לדעתי".
בשוק השכירות אין נתונים אמיתיים לאף אחד. כולם מתבססים על נתוני ביקוש ועל נתוני הלמ"ס, שלא תמיד משקפים את המציאות. איך אפשר לשנות את המצב?
"זה נכון. צריך לטפל בנושא, ואני חושב שמי שצריך להקים את המאגר הזה זו דירה להשכיר. אין נתונים, אבל יש דרך פשוטה להשיג אותם: כדי לקבל נתוני מחירים, למשל, מספיק ללכת לרשות מקומית ולבקש אותם ממחלקת הארנונה. המדינה יכולה לבקש את זה מהרשויות המקומיות: כל בעל-בית שמשכיר דירה, מעביר קודם כל את הארנונה על שם השוכר. הנה לך מאגר נתונים. אגב, לא רק נתונים חסר. עוד דבר שהייתי עושה זה ליצור חוזה אחיד להשכרה, שישמור על שני הצדדים — גם על יזם ובעל הדירה וגם על השוכרים. גם את זה אנחנו יכולים וצריכים לעשות בדירה להשכיר".
נכון להיום, בפרויקטים של דירה להשכיר, רבע מהדירות מיועדות לזכאי משרד הבינוי והשיכון, והן מושכרות לטווח ארוך בדמי שכירות הנמוכים בכ-20% ממחיר השוק. יש הטוענים, כי הגיע הזמן לשנות את הקריטריונים לקבלת הזכות לשכירות המופחתת. נכון להיום, הקריטריון כולל כמעט רק את העובדה שמדובר בדייר יחיד או בזוג חסרי דירה. אין קריטריונים שמעניקים עדיפות על-פי מבחני הכנסה, למשל, השתייכות לעשירון נמוך או מצב סוציו-אקונומי. כך, הזכות לשכירות מופחתת ניתנת לא אחת למי שלא ממש זקוק לה, מצב בעייתי במיוחד לאור ההיצע הנמוך של הדירות הללו.
מדוע לא לקבוע קריטריונים הוגנים יותר, שיעניקו את הדירות המפוקחות למי שבאמת זקוק להן? היום כל אחד יכול להיחשב זכאי בלי קשר למצבו הכלכלי.
"זה נכון, אבל קודם כל לא אנחנו קבענו את הקריטריונים. אי-אפשר לעשות הכל מושלם. אבל אני גם חושב, שהמדינה לא יכולה לעשות את האבחנה הזו. כי על-פי מה יקבעו? אולי מדובר בצעירים שמתנהלים כעצמאיים כלכלית, למרות שיש להם הורים אמידים? יש לכך הרבה דוגמאות. חשוב לתת את האפשרות לקורת גג וזה נותן פתרון.
"לגבי דירה בהנחה — כלומר הפרויקט המאפשר רכישה של דירה בהנחה — שם אני חושב שצריך לשנות את הכלל, ולקבוע שמי שזוכה באפשרות לרכוש דירה מוזלת צריך להתחייב גם לגור בה. זה מה שקורה בתוכנית לדיור בר-השגה במקומות אחרים בעולם, בהולנד למשל".
ומה לגבי הגדלת מספר הדירות בשכר-דירה מפוקח? מ-25% ל-50%? אולי אפילו לכל הדירות?
"אני סקפטי אם ל-100% דירות להשכרה במחיר מופחת תהיה היתכנות כלכלית. בסוף צריך שמישהו ירצה לבנות את הפרויקט, שיהיה כדאי לו. אולי יש מקומות שבהם אפשר יהיה להגדיל את שיעור הדירות המוזלות. אבל צריך לבחון כל מקרה לגופו. נכון להיום, זה מה שאנחנו עושים — בודקים בכל מכרז את התוכנית הכלכלית".
"זה כמו שירות מילואים מבחינתי", מסביר אדמתי את הייעוד שלו בתפקיד. "צריך גם להחזיר למדינה, לא רק לקחת. אני חושב שהמחמאה הכי גדולה שאני יכול לתת ל'דירה להשכיר' כיום היא, שאם מוציאים אותה לשוק הפרטי היא תצליח מאוד".
מתי צפויה נקודת המפנה שבה יהיו יותר פרויקטים להשכרה מוסדית עם חוזים לטווח ארוך, מאשר דירות בבעלות פרטית עם חוזים לטווח קצר ותנאים דרקוניים?
"זה ייקח זמן, מדובר בחינוך שוק. זה לא זבנג וגמרנו. צריך גם לשנות תרבות, כי חינכו אותנו שחייבים לקנות דירה. אבל יש התקדמות בזה. אני מזכיר, שבהתחלה היזמים לא רצו למכרזים, עכשיו המצב שונה. זה מתחיל לתפוס, ולגבי המוסדיים זה כבר קורה. יש חברות כמו הראל שנכנסו לייזום עכשיו. מתי נגיע למצב שבו ירכשו המוסדיים מקבצי דירות כמו בחו"ל? לשם זה הולך – רואים את זה".
מה הלאה? לאן הולכת דירה להשכיר? איך אפשר להגדיל משמעותית את פעילותה?
"הזכרתי את הגדלת ההיצע של הדירות להשכרה באמצעות קרקע חומה והגדלת הצפיפות. אני מקווה שנראה הארכה של חוזי שכירות גם בשוק הרחב. אני מצפה לראות, שהמכרזים וגם הפרויקטים וחוזה ההשכרה של דירה להשכיר יהפכו לתו-תקן בענף ובשוק החופשי. החלום שלכל אדם צריכה להיות דירה בבעלותו לא בהכרח יתאפשר: כולם צריכים גג מעל הראש ומקום לגור בו, אבל לא רק בבעלותם, גם בשכירות ארוכת טווח.
"אני מביע כאן את דעתי, אבל אני לא קובע מה יהיה. יתנו לנו יותר קרקעות — יהיו יותר דירות להשכרה. לגבי העתיד של דירה להשכיר, היא צריכה להיות האוטוריטה של התחום; ליזום יותר פרויקטים, ליצור מצב שהשוק המוסדי ייכנס יותר, וללמוד לשפר את החקיקה איפה שאפשר".
