יעקב קווינט מתרווח על כיסאו בלשכתו הצנועה, ממש מול התחנה המרכזית בירושלים, ומחייך חיוך רחב, כאילו אין משבר דיור ואו־טו־טו המחירים יורדים. "ינקי" מכנים כולם את מנהל רשות מקרקעי ישראל, אחד הגופים החשובים וגם המושמצים ביותר במדינה כיום. קווינט (49) מנהל למעשה כמעט את כל קרקעות מדינת ישראל, לטוב ולרע, ובקלות אפשר להאשים את בוגר ישיבת ההסדר הר עציון באלון שבות במשבר הנדל"ן המשתולל.
כתבות נוספות למנויי +ynet:
לא רוצים לפספס אף כתבה? הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
אשם או לא אשם, דבר אחד בטוח - אין בישראל הרבה אנשים שבקיאים יותר ממנו בסיבות למצוקת הדיור ובפתרונות לאחת הבעיות הכי בוערות בכלכלת ישראל. את הראיון אנחנו מקיימים שבועות ספורים לאחר שהחלים מעניין שקשור במשבר אחר, הקורונה - כמה שעות לפני שנפגשנו הטילה עידית סילמן את הפצצה שמטלטלת מאז את המערכת הפוליטית.
4 צפייה בגלריה
''נעשו שגיאות במשך שנים ואנחנו כאן כדי לתקן''. יעקב (ינקי) קווינט
(צילום: יואב דודקביץ)
אם לקצר, קווינט לא לוקח אחריות למצוקת הדיור. הוא מאשים הרבה יותר את בנק ישראל, את משרדי הממשלה ואת הבירוקרטיה שלדבריו גורמת לכאוס בענף. "כן, נעשו שגיאות במשך שנים ואנחנו כאן כדי לתקן", אומר קווינט, שגובהו, כמעט שני מטר, מתאים לתפקיד הסנטר על מגרש הכדורסל. וכמו מלמעלה למטה מביט ינקי על אלה ששגו עוד לפני שעבר מניהול רשות החברות הממשלתיות בצפון ירושלים לניהול קרקעות המדינה בדרומה של הבירה.
אתה יודע, במשבר הדיור כמעט כולם מפנים את האצבע המאשימה קודם כל אליכם וטוענים שאין מספיק שיווק קרקעות ושזה הפתרון המרכזי להורדת המחירים.
"אז זה ממש לא נכון במקרה הזה. ב־2006 שיווקו רק 12,000 יחידות דיור. ב־2016 עד 2018, בימי השיא, שיווקו 70 אלף יחידות בשנה. אנחנו שיווקנו ב־2020/1 100 אלף יחידות דיור וכבר למעלה מ־25 אלף מתחילת השנה. יתחילו לבנות עליהן עוד שנה וחצי־שנתיים. הציבור כבר מסתער על ההגרלות המסובסדות של 'מחיר מטרה'. 120,000 רצו להגרלות. זה המון. יהיו הגרלות ל־30,000 דירות כבר השנה והן יימשכו כמובן".
"כאשר יש עיכובים בביצוע תשתיות כדוגמת מחלפים, תחנות חשמל, ניקוז קווי מים והקמת מתקני טיהור שפכים, שום דבר לא ימנע את העיכובים בבניית הדירות. זה מה שגורם לשנים של דחייה בפיתוח ובבניית הדירות. וחוסר בדירות גורם למחירים הגבוהים"
אז מה הבעיה הגדולה ביותר לדעתך בתחום הנדל"ן בישראל כיום?
"אין לי בכלל ספק שהבעיה היא חוסר התיאום בין עולם התכנון לעולם ביצוע התשתיות. כאשר יש עיכובים בביצוע תשתיות כדוגמת מחלפים, תחנות חשמל, ניקוז קווי מים והקמת מתקני טיהור שפכים, שום דבר לא ימנע את העיכובים בבניית הדירות. זה מה שגורם לשנים של דחייה בפיתוח ובבניית הדירות. וחוסר בדירות גורם למחירים הגבוהים".
ומצאת כבר, אחרי 74 שנות המדינה, פתרון לבעיה הזאת?
"אנחנו עובדים כעת על כלים שיתאמו את קידום ביצוע התשתיות יחד עם תכנון הדירות. התיאום החסר הוא שמעכב כל כך את הבנייה. המשמעות היא שלצורך ביצוע התשתיות יידרשו עשרות מיליארדי שקלים".
ומהיכן יגיע הכסף הגדול?
"אנחנו בוחנים כעת אפשרויות לתכנן איגוח של הכנסות מפרויקטים מסוימים או מהתזרים של רמ"י ובוחנים הקמת קרן לפיתוח תשתיות".
כאמור, ממשלת בנט בצרות על רקע הפצצה שהטילה עידית סילמן, מה שעלול לעכב עוד יותר את תוכניות הדיור למיניהן. "ברור שהצעדים הדורשים חקיקה עלולים להתעכב כעת, כמו מיסוי דירה רביעית", מודה קווינט, "אבל היתרון הגדול של מועצת רמ"י הוא שהיא יכולה לפעול ולקבל החלטות גם בתקופת בחירות אם יהיו. יחד עם זאת, ברור שליציבות פוליטית יש ערך רב למחירי הדירות. גם אם הממשלה נופלת והולכים לבחירות, לרמ"י אין כל מגבלה והיא תמשיך לעבוד".
ובונים מספיק כעת?
"בונים הרבה. רק השבוע הייתי בנגב וראיתי אלפי דירות שנבנות ועשרות אלפי דירות שמתוכננות. המדינה משנה את הנגב. מכרנו קרקעות ב־2021 ל־64 אלף יחידות דיור. יש הרבה התחדשות עירונית ועסקאות רבות בקרקע פרטית. אלה מספרים שמעולם לא היו בהיקפים כאלה. בשבוע שעבר, ביום אחד פירסמנו מכרזים ל־8,000 יח"ד – 4,200 באופקים, 2,500 בנתיבות ו־600 באילת. שם זה חשוב. מדינת ישראל לא חייבת לספק דיור מוזל במרכז".
"הפיתוח המואץ בנגב ובקריות מאפשר להתגורר במרחק של 40 דקות עד שעה נסיעה ברכבת. למה שלא יהיה כאן כמו במנהטן, כאשר מי שגרים בברוקלין ובניו־ג'רזי מגיעים ברכבת התחתית במהירות למרכזי התעסוקה?"
והיכן בדיוק הקונים באופקים ובנתיבות יעבדו?
"היום הפיתוח המואץ בנגב ובקריות מאפשר להתגורר במרחק של 40 דקות עד שעה נסיעה ברכבת. למה שלא יהיה כאן כמו במנהטן, כאשר מי שגרים בברוקלין ובניו־ג'רזי מגיעים ברכבת התחתית במהירות למרכזי התעסוקה?"
מי בעצם אשמים במחירי הדירות? מי עשו את השגיאות?
"יש גורמים רבים שמשפיעים על מחירי הדירות. שגיאה נעשתה למשל על ידי בנק ישראל בכל הקשור לריבית במשק. השינוי שאיפשר הצמדת רוב ההלוואה לריבית הפריים תרם לייקור. גם עכשיו בנק ישראל צריך לעשות מעשה. בנק ישראל היה צריך לעשות יותר ולא לגרום לצעדים שמעודדים את הביקושים, כמו להגדיל את ריבית הפריים. אני מצפה שהנגיד יעשה כעת עוד צעדים".
אתה קורא לבנק ישראל להעלות את הריבית?
"בוודאי. הוא צריך להעלות את הריבית במשק. לכל העלאה בריבית תהיה מיד משמעות של הקטנת הביקושים. זה מחויב המציאות. צריך להביא להקפאת הביקושים והרגעת השוק עד למועד שהפעולות המשמעותיות בצד הביצוע של בניית עשרות אלפי הדירות יבשילו".
ומה עוד מייקר את הדירות, אם לא למשל עיכוב בשיווק הקרקעות במשך שנים?
"הייתה לאחרונה עליית משמעותית בתשומות הבנייה ואין ציפיות שהן יירדו. זה לא בידינו. זה קורה, למשל, בגלל המלחמה באוקראינה, ואין הוזלה באופק".
והממשלה שגתה?
"היו תוכניות, אבל לא היה פתרון בטיפול בתיאום בין תכנון הבנייה לתשתיות. צריך עכשיו שיהיה תיאום, שיביא לכך שפרק הזמן שיעבור עד שדירה נבנית יהיה קצר יותר".
עם יד על הלב, הרי כמעט לכולם יש אינטרס שמחירי הדירות לא יירדו. לא כך?
"למדינה ודאי שיש אינטרס להוריד את מחירי הדיור. אבל יש הרבה שחקנים אינטרסנטים על המגרש שמדברים מהפוזיציה שלהם, כמו החברות הקבלניות והיזמים, שאכן אין להם עניין שהמחירים יירדו. גם בנק ישראל עשה מהלכים שעודדו את הביקושים".
ההחלטה להאריך את פרויקט תמ"א 38 בשנה בלבד עוררה לא מעט ביקורת ציבורית ופוליטית, וגם מנהל רמ"י מוטרד ממנה. "זה בהחלט לא מספיק", הוא מדגיש. "אנחנו ממש בעד שההארכה תהיה מעבר לשנה. יש תפיסה לפיה צריך לשכלל את התוכנית כך שתכלול את המרחב כולו, לרבות פיתוח תשתיות. חבל שההארכה היא רק בשנה".
הבעיה היא שגם אין די דירות להשכרה.
"בשנה שעברה עלינו מ־1,500 יחידות דיור להשכרה ל־6,000 – ננסה להגיע ל־10,000".
ובדיור הציבורי הממשלה נכשלה לחלוטין. חסרות 32,000 יחידות ורק 2% מהדירות בארץ הן של דיור ציבורי לעומת 17%־20% בארצות אירופה ו־78% בסינגפור, למשל.
"לצערנו יש משפחות רבות עם בעיות והמדינה חייבת כעת לתת לכך מענה. כבר בתקציב האחרון נרכשו אלפי דירות לטובת הדיור הציבורי ויש להמשיך במגמה".
במשרד השיכון היה שיא של חילופי שרים, תוך שלוש שנים כיהנו שם השרים גלנט, שאשא־ביטון, ליצמן, יצחק כהן, שוב ליצמן וכעת אלקין. המצב האבסורדי הזה לא חיבל בעבודת רמ"י?
"המשותף לכולם הוא ששרי השיכון נותנים לנו לעבוד. ברורה לנו המדיניות שהם מתווים ואני חושב שכולם תמיד הבינו שרמ"י הוא הפתרון ולא הבעיה".
אבל אומרים לנו שאת התוכניות בתחום הנדל"ן מכין ושולף אביגדור ליברמן באוצר אפילו בלי ליידע אתכם?
"יש לנו דיונים שוטפים עם כל הגורמים במשרדי האוצר, הפנים והשיכון, גם עם אנשי ליברמן".
למשל על התוכנית למיסוי דירה רביעית התייעצו איתך?
"על דירה רביעית לא. אבל בהחלט מתייעצים איתי כיצד ניתן להגדיל את ההיצע. אני נפגש עם השר ליברמן אחת לתקופה והנושא קרוב לליבו. הוא היה שר התשתיות ומכיר את הנושא. בדיוק הבוקר, עם כל המשבר בממשלה, שוחחתי איתו".
כל מי שעובד עם הממשלה טוען שהבירוקרטיה הורסת הכל. זה נכון שהיא מוגזמת?
"לצערנו יש עדיין בהחלט הרבה בירוקרטיה בפעילות הנדרשת מול רמ"י. ויש גם מצבים שנוצרים מזה. למשל, היקף העובדים ברמ"י הצטמצם ב־150 איש, מ־850 ל־700, אך כמות החוכרים, שלהם אנחנו נותנים שירותים, יותר מהכפילה את עצמה בעשור האחרון. די אבסורד. למרות זאת רמ"י עושה הכל כדי לפשט תהליכים ולעבור לדיגיטל. אנחנו מפתחים עכשיו מערכות בינה מלאכותית".
תוכנית הדיור עד 2040 לבניית מיליון וחצי דירות כבר זכתה לקטילות. אתה מצטרף לביקורות?
"יש לה הרבה יתרונות, אך לאור הפיתוח המואץ היא צריכה להיות גדולה הרבה יותר ועלולה להגביל אותנו. ברור שנצטרך עד 2040 יותר מעוד מיליון וחצי דירות. התוכנית הזאת פוגעת ביכולת לקדם אזורי תעסוקה, מחצבות וגם מתחמי תיירות בפריפריה".
קווינט סבור שטענת הרשויות המקומיות לפיה הממשלה לא מעבירה להן די משאבים לצורכי דיור היא מוצדקת. "אין מחלוקת שכאשר נכנסות אלפי משפחות לעיר, הצרכים עולים", הוא אומר. "נדרש שיהיו תשתיות בהיקף נרחב ביותר והתקציב אינו מספיק. חסרים מיליארדים לרשויות. זה צריך לבוא מהתמורה על הקרקע".
נחזור למחירי הדירות המאמירים. אולי תוכנית מע"מ אפס שהגה בשעתו יאיר לפיד כשר האוצר לא הייתה רעה כל כך והייתה מוזילה את מחירי הדירות. אולי יש מקום לנסות אותה?
"אני לא חושב. מה שנכון כעת זה לשדר יציבות ולהמשיך תוכניות קיימות ולא כל הזמן להמציא חדשות. אם יש צורך, יש להרחיב את הקיימות. הפתרון לטווח הארוך צריך להיות הגדלת ההיצע בתוכניות כמו 'מחיר למשתכן' ו'מחיר מטרה'. הן טובות יותר בכך שההנחה מגיעה אז במלואה לצרכן ולא לקבלן".
בנק ישראל קבע לפני שנים אחדות שמרגע בו מתכננים בית או שכונה במקום כלשהו בישראל ועד שדיירים נכנסים לדירה חולפות 13 שנים. לא נראה לך שאפשר לקצר את התקופה?
"ברגע בו מחליטים לבנות זה מה שמתבצע: תחילה בודקים אם יש פולשים בקרקע המיועדת ומתחילים לפנותם. מתחילים לנהל מו"מ עם החקלאים שמחזיקים את הקרקעות ועם הרשויות המקומיות לגיבוש הסכם פיתוח תשתיות. הליך התכנון בוועדות הארציות קצר יותר ואורך כעת רק כשנה עד שנה וחצי. ההליך הרגיל אכן ארך שלוש עד חמש שנים. אחר כך בא פיתוח התשתיות ואנחנו שואפים כיום להקדים ולבצע הכל במקביל".
אז כמה זמן ייקח עד שהרוכש יקבל את הדירה מרגע בו הוחלט לבנותה?
"אני מעריך ארבע עד חמש שנים".
פורסם לראשונה: 07:37, 08.04.22
