ועדת ערר קיבלה לאחרונה באופן חלקי התנגדות של בעלי בניין ברחוב יפתח בתל אביב להחלטת מנהל מיסוי מקרקעין בעיר לחייב אותם במס שבח על שיפוץ בשווי של כ-2.25 מיליון שקל בדירותיהם כחלק מפרויקט תמ"א 38.
מדובר בבניין בן יותר מ-50 שנה ובו ארבע קומות ו-16 דירות. הבעלות בבניין התחלקה בין שני אנשים (שהחזיקו כל אחד שתיים וחצי דירות) וחברה שבבעלותם 11 דירות. ב-2016 החליטו הבעלים לקדם מיזם תמ"א 38. לשם כך הם הקימו במרץ 2017 חברה נוספת, המוחזקת על ידי שני בעלי הבניין בחלקים שווים. חברה זו נועדה לשמש כ"יזם" בפרויקט והבעלים התקשרו עמה בהסכם תמ"א 38 מסוג חיזוק ותוספת בנייה.
בהסכם נקבע כי הדירות הקיימות יורחבו וישופצו כנגד תשלום נוסף ונפרד. בהסכם עצמו לא ננקב מחיר בגין השיפוץ הפנימי של הדירות אך מחשבוניות שנערכו על ידי היזם והופנו לבעלים עולה שסכום עמד על 2.25 מיליון שקל. מנהל המיסוי טען שעל הבעלים לשלם מס שבח על סכום השיפוץ. לדבריו, לא הוכח שהבעלים שילמו עבור השיפוץ ומדובר בתמורה נוספת שקיבלו, שאינה מקנה פטור ממס שבח לפי החוק.
עו"ד חן ספקטורבני לפידהבעלים טענו שהשיפוץ נעשה כנגד דמי שכירות שהיו אמורים לקבל מהיזם בזמן בו נאלצו לפנות דירותיהם לצורך ביצוע פעולות חיזוק ושיפוץ הבניין על פי תכנית התמ"א. לטענה זו השיב מנהל המיסוי כי ניכר שהבעלים רצו לקבל תמורה נוספת בעבור הזכויות שמכרו לחברה היזמית בדמות השיפוץ ו"צבעו" תמורה זו תחת הכותרת של "דמי שכירות" שפטורים ממס שבח. לשיטתו, מאחר שמדובר בפרויקט חיזוק (להבדיל מהריסה ובנייה) הבעלים כלל לא נדרשו לפנות את דירותיהם לצורך הבנייה.
ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בראשות השופט הרי קירש קבעה שהעוררים הביאו מספר ראיות להוכחת טענתם כי השיפוץ בוצע כקיזוז עבור דמי השכירות. כך למשל, אדריכל הפרויקט כתב במכתב מ-2018 כי הוא מאשר שביצוע עבודות חיזוק המבנה לא היו יכולות להתבצע לא פינוי הדירות. כמו כן, צורפו צילומים מאתר הפרויקט בהם הבניין נראה ללא קירות חיצוניים, מצב שלפי ניסיון החיים אינו נדרש לשם שיפוץ פנימי בלבד.
"העוררים הרימו את הנטל והראו כי בפרויקט מסוים זה אכן נדרש פינוי בשל ביצוע העבודות לחיזוק הבניין והרחבתו על פי תכנית התמ"א", כתבה הוועדה. עם זאת נקבע כי פרק הזמן אשר במהלכו נדרש הפינוי בשל עבודות החיזוק, לעומת השיפוץ הפנימי, לא הוכח באופן מדויק.
הוועדה העריכה שמשך הפינוי הנחוץ לצורך החיזוק באתר היה 18 חודשים. בנסיבות אלה היא קבעה שקיזוז דמי השכירות בגין השיפוץ הפנימי יעמוד על 1.44 מיליון שקל (לפי שכר דירה של 5,000 שקל ו-16 דירות) ושהעוררים ישלמו מס שבח על היתרה.
• לקריאת ההחלטה המלאה – לחצו כאן
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• ב"כ העוררים: עו"ד משה הר שמש
• ב"כ המשיב: עו"ד יהונתן בן דוד מפרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי)
• עו"ד חן ספקטור עוסק בתמ"א 38
• הכותב לא ייצג בתיק
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
